Приватизация непригодного для проживания жилья
Подборка наиболее важных документов по запросу Приватизация непригодного для проживания жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с приватизацией жилых помещений: Уполномоченный орган или лицо, действующее в его интересах, хочет признать договор приватизации (договор передачи) недействительным
(КонсультантПлюс, 2025)проведение приватизации жилого помещения с нарушением требований законодательства (заключение договора неуполномоченным органом - документами, подтверждающими полномочия, нормативными актами; отнесение спорного помещения к специализированному фонду - выпиской из реестра специализированного жилищного фонда, справками; признание жилого помещения аварийным и непригодным для проживания - актом межведомственной комиссии; подложность документов, на основании которых Наниматель приобрел право пользования приватизированным жилым помещением, - заключениями экспертизы, материалами уголовного дела и т.п.)
(КонсультантПлюс, 2025)проведение приватизации жилого помещения с нарушением требований законодательства (заключение договора неуполномоченным органом - документами, подтверждающими полномочия, нормативными актами; отнесение спорного помещения к специализированному фонду - выпиской из реестра специализированного жилищного фонда, справками; признание жилого помещения аварийным и непригодным для проживания - актом межведомственной комиссии; подложность документов, на основании которых Наниматель приобрел право пользования приватизированным жилым помещением, - заключениями экспертизы, материалами уголовного дела и т.п.)
Кассационное определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 24.07.2024 N 88а-5680/2024 (УИД 25RS0003-01-2023-002305-78)
Категория спора: Переустройство и перепланировка помещений.
Требования правообладателя помещения: О признании помещения непригодным для проживания.
Обстоятельства: Оспариваемое апелляционное определение принято судом без учета правовых позиций Конституционного суда РФ, положений статьи 14 КАС РФ, согласно которой суд создает условия и принимает меры для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по делу, в том числе при необходимости для выявления и истребования по собственной инициативе доказательств при рассмотрении и разрешении административного дела.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.Отказывая в удовлетворении административных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что дефектов капитального характера или вредных факторов среды обитания, указанных в разделе III Положения N, при обследовании жилого помещения и при проведении судебной экспертизы не установлено, а отсутствие в принадлежащем административному истцу жилом помещении вспомогательных помещений (кухни, ванной комнаты, туалета), которых никогда не было в данном жилом помещении, в том числе и на момент его приватизации, не может являться основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания; полагал, что объемно-планировочное решение жилого помещения удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Категория спора: Переустройство и перепланировка помещений.
Требования правообладателя помещения: О признании помещения непригодным для проживания.
Обстоятельства: Оспариваемое апелляционное определение принято судом без учета правовых позиций Конституционного суда РФ, положений статьи 14 КАС РФ, согласно которой суд создает условия и принимает меры для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по делу, в том числе при необходимости для выявления и истребования по собственной инициативе доказательств при рассмотрении и разрешении административного дела.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.Отказывая в удовлетворении административных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что дефектов капитального характера или вредных факторов среды обитания, указанных в разделе III Положения N, при обследовании жилого помещения и при проведении судебной экспертизы не установлено, а отсутствие в принадлежащем административному истцу жилом помещении вспомогательных помещений (кухни, ванной комнаты, туалета), которых никогда не было в данном жилом помещении, в том числе и на момент его приватизации, не может являться основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания; полагал, что объемно-планировочное решение жилого помещения удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Аналогия закона при разрешении жилищных споров
(Суслова С.И., Формакидов Д.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2024, N 1)<17> При этом отсутствует какой-либо закон, на основании которого лицо, отказавшееся от приватизации жилого помещения, в случае признания жилого помещения непригодным для проживания подлежит обеспечению другим жилым помещением органом местного самоуправления по договору социального найма. См.: Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 нояб. 2020 г. N 88-17486/2020 по делу N 2-446/2020 (документ опубликован не был) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".
(Суслова С.И., Формакидов Д.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2024, N 1)<17> При этом отсутствует какой-либо закон, на основании которого лицо, отказавшееся от приватизации жилого помещения, в случае признания жилого помещения непригодным для проживания подлежит обеспечению другим жилым помещением органом местного самоуправления по договору социального найма. См.: Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 18 нояб. 2020 г. N 88-17486/2020 по делу N 2-446/2020 (документ опубликован не был) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".
Статья: Обзор нового законодательства и судебной практики
(Хаустов Д.В.)
("Экологическое право", 2024, N 4)Часть 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не обеспечивает решения вопроса о порядке и условиях сохранения жилищных гарантий, предусмотренных для бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, в случае его признания непригодным для проживания, а многоквартирного дома - аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Рассматриваемое регулирование не содержит нормативного механизма, рассчитанного на обеспечение прав указанной категории граждан.
(Хаустов Д.В.)
("Экологическое право", 2024, N 4)Часть 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не обеспечивает решения вопроса о порядке и условиях сохранения жилищных гарантий, предусмотренных для бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, в случае его признания непригодным для проживания, а многоквартирного дома - аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Рассматриваемое регулирование не содержит нормативного механизма, рассчитанного на обеспечение прав указанной категории граждан.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025)Между тем в системе действующего правового регулирования, в том числе во взаимосвязи со статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 6 статьи 32 ЖК РФ не обеспечивает - на основе принципов равенства и справедливости - решения вопроса о порядке и условиях сохранения жилищных гарантий, предусмотренных для бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, в случае его признания непригодным для проживания, а многоквартирного дома - аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Рассматриваемое регулирование, в целом ориентированное на защиту жилищных прав, не содержит нормативного механизма, рассчитанного на обеспечение прав указанной категории граждан.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 08.10.2025)Между тем в системе действующего правового регулирования, в том числе во взаимосвязи со статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 6 статьи 32 ЖК РФ не обеспечивает - на основе принципов равенства и справедливости - решения вопроса о порядке и условиях сохранения жилищных гарантий, предусмотренных для бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации, в случае его признания непригодным для проживания, а многоквартирного дома - аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Рассматриваемое регулирование, в целом ориентированное на защиту жилищных прав, не содержит нормативного механизма, рассчитанного на обеспечение прав указанной категории граждан.
"Обзор практики Конституционного Суда Российской Федерации за второй квартал 2024 года"Указанное законоположение являлось предметом рассмотрения в той мере, в какой на его основании решается вопрос об обеспечении жилищных прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в приватизации, при изъятии этого помещения, признанного непригодным для проживания, для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Статья: Некоторые проблемы внеочередного предоставления жилья отдельным категориям граждан: анализ правоприменительной практики
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 2)Одно время положения этого пункта трактовались так, что только факта признания жилого помещения, в котором проживают такие граждане, достаточно для того, чтобы они могли претендовать на внеочередное предоставление жилья. Однако это не так. Указанным лицам сначала необходимо встать на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, что прямо следует из названия ст. 57 ЖК РФ, а ставят их на учет после вступления в силу ЖК РФ, если они соответствуют не только критерию нуждаемости (ст. 51 ЖК РФ), но и являются малоимущими (ст. 49 ЖК РФ); к специальной категории субъектов, которые могут претендовать на жилье по социальному найму независимо от имущественного статуса (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ), они не относятся. Соответствующий подход подтвержден как Конституционным Судом РФ, так и Верховным Судом РФ <1>. В то же время точка зрения, что таким лицам должно быть предоставлено другое жилое помещение во внеочередном порядке вне зависимости от имущественного статуса, заслуживает поддержки <2>, хотя бы потому, что сам факт признания жилого помещения непригодным для проживания при невозможности его ремонта свидетельствует о том, что дом надлежащим образом не содержался. Следовательно, наймодатель по договору социального найма, которым является, как правило, местная администрация, длительное время игнорировал исполнение своих обязанностей по договору, что и привело к неустранимой непригодности жилого помещения. При этом следует учитывать, что в порядке приватизации гражданам должно было передаваться пригодное для проживания, капитально отремонтированное жилье.
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2023, N 2)Одно время положения этого пункта трактовались так, что только факта признания жилого помещения, в котором проживают такие граждане, достаточно для того, чтобы они могли претендовать на внеочередное предоставление жилья. Однако это не так. Указанным лицам сначала необходимо встать на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, что прямо следует из названия ст. 57 ЖК РФ, а ставят их на учет после вступления в силу ЖК РФ, если они соответствуют не только критерию нуждаемости (ст. 51 ЖК РФ), но и являются малоимущими (ст. 49 ЖК РФ); к специальной категории субъектов, которые могут претендовать на жилье по социальному найму независимо от имущественного статуса (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ), они не относятся. Соответствующий подход подтвержден как Конституционным Судом РФ, так и Верховным Судом РФ <1>. В то же время точка зрения, что таким лицам должно быть предоставлено другое жилое помещение во внеочередном порядке вне зависимости от имущественного статуса, заслуживает поддержки <2>, хотя бы потому, что сам факт признания жилого помещения непригодным для проживания при невозможности его ремонта свидетельствует о том, что дом надлежащим образом не содержался. Следовательно, наймодатель по договору социального найма, которым является, как правило, местная администрация, длительное время игнорировал исполнение своих обязанностей по договору, что и привело к неустранимой непригодности жилого помещения. При этом следует учитывать, что в порядке приватизации гражданам должно было передаваться пригодное для проживания, капитально отремонтированное жилье.
Статья: Актуальные проблемы развития жилищного законодательства: к 20-летию введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 3)За прошедшие 20 лет Кодекс увеличился в объеме почти вдвое. В него включен целый ряд новых разделов, причем весьма важных. Следует признать, что законодатель активно ищет варианты оптимального регулирования в сфере жилищных правоотношений, однако до настоящего времени Жилищному кодексу РФ присущ ряд недостатков, которые существенно ограничивают возможности реализации прав и законных интересов граждан в жилищной сфере, не обеспечивают необходимого баланса интересов всех участников жилищных правоотношений. В подтверждение этого тезиса можно сослаться на большое количество постановлений Конституционного Суда РФ, принятых в последние годы, которым те или иные положения Жилищного кодекса РФ признаются недействительными. Так, много проблем возникает при разрешении важнейшей социальной задачи расселения аварийного жилья и обеспечения граждан новыми жилыми помещениями <1>. В связи с возникающими на практике проволочками Конституционный Суд РФ в Постановлении от 15 декабря 2022 г. N 55-П вразрез со сложившейся трактовкой действующего законодательства признал за судами право в необходимых случаях признавать жилые дома аварийными, а жилые помещения непригодными для проживания без соответствующего решения межведомственной комиссии. В Постановлении от 25 апреля 2023 г. N 20-П Конституционный Суд РФ сделал вывод о необходимости внесения изменений в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ о том, что не только лица, занимающие жилплощадь по договору социального найма, но и малоимущие собственники непригодного для проживания жилья должны иметь право на внеочередное обеспечение жилым помещением. В следующем Постановлении от 26 апреля 2023 г. N 21-П наконец-то обращено внимание на отсутствие необходимых гарантий для членов семьи собственников жилых помещений, включая отказавшихся от приватизации, при расселении аварийного жилья и в других случаях его изъятия для государственных и муниципальных нужд, исходя из наличия у этих лиц вещного права по пользованию жилым помещением, хотя на этот недостаток правового регулирования многократно указывали правоведы <2>. Что касается вещных прав, хотя раздел 2 ЖК РФ называется "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", тема вещных прав несобственников раскрыта в нем откровенно слабо. Раздел с теоретических позиций разработан поверхностно, последующая редакция его положений также сомнительна. Так, некоторое недоумение вызывает размещение в ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, а не в Гражданском кодексе РФ положения об ограничении возможности дробления долей в собственности на жилое помещение и указание на то, что сделки с долями менее шести квадратных метров являются ничтожными, поскольку ст. 4 ЖК РФ относит к предмету жилищного законодательства только отношения по пользованию помещениями частного жилищного фонда, но не по распоряжению ими.
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 3)За прошедшие 20 лет Кодекс увеличился в объеме почти вдвое. В него включен целый ряд новых разделов, причем весьма важных. Следует признать, что законодатель активно ищет варианты оптимального регулирования в сфере жилищных правоотношений, однако до настоящего времени Жилищному кодексу РФ присущ ряд недостатков, которые существенно ограничивают возможности реализации прав и законных интересов граждан в жилищной сфере, не обеспечивают необходимого баланса интересов всех участников жилищных правоотношений. В подтверждение этого тезиса можно сослаться на большое количество постановлений Конституционного Суда РФ, принятых в последние годы, которым те или иные положения Жилищного кодекса РФ признаются недействительными. Так, много проблем возникает при разрешении важнейшей социальной задачи расселения аварийного жилья и обеспечения граждан новыми жилыми помещениями <1>. В связи с возникающими на практике проволочками Конституционный Суд РФ в Постановлении от 15 декабря 2022 г. N 55-П вразрез со сложившейся трактовкой действующего законодательства признал за судами право в необходимых случаях признавать жилые дома аварийными, а жилые помещения непригодными для проживания без соответствующего решения межведомственной комиссии. В Постановлении от 25 апреля 2023 г. N 20-П Конституционный Суд РФ сделал вывод о необходимости внесения изменений в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ о том, что не только лица, занимающие жилплощадь по договору социального найма, но и малоимущие собственники непригодного для проживания жилья должны иметь право на внеочередное обеспечение жилым помещением. В следующем Постановлении от 26 апреля 2023 г. N 21-П наконец-то обращено внимание на отсутствие необходимых гарантий для членов семьи собственников жилых помещений, включая отказавшихся от приватизации, при расселении аварийного жилья и в других случаях его изъятия для государственных и муниципальных нужд, исходя из наличия у этих лиц вещного права по пользованию жилым помещением, хотя на этот недостаток правового регулирования многократно указывали правоведы <2>. Что касается вещных прав, хотя раздел 2 ЖК РФ называется "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", тема вещных прав несобственников раскрыта в нем откровенно слабо. Раздел с теоретических позиций разработан поверхностно, последующая редакция его положений также сомнительна. Так, некоторое недоумение вызывает размещение в ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, а не в Гражданском кодексе РФ положения об ограничении возможности дробления долей в собственности на жилое помещение и указание на то, что сделки с долями менее шести квадратных метров являются ничтожными, поскольку ст. 4 ЖК РФ относит к предмету жилищного законодательства только отношения по пользованию помещениями частного жилищного фонда, но не по распоряжению ими.
Статья: Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу: правовые последствия для собственников жилых помещений
(Басос Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 2)Во исполнение указаний Конституционного Суда РФ жилищное законодательство было изменено <19>, и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ был уточнен положением о том, что если в предусмотренном законом порядке не принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен непригодный для проживания индивидуальный жилой дом или подлежащий сносу МКД, то малоимущим собственникам единственного жилья вне очереди предоставляется жилое помещение по договору социального найма.
(Басос Е.В.)
("Семейное и жилищное право", 2025, N 2)Во исполнение указаний Конституционного Суда РФ жилищное законодательство было изменено <19>, и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ был уточнен положением о том, что если в предусмотренном законом порядке не принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен непригодный для проживания индивидуальный жилой дом или подлежащий сносу МКД, то малоимущим собственникам единственного жилья вне очереди предоставляется жилое помещение по договору социального найма.
Статья: Спор о признании недействительным отказа в приватизации и признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Жилое помещение было признано аварийным и является непригодным для проживания.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- Жилое помещение было признано аварийным и является непригодным для проживания.
Статья: Определение размера компенсации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного дома при расчете выкупной цены жилого помещения
(Андреечев И.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)- обстоятельством, имеющим юридическое значение для решения вопроса о возложении на муниципалитет обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, в отношении которого принято решение об изъятии для муниципальных нужд, выплату компенсации за капремонт, является установление необходимости проведения капитального ремонта дома или отдельных его элементов на дату первой приватизации жилого помещения в таком доме с учетом фактического состояния здания и его элементов;
(Андреечев И.С.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 10)- обстоятельством, имеющим юридическое значение для решения вопроса о возложении на муниципалитет обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, в отношении которого принято решение об изъятии для муниципальных нужд, выплату компенсации за капремонт, является установление необходимости проведения капитального ремонта дома или отдельных его элементов на дату первой приватизации жилого помещения в таком доме с учетом фактического состояния здания и его элементов;
Ситуация: В каких случаях могут выселить из жилого помещения с предоставлением другого жилья по договору социального найма?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В этом случае жилое помещение может быть предоставлено (при определенных условиях) в том числе бывшим членам семьи собственника изымаемого помещения, которые ранее отказались от его приватизации;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В этом случае жилое помещение может быть предоставлено (при определенных условиях) в том числе бывшим членам семьи собственника изымаемого помещения, которые ранее отказались от его приватизации;
Статья: Защита прав собственников жилых помещений, признанных аварийными и подлежащими сносу
(Челышева Н.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 6)В случае признания жилого помещения аварийным и подлежащим сносу затрагиваются не только интересы собственника, но и иных законных владельцев таких жилых помещений, про которых в действующей редакции ст. 32 ЖК РФ не упоминается. К настоящему моменту Конституционный Суд РФ признал названную норму частично не соответствующей Конституции России в части отсутствия в ней механизма правовой защиты членов семьи собственника, постоянно проживающих в подобных жилых помещениях. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда России от 25 апреля 2024 г. N 21-П бывшие члены семьи владельца изымаемого жилого помещения, которые отказались от участия в его приватизации и для которых это помещение является единственным, а также которые не имеют реальной возможности самостоятельно удовлетворить свои жилищные потребности, имеют право на получение жилья из муниципального жилищного фонда. Это право возникает в случае изъятия данного жилого помещения (включая признанное непригодным для проживания) для муниципальных нужд, особенно если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Это право начинает действовать с момента, когда дальнейшее проживание в изымаемом помещении становится невозможным или представляет опасность для жизни и здоровья <7>. До принятия названного Постановления защита прав членов семьи собственника, в том числе бывших, при изъятии жилых помещений в ЖК РФ вообще не предусматривалась.
(Челышева Н.Ю.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 6)В случае признания жилого помещения аварийным и подлежащим сносу затрагиваются не только интересы собственника, но и иных законных владельцев таких жилых помещений, про которых в действующей редакции ст. 32 ЖК РФ не упоминается. К настоящему моменту Конституционный Суд РФ признал названную норму частично не соответствующей Конституции России в части отсутствия в ней механизма правовой защиты членов семьи собственника, постоянно проживающих в подобных жилых помещениях. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда России от 25 апреля 2024 г. N 21-П бывшие члены семьи владельца изымаемого жилого помещения, которые отказались от участия в его приватизации и для которых это помещение является единственным, а также которые не имеют реальной возможности самостоятельно удовлетворить свои жилищные потребности, имеют право на получение жилья из муниципального жилищного фонда. Это право возникает в случае изъятия данного жилого помещения (включая признанное непригодным для проживания) для муниципальных нужд, особенно если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Это право начинает действовать с момента, когда дальнейшее проживание в изымаемом помещении становится невозможным или представляет опасность для жизни и здоровья <7>. До принятия названного Постановления защита прав членов семьи собственника, в том числе бывших, при изъятии жилых помещений в ЖК РФ вообще не предусматривалась.