Заключение договора управления многоквартирным домом
Подборка наиболее важных документов по запросу Заключение договора управления многоквартирным домом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Заключение договора управления многоквартирным домом
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Заключение договора управления многоквартирным домом
Нормативные акты
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 29.12.2025)1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
(ред. от 29.12.2025)1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75
(ред. от 21.12.2018)
"О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"IX. Заключение договора управления многоквартирным домом
(ред. от 21.12.2018)
"О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"IX. Заключение договора управления многоквартирным домом
Формы
Статья: Отчетность при заключении договора ГПХ с консьержем
(Моряк Е.Н.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)Организация, занимающаяся управлением МКД, заключила договор гражданско-правового характера с физическим лицом - консьержем на период с 10.01.2023 по 24.03.2023. Вознаграждение в полном объеме выплачено 24.03.2023. Затем организация заключает договор ГПХ с этим же физическим лицом - консьержем на срок с 27.03.2023 по 31.05.2023. Выплаты по данному договору будут произведены 31.05.2023. Правомерна ли подача сведений о прекращении действия договора ГПХ и заключении нового 27.03.2023? Какие нюансы нужно учитывать при заполнении расчета по форме 6-НДФЛ и расчета по страховым взносам в отношении выплат, произведенных по договору ГПХ, заключенному на период с 10.01.2023 по 24.03.2023? Нужно ли в отчете о персональных данных за март 2023 года показать срок работы консьержа по договору ГПХ?
(Моряк Е.Н.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 4)Организация, занимающаяся управлением МКД, заключила договор гражданско-правового характера с физическим лицом - консьержем на период с 10.01.2023 по 24.03.2023. Вознаграждение в полном объеме выплачено 24.03.2023. Затем организация заключает договор ГПХ с этим же физическим лицом - консьержем на срок с 27.03.2023 по 31.05.2023. Выплаты по данному договору будут произведены 31.05.2023. Правомерна ли подача сведений о прекращении действия договора ГПХ и заключении нового 27.03.2023? Какие нюансы нужно учитывать при заполнении расчета по форме 6-НДФЛ и расчета по страховым взносам в отношении выплат, произведенных по договору ГПХ, заключенному на период с 10.01.2023 по 24.03.2023? Нужно ли в отчете о персональных данных за март 2023 года показать срок работы консьержа по договору ГПХ?
Статья: Проблемы определения цены в договоре управления многоквартирным домом
(Крюкова Е.С.)
("Гражданское право", 2021, N 6)По-прежнему полемичным остается требование ЖК РФ о заключении договора управления многоквартирным домом на одинаковых для всех собственников условиях (в том числе в части цены договора). В свете тенденций, которые зарождаются в правоприменительной деятельности относительно допустимости дифференциации обязательных расходов, утверждаемых общим собранием собственников, при условии, что последняя не повлечет за собой необоснованных различий в правовом положении лиц, относящихся к одной и той же категории, и нарушений требований закона (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 N 5-П), обозначенная проблема приобретает наибольшую остроту. В итоге наличие законодательного запрета на различия в размере платежей между собственниками жилых и нежилых помещений, заключившими договор управления многоквартирным домом, и отсутствие таких ограничений при избрании иных вариантов управления лишает часть собственников появляющихся возможностей. Различные подходы в одной и той же сфере деятельности, связанные исключительно с выбранным способом управления, кажутся нелогичными, приводящими к ущемлению жилищных прав граждан.
(Крюкова Е.С.)
("Гражданское право", 2021, N 6)По-прежнему полемичным остается требование ЖК РФ о заключении договора управления многоквартирным домом на одинаковых для всех собственников условиях (в том числе в части цены договора). В свете тенденций, которые зарождаются в правоприменительной деятельности относительно допустимости дифференциации обязательных расходов, утверждаемых общим собранием собственников, при условии, что последняя не повлечет за собой необоснованных различий в правовом положении лиц, относящихся к одной и той же категории, и нарушений требований закона (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 N 5-П), обозначенная проблема приобретает наибольшую остроту. В итоге наличие законодательного запрета на различия в размере платежей между собственниками жилых и нежилых помещений, заключившими договор управления многоквартирным домом, и отсутствие таких ограничений при избрании иных вариантов управления лишает часть собственников появляющихся возможностей. Различные подходы в одной и той же сфере деятельности, связанные исключительно с выбранным способом управления, кажутся нелогичными, приводящими к ущемлению жилищных прав граждан.
Статья: Понятие товарищества собственников жилья и управляющей организации (управляющей компании)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)1.2. Правом заключения договора управления наделено правление ТСЖ (п. 4 ст. 148 ЖК РФ), при этом правом решать вопросы, отнесенные к компетенции правления ТСЖ, наделено также общее собрание членов ТСЖ (ч. 4 ст. 145 ЖК РФ). Важно отметить, что сам порядок принятия решения о заключении договора управления МКД от имени ТСЖ законодательством не урегулирован (Письмо Минстроя России от 12.11.2025 N 69144-ДН/04). Например, уставом ТСЖ может быть предусмотрено, что правом принятия решения о заключении договора управления, об утверждении условий такого договора, о выборе конкретной УО наделяется общее собрание членов ТСЖ - в таком случае правление ТСЖ лишается права принимать решение о заключении договора управления. При отсутствии в уставе ТСЖ норм о порядке заключения и определения условий договора управления с УО решения по указанным вопросам может самостоятельно принимать как правление ТСЖ, так и общее собрание членов ТСЖ.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)1.2. Правом заключения договора управления наделено правление ТСЖ (п. 4 ст. 148 ЖК РФ), при этом правом решать вопросы, отнесенные к компетенции правления ТСЖ, наделено также общее собрание членов ТСЖ (ч. 4 ст. 145 ЖК РФ). Важно отметить, что сам порядок принятия решения о заключении договора управления МКД от имени ТСЖ законодательством не урегулирован (Письмо Минстроя России от 12.11.2025 N 69144-ДН/04). Например, уставом ТСЖ может быть предусмотрено, что правом принятия решения о заключении договора управления, об утверждении условий такого договора, о выборе конкретной УО наделяется общее собрание членов ТСЖ - в таком случае правление ТСЖ лишается права принимать решение о заключении договора управления. При отсутствии в уставе ТСЖ норм о порядке заключения и определения условий договора управления с УО решения по указанным вопросам может самостоятельно принимать как правление ТСЖ, так и общее собрание членов ТСЖ.
"Утрата доверия по законодательству Российской Федерации: научно-практическое пособие"
(Трунцевский Ю.В., Цирин А.М. и др.)
(отв. ред. И.И. Кучеров)
("Инфотропик Медиа", 2022)- непринятие мер по недопущению любой возможности возникновения конфликта интересов, не уведомление в письменной форме своего непосредственного начальника о возможности возникновения конфликта интересов, что в конечном итоге привело к конфликту интересов (например: непринятие мер, связанных с обязанностями по представлению информации об имуществе (доходах) в сведениях о доходах, расходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера (например: истец не убедился в прекращении права собственности на маломерное судно в связи с его гибелью в 1994 г., документов, подтверждающих отсутствие права собственности на него, не истребовал) <15>. Так, супруг (председатель ТСЖ, руководитель ООО) истицы (начальник Госжилинспекции) получил квалификационный аттестат, в период получения которого истица занимала должность в данной Госжилинспекции). Так как процедура получения квалификационного аттестата и порядок сдачи квалификационного экзамена (а также проверка обязательных требований к порядку и условиям заключения договоров управления многоквартирными домами и иных договоров, проверка обязательных требований к созданию и деятельности ТСЖ, соблюдение прав и обязанностей их членов и др.) входит в полномочия и функции работы Госжилинспекции, истица (лично подписала заключения в отношении этого ООО) обязана была урегулировать конфликт интересов, что ею не было сделано - ни письменно непосредственному начальнику, ни в Комиссию истица не обращалась. "Фактически, конфликт интересов состоял в возможности указанных поднадзорных отделу, возглавляемому истицей, организаций, возглавляемых супругом, получить явные преимущества, избежать ответственности, в вопросах управления многоквартирными домами получить материальную выгоду"). Возражения истицы по делу сводятся к тому, что брак истицы на время рассмотрения жалоб был расторгнут и при рассмотрении жалоб она никак не могла повлиять на переход домов под управление ООО, ссылается так же на то, что проверки по жалобам и проверки в отношении юридического лица, возглавляемого бывшим супругом истицы, проводились объективно и законно, а ряд жалоб даже не носили спорный характер. Данные доводы истицы суд отклонил как необоснованные, так как вне зависимости от результатов проверки или существа рассматриваемых жалоб в отношении организации, которую возглавлял ее супруг (с которым ее брак расторгнут) в целях сохранения доверия руководства, исключения возможности влияния личных отношений на объективное исполнение истицей своих служебных обязанностей, она обязана была принять меры к урегулированию конфликта интересов и при рассмотрении указанных жалоб. При этом, в данной ситуации для работодателя не важен был результат рассмотрения жалоб и проведенных проверок, так как при принятии решения об увольнении должен был учитываться и учитывался сам факт наличия конфликта интересов и не принятие истицей мер к его урегулированию. Наличие конфликта интересов у истицы, по мнению суда, несмотря на формально расторгнутый брак, обосновывается тем, что данное расторжение брака было фиктивным: ее бывший супруг на момент обнаружения нарушений и рассмотрения дела проживал по тому же адресу, что и истица, что свидетельствует о том, что развод принимает формальную силу <16>;
(Трунцевский Ю.В., Цирин А.М. и др.)
(отв. ред. И.И. Кучеров)
("Инфотропик Медиа", 2022)- непринятие мер по недопущению любой возможности возникновения конфликта интересов, не уведомление в письменной форме своего непосредственного начальника о возможности возникновения конфликта интересов, что в конечном итоге привело к конфликту интересов (например: непринятие мер, связанных с обязанностями по представлению информации об имуществе (доходах) в сведениях о доходах, расходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера (например: истец не убедился в прекращении права собственности на маломерное судно в связи с его гибелью в 1994 г., документов, подтверждающих отсутствие права собственности на него, не истребовал) <15>. Так, супруг (председатель ТСЖ, руководитель ООО) истицы (начальник Госжилинспекции) получил квалификационный аттестат, в период получения которого истица занимала должность в данной Госжилинспекции). Так как процедура получения квалификационного аттестата и порядок сдачи квалификационного экзамена (а также проверка обязательных требований к порядку и условиям заключения договоров управления многоквартирными домами и иных договоров, проверка обязательных требований к созданию и деятельности ТСЖ, соблюдение прав и обязанностей их членов и др.) входит в полномочия и функции работы Госжилинспекции, истица (лично подписала заключения в отношении этого ООО) обязана была урегулировать конфликт интересов, что ею не было сделано - ни письменно непосредственному начальнику, ни в Комиссию истица не обращалась. "Фактически, конфликт интересов состоял в возможности указанных поднадзорных отделу, возглавляемому истицей, организаций, возглавляемых супругом, получить явные преимущества, избежать ответственности, в вопросах управления многоквартирными домами получить материальную выгоду"). Возражения истицы по делу сводятся к тому, что брак истицы на время рассмотрения жалоб был расторгнут и при рассмотрении жалоб она никак не могла повлиять на переход домов под управление ООО, ссылается так же на то, что проверки по жалобам и проверки в отношении юридического лица, возглавляемого бывшим супругом истицы, проводились объективно и законно, а ряд жалоб даже не носили спорный характер. Данные доводы истицы суд отклонил как необоснованные, так как вне зависимости от результатов проверки или существа рассматриваемых жалоб в отношении организации, которую возглавлял ее супруг (с которым ее брак расторгнут) в целях сохранения доверия руководства, исключения возможности влияния личных отношений на объективное исполнение истицей своих служебных обязанностей, она обязана была принять меры к урегулированию конфликта интересов и при рассмотрении указанных жалоб. При этом, в данной ситуации для работодателя не важен был результат рассмотрения жалоб и проведенных проверок, так как при принятии решения об увольнении должен был учитываться и учитывался сам факт наличия конфликта интересов и не принятие истицей мер к его урегулированию. Наличие конфликта интересов у истицы, по мнению суда, несмотря на формально расторгнутый брак, обосновывается тем, что данное расторжение брака было фиктивным: ее бывший супруг на момент обнаружения нарушений и рассмотрения дела проживал по тому же адресу, что и истица, что свидетельствует о том, что развод принимает формальную силу <16>;
Статья: Спор о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Согласно ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Согласно ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения.
"Роль муниципального контроля в развитии комфортной городской среды: монография"
(Нарутто С.В., Ряшин М.П.)
(отв. ред. С.В. Нарутто)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2024)В отличие от законодательства, регулирующего иные виды муниципального контроля, в ЖК РФ непосредственно закреплено полномочие органа муниципального жилищного контроля обращаться в суд с заявлениями: 1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований ЖК РФ; 2) о ликвидации ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям ЖК РФ либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер; 3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований ЖК РФ о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров; 4) в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований; 5) о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным ЖК РФ; 6) о понуждении к исполнению предписания (ч. 12 ст. 20). Как видим, это довольно серьезное полномочие, но контрольный орган должен собрать и представить суду доказательства нарушений.
(Нарутто С.В., Ряшин М.П.)
(отв. ред. С.В. Нарутто)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2024)В отличие от законодательства, регулирующего иные виды муниципального контроля, в ЖК РФ непосредственно закреплено полномочие органа муниципального жилищного контроля обращаться в суд с заявлениями: 1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований ЖК РФ; 2) о ликвидации ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям ЖК РФ либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер; 3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований ЖК РФ о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров; 4) в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований; 5) о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным ЖК РФ; 6) о понуждении к исполнению предписания (ч. 12 ст. 20). Как видим, это довольно серьезное полномочие, но контрольный орган должен собрать и представить суду доказательства нарушений.
Готовое решение: Как оказываются услуги по вывозу мусора и каким требованиям они должны соответствовать
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу договор оказания услуг по обращению с ТКО между региональным оператором и управляющей организацией МКД считается заключенным с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом (п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с обращением с твердыми коммунальными отходами (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)).
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу договор оказания услуг по обращению с ТКО между региональным оператором и управляющей организацией МКД считается заключенным с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом (п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с обращением с твердыми коммунальными отходами (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)).
Ситуация: Каков порядок реализации непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Порядок заключения договоров при непосредственном управлении МКД собственниками помещений
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Порядок заключения договоров при непосредственном управлении МКД собственниками помещений
Ситуация: Каков порядок избрания и смены председателя правления ТСЖ?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления многоквартирным домом;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления многоквартирным домом;