Собственник не заключил договор с управляющей компанией
Подборка наиболее важных документов по запросу Собственник не заключил договор с управляющей компанией (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 161 ЖК РФВременная управляющая организация не обязана заключать договор с собственниками помещений в многоквартирном доме >>>
Доказательства и доказывание в арбитражном суде: Управление многоквартирным домом: Управляющая организация хочет взыскать задолженность с государственного (муниципального) собственника жилого помещения, не оплатившего оказанные ему жилищно-коммунальные услуги
(КонсультантПлюс, 2025)Наличие у Собственника права на помещение в МКД, которым управляет Управляющая организация
(КонсультантПлюс, 2025)Наличие у Собственника права на помещение в МКД, которым управляет Управляющая организация
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Исключение из судебной нагрузки "недостойных дел" за счет внедрения технологий искусственного интеллекта
(Трезубов Е.С.)
("Вестник гражданского процесса", 2024, N 2)Что же касается порядка взыскания задолженности по коммунальным платежам, то в сфере ЖКХ в принципе требуется глобальное реформирование как материальных, так и процессуальных (процедурных) правоотношений. На поверхности лежат такие проблемы, как отсутствие заключенных договоров ресурсоснабжения и управления помещениями в многоквартирном доме (часто при смене управляющей организации она не заключает договор с собственниками помещений, а оказывает свои услуги фактически, уведомив орган публичной власти об основаниях возникновения отношений), фактическое безучетное потребление энергоресурсов, допускаемые управляющими организациями ошибки в начислении платежей и т.п. И сегодня мировые судьи видят в качестве приложения к заявлению о взыскании задолженности, по сути, только расчет кредитора, в котором указываются сведения об объеме оказанных услуг, потребленных ресурсов и применяемых тарифах. Если тарифы установлены нормативно, то данные об объеме оказанных услуг принимаются от взыскателя на веру, зачастую без приложения каких-либо двусторонних актов. Здесь на самом деле нет признания задолженности со стороны должника, есть только презумпция верности расчета взыскателя, который не может быть достоверно проверен. Поскольку приказное производство не способно гарантировать должнику состояние защищенности иначе, чем за счет возможности отмены судебного приказа в упрощенном порядке, то нет никакой ценности в сохранении столь большого объема дел в судебной юрисдикции. Значительно удобнее было бы консолидировать все данные ЖКХ в единой государственной автоматизированной системе и предусмотреть внесудебные процедуры взыскания задолженности, не оплаченной добровольно или не оспоренной в определенный срок.
(Трезубов Е.С.)
("Вестник гражданского процесса", 2024, N 2)Что же касается порядка взыскания задолженности по коммунальным платежам, то в сфере ЖКХ в принципе требуется глобальное реформирование как материальных, так и процессуальных (процедурных) правоотношений. На поверхности лежат такие проблемы, как отсутствие заключенных договоров ресурсоснабжения и управления помещениями в многоквартирном доме (часто при смене управляющей организации она не заключает договор с собственниками помещений, а оказывает свои услуги фактически, уведомив орган публичной власти об основаниях возникновения отношений), фактическое безучетное потребление энергоресурсов, допускаемые управляющими организациями ошибки в начислении платежей и т.п. И сегодня мировые судьи видят в качестве приложения к заявлению о взыскании задолженности, по сути, только расчет кредитора, в котором указываются сведения об объеме оказанных услуг, потребленных ресурсов и применяемых тарифах. Если тарифы установлены нормативно, то данные об объеме оказанных услуг принимаются от взыскателя на веру, зачастую без приложения каких-либо двусторонних актов. Здесь на самом деле нет признания задолженности со стороны должника, есть только презумпция верности расчета взыскателя, который не может быть достоверно проверен. Поскольку приказное производство не способно гарантировать должнику состояние защищенности иначе, чем за счет возможности отмены судебного приказа в упрощенном порядке, то нет никакой ценности в сохранении столь большого объема дел в судебной юрисдикции. Значительно удобнее было бы консолидировать все данные ЖКХ в единой государственной автоматизированной системе и предусмотреть внесудебные процедуры взыскания задолженности, не оплаченной добровольно или не оспоренной в определенный срок.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Как следует из ч. 11.1 комментируемой статьи, если договор с управляющей организацией не заключался, а собственники помещений сами осуществляют управление многоквартирным домом, то коммунальная услуга по вывозу мусора предоставляется им непосредственно региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Как следует из ч. 11.1 комментируемой статьи, если договор с управляющей организацией не заключался, а собственники помещений сами осуществляют управление многоквартирным домом, то коммунальная услуга по вывозу мусора предоставляется им непосредственно региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Нормативные акты
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 04.11.2025)13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации". В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
(ред. от 04.11.2025)13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации". В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П
"По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой"Вместе с тем при их применении - в нормативной связи с частью 1 статьи 7 данного Кодекса (т.е. по аналогии закона) - для восполнения пробела в регулировании отношений по управлению имуществом общего пользования и его содержанию в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой эти законоположения, как показывает дело Т.С. Малковой, позволяют судам взыскать с собственника участка в такого рода комплексе плату за управление находящимся в собственности третьего лица имуществом, а также за его содержание и ремонт, когда этим собственником участка договор с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг не заключен. При этом в объем такой аналогии, достаточный для взыскания платы, в судебной практике включаются в основном именно оспариваемые положения о праве общего собрания принимать решения в качестве обязательных для всех собственников - без их соотнесения с нормами того же Кодекса, регулирующими отношения по управлению многоквартирным домом, в частности гарантирующими периодичность общих собраний, подотчетность управляющей организации собственникам и ее информационную открытость перед ними, что в совокупности уравновешивает обязанность перечисления ей указанной платы.
"По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой"Вместе с тем при их применении - в нормативной связи с частью 1 статьи 7 данного Кодекса (т.е. по аналогии закона) - для восполнения пробела в регулировании отношений по управлению имуществом общего пользования и его содержанию в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой эти законоположения, как показывает дело Т.С. Малковой, позволяют судам взыскать с собственника участка в такого рода комплексе плату за управление находящимся в собственности третьего лица имуществом, а также за его содержание и ремонт, когда этим собственником участка договор с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг не заключен. При этом в объем такой аналогии, достаточный для взыскания платы, в судебной практике включаются в основном именно оспариваемые положения о праве общего собрания принимать решения в качестве обязательных для всех собственников - без их соотнесения с нормами того же Кодекса, регулирующими отношения по управлению многоквартирным домом, в частности гарантирующими периодичность общих собраний, подотчетность управляющей организации собственникам и ее информационную открытость перед ними, что в совокупности уравновешивает обязанность перечисления ей указанной платы.
Статья: Новый собственник квартиры и ТСЖ
(Самойлова М.Д.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Таким образом, в случае выбора способа управления МКД в виде управления ТСЖ классический договор управления между собственниками помещений в МКД и ТСЖ не заключается (см. также ст. 162 ЖК РФ). А вот само ТСЖ может заключить договор управления с управляющей организацией.
(Самойлова М.Д.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Таким образом, в случае выбора способа управления МКД в виде управления ТСЖ классический договор управления между собственниками помещений в МКД и ТСЖ не заключается (см. также ст. 162 ЖК РФ). А вот само ТСЖ может заключить договор управления с управляющей организацией.
Вопрос: ООО стало новой УК в коттеджном поселке. Со старой УК всеми собственниками был заключен договор. Сейчас ООО перезаключает договор и выставляет новый тариф на обслуживание. Один из новых собственников уклоняется от заключения договора. Может ли ООО взимать с него плату по новому тарифу?
(Консультация эксперта, 2024)В связи с этим суды при рассмотрении дел указанной категории в соответствии с ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ считают возможным применение по аналогии норм, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, а именно ч. 1 ст. 44, ч. 5 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 153 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, предусматривающих право общего собрания принимать решения о размере платы, которые обязательны для всех собственников, и позволяющих взыскать с собственника земельного участка в коттеджном поселке плату за управление находящимся в собственности третьего лица имуществом общего пользования, а также за его содержание и ремонт, когда этим собственником земельного участка договор с управляющей организацией об оказании соответствующих услуг не заключен (например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27.03.2024 N 88-8656/2024). Как отмечается в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.08.2020 по делу N 88-10032/2020, необходимым является определение фактического объема потребления услуг и работ, оказываемых управляющей организацией, по содержанию объектов общего имущества поселка, именно тем лицом, которое не заключило договор с организацией. И исходя из перечня услуг, фактически потребляемых собственником, влияющих на размер затрат, понесенных управляющей организацией, определяется часть суммы от полного тарифа, которая подлежит уплате за фактическое потребление тех работ, которые не могут быть не оказаны ввиду необходимости обслуживания всего общего имущества поселка. Конституционный Суд РФ обратил внимание, что покупка земельного участка и (или) дома в границах жилищно-земельных комплексов (поселков) с развитой общей инфраструктурой, огороженной и охраняемой территорией, которые расположены на земле, приобретенной в собственность застройщиком для последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков иным лицам для индивидуального жилищного строительства, предполагает пользование общим имуществом и необходимость участия в расходах, связанных с содержанием и благоустройством имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению им (п. 3.2 Постановления Конституционного Суда РФ N 55-П). Таким образом, учитывая, что собственники земельных участков и (или) расположенных на них жилых домов, которые не заключили договор об обслуживании с управляющей организацией, при использовании в своих нуждах и обычных условиях жизни объектов общего имущества поселка (дороги, освещение, охраняемая территория жилищно-земельного комплекса и пр.) получают тем самым полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг. Данное обстоятельство представляет собой фактическое потребление осуществляемых работ и услуг по обслуживанию общего имущества, в связи с этим управляющая организация вправе требовать (а собственник, не заключивший договор, обязан заплатить) часть суммы от полного тарифа за оказываемые услуги пропорционально объему фактического потребления и пользования общим имуществом поселка. Следовательно, по нашему мнению, даже в отсутствие подписанного договора собственник земельного участка, расположенного в поселке, где организовано обслуживание территории и иных объектов общего пользования с участием управляющей организации, обязан платить часть суммы от полного тарифа (указанного в договоре с иными собственниками) пропорционально объему фактического использования объектов общей инфраструктуры в ходе обычного хозяйственного использования земельного участка, находящегося в его собственности.
(Консультация эксперта, 2024)В связи с этим суды при рассмотрении дел указанной категории в соответствии с ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ считают возможным применение по аналогии норм, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, а именно ч. 1 ст. 44, ч. 5 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 153 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, предусматривающих право общего собрания принимать решения о размере платы, которые обязательны для всех собственников, и позволяющих взыскать с собственника земельного участка в коттеджном поселке плату за управление находящимся в собственности третьего лица имуществом общего пользования, а также за его содержание и ремонт, когда этим собственником земельного участка договор с управляющей организацией об оказании соответствующих услуг не заключен (например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27.03.2024 N 88-8656/2024). Как отмечается в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.08.2020 по делу N 88-10032/2020, необходимым является определение фактического объема потребления услуг и работ, оказываемых управляющей организацией, по содержанию объектов общего имущества поселка, именно тем лицом, которое не заключило договор с организацией. И исходя из перечня услуг, фактически потребляемых собственником, влияющих на размер затрат, понесенных управляющей организацией, определяется часть суммы от полного тарифа, которая подлежит уплате за фактическое потребление тех работ, которые не могут быть не оказаны ввиду необходимости обслуживания всего общего имущества поселка. Конституционный Суд РФ обратил внимание, что покупка земельного участка и (или) дома в границах жилищно-земельных комплексов (поселков) с развитой общей инфраструктурой, огороженной и охраняемой территорией, которые расположены на земле, приобретенной в собственность застройщиком для последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков иным лицам для индивидуального жилищного строительства, предполагает пользование общим имуществом и необходимость участия в расходах, связанных с содержанием и благоустройством имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению им (п. 3.2 Постановления Конституционного Суда РФ N 55-П). Таким образом, учитывая, что собственники земельных участков и (или) расположенных на них жилых домов, которые не заключили договор об обслуживании с управляющей организацией, при использовании в своих нуждах и обычных условиях жизни объектов общего имущества поселка (дороги, освещение, охраняемая территория жилищно-земельного комплекса и пр.) получают тем самым полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг. Данное обстоятельство представляет собой фактическое потребление осуществляемых работ и услуг по обслуживанию общего имущества, в связи с этим управляющая организация вправе требовать (а собственник, не заключивший договор, обязан заплатить) часть суммы от полного тарифа за оказываемые услуги пропорционально объему фактического потребления и пользования общим имуществом поселка. Следовательно, по нашему мнению, даже в отсутствие подписанного договора собственник земельного участка, расположенного в поселке, где организовано обслуживание территории и иных объектов общего пользования с участием управляющей организации, обязан платить часть суммы от полного тарифа (указанного в договоре с иными собственниками) пропорционально объему фактического использования объектов общей инфраструктуры в ходе обычного хозяйственного использования земельного участка, находящегося в его собственности.
Статья: Гарантийные обязательства застройщика: проблемные аспекты
(Григорьева О.А.)
("Юрист", 2021, N 4)Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 23 сентября 2020 г. N Ф09-2863/20 по делу N А60-67189/2018 <11> отмечается, что между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет управляющая компания, договор строительного подряда не заключался и нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к отношениям между застройщиками и дольщиками, в том числе касающимся ответственности за качество работ, применению не подлежали.
(Григорьева О.А.)
("Юрист", 2021, N 4)Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 23 сентября 2020 г. N Ф09-2863/20 по делу N А60-67189/2018 <11> отмечается, что между застройщиком и собственниками жилья, интересы которых представляет управляющая компания, договор строительного подряда не заключался и нормы, регулирующие отношения между заказчиком и подрядчиком, к отношениям между застройщиками и дольщиками, в том числе касающимся ответственности за качество работ, применению не подлежали.
Вопрос: В каком порядке заключается договор управления многоквартирным домом?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).
Статья: Разбирательство между ресурсоснабжающей и управляющей компаниями дошло до Верховного Суда
(Демидова И.)
("Жилищное право", 2021, N 4)Управляющая компания попыталась оспорить законность Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающей организацией и которые позволяют ей не заключать договор с Управляющей компанией в случае заключения прямых договоров. И точку в этом споре поставил Верховный Суд.
(Демидова И.)
("Жилищное право", 2021, N 4)Управляющая компания попыталась оспорить законность Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающей организацией и которые позволяют ей не заключать договор с Управляющей компанией в случае заключения прямых договоров. И точку в этом споре поставил Верховный Суд.
Вопрос: Правомерно ли включать в тариф на содержание и ремонт жилого фонда, взимаемый с жильцов многоквартирных домов, расходы на оплату труда работников управляющей компании МКД и страховые взносы за них, стоимость спецодежды?
(Консультация эксперта, 2025)Финансирование работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется за счет платы за содержание жилого помещения, которую собственники помещений обязаны вносить в пользу управляющей компании (Письмо Минстроя России от 05.05.2025 N 25980-ДН/04).
(Консультация эксперта, 2025)Финансирование работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется за счет платы за содержание жилого помещения, которую собственники помещений обязаны вносить в пользу управляющей компании (Письмо Минстроя России от 05.05.2025 N 25980-ДН/04).