Расторжение договора аренды не прошедшего государственную регистрацию
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды не прошедшего государственную регистрацию (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2005 год: Статья 131 "Государственная регистрация недвижимости" ГК РФ
(ООО "Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения")Иск о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды удовлетворен, так как суд установил, что соглашение о расторжении договора аренды не прошло государственной регистрации, между тем в силу статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество.
(ООО "Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения")Иск о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды удовлетворен, так как суд установил, что соглашение о расторжении договора аренды не прошло государственной регистрации, между тем в силу статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2025 N 305-ЭС25-4276 по делу N А40-290648/2023
Категория спора: Аренда помещений.
Требования арендодателя: О взыскании задолженности по арендным платежам.
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суды не исследовали надлежащим образом и не разрешили вопрос о том, продлилось ли действие договора аренды после истечения 11 месяцев, исходя из условий договора и поведения сторон, не учли доводы арендатора о его явно выраженной воле на отказ от пролонгации договора, а также то, что отсутствие на акте приема-передачи помещения подписи арендодателя не свидетельствует о том, что арендатор продолжил пользоваться помещением.Как правильно установили суды и не оспаривается арендатором, по условиям спорного договора, не прошедшего государственную регистрацию, у ответчика отсутствовали предусмотренные договором основания для его досрочного расторжения, то есть до истечения 11 месяцев, поэтому уведомление ответчика от 29 декабря 2022 г. не повлекло прекращение арендных отношений с 1 января 2023 г.
Категория спора: Аренда помещений.
Требования арендодателя: О взыскании задолженности по арендным платежам.
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как суды не исследовали надлежащим образом и не разрешили вопрос о том, продлилось ли действие договора аренды после истечения 11 месяцев, исходя из условий договора и поведения сторон, не учли доводы арендатора о его явно выраженной воле на отказ от пролонгации договора, а также то, что отсутствие на акте приема-передачи помещения подписи арендодателя не свидетельствует о том, что арендатор продолжил пользоваться помещением.Как правильно установили суды и не оспаривается арендатором, по условиям спорного договора, не прошедшего государственную регистрацию, у ответчика отсутствовали предусмотренные договором основания для его досрочного расторжения, то есть до истечения 11 месяцев, поэтому уведомление ответчика от 29 декабря 2022 г. не повлекло прекращение арендных отношений с 1 января 2023 г.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Аренда зданий и сооружений.
С какого момента считать зарегистрированный договор аренды расторгнутым по соглашению сторон
(КонсультантПлюс, 2025)"...Суд апелляционной инстанции установил, что соглашение от 22.06.2004 о расторжении договора аренды не прошло государственной регистрации, между тем в силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество, и пришел к выводу о незаключенности соглашения о расторжении договора от 22.06.2004, приняв во внимание и отсутствие надлежащего волеизъявления истца о расторжении договора аренды ввиду отсутствия у Байкузиной Н.М. прав заключения сделок от имени истца. Вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности соглашения о расторжении договора аренды является правомерным и не противоречит ст. 131, ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
С какого момента считать зарегистрированный договор аренды расторгнутым по соглашению сторон
(КонсультантПлюс, 2025)"...Суд апелляционной инстанции установил, что соглашение от 22.06.2004 о расторжении договора аренды не прошло государственной регистрации, между тем в силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество, и пришел к выводу о незаключенности соглашения о расторжении договора от 22.06.2004, приняв во внимание и отсутствие надлежащего волеизъявления истца о расторжении договора аренды ввиду отсутствия у Байкузиной Н.М. прав заключения сделок от имени истца. Вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности соглашения о расторжении договора аренды является правомерным и не противоречит ст. 131, ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли договор аренды, прошедший госрегистрацию, расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы за землю в установленном порядке в размере в соответствии с договором аренды, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении применению не подлежат. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 12.10.1995 N 1100 считает продленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а соглашение о расторжении договора с 19.11.2007 не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем договор аренды продолжает действовать по настоящее время.
Является ли договор аренды, прошедший госрегистрацию, расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении
(КонсультантПлюс, 2025)Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по уплате арендной платы за землю в установленном порядке в размере в соответствии с договором аренды, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении применению не подлежат. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 12.10.1995 N 1100 считает продленным на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а соглашение о расторжении договора с 19.11.2007 не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем договор аренды продолжает действовать по настоящее время.
Нормативные акты
Решение Мособлдумы от 18.02.2004 N 11/87
"Об Отчете о работе Контрольно-счетной палаты Московской областной Думы за 2003 год"- в течение года недостаточно эффективно осуществлялся контроль за учетом договоров аренды и своевременным внесением в них изменений. В результате в представленном перечне договоров были учтены расторгнутые договоры и не внесены действующие. Часть договоров аренды не прошла государственную регистрацию;
"Об Отчете о работе Контрольно-счетной палаты Московской областной Думы за 2003 год"- в течение года недостаточно эффективно осуществлялся контроль за учетом договоров аренды и своевременным внесением в них изменений. В результате в представленном перечне договоров были учтены расторгнутые договоры и не внесены действующие. Часть договоров аренды не прошла государственную регистрацию;
Решение Мособлдумы от 28.05.2003 N 4/59
"О результатах проверки Контрольно-счетной палатой Московской областной Думы поступления денежных средств в областной бюджет 2002 года по подстатье доходов "Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности"
(вместе со "Справкой о результатах проверки поступления денежных средств в областной бюджет 2002 года по подстатье доходов "Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности")5. В течение года недостаточно эффективно осуществлялся контроль за учетом договоров аренды и своевременным внесением в них изменений. В результате в представленном перечне договоров были учтены расторгнутые договоры и не внесены действующие. Часть договоров аренды не прошла государственную регистрацию.
"О результатах проверки Контрольно-счетной палатой Московской областной Думы поступления денежных средств в областной бюджет 2002 года по подстатье доходов "Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности"
(вместе со "Справкой о результатах проверки поступления денежных средств в областной бюджет 2002 года по подстатье доходов "Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности")5. В течение года недостаточно эффективно осуществлялся контроль за учетом договоров аренды и своевременным внесением в них изменений. В результате в представленном перечне договоров были учтены расторгнутые договоры и не внесены действующие. Часть договоров аренды не прошла государственную регистрацию.
Вопрос: ...Вправе ли арендатор рассчитывать на сохранение договора аренды помещения на длительный срок после смены собственника, если договор заключен 02.03.2013 и не прошел госрегистрацию?
(Консультация эксперта, 2014)- не применяется положение о том, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2014)- не применяется положение о том, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Статья: Споры, связанные с признанием договоров незаключенными
(Егорова С.И.)
("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2014, N 8)Петров представил договор долгосрочной аренды, заключенный с муниципальным образованием, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и срок еще не истек. Поэтому Петров считал, что в силу ст. 617 ГК РФ договор продолжает действовать и можно требовать от истца государственной регистрации сделки на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.
(Егорова С.И.)
("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2014, N 8)Петров представил договор долгосрочной аренды, заключенный с муниципальным образованием, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и срок еще не истек. Поэтому Петров считал, что в силу ст. 617 ГК РФ договор продолжает действовать и можно требовать от истца государственной регистрации сделки на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Вопрос: ...Организация (арендатор) заключила договор аренды земельного участка с ИП на три года. В период действия договора организация была реорганизована. Правопреемник организации заключил с ИП допсоглашение о продлении срока действия, которое подлежало госрегистрации и не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Вправе ли ИП, ссылаясь на незаключенность договора аренды, потребовать, чтобы правопреемник организации освободил участок?
(Консультация эксперта, Минфин России, 2014)Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими надлежащим образом.
(Консультация эксперта, Минфин России, 2014)Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими надлежащим образом.
Статья: Новости от 04.09.2006
("Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 9)Может ли арендатор учесть в целях налогообложения прибыли сумму увеличенной арендной платы по дополнительному соглашению, которое, в отличие от договора аренды, не прошло государственную регистрацию?
("Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 9)Может ли арендатор учесть в целях налогообложения прибыли сумму увеличенной арендной платы по дополнительному соглашению, которое, в отличие от договора аренды, не прошло государственную регистрацию?
"Дефекты, ошибки и неурядицы: правовое регулирование"
(Бычков А.И.)
("Инфотропик Медиа", 2017)Достаточно либеральный подход о том, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность и стороны все равно считаются связанными арендными правоотношениями (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), в данной ситуации не применим. Он действует только для упорядочения отношений самих участников сделки между собой, даже вытекающих из договоров аренды, заключенных до принятия информационного письма N 165, поскольку был основан на нормах закона, не претерпевших изменений (Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2017 по делу N 309-ЭС16-14273), но не касается третьих лиц.
(Бычков А.И.)
("Инфотропик Медиа", 2017)Достаточно либеральный подход о том, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность и стороны все равно считаются связанными арендными правоотношениями (п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), в данной ситуации не применим. Он действует только для упорядочения отношений самих участников сделки между собой, даже вытекающих из договоров аренды, заключенных до принятия информационного письма N 165, поскольку был основан на нормах закона, не претерпевших изменений (Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2017 по делу N 309-ЭС16-14273), но не касается третьих лиц.
Статья: Разъяснения ВАС РФ в отношении договоров аренды от 2 и 3 марта 2013 года, не зарегистрированных в ЕГРП
(Юридическая фирма "Гольцблат БЛП", Недвижимость и строительство)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014)В Постановлении разъяснено, что к договорам аренды, заключенным в указанный период, подлежит применению п. 14 Постановления N 73, касающийся случаев, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям долгосрочного договора аренды, но не зарегистрировали его в ЕГРП. Так, если имущество было принято в пользование без замечаний, соглашение о размере платы и по иным условиям было достигнуто и исполнялось, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями соглашения, включая условия о неустойке (если она предусмотрена). В то же время права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности:
(Юридическая фирма "Гольцблат БЛП", Недвижимость и строительство)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014)В Постановлении разъяснено, что к договорам аренды, заключенным в указанный период, подлежит применению п. 14 Постановления N 73, касающийся случаев, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям долгосрочного договора аренды, но не зарегистрировали его в ЕГРП. Так, если имущество было принято в пользование без замечаний, соглашение о размере платы и по иным условиям было достигнуто и исполнялось, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями соглашения, включая условия о неустойке (если она предусмотрена). В то же время права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности:
Вопрос: ...Организация А заключила с организацией Б договор аренды здания сроком на четыре года с госрегистрацией. Через два года стороны заключили допсоглашение к договору об увеличении размера арендной платы без госрегистрации. Организация Б учитывала при исчислении налога на прибыль арендные платежи согласно допсоглашению. Правомерно ли налоговый орган доначислил организации Б налог на прибыль, так как допсоглашение не прошло госрегистрацию, поэтому расходы не подтверждены документально?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2014)В связи с этим актуален вопрос о правомерности учета в расходах в целях налогообложения прибыли сумм арендной платы по договорам аренды (дополнительным соглашениям к договорам аренды), не прошедшим государственную регистрацию.
(Консультация эксперта, ФНС России, 2014)В связи с этим актуален вопрос о правомерности учета в расходах в целях налогообложения прибыли сумм арендной платы по договорам аренды (дополнительным соглашениям к договорам аренды), не прошедшим государственную регистрацию.
Вопрос: ...Арендатор здания три раза просрочил внесение арендной платы. Письменное предупреждение, направленное арендодателем, было проигнорировано, и последний обратился в суд. Арендатор считает, что договор является незаключенным (он действует уже полтора года, но не прошел госрегистрацию). Подлежит ли иск удовлетворению, если договор был заключен на полгода и впоследствии продлен на неопределенный срок?
(Консультация эксперта, Минфин РФ, 2010)Вопрос: Арендатор здания три раза просрочил внесение арендной платы. Письменное предупреждение, направленное арендодателем, было проигнорировано, и последний обратился в суд с иском о расторжении договора и взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Арендатор возразил, что договор аренды является незаключенным, так как действует в течение полутора лет, но не прошел государственную регистрацию. Подлежит ли иск арендодателя удовлетворению при условии, что договор аренды является договором, заключенным на полгода, который впоследствии был продлен на неопределенный срок?
(Консультация эксперта, Минфин РФ, 2010)Вопрос: Арендатор здания три раза просрочил внесение арендной платы. Письменное предупреждение, направленное арендодателем, было проигнорировано, и последний обратился в суд с иском о расторжении договора и взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Арендатор возразил, что договор аренды является незаключенным, так как действует в течение полутора лет, но не прошел государственную регистрацию. Подлежит ли иск арендодателя удовлетворению при условии, что договор аренды является договором, заключенным на полгода, который впоследствии был продлен на неопределенный срок?
Вопрос: Вправе ли арендодатель сдавать помещения в аренду, если соглашение о расторжении договора аренды с предыдущим арендатором не прошло государственную регистрацию?
(Консультация эксперта, 2011)Вопрос: Вправе ли арендодатель сдавать помещения в аренду, если соглашение о расторжении договора аренды с предыдущим арендатором не прошло государственную регистрацию?
(Консультация эксперта, 2011)Вопрос: Вправе ли арендодатель сдавать помещения в аренду, если соглашение о расторжении договора аренды с предыдущим арендатором не прошло государственную регистрацию?
Статья: Новости от 06.10.2006
("Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 5)Может ли арендатор учесть в целях налогообложения прибыли сумму увеличенной арендной платы согласно дополнительному соглашению, которое в отличие от договора аренды не прошло государственную регистрацию?
("Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 5)Может ли арендатор учесть в целях налогообложения прибыли сумму увеличенной арендной платы согласно дополнительному соглашению, которое в отличие от договора аренды не прошло государственную регистрацию?