Продажа части жилого дома
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа части жилого дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)<1> См.: Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве; Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N 8; Шлотгауэр М.А. Часть жилого дома или квартиры как предмет договора купли-продажи жилого помещения // Вестник Южно-Уральского гос. ун-та. Серия: Право. 2006. N 13. С. 30; Козлова Е.Б. Прецедентные свойства актов Высшего Арбитражного Суда РФ в сфере оборота недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 1. С. 30 - 31.
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)<1> См.: Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве; Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N 8; Шлотгауэр М.А. Часть жилого дома или квартиры как предмет договора купли-продажи жилого помещения // Вестник Южно-Уральского гос. ун-та. Серия: Право. 2006. N 13. С. 30; Козлова Е.Б. Прецедентные свойства актов Высшего Арбитражного Суда РФ в сфере оборота недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 1. С. 30 - 31.
Статья: Понятие и отличительные особенности недвижимого имущества. Требования к сделкам с недвижимостью. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ) (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева").
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ) (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева").
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 201.1 "Общие положения" § 7 "Банкротство застройщиков" главы IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)""Суды пришли к выводу о том, что для признания должника застройщиком, в целях применения к нему правил параграфа седьмого, необходимо наличие такого признака как обязанность передать жилое помещение в многоквартирном доме в виде квартиры или комнаты по возмездному договору или жилой дом блокированной застройки, поскольку фактически одним из основных признаков застройщика, применительно к статьи 201.1 Закона о банкротстве, является многоквартирность строящегося жилого дома и наличие обязательства по передаче жилого помещения в виде квартиры или комнаты. Спорные индивидуальные жилые дома не являются ни жилыми помещениями в многоквартирном доме, ни жилыми помещениями (частями жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, соответственно, физические лица, как стороны по договору купли-продажи не могут являться участниками строительства, как это определено в пункте 1 статьи 201.1 параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 177 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими" ГК РФДопущенные судом первой инстанции и не устраненные судом второй инстанции нарушения норм материального права повлияли на исход дела, привели к неверному разрешению спора в указанной части, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов участвующих в деле лиц, в связи с чем апелляционное определение в части неприменения последствий недействительности сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации)."
Нормативные акты
"Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов"
(утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ)В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
(утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ)В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016)Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).
Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Статья: Спор о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)С "___" ________ _____ г. Истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным недвижимым имуществом, расположенным: __________________________ (указать место нахождения объекта недвижимости), состоящим из: _______________________ (указать характеристики объекта недвижимости) (далее - Объект недвижимости), что подтверждается договором передачи квартиры в общую совместную собственность без определения долей/свидетельством о собственности на жилище/свидетельством о совместной собственности на жилище без определения долей/выпиской из ЕГРН N _____, выданной "___" ________ _____ г./данными ЕГРН об отсутствии сведений о зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости/договором купли-продажи объекта приватизации, заключенным предыдущим собственником/выпиской из протокола комиссии территориального исполкома о передаче Истцу в пользование объекта недвижимости/копией трудовой книжки/приказом работодателя и администрации о выделении земельного участка/договором купли-продажи части жилого дома/вступившим в законную силу судебным актом о признании права общей долевой собственности на доли в праве на жилой дом/вступившим в законную силу судебным актом о выделе в натуре доли жилого дома/техническим паспортом БТИ/техническим планом здания/постановлением нотариуса об отказе в совершении нотариального действия (в выдаче свидетельства о праве на наследство)/другими документами.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)С "___" ________ _____ г. Истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным недвижимым имуществом, расположенным: __________________________ (указать место нахождения объекта недвижимости), состоящим из: _______________________ (указать характеристики объекта недвижимости) (далее - Объект недвижимости), что подтверждается договором передачи квартиры в общую совместную собственность без определения долей/свидетельством о собственности на жилище/свидетельством о совместной собственности на жилище без определения долей/выпиской из ЕГРН N _____, выданной "___" ________ _____ г./данными ЕГРН об отсутствии сведений о зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости/договором купли-продажи объекта приватизации, заключенным предыдущим собственником/выпиской из протокола комиссии территориального исполкома о передаче Истцу в пользование объекта недвижимости/копией трудовой книжки/приказом работодателя и администрации о выделении земельного участка/договором купли-продажи части жилого дома/вступившим в законную силу судебным актом о признании права общей долевой собственности на доли в праве на жилой дом/вступившим в законную силу судебным актом о выделе в натуре доли жилого дома/техническим паспортом БТИ/техническим планом здания/постановлением нотариуса об отказе в совершении нотариального действия (в выдаче свидетельства о праве на наследство)/другими документами.
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание, что п. 2 ст. 558 ГК РФ, предусматривающий необходимость регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, не применяется (ч. 1, 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание, что п. 2 ст. 558 ГК РФ, предусматривающий необходимость регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, не применяется (ч. 1, 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
Готовое решение: В каких случаях можно признать договор купли-продажи незаключенным и какие последствия это влечет
(КонсультантПлюс, 2026)перечень проживающих лиц (при их наличии) с указанием их прав на пользование помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)перечень проживающих лиц (при их наличии) с указанием их прав на пользование помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
"Момент заключения договора в российском гражданском праве: монография"
(Танага А.Н.)
("Проспект", 2023)Такая регистрация не была государственной регистрацией, влекущей публичную достоверность, а имела лишь учетный характер. В частности, в силу ч. 1 ст. 239 ГК РСФСР 1964 г., договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, требовал нотариального удостоверения, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и его следовало зарегистрировать в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Договор с таким же объектом в сельском населенном пункте, требовал простой письменной формы и регистрации в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов (ч. 2 ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.).
(Танага А.Н.)
("Проспект", 2023)Такая регистрация не была государственной регистрацией, влекущей публичную достоверность, а имела лишь учетный характер. В частности, в силу ч. 1 ст. 239 ГК РСФСР 1964 г., договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, требовал нотариального удостоверения, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и его следовало зарегистрировать в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Договор с таким же объектом в сельском населенном пункте, требовал простой письменной формы и регистрации в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов (ч. 2 ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.).
Ситуация: Как продать долю в квартире или жилом доме?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отметим, что часть квартиры или жилого дома являются объектами жилищных прав, однако не являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав. Таким образом, продать часть квартиры или жилого дома можно только в виде доли в праве общей долевой собственности либо в случае, если такая часть выделена в установленном порядке в самостоятельное жилое помещение (подробнее об определении долей и о выделе доли квартиры см., например, ситуации "Как определяется размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру?", "Можно ли выделить долю в квартире в натуре?", "Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности?") (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. п. 1, 2 ст. 131, п. п. 1, 3 ст. 244, п. 2 ст. 252 ГК РФ; ч. 1 ст. 15, п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ; ч. 4, 7 ст. 1 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 23.06.2021 N 13/1-00256/21).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Отметим, что часть квартиры или жилого дома являются объектами жилищных прав, однако не являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав. Таким образом, продать часть квартиры или жилого дома можно только в виде доли в праве общей долевой собственности либо в случае, если такая часть выделена в установленном порядке в самостоятельное жилое помещение (подробнее об определении долей и о выделе доли квартиры см., например, ситуации "Как определяется размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру?", "Можно ли выделить долю в квартире в натуре?", "Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности?") (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. п. 1, 2 ст. 131, п. п. 1, 3 ст. 244, п. 2 ст. 252 ГК РФ; ч. 1 ст. 15, п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ; ч. 4, 7 ст. 1 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 23.06.2021 N 13/1-00256/21).
Ситуация: Можно ли продать жилой дом без земельного участка?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Исключением, в частности, является ситуация, когда продается часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. В этом случае земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 4 ст. 244 ГК РФ; п. 15 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Исключением, в частности, является ситуация, когда продается часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. В этом случае земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 4 ст. 244 ГК РФ; п. 15 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).