Признаки дома блокированной застройки
Подборка наиболее важных документов по запросу Признаки дома блокированной застройки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Виды недвижимых вещей: может ли здание быть помещением, а помещение - зданием?
(Алексеев В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 11)Попытки разобраться в этом вопросе до изменения законодательства принимало Минэкономразвития России. Однако трудно назвать эти попытки удачными. Так, в 2010 году министерство пришло к правильному выводу, что "многоквартирный дом является жилым, а по своей конструкции может быть блокированной застройки и неблокированной застройки" <14>. Но в следующем году был сделан весьма сомнительный вывод: поскольку "признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки" <15>.
(Алексеев В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 11)Попытки разобраться в этом вопросе до изменения законодательства принимало Минэкономразвития России. Однако трудно назвать эти попытки удачными. Так, в 2010 году министерство пришло к правильному выводу, что "многоквартирный дом является жилым, а по своей конструкции может быть блокированной застройки и неблокированной застройки" <14>. Но в следующем году был сделан весьма сомнительный вывод: поскольку "признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки" <15>.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)<2> Соответственно, в целях КРТ могут быть изъяты в т.ч. участки с жилыми домами блокированной застройки, объектами ИЖС, садовыми домами в том случае, если указанные объекты признаны аварийными или соответствуют критериям, установленным субъектом РФ и характеризующим их высокий уровень износа, отсутствие систем инженерно-технического обеспечения. Однако важно учитывать, что в данном случае речь не идет о возможности масштабного изъятия соответствующих объектов, т.к. изъятие допустимо только в границах территории, подлежащей комплексному развитию (на ней должны быть расположены аварийные МКД/МКД с высокой степенью технического износа), т.е. только в "городской среде", а не в коттеджных поселках / садоводствах.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)<2> Соответственно, в целях КРТ могут быть изъяты в т.ч. участки с жилыми домами блокированной застройки, объектами ИЖС, садовыми домами в том случае, если указанные объекты признаны аварийными или соответствуют критериям, установленным субъектом РФ и характеризующим их высокий уровень износа, отсутствие систем инженерно-технического обеспечения. Однако важно учитывать, что в данном случае речь не идет о возможности масштабного изъятия соответствующих объектов, т.к. изъятие допустимо только в границах территории, подлежащей комплексному развитию (на ней должны быть расположены аварийные МКД/МКД с высокой степенью технического износа), т.е. только в "городской среде", а не в коттеджных поселках / садоводствах.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 87 "Дополнительная и повторная экспертизы" ГПК РФ"Изложенное обстоятельство является юридически значимым, однако суд апелляционной инстанции, несмотря на отсутствие в материалах дела экспертного заключения, полученного с соблюдением процессуальных требований и отвечающего признакам достаточности, допустимости и относимости, из которого следовал бы вывод о том, являются ли спорные объекты домом блокированной застройки, не воспользовался предусмотренными процессуальным законом методами в целях установления данного юридически значимого обстоятельства (статья 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации)."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 49 "Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в границах особо охраняемых природных территорий, в границах Байкальской природной территории и в Арктической зоне Российской Федерации" Градостроительного кодекса РФ"Исходя из положений данной нормы закона одним из признаков, характеризующих жилой дом блокированной застройки, является расположение каждого из его блоков на отдельном земельном участке, что предполагает образование земельного участка под каждым блоком с утверждением схемы его расположения. Вместе с тем, принимая решение об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка под жилым помещением, принадлежащим Кускову И.Л., административный ответчик, с позицией которого согласились суды первой и кассационной инстанций, сослался на положения закона, регулирующие порядок образования земельного участка под многоквартирным домом."
Нормативные акты
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
(ред. от 19.10.2024)
"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом"5(2). Домом блокированной застройки признается жилой дом, соответствующий признакам, установленным пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
(ред. от 19.10.2024)
"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом"5(2). Домом блокированной застройки признается жилой дом, соответствующий признакам, установленным пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025)В обоснование иска указано, что В. является собственником 16/70 долей в праве собственности на спорный жилой дом. Право собственности на долю в этом доме возникло у Ю. (наследодателя В.) в результате раздела совместно нажитого имущества супругов на основании решения суда от 28 марта 1975 г., которым за Ю. признано право собственности на 16/70 долей в праве на домовладение и по которому ей выделены в натуре в пользование, владение и распоряжение жилая комната с прилегающей к ней верандой и коридором, а также надворные постройки и фруктовые деревья. Данное решение суда юридически не исполнено, поскольку дом состоит на кадастровом учете как объект недвижимости с несколькими собственниками. Ответчику принадлежат 1/2 доля и 19/70 долей в праве собственности на дом. Фактически спорный одноэтажный дом разделен на две части с отдельными входами. Каждая часть дома отвечает признакам жилого дома блокированной застройки, имеет отдельное отопление (индивидуальные газовые котлы), водоснабжение и канализацию. Истец полагала возможным осуществить раздел земельного участка, расположенного под домом, который находится в ведении администрации городского округа. Ответчик без ее согласия заключила с администрацией городского округа договор аренды в отношении всего земельного участка, тогда как решением суда от 5 февраля 2009 г. был определен порядок пользования земельным участком. К соглашению о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом стороны не пришли, ответчик от оформления документов на основании ранее вынесенного решения суда отказывается, по месту нахождения имущества не проживает, от получения почтовой корреспонденции уклоняется. Истец просила прекратить право общей долевой собственности между сторонами на жилой дом, исключить из ЕГРН (аннулировать) записи о кадастровом учете и регистрации права общей долевой собственности на дом, признать жилой дом домом блокированной застройки; признать право собственности В. на жилой блок дома блокированной застройки.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025)В обоснование иска указано, что В. является собственником 16/70 долей в праве собственности на спорный жилой дом. Право собственности на долю в этом доме возникло у Ю. (наследодателя В.) в результате раздела совместно нажитого имущества супругов на основании решения суда от 28 марта 1975 г., которым за Ю. признано право собственности на 16/70 долей в праве на домовладение и по которому ей выделены в натуре в пользование, владение и распоряжение жилая комната с прилегающей к ней верандой и коридором, а также надворные постройки и фруктовые деревья. Данное решение суда юридически не исполнено, поскольку дом состоит на кадастровом учете как объект недвижимости с несколькими собственниками. Ответчику принадлежат 1/2 доля и 19/70 долей в праве собственности на дом. Фактически спорный одноэтажный дом разделен на две части с отдельными входами. Каждая часть дома отвечает признакам жилого дома блокированной застройки, имеет отдельное отопление (индивидуальные газовые котлы), водоснабжение и канализацию. Истец полагала возможным осуществить раздел земельного участка, расположенного под домом, который находится в ведении администрации городского округа. Ответчик без ее согласия заключила с администрацией городского округа договор аренды в отношении всего земельного участка, тогда как решением суда от 5 февраля 2009 г. был определен порядок пользования земельным участком. К соглашению о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом стороны не пришли, ответчик от оформления документов на основании ранее вынесенного решения суда отказывается, по месту нахождения имущества не проживает, от получения почтовой корреспонденции уклоняется. Истец просила прекратить право общей долевой собственности между сторонами на жилой дом, исключить из ЕГРН (аннулировать) записи о кадастровом учете и регистрации права общей долевой собственности на дом, признать жилой дом домом блокированной застройки; признать право собственности В. на жилой блок дома блокированной застройки.
Статья: Ответы на вопросы, связанные с Указанием Банка России от 03.02.2025 N 6993-У "О видах кредитов (займов), в отношении которых могут быть установлены макропруденциальные лимиты, о характеристиках указанных кредитов (займов), о порядке установления и применения макропруденциальных лимитов в отношении указанных кредитов (займов), о факторах риска увеличения долговой нагрузки заемщиков - физических лиц, а также о порядке применения мер, предусмотренных частью пятой статьи 45.6 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"
("Официальный сайт Банка России", 2026)Ответ: С учетом сложившейся судебной практики часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной, то есть соответствует признакам дома блокированной застройки в значении, установленном ГрК РФ.
("Официальный сайт Банка России", 2026)Ответ: С учетом сложившейся судебной практики часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной, то есть соответствует признакам дома блокированной застройки в значении, установленном ГрК РФ.
Статья: Проблемы определения многоквартирного дома в системе объектов субъективных прав
(Курочкин И.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 1)Представляется необходимым соотнести многоквартирный дом с домом блокированной застройки. Так, в соответствии с п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки обладает следующими признаками: это жилой дом, который блокирован с другим жилым домом общей боковой стеной и который имеет отдельный выход на земельный участок <27>. Исходя из указанных признаков дом блокированной застройки не имеет общего имущества. Более того, дома блокированной застройки имеют автономные инженерные системы, такие как отопление, водоснабжение и электроснабжение.
(Курочкин И.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 1)Представляется необходимым соотнести многоквартирный дом с домом блокированной застройки. Так, в соответствии с п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки обладает следующими признаками: это жилой дом, который блокирован с другим жилым домом общей боковой стеной и который имеет отдельный выход на земельный участок <27>. Исходя из указанных признаков дом блокированной застройки не имеет общего имущества. Более того, дома блокированной застройки имеют автономные инженерные системы, такие как отопление, водоснабжение и электроснабжение.
Ситуация: Каков порядок признания объекта недвижимости домом блокированной застройки?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о многоквартирном доме (МКД) с расположенными в нем жилыми помещениями (квартирами) и зарегистрированы права на эти помещения, но при этом жилые помещения соответствуют по своим признакам домам блокированной застройки, то признание их домами блокированной застройки возможно без обращения в суд.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о многоквартирном доме (МКД) с расположенными в нем жилыми помещениями (квартирами) и зарегистрированы права на эти помещения, но при этом жилые помещения соответствуют по своим признакам домам блокированной застройки, то признание их домами блокированной застройки возможно без обращения в суд.
Ситуация: Как сформировать земельный участок под домом блокированной застройки?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если жилые помещения (например, квартиры в многоквартирном доме), сведения о которых внесены в ЕГРН до 01.03.2022 и права на которые зарегистрированы, по своим характеристикам соответствуют признакам домов блокированной застройки, то предусмотрен порядок приведения сведений о них в соответствие с действующим законодательством, а именно - внесение сведений о таких жилых помещениях как о домах блокированной застройки. Подробнее см. ситуацию "Каков порядок признания объекта недвижимости домом блокированной застройки?" (ч. 3, 4 ст. 16, ч. 1 ст. 17 Закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ; п. 2 Приложения к Письму Росреестра от 07.10.2022 N 14-8739-ТГ/22).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если жилые помещения (например, квартиры в многоквартирном доме), сведения о которых внесены в ЕГРН до 01.03.2022 и права на которые зарегистрированы, по своим характеристикам соответствуют признакам домов блокированной застройки, то предусмотрен порядок приведения сведений о них в соответствие с действующим законодательством, а именно - внесение сведений о таких жилых помещениях как о домах блокированной застройки. Подробнее см. ситуацию "Каков порядок признания объекта недвижимости домом блокированной застройки?" (ч. 3, 4 ст. 16, ч. 1 ст. 17 Закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ; п. 2 Приложения к Письму Росреестра от 07.10.2022 N 14-8739-ТГ/22).
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Под объектами индивидуального жилищного строительства, о которых говорится в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи, понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Под исключение также подпадают дома блокированной застройки, в случае если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляются без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации (п. 2 ч. 2 комментируемой статьи). Пункт 40 ст. 1 комментируемого Кодекса определяет дом блокированной застройки как жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Основным отличием дома блокированной застройки от многоквартирного дома выступает признак блокированности, т.е. наличия общей боковой стены (общих боковых стен) с другим жилым домом (другими жилыми домами).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Под объектами индивидуального жилищного строительства, о которых говорится в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи, понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Под исключение также подпадают дома блокированной застройки, в случае если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляются без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации (п. 2 ч. 2 комментируемой статьи). Пункт 40 ст. 1 комментируемого Кодекса определяет дом блокированной застройки как жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Основным отличием дома блокированной застройки от многоквартирного дома выступает признак блокированности, т.е. наличия общей боковой стены (общих боковых стен) с другим жилым домом (другими жилыми домами).