Признаки блокированной застройки
Подборка наиболее важных документов по запросу Признаки блокированной застройки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Под объектами индивидуального жилищного строительства, о которых говорится в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи, понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Под исключение также подпадают дома блокированной застройки, в случае если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляются без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации (п. 2 ч. 2 комментируемой статьи). Пункт 40 ст. 1 комментируемого Кодекса определяет дом блокированной застройки как жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Основным отличием дома блокированной застройки от многоквартирного дома выступает признак блокированности, т.е. наличия общей боковой стены (общих боковых стен) с другим жилым домом (другими жилыми домами).
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Под объектами индивидуального жилищного строительства, о которых говорится в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи, понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Под исключение также подпадают дома блокированной застройки, в случае если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляются без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации (п. 2 ч. 2 комментируемой статьи). Пункт 40 ст. 1 комментируемого Кодекса определяет дом блокированной застройки как жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Основным отличием дома блокированной застройки от многоквартирного дома выступает признак блокированности, т.е. наличия общей боковой стены (общих боковых стен) с другим жилым домом (другими жилыми домами).
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Также с 01.03.2022 произошли существенные изменения в подходе законодателя к регулированию блокированной застройки. До указанной даты в пп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ использовался термин "жилые дома блокированной застройки", который в числе прочих признаков таких объектов недвижимости выделял этажность (не более 3 этажей) и количество входящих в состав блоков (не более 10), каждый из которых надлежало располагать на отдельном земельном участке.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Также с 01.03.2022 произошли существенные изменения в подходе законодателя к регулированию блокированной застройки. До указанной даты в пп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ использовался термин "жилые дома блокированной застройки", который в числе прочих признаков таких объектов недвижимости выделял этажность (не более 3 этажей) и количество входящих в состав блоков (не более 10), каждый из которых надлежало располагать на отдельном земельном участке.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 87 "Дополнительная и повторная экспертизы" ГПК РФ"Изложенное обстоятельство является юридически значимым, однако суд апелляционной инстанции, несмотря на отсутствие в материалах дела экспертного заключения, полученного с соблюдением процессуальных требований и отвечающего признакам достаточности, допустимости и относимости, из которого следовал бы вывод о том, являются ли спорные объекты домом блокированной застройки, не воспользовался предусмотренными процессуальным законом методами в целях установления данного юридически значимого обстоятельства (статья 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации)."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 49 "Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в границах особо охраняемых природных территорий, в границах Байкальской природной территории и в Арктической зоне Российской Федерации" Градостроительного кодекса РФ"Исходя из положений данной нормы закона одним из признаков, характеризующих жилой дом блокированной застройки, является расположение каждого из его блоков на отдельном земельном участке, что предполагает образование земельного участка под каждым блоком с утверждением схемы его расположения. Вместе с тем, принимая решение об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка под жилым помещением, принадлежащим Кускову И.Л., административный ответчик, с позицией которого согласились суды первой и кассационной инстанций, сослался на положения закона, регулирующие порядок образования земельного участка под многоквартирным домом."
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2025)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025)Выводы, содержащиеся в заключении кадастрового инженера от 30 июня 2022 г., о том, что спорный дом состоит из самостоятельных частей, отвечает признакам блокированной застройки, имеет самостоятельные выходы на земельный участок и длительное время эксплуатируется сторонами как дом блокированной застройки, не опровергнуты.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025)Выводы, содержащиеся в заключении кадастрового инженера от 30 июня 2022 г., о том, что спорный дом состоит из самостоятельных частей, отвечает признакам блокированной застройки, имеет самостоятельные выходы на земельный участок и длительное время эксплуатируется сторонами как дом блокированной застройки, не опровергнуты.
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ
(ред. от 25.05.2026)
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"15.1. Положения настоящей статьи применяются в отношении домов блокированной застройки, соответствующих признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае, если количество таких домов, возведенных до 14 мая 1998 года, в одном ряду не превышает двух.
(ред. от 25.05.2026)
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"15.1. Положения настоящей статьи применяются в отношении домов блокированной застройки, соответствующих признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае, если количество таких домов, возведенных до 14 мая 1998 года, в одном ряду не превышает двух.
Статья: Проблемы определения многоквартирного дома в системе объектов субъективных прав
(Курочкин И.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 1)Представляется необходимым соотнести многоквартирный дом с домом блокированной застройки. Так, в соответствии с п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки обладает следующими признаками: это жилой дом, который блокирован с другим жилым домом общей боковой стеной и который имеет отдельный выход на земельный участок <27>. Исходя из указанных признаков дом блокированной застройки не имеет общего имущества. Более того, дома блокированной застройки имеют автономные инженерные системы, такие как отопление, водоснабжение и электроснабжение.
(Курочкин И.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2025, N 1)Представляется необходимым соотнести многоквартирный дом с домом блокированной застройки. Так, в соответствии с п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки обладает следующими признаками: это жилой дом, который блокирован с другим жилым домом общей боковой стеной и который имеет отдельный выход на земельный участок <27>. Исходя из указанных признаков дом блокированной застройки не имеет общего имущества. Более того, дома блокированной застройки имеют автономные инженерные системы, такие как отопление, водоснабжение и электроснабжение.
Статья: Ответы на вопросы, связанные с Указанием Банка России от 03.02.2025 N 6993-У "О видах кредитов (займов), в отношении которых могут быть установлены макропруденциальные лимиты, о характеристиках указанных кредитов (займов), о порядке установления и применения макропруденциальных лимитов в отношении указанных кредитов (займов), о факторах риска увеличения долговой нагрузки заемщиков - физических лиц, а также о порядке применения мер, предусмотренных частью пятой статьи 45.6 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"
("Официальный сайт Банка России", 2026)Ответ: С учетом сложившейся судебной практики часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной, то есть соответствует признакам дома блокированной застройки в значении, установленном ГрК РФ.
("Официальный сайт Банка России", 2026)Ответ: С учетом сложившейся судебной практики часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной, то есть соответствует признакам дома блокированной застройки в значении, установленном ГрК РФ.
Статья: Виды недвижимых вещей: может ли здание быть помещением, а помещение - зданием?
(Алексеев В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 11)Попытки разобраться в этом вопросе до изменения законодательства принимало Минэкономразвития России. Однако трудно назвать эти попытки удачными. Так, в 2010 году министерство пришло к правильному выводу, что "многоквартирный дом является жилым, а по своей конструкции может быть блокированной застройки и неблокированной застройки" <14>. Но в следующем году был сделан весьма сомнительный вывод: поскольку "признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки" <15>.
(Алексеев В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 11)Попытки разобраться в этом вопросе до изменения законодательства принимало Минэкономразвития России. Однако трудно назвать эти попытки удачными. Так, в 2010 году министерство пришло к правильному выводу, что "многоквартирный дом является жилым, а по своей конструкции может быть блокированной застройки и неблокированной застройки" <14>. Но в следующем году был сделан весьма сомнительный вывод: поскольку "признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом блокированной застройки" <15>.
Ситуация: Как сформировать земельный участок под домом блокированной застройки?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если жилые помещения (например, квартиры в многоквартирном доме), сведения о которых внесены в ЕГРН до 01.03.2022 и права на которые зарегистрированы, по своим характеристикам соответствуют признакам домов блокированной застройки, то предусмотрен порядок приведения сведений о них в соответствие с действующим законодательством, а именно - внесение сведений о таких жилых помещениях как о домах блокированной застройки. Подробнее см. ситуацию "Каков порядок признания объекта недвижимости домом блокированной застройки?" (ч. 3, 4 ст. 16, ч. 1 ст. 17 Закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ; п. 2 Приложения к Письму Росреестра от 07.10.2022 N 14-8739-ТГ/22).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если жилые помещения (например, квартиры в многоквартирном доме), сведения о которых внесены в ЕГРН до 01.03.2022 и права на которые зарегистрированы, по своим характеристикам соответствуют признакам домов блокированной застройки, то предусмотрен порядок приведения сведений о них в соответствие с действующим законодательством, а именно - внесение сведений о таких жилых помещениях как о домах блокированной застройки. Подробнее см. ситуацию "Каков порядок признания объекта недвижимости домом блокированной застройки?" (ч. 3, 4 ст. 16, ч. 1 ст. 17 Закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ; п. 2 Приложения к Письму Росреестра от 07.10.2022 N 14-8739-ТГ/22).
Статья: Проблемы трансформации жилых помещений в жилые дома блокированной застройки
(Батуева Э.Ц.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 5)Достаточно многослойная схема, связанная с имевшейся неопределенностью в статусе дома блокированной застройки, с 1 марта 2022 г. локализована. С указанной даты в действующем законодательстве уточнены понятия "дом блокированной застройки" и "многоквартирный дом". В частности, законодатель в градостроительное законодательство ввел понятие дома блокированной застройки, определяя его отнесение к жилому дому и исключая его из разновидности многоквартирных домов. Речь идет о положениях Федерального закона от 30 декабря 2021 г. за N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <5>. Документ существенно упростил подход к вводу в имущественный оборот домов блокированной застройки. Во-первых, блок жилого дома блокированной застройки, соответствующий установленным признакам, признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли он зданием или помещением в здании. Во-вторых, если, по сведениям ЕГРН, объект внесен в него в качестве жилого помещения, права на которое зарегистрированы, предоставлена возможность обратиться с заявлением на изменение вида объекта недвижимости с жилого помещения на здание с назначением "жилой дом" и видом разрешенного использования "дом блокированной застройки". Таким образом, законодательные изменения позволили существенно упростить для правообладателей документарное оформление домов блокированной застройки в качестве самостоятельных объектов. По сути, достаточным условием для признания здания либо помещения в качестве жилого дома блокированной застройки является необходимость соответствия установленным п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса признакам. При этом подготовка дополнительных заключений не требуется, что также сказывается на минимизации финансовых расходов стороны правообладателей.
(Батуева Э.Ц.)
("Семейное и жилищное право", 2022, N 5)Достаточно многослойная схема, связанная с имевшейся неопределенностью в статусе дома блокированной застройки, с 1 марта 2022 г. локализована. С указанной даты в действующем законодательстве уточнены понятия "дом блокированной застройки" и "многоквартирный дом". В частности, законодатель в градостроительное законодательство ввел понятие дома блокированной застройки, определяя его отнесение к жилому дому и исключая его из разновидности многоквартирных домов. Речь идет о положениях Федерального закона от 30 декабря 2021 г. за N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <5>. Документ существенно упростил подход к вводу в имущественный оборот домов блокированной застройки. Во-первых, блок жилого дома блокированной застройки, соответствующий установленным признакам, признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли он зданием или помещением в здании. Во-вторых, если, по сведениям ЕГРН, объект внесен в него в качестве жилого помещения, права на которое зарегистрированы, предоставлена возможность обратиться с заявлением на изменение вида объекта недвижимости с жилого помещения на здание с назначением "жилой дом" и видом разрешенного использования "дом блокированной застройки". Таким образом, законодательные изменения позволили существенно упростить для правообладателей документарное оформление домов блокированной застройки в качестве самостоятельных объектов. По сути, достаточным условием для признания здания либо помещения в качестве жилого дома блокированной застройки является необходимость соответствия установленным п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса признакам. При этом подготовка дополнительных заключений не требуется, что также сказывается на минимизации финансовых расходов стороны правообладателей.
Ситуация: Каков порядок признания объекта недвижимости домом блокированной застройки?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о многоквартирном доме (МКД) с расположенными в нем жилыми помещениями (квартирами) и зарегистрированы права на эти помещения, но при этом жилые помещения соответствуют по своим признакам домам блокированной застройки, то признание их домами блокированной застройки возможно без обращения в суд.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о многоквартирном доме (МКД) с расположенными в нем жилыми помещениями (квартирами) и зарегистрированы права на эти помещения, но при этом жилые помещения соответствуют по своим признакам домам блокированной застройки, то признание их домами блокированной застройки возможно без обращения в суд.