Перевод многоквартирного дома в нежилое здание
Подборка наиболее важных документов по запросу Перевод многоквартирного дома в нежилое здание (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26.01.2023 N 88-1017/2023 (УИД 55RS0002-01-2021-010591-02)
Категория: Прочие гражданско-правовые споры.
Требования: О признании помещения самостоятельным объектом недвижимости (жилым домом).
Обстоятельства: Истец указал, что спорное помещение фактически является самостоятельным объектом капитального строительства и конструктивно не связано с многоквартирным домом.
Решение: Отказано.С учетом указанного апелляционный суд отметил, что сам по себе факт перевода нежилого помещения в жилое в пристройке многоквартирного дома не исключает как общего назначения всего здания, которое строилось по проекту как многоквартирный дом с "Красным уголком", так и не исключает единого архитектурного решения возведенного строения.
Категория: Прочие гражданско-правовые споры.
Требования: О признании помещения самостоятельным объектом недвижимости (жилым домом).
Обстоятельства: Истец указал, что спорное помещение фактически является самостоятельным объектом капитального строительства и конструктивно не связано с многоквартирным домом.
Решение: Отказано.С учетом указанного апелляционный суд отметил, что сам по себе факт перевода нежилого помещения в жилое в пристройке многоквартирного дома не исключает как общего назначения всего здания, которое строилось по проекту как многоквартирный дом с "Красным уголком", так и не исключает единого архитектурного решения возведенного строения.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2024 N 13АП-24501/2024 по делу N А56-83836/2023
Категория спора: Управление зданием.
Требования управляющей компании: 1) О взыскании неосновательного обогащения; 2) О взыскании неустойки.
Обстоятельства: Истец указал, что управляет зданием, которое ранее являлось многоквартирным домом, находящимся "на сцепке". В рассматриваемый период истец оплачивал третьему лицу услуги водоснабжения на общедомовые нужды согласно выставленным счетам-фактурам, при этом ответчик, являясь титульным владельцем помещений в здании, не уведомил истца и третье лицо об изменении назначения здания и переводе помещений в статус нежилых, стоимость услуг водоснабжения не возместил.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Из содержания приведенной нормы следует, что законодатель не связывает наделение здания статусом многоквартирного дома с внесением соответствующих сведений в ЕГРН, ввиду чего суд отклоняет доводы истца о том, что здание переведено в статус нежилого только 24.04.2024, согласно выписке из ЕГРН от 10.06.2024. Указанное обстоятельство не имеет правового значения.
Категория спора: Управление зданием.
Требования управляющей компании: 1) О взыскании неосновательного обогащения; 2) О взыскании неустойки.
Обстоятельства: Истец указал, что управляет зданием, которое ранее являлось многоквартирным домом, находящимся "на сцепке". В рассматриваемый период истец оплачивал третьему лицу услуги водоснабжения на общедомовые нужды согласно выставленным счетам-фактурам, при этом ответчик, являясь титульным владельцем помещений в здании, не уведомил истца и третье лицо об изменении назначения здания и переводе помещений в статус нежилых, стоимость услуг водоснабжения не возместил.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Из содержания приведенной нормы следует, что законодатель не связывает наделение здания статусом многоквартирного дома с внесением соответствующих сведений в ЕГРН, ввиду чего суд отклоняет доводы истца о том, что здание переведено в статус нежилого только 24.04.2024, согласно выписке из ЕГРН от 10.06.2024. Указанное обстоятельство не имеет правового значения.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Можно ли изменить назначение здания с жилого на нежилое и как это сделать
(КонсультантПлюс, 2025)4. Как изменить назначение многоквартирного дома на нежилое здание путем перевода всех его жилых помещений в нежилые
(КонсультантПлюс, 2025)4. Как изменить назначение многоквартирного дома на нежилое здание путем перевода всех его жилых помещений в нежилые
Готовое решение: Можно ли изменить назначение здания
(КонсультантПлюс, 2025)2. Как изменить назначение здания с жилого дома, многоквартирного дома на нежилое
(КонсультантПлюс, 2025)2. Как изменить назначение здания с жилого дома, многоквартирного дома на нежилое
Нормативные акты
<Письмо> Росреестра от 13.06.2024 N 14-5463-ТГ/24
<О направлении для сведения и учета в работе ответов на поступившие вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав>Об изменении назначения здания с "многоквартирный дом" на "нежилое" при отсутствии акта органа государственной власти или местного самоуправления об изменении таких сведений, разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного здания (МКД <5>), учитывая, что все помещения в таком МКД являются нежилыми.
<О направлении для сведения и учета в работе ответов на поступившие вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав>Об изменении назначения здания с "многоквартирный дом" на "нежилое" при отсутствии акта органа государственной власти или местного самоуправления об изменении таких сведений, разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного здания (МКД <5>), учитывая, что все помещения в таком МКД являются нежилыми.
Готовое решение: Что такое целевое назначение нежилого помещения и как его изменить
(КонсультантПлюс, 2025)Еще возможна ситуация, когда использование помещения затрагивает права собственников других помещений в этом же здании. Они могут требовать устранить нарушения (ст. 304 ГК РФ). Верховный Суд РФ при рассмотрении одного из дел пришел к такому выводу в ситуации, когда собственник жилого помещения после его перевода в нежилое использовал его не по тому назначению, которое указывал при переводе (вместо салона красоты в помещении был открыт магазин, продающий алкоголь). При этом суд учел, что использование помещения по иному назначению затрагивает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а также сопряжено с использованием общего имущества в нем (Определение Верховного Суда РФ от 28.08.2018 N 83-КГ18-13).
(КонсультантПлюс, 2025)Еще возможна ситуация, когда использование помещения затрагивает права собственников других помещений в этом же здании. Они могут требовать устранить нарушения (ст. 304 ГК РФ). Верховный Суд РФ при рассмотрении одного из дел пришел к такому выводу в ситуации, когда собственник жилого помещения после его перевода в нежилое использовал его не по тому назначению, которое указывал при переводе (вместо салона красоты в помещении был открыт магазин, продающий алкоголь). При этом суд учел, что использование помещения по иному назначению затрагивает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а также сопряжено с использованием общего имущества в нем (Определение Верховного Суда РФ от 28.08.2018 N 83-КГ18-13).
Готовое решение: Как изменить назначение здания с нежилого на жилое
(КонсультантПлюс, 2025)4. Как изменить назначение нежилого здания на многоквартирный дом путем перевода всех его помещений в жилые
(КонсультантПлюс, 2025)4. Как изменить назначение нежилого здания на многоквартирный дом путем перевода всех его помещений в жилые
Вопрос: Как перевести жилой дом в многоквартирный?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Сама процедура (порядок) перевода жилого дома в многоквартирный ЖК РФ прямо не предусмотрена. Однако здесь можно применить принцип аналогии права, руководствуясь ст. 23 ЖК РФ, регламентирующей порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, поскольку и в одном и в другом случае меняется статус помещения.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Сама процедура (порядок) перевода жилого дома в многоквартирный ЖК РФ прямо не предусмотрена. Однако здесь можно применить принцип аналогии права, руководствуясь ст. 23 ЖК РФ, регламентирующей порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, поскольку и в одном и в другом случае меняется статус помещения.
Ситуация: Как согласовать перепланировку или переустройство квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, при перепланировке (переустройстве) помещений в многоквартирном доме на территории г. Москвы не допускается в том числе (п. п. 9.1, 9.5, 9.7, 9.8, 9.9 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (далее - Требования)):
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, при перепланировке (переустройстве) помещений в многоквартирном доме на территории г. Москвы не допускается в том числе (п. п. 9.1, 9.5, 9.7, 9.8, 9.9 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (далее - Требования)):
Статья: Правила регистрации недвижимости
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- орган местного самоуправления, уполномоченный на согласование перепланировки помещений в многоквартирном доме, в случае, если осуществлена перепланировка помещения (помещений), в результате которой образованы новые помещения, либо орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, в случае, если осуществлен перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение и для обеспечения использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения осуществлена его перепланировка, в результате которой образованы новые помещения, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости;
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- орган местного самоуправления, уполномоченный на согласование перепланировки помещений в многоквартирном доме, в случае, если осуществлена перепланировка помещения (помещений), в результате которой образованы новые помещения, либо орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, в случае, если осуществлен перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение и для обеспечения использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения осуществлена его перепланировка, в результате которой образованы новые помещения, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости;
Вопрос: Как перевести технический этаж многоквартирного дома в жилой фонд?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Обоснование: Этаж технический в жилом многоквартирном здании - этаж, предназначенный для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем; может быть расположен в нижней части здания или в верхней, или между надземными этажами (п. 3.1.47 СП 54.13330.2022 "Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003" (утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 N 361/пр)).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Обоснование: Этаж технический в жилом многоквартирном здании - этаж, предназначенный для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем; может быть расположен в нижней части здания или в верхней, или между надземными этажами (п. 3.1.47 СП 54.13330.2022 "Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003" (утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 N 361/пр)).
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Таким образом, перевод жилого в нежилое помещение в многоквартирном доме допускается только в случаях, если такое помещение расположено на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)Таким образом, перевод жилого в нежилое помещение в многоквартирном доме допускается только в случаях, если такое помещение расположено на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Вопрос: Что понимается под переоборудованием нежилого помещения?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Согласно Письму Росреестра от 30.01.2025 N 13-0728-АБ/25 исходя из определения реконструкции объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1 ГрК РФ) и определения понятия помещения (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, п. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений") изменение границ помещений, образование новых помещений из помещений, изменение внутренней планировки помещений, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях, представляет собой реконструкцию части объекта капитального строительства - нежилого здания или сооружения, и подлежит реализации по правилам, установленным ст. ст. 48, 49, 51 и 55 ГрК РФ.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Согласно Письму Росреестра от 30.01.2025 N 13-0728-АБ/25 исходя из определения реконструкции объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1 ГрК РФ) и определения понятия помещения (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, п. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений") изменение границ помещений, образование новых помещений из помещений, изменение внутренней планировки помещений, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях, представляет собой реконструкцию части объекта капитального строительства - нежилого здания или сооружения, и подлежит реализации по правилам, установленным ст. ст. 48, 49, 51 и 55 ГрК РФ.
Статья: Жилье и нежилье. Трудности перевода
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 3)Суды же апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, что при рассмотрении дела не устанавливалось, повлекут ли мероприятия по перепланировке и переустройству помещения внесение изменений в общее имущество многоквартирного дома, на которое распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, в том числе изменится ли размер общего имущества. Доказательств, подтверждающих согласие собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества, материалы дела не содержат. Обращаясь с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое, административный истец фактически подменяет перепланировку в многоквартирном доме на реконструкцию нежилого здания (кафе), при этом процедура согласования и получения разрешительной документации не проведена.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2024, N 3)Суды же апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, что при рассмотрении дела не устанавливалось, повлекут ли мероприятия по перепланировке и переустройству помещения внесение изменений в общее имущество многоквартирного дома, на которое распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, в том числе изменится ли размер общего имущества. Доказательств, подтверждающих согласие собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества, материалы дела не содержат. Обращаясь с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое, административный истец фактически подменяет перепланировку в многоквартирном доме на реконструкцию нежилого здания (кафе), при этом процедура согласования и получения разрешительной документации не проведена.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Во втором случае первоначально необходимо сначала перевести в многоквартирном доме все жилые помещения в нежилые и только после этого ставить вопрос о назначении здания.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Во втором случае первоначально необходимо сначала перевести в многоквартирном доме все жилые помещения в нежилые и только после этого ставить вопрос о назначении здания.