Перепланировка несущих стен
Подборка наиболее важных документов по запросу Перепланировка несущих стен (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Является ли остекление балкона в квартире переустройством или перепланировкой, требующими получения соответствующего разрешения?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Пункт 2 Требований содержит перечень работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, осуществляемых на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. К ним относятся такие мероприятия (работы), как устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат (душевых), устройство несущих стен, устройство проемов в перекрытиях, устройство проемов в несущих стенах и другие работы.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Пункт 2 Требований содержит перечень работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, осуществляемых на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. К ним относятся такие мероприятия (работы), как устройство (перенос, изменение границ) совмещенного санузла, уборных и ванных комнат (душевых), устройство несущих стен, устройство проемов в перекрытиях, устройство проемов в несущих стенах и другие работы.
Статья: К вопросу о перепланировке жилого помещения
(Тужилова-Орданская Е.М., Аминева А.Ю.)
("Гражданское право", 2026, N 1)Кроме того, различаются существенные основания для осуществления реконструкции и перепланировки: реконструкция, как правило, осуществляется на основании разрешения на строительство (за исключением индивидуальных жилых домов), тогда как перепланировка требует утверждения соответствующего решения о согласовании изменений в планировке жилого помещения или здания. Также эти процессы различаются по порядку проведения, включая список необходимых документов и последовательность действий: при реконструкции решение о ее реализации должно быть принято большинством не менее двух третей голосов собственников, если речь идет об увеличении общего имущества; в случае уменьшения общего имущества требуется согласие всех собственников помещений в доме <5>. При изменениях в общем имуществе многоквартирного дома в результате перепланировки необходимо получить согласие всех собственников жилых и нежилых помещений.
(Тужилова-Орданская Е.М., Аминева А.Ю.)
("Гражданское право", 2026, N 1)Кроме того, различаются существенные основания для осуществления реконструкции и перепланировки: реконструкция, как правило, осуществляется на основании разрешения на строительство (за исключением индивидуальных жилых домов), тогда как перепланировка требует утверждения соответствующего решения о согласовании изменений в планировке жилого помещения или здания. Также эти процессы различаются по порядку проведения, включая список необходимых документов и последовательность действий: при реконструкции решение о ее реализации должно быть принято большинством не менее двух третей голосов собственников, если речь идет об увеличении общего имущества; в случае уменьшения общего имущества требуется согласие всех собственников помещений в доме <5>. При изменениях в общем имуществе многоквартирного дома в результате перепланировки необходимо получить согласие всех собственников жилых и нежилых помещений.
Судебная практика
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2023 N 18АП-9563/2023 по делу N А07-32073/2022
Требование: Об обязании привести нежилое помещение, сданное по договору аренды в первоначальное состояние.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Судом первой инстанции установлено, что ООО "Дана" ранее обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением об обязании ООО "Агроторг" передать ООО "Дана" пакет проектной и исполнительной технической документации, состоящей из: 1) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения; 2) Техническое задание, в котором подтверждается безопасность несущих капитальных элементов здания; 3) Комиссионный акт - решение о согласовании перепланировки помещения с государственными и/или муниципальными органами; 4) Технический план помещения от 14.03.2017 года; 5) Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 23 по ул. Вокзальная, г. Стерлитамак о перепланировке помещения N 1 по ул. Вокзальная, д. 23 путем возведения проема в несущей стене многоквартирного дома согласно проекта перепланировки данного помещения с положительным решением всех собственников.
Требование: Об обязании привести нежилое помещение, сданное по договору аренды в первоначальное состояние.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Судом первой инстанции установлено, что ООО "Дана" ранее обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением об обязании ООО "Агроторг" передать ООО "Дана" пакет проектной и исполнительной технической документации, состоящей из: 1) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения; 2) Техническое задание, в котором подтверждается безопасность несущих капитальных элементов здания; 3) Комиссионный акт - решение о согласовании перепланировки помещения с государственными и/или муниципальными органами; 4) Технический план помещения от 14.03.2017 года; 5) Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 23 по ул. Вокзальная, г. Стерлитамак о перепланировке помещения N 1 по ул. Вокзальная, д. 23 путем возведения проема в несущей стене многоквартирного дома согласно проекта перепланировки данного помещения с положительным решением всех собственников.
Кассационное определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 13.12.2023 N 88а-11487/2023 по делу N 2а-3027/2022 (УИД 65RS0001-01-2022-012909-45)
Категория спора: Переустройство и перепланировка помещений.
Требования правообладателя помещения: Об оспаривании отказа в согласовании перепланировки помещения.
Обстоятельства: Ответчиком отказано в согласовании перепланировки жилого помещения.
Решение: Отказано.Также судом апелляционной инстанции указано на то, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным тогда, когда проводимые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, и независимо от того, являются ли такие работы реконструкцией или перепланировкой, в случае, если их выполнение влечет за собой присоединение общего имущества собственников жилого дома или его разрушение (несущие стены дома), необходимо получение согласия всех собственников общего имущества, однако, документы, подтверждающие наличие такого согласия, административным истцом не представлены, в связи с чем в даче согласия на перепланировку обоснованно отказано.
Категория спора: Переустройство и перепланировка помещений.
Требования правообладателя помещения: Об оспаривании отказа в согласовании перепланировки помещения.
Обстоятельства: Ответчиком отказано в согласовании перепланировки жилого помещения.
Решение: Отказано.Также судом апелляционной инстанции указано на то, что согласие собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным тогда, когда проводимые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, и независимо от того, являются ли такие работы реконструкцией или перепланировкой, в случае, если их выполнение влечет за собой присоединение общего имущества собственников жилого дома или его разрушение (несущие стены дома), необходимо получение согласия всех собственников общего имущества, однако, документы, подтверждающие наличие такого согласия, административным истцом не представлены, в связи с чем в даче согласия на перепланировку обоснованно отказано.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)Суд установил, что собственником помещения в многоквартирном доме выполнены работы по перепланировке спорного помещения: осуществлен демонтаж межкомнатных стен, не являющихся несущими. Проведенные работы не затронули иные помещения и имущество, относящееся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. С учетом проведенной по делу экспертизы суд пришел к выводу о том, что сохранением спорного помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии не нарушаются права и законные интересы собственников иных помещений в многоквартирном доме, иных лиц, а также не создается угроза жизни или здоровью граждан. Перепланировка помещения соответствует требованиям строительных норм и правил, нормам пожарной безопасности и иным предъявляемым к помещению требованиям.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023)Суд установил, что собственником помещения в многоквартирном доме выполнены работы по перепланировке спорного помещения: осуществлен демонтаж межкомнатных стен, не являющихся несущими. Проведенные работы не затронули иные помещения и имущество, относящееся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. С учетом проведенной по делу экспертизы суд пришел к выводу о том, что сохранением спорного помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии не нарушаются права и законные интересы собственников иных помещений в многоквартирном доме, иных лиц, а также не создается угроза жизни или здоровью граждан. Перепланировка помещения соответствует требованиям строительных норм и правил, нормам пожарной безопасности и иным предъявляемым к помещению требованиям.
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
(с изм. от 22.06.2022)
"Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"
(Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
(с изм. от 22.06.2022)
"Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"
(Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
Готовое решение: Что такое перепланировка нежилого помещения и чем она отличается от реконструкции
(КонсультантПлюс, 2026)Например, в г. Москве Требования к проведению перепланировки помещений в многоквартирных домах и Административный регламент по согласованию перепланировки утверждены Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП. В указанных Требованиях есть перечень работ, которые относятся к перепланировке. Это, например, устройство несущих стен или проемов в них, заделка самовольно устроенных проемов в таких стенах.
(КонсультантПлюс, 2026)Например, в г. Москве Требования к проведению перепланировки помещений в многоквартирных домах и Административный регламент по согласованию перепланировки утверждены Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП. В указанных Требованиях есть перечень работ, которые относятся к перепланировке. Это, например, устройство несущих стен или проемов в них, заделка самовольно устроенных проемов в таких стенах.
Статья: Что теперь запрещено делать с квартирными стенами? Новые правила 2025
(Тарасенко И.М.)
("Жилищное право", 2025, N 5)С 1 января 2025 г. вступили в силу поправки в ст. 25 и ст. 29 ЖК РФ, усложняющие процедуру перепланировки. Изменения вызваны ростом числа аварий, причиной которых послужил самовольный снос стен. Основные нововведения:
(Тарасенко И.М.)
("Жилищное право", 2025, N 5)С 1 января 2025 г. вступили в силу поправки в ст. 25 и ст. 29 ЖК РФ, усложняющие процедуру перепланировки. Изменения вызваны ростом числа аварий, причиной которых послужил самовольный снос стен. Основные нововведения:
Статья: Спор о признании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме незаконными (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Ответчиком был реконструирован фасад многоквартирного жилого дома (увеличена высота оконных проемов за счет разрушения части внешней стены, являющейся ограждающей несущей конструкцией), в результате чего произошло уменьшение размера общего имущества; оборудован независимый выход из помещения непосредственно на придомовую территорию путем обустройства входной группы и устройства крыльца, которое располагается за пределами здания на прилегающем земельном участке, что привело к его уменьшению. Согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение указанных работ получено не было.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Ответчиком был реконструирован фасад многоквартирного жилого дома (увеличена высота оконных проемов за счет разрушения части внешней стены, являющейся ограждающей несущей конструкцией), в результате чего произошло уменьшение размера общего имущества; оборудован независимый выход из помещения непосредственно на придомовую территорию путем обустройства входной группы и устройства крыльца, которое располагается за пределами здания на прилегающем земельном участке, что привело к его уменьшению. Согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение указанных работ получено не было.
Статья: Противопожарная безопасность на производстве - анализ споров в суде
(Дружинина И.)
("Жилищное право", 2024, N 1)Так, согласно договору аренды арендатор обязался владеть и пользоваться помещениями согласно разрешенному использованию и в соответствии с установленными противопожарными нормами. Также арендатор обязался не производить какого-либо переустройства помещений (в том числе их перепланировку, переоборудование, переустройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках, изменение несущих конструкций, реконструкцию и т.п.) без письменного согласия арендодателя. В 2022 году стороны провели осмотр помещений на предмет проверки соблюдения арендатором их разрешенного использования, по результатам которого выявлены факты проведенных арендатором несогласованных работ по переустройству и перепланировке, а также по изменению архитектурного облика здания. Что, по мнению арендодателя, привело к нарушению ряда требований пожарной безопасности. Арендодатель в порядке досудебного урегулирования направил ответчику претензию о приведении помещений в исходное состояние и об устранении нарушений требований противопожарной безопасности, которая была оставлена арендатором без удовлетворения.
(Дружинина И.)
("Жилищное право", 2024, N 1)Так, согласно договору аренды арендатор обязался владеть и пользоваться помещениями согласно разрешенному использованию и в соответствии с установленными противопожарными нормами. Также арендатор обязался не производить какого-либо переустройства помещений (в том числе их перепланировку, переоборудование, переустройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках, изменение несущих конструкций, реконструкцию и т.п.) без письменного согласия арендодателя. В 2022 году стороны провели осмотр помещений на предмет проверки соблюдения арендатором их разрешенного использования, по результатам которого выявлены факты проведенных арендатором несогласованных работ по переустройству и перепланировке, а также по изменению архитектурного облика здания. Что, по мнению арендодателя, привело к нарушению ряда требований пожарной безопасности. Арендодатель в порядке досудебного урегулирования направил ответчику претензию о приведении помещений в исходное состояние и об устранении нарушений требований противопожарной безопасности, которая была оставлена арендатором без удовлетворения.
Вопрос: Какой порядок признания права собственности на реконструированную квартиру?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)- оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией (п. 4 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)- оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией (п. 4 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).
Статья: Создание нового объекта недвижимости: публичное и гражданское законодательство
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)Обычно практика в решении этого вопроса ориентируется на позицию федеральных ведомств. В настоящее время свою точку зрения изложил Минстрой России: демонтаж оконного проема является реконструкцией <26>. Но ВС РФ с таким подходом не согласился. В одном из дел, которое дошло до ВС РФ, Администрация отклонила по причине несоответствия закону проект перепланировки и переустройства квартиры для дальнейшего перевода в нежилой фонд с устройством отдельного входа на месте существующего оконного проема с лицевого фасада здания с размещением крыльца. Две судебные инстанции согласились с позицией Администрации и отказали в удовлетворении административного иска собственника квартиры о признании незаконным отказа в согласовании проекта перепланировки. Однако ВС РФ указал, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований <27>. Позиция ВС РФ спорная, но формально если фасадная стена не является несущей строительной конструкцией, а крыльцо не обладает признаками капитальности и, соответственно, его возведение не меняет параметры самого здания (площадь застройки), то с точки зрения ГрК РФ это не реконструкция. Подводя итог, констатируем: в результате перепланировки не может появиться ни нового объекта капитального строительства, ни нового первичного объекта недвижимости - здания, но может появиться новый вторичный объект недвижимости - помещение.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2022, N 4)Обычно практика в решении этого вопроса ориентируется на позицию федеральных ведомств. В настоящее время свою точку зрения изложил Минстрой России: демонтаж оконного проема является реконструкцией <26>. Но ВС РФ с таким подходом не согласился. В одном из дел, которое дошло до ВС РФ, Администрация отклонила по причине несоответствия закону проект перепланировки и переустройства квартиры для дальнейшего перевода в нежилой фонд с устройством отдельного входа на месте существующего оконного проема с лицевого фасада здания с размещением крыльца. Две судебные инстанции согласились с позицией Администрации и отказали в удовлетворении административного иска собственника квартиры о признании незаконным отказа в согласовании проекта перепланировки. Однако ВС РФ указал, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований <27>. Позиция ВС РФ спорная, но формально если фасадная стена не является несущей строительной конструкцией, а крыльцо не обладает признаками капитальности и, соответственно, его возведение не меняет параметры самого здания (площадь застройки), то с точки зрения ГрК РФ это не реконструкция. Подводя итог, констатируем: в результате перепланировки не может появиться ни нового объекта капитального строительства, ни нового первичного объекта недвижимости - здания, но может появиться новый вторичный объект недвижимости - помещение.
Вопрос: Каков порядок раздела нежилого здания на несколько помещений?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки нежилого помещения, выполненный проектной организацией или индивидуальными предпринимателями (архитекторами-проектировщиками), имеющими допуск к проектированию с соответствующим объемом видов проектных работ, на основании договора с заявителем. При этом заявителем в договоре должны быть предусмотрены обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами, а в случае, если перепланировка затрагивает несущие стены, - ведение авторского надзора;
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки нежилого помещения, выполненный проектной организацией или индивидуальными предпринимателями (архитекторами-проектировщиками), имеющими допуск к проектированию с соответствующим объемом видов проектных работ, на основании договора с заявителем. При этом заявителем в договоре должны быть предусмотрены обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами, а в случае, если перепланировка затрагивает несущие стены, - ведение авторского надзора;
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)9) восстановление, усиление несущей способности оснований и фундаментов, устройство подпорных стен;
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)9) восстановление, усиление несущей способности оснований и фундаментов, устройство подпорных стен;
Статья: Трое россиян чуть не обрушили 17-этажный дом ради бизнес-идеи
(Куделина В.)
("Жилищное право", 2026, N 4)Для собственников бизнеса: любая перепланировка 1-го этажа под коммерцию требует разрешения местной администрации (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ), техзаключения проектной организации и согласия 2/3 жильцов на общем собрании. Запрет на несущие стены императивен (СП 54.13330.2016). Штрафы не спасут от ответственности перед 200+ семьями.
(Куделина В.)
("Жилищное право", 2026, N 4)Для собственников бизнеса: любая перепланировка 1-го этажа под коммерцию требует разрешения местной администрации (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ), техзаключения проектной организации и согласия 2/3 жильцов на общем собрании. Запрет на несущие стены императивен (СП 54.13330.2016). Штрафы не спасут от ответственности перед 200+ семьями.
Вопрос: Требуется ли согласие собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию жилого помещения (обустройство отдельного входа) для последующего перевода его в нежилое помещение?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)- оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)- оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией.