Оспаривание сделок с недвижимостью
Подборка наиболее важных документов по запросу Оспаривание сделок с недвижимостью (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Почему необходимо проверять покупаемую недвижимость на риск быть оспоренной в банкротстве
(Головкин С.)
("Жилищное право", 2021, N 10)Важно понимать, что на банкротство подают не только должники, которые хотят избавиться от долгов, но также могут заявить и кредиторы, которые теоретически могут предположить, что есть выведенное имущество. В моей практике достаточно часто встречаются такие дела, где я принимал участие как в статусе управляющего, так и в качестве юриста. Инициирование банкротства со стороны кредиторов - это довольно действенный аргумент, и в случае оспаривания сделки недвижимость возвращается в конкурсную массу, а кредитор получает истребуемую задолженность или ее часть из ее реализации. Может произойти так, что оспариваемая недвижимость являлась единственным жильем должника. В этом случае данная сделка не должна оспариваться ввиду указаний Постановления Пленума ВС РФ N 48 (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан"), но если это произошло, то жилье остается у должника. Есть исключения, с 2012 года Министерство юстиции РФ активно разрабатывает законопроект, который предусматривает возможность обращения взыскания на единственное жилье. На данный момент суды активно стали применять судебную практику об обращении взыскания на единственное жилье. В соответствии с этим подходом предоставляется замещающее жилое помещение взамен предыдущего в том районе, где оно находилось.
(Головкин С.)
("Жилищное право", 2021, N 10)Важно понимать, что на банкротство подают не только должники, которые хотят избавиться от долгов, но также могут заявить и кредиторы, которые теоретически могут предположить, что есть выведенное имущество. В моей практике достаточно часто встречаются такие дела, где я принимал участие как в статусе управляющего, так и в качестве юриста. Инициирование банкротства со стороны кредиторов - это довольно действенный аргумент, и в случае оспаривания сделки недвижимость возвращается в конкурсную массу, а кредитор получает истребуемую задолженность или ее часть из ее реализации. Может произойти так, что оспариваемая недвижимость являлась единственным жильем должника. В этом случае данная сделка не должна оспариваться ввиду указаний Постановления Пленума ВС РФ N 48 (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан"), но если это произошло, то жилье остается у должника. Есть исключения, с 2012 года Министерство юстиции РФ активно разрабатывает законопроект, который предусматривает возможность обращения взыскания на единственное жилье. На данный момент суды активно стали применять судебную практику об обращении взыскания на единственное жилье. В соответствии с этим подходом предоставляется замещающее жилое помещение взамен предыдущего в том районе, где оно находилось.
Статья: К вопросу об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью
(Бадулина Е.В.)
("Закон", 2025, N 7)В целом попытка именно заменить нотариальное удостоверение введением института государственной регистрации прав на недвижимость не принесла ожидаемых результатов. Так как никто по факту не отвечал за законность сделки, резко возросло число преступлений на рынке недвижимости, увеличилось количество нарушений прав собственников и число судебных споров <19>: уголовные дела о мошенничестве в данной сфере, оспаривание сделок с недвижимостью, заключенных по поддельным документам, под влиянием обмана и заблуждения и др. <20>.
(Бадулина Е.В.)
("Закон", 2025, N 7)В целом попытка именно заменить нотариальное удостоверение введением института государственной регистрации прав на недвижимость не принесла ожидаемых результатов. Так как никто по факту не отвечал за законность сделки, резко возросло число преступлений на рынке недвижимости, увеличилось количество нарушений прав собственников и число судебных споров <19>: уголовные дела о мошенничестве в данной сфере, оспаривание сделок с недвижимостью, заключенных по поддельным документам, под влиянием обмана и заблуждения и др. <20>.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 227 "Особенности подачи заявления о признании отсутствующего должника банкротом" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Судом установлено, что у должника имеются признаки, позволяющие применить упрощенную процедуру отсутствующего должника. Финансирование процедуры банкротства возможно за счет оспаривания сделок по отчуждению транспортных средств и объектов недвижимости.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Судом установлено, что у должника имеются признаки, позволяющие применить упрощенную процедуру отсутствующего должника. Финансирование процедуры банкротства возможно за счет оспаривания сделок по отчуждению транспортных средств и объектов недвижимости.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 177 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими" ГК РФ"Исходя из установленных фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями норм статьи 454, пункта 1 статьи 185, статей 167, 177, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что поскольку факт того, что на момент оформления доверенности и совершения договора купли-продажи объектов недвижимости З. не могла осознавать суть совершаемых действий и их юридические последствия в силу имеющегося психического заболевания, то спорные сделки осуществлены Г. без действительного волеизъявления З. как собственника спорного имущества, как на предоставление Г. полномочий на отчуждение объектов недвижимости, так и на совершение оспариваемой сделки.
Нормативные акты
Обзор: "Специальные экономические меры: ВС РФ обобщил практику"
(КонсультантПлюс, 2026)Признаются ничтожными:
(КонсультантПлюс, 2026)Признаются ничтожными:
"Процессуальные особенности рассмотрения дел о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок в цивилистическом процессе: монография"
(Карпова А.А.)
(науч. ред. А.В. Юдин)
("Статут", 2024)<1> Позиция об отнесении исков об оспаривании сделок с недвижимым имуществом к искам, связанным с недвижимым имуществом, находит отражение также здесь: Кальгина А.А., Ильин Б.В. Указ. соч.
(Карпова А.А.)
(науч. ред. А.В. Юдин)
("Статут", 2024)<1> Позиция об отнесении исков об оспаривании сделок с недвижимым имуществом к искам, связанным с недвижимым имуществом, находит отражение также здесь: Кальгина А.А., Ильин Б.В. Указ. соч.
Статья: Внутригрупповые сделки с объектами недвижимого имущества и их оспаривание в делах о банкротстве
(Белорусов С.В.)
("Арбитражные споры", 2026, N 1)ВНУТРИГРУППОВЫЕ СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
(Белорусов С.В.)
("Арбитражные споры", 2026, N 1)ВНУТРИГРУППОВЫЕ СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
"Судебные расходы: научно-практическое исследование"
(Бортникова Н.А., Резников Е.В.)
("Издательство ВолГУ", 2025)В исковых заявлениях нередко в качестве исковых требований указываются не способы защиты права, а требования о выполнении последствий удовлетворения заявленных способов защиты (исковых требований). В этом случае по требованию, являющемуся правовым последствием удовлетворения основного требования (например, требование о снятии с регистрационного учета по иску о признании утратившим право пользования жильем <120>, требование о совершении регистрационных действий по иску об оспаривании сделки с недвижимостью, требование о взыскании штрафа за нарушение прав потребителя), на наш взгляд, не подлежит оплате государственная пошлина, поскольку указанные действия должны быть совершены независимо от такой просьбы истца в случае удовлетворения основного требования. Поэтому, по нашему мнению, сложно согласиться с разъяснением Минфина РФ об оплате государственной пошлины по требованию о признании отсутствующим обременения права в виде аренды земельных долей в праве общей собственности на земельный участок (как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке), если оно одновременно заявлено с требованием о расторжении договора аренды <121>, ведь само по себе расторжение договора аренды влечет правовое последствие в виде прекращения обременения.
(Бортникова Н.А., Резников Е.В.)
("Издательство ВолГУ", 2025)В исковых заявлениях нередко в качестве исковых требований указываются не способы защиты права, а требования о выполнении последствий удовлетворения заявленных способов защиты (исковых требований). В этом случае по требованию, являющемуся правовым последствием удовлетворения основного требования (например, требование о снятии с регистрационного учета по иску о признании утратившим право пользования жильем <120>, требование о совершении регистрационных действий по иску об оспаривании сделки с недвижимостью, требование о взыскании штрафа за нарушение прав потребителя), на наш взгляд, не подлежит оплате государственная пошлина, поскольку указанные действия должны быть совершены независимо от такой просьбы истца в случае удовлетворения основного требования. Поэтому, по нашему мнению, сложно согласиться с разъяснением Минфина РФ об оплате государственной пошлины по требованию о признании отсутствующим обременения права в виде аренды земельных долей в праве общей собственности на земельный участок (как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке), если оно одновременно заявлено с требованием о расторжении договора аренды <121>, ведь само по себе расторжение договора аренды влечет правовое последствие в виде прекращения обременения.
Статья: Оспаривание сделок в трансграничном банкротстве: зарубежный опыт и его использование в российском праве
(Кирилова М.В.)
("Закон", 2025, N 3)5.5. Особенности оспаривания сделок с недвижимым имуществом
(Кирилова М.В.)
("Закон", 2025, N 3)5.5. Особенности оспаривания сделок с недвижимым имуществом
Статья: Определение Верховного Суда РФ как новое основание для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по делам о сделках с недвижимостью (на примере Определения по делу Долиной)
(Алиев Т.Т., Алиев Р.Т.)
("Юрист", 2026, N 3)В статье анализируется правовая коллизия, возникающая при применении п. 5 ч. 4 ст. 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающего определение или изменение практики Верховным Судом Российской Федерации в качестве нового основания для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов. На примере конкретного Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ по делу Ларисы Александровны Долиной исследуется правовая позиция высшей судебной инстанции по вопросам оспаривания сделок с недвижимостью по основаниям существенного заблуждения (ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации) и последствий их недействительности. Установлено, что сформулированные ВС РФ правовые подходы к оценке добросовестности приобретателя и обязательности двусторонней реституции создают новое судебное обстоятельство для пересмотра окончательных решений по широкому кругу аналогичных споров. Проведенный анализ позволяет утверждать, что игнорирование позиций, содержащихся в определениях коллегий ВС РФ, препятствует восстановлению прав добросовестных участников оборота, а потому требует выработки единых подходов к пересмотру.
(Алиев Т.Т., Алиев Р.Т.)
("Юрист", 2026, N 3)В статье анализируется правовая коллизия, возникающая при применении п. 5 ч. 4 ст. 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающего определение или изменение практики Верховным Судом Российской Федерации в качестве нового основания для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов. На примере конкретного Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ по делу Ларисы Александровны Долиной исследуется правовая позиция высшей судебной инстанции по вопросам оспаривания сделок с недвижимостью по основаниям существенного заблуждения (ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации) и последствий их недействительности. Установлено, что сформулированные ВС РФ правовые подходы к оценке добросовестности приобретателя и обязательности двусторонней реституции создают новое судебное обстоятельство для пересмотра окончательных решений по широкому кругу аналогичных споров. Проведенный анализ позволяет утверждать, что игнорирование позиций, содержащихся в определениях коллегий ВС РФ, препятствует восстановлению прав добросовестных участников оборота, а потому требует выработки единых подходов к пересмотру.
Статья: Нотариальная форма договоров с жилой недвижимостью: перспективы введения
(Илюшина М.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 5)При этом хотелось бы заметить, что проект изменений в ст. 574 ГК РФ пока предусматривает введение нотариальной формы для дарения недвижимости только для договоров, заключаемых между лицами, не являющимися супругами и (или) близкими родственниками, перечисленными в законопроекте, что нельзя признать оправданным подходом. К сожалению, следует признать, что все названные риски для дарителя, в том числе и риск потери единственного жилья, сохраняются и в договорных отношениях с самыми близкими людьми - детьми и внуками, в чем убеждает в том числе и многочисленная и самая последняя судебная практика <21>. Поэтому считаем, что в целях обеспечения имущественных, в том числе жилищных, прав дарителей, снижения рисков оспаривания сделок с недвижимостью необходимо установить нотариальную форму для всех договоров дарения недвижимости с участием граждан (хотя бы на одной стороне) независимо от степени родства.
(Илюшина М.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2024, N 5)При этом хотелось бы заметить, что проект изменений в ст. 574 ГК РФ пока предусматривает введение нотариальной формы для дарения недвижимости только для договоров, заключаемых между лицами, не являющимися супругами и (или) близкими родственниками, перечисленными в законопроекте, что нельзя признать оправданным подходом. К сожалению, следует признать, что все названные риски для дарителя, в том числе и риск потери единственного жилья, сохраняются и в договорных отношениях с самыми близкими людьми - детьми и внуками, в чем убеждает в том числе и многочисленная и самая последняя судебная практика <21>. Поэтому считаем, что в целях обеспечения имущественных, в том числе жилищных, прав дарителей, снижения рисков оспаривания сделок с недвижимостью необходимо установить нотариальную форму для всех договоров дарения недвижимости с участием граждан (хотя бы на одной стороне) независимо от степени родства.
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недействительным
(КонсультантПлюс, 2026)Если сделка с недвижимостью юрлица оспаривается по иску его участника (учредителя, члена), иск всегда подается только в арбитражный суд и только по адресу этого юрлица (ч. 4.1 ст. 38, п. 3 ч. 1 ст. 225.1 АПК РФ, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46).
(КонсультантПлюс, 2026)Если сделка с недвижимостью юрлица оспаривается по иску его участника (учредителя, члена), иск всегда подается только в арбитражный суд и только по адресу этого юрлица (ч. 4.1 ст. 38, п. 3 ч. 1 ст. 225.1 АПК РФ, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46).
"Специфика проявления принципа добросовестности в корпоративном праве: монография"
(Филипенко В.А.)
("Статут", 2025)317. В отечественной судебной практике встречаются любопытные дела, отражающие проблему недобросовестной невыплаты дивидендов или их фактической выплаты только некоторым участникам под видом иных платежей (например, арендных). Так, один из участников пытался оспорить сделку корпорации по передаче объектов недвижимости в аренду другому участнику. В обществе имел место корпоративный конфликт, осложненный наследственными спорами. Основанием оспаривания сделки, по мнению участника-истца, является наличие заинтересованности другого участника, который при отсутствии экономической целесообразности для корпорации побудил директора заключить договор аренды именно с ним, чтобы таким путем получать "дивиденды".
(Филипенко В.А.)
("Статут", 2025)317. В отечественной судебной практике встречаются любопытные дела, отражающие проблему недобросовестной невыплаты дивидендов или их фактической выплаты только некоторым участникам под видом иных платежей (например, арендных). Так, один из участников пытался оспорить сделку корпорации по передаче объектов недвижимости в аренду другому участнику. В обществе имел место корпоративный конфликт, осложненный наследственными спорами. Основанием оспаривания сделки, по мнению участника-истца, является наличие заинтересованности другого участника, который при отсутствии экономической целесообразности для корпорации побудил директора заключить договор аренды именно с ним, чтобы таким путем получать "дивиденды".