Недействительность сделок с недвижимостью
Подборка наиболее важных документов по запросу Недействительность сделок с недвижимостью (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Процессуальные особенности рассмотрения дел о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок в цивилистическом процессе: монография"
(Карпова А.А.)
(науч. ред. А.В. Юдин)
("Статут", 2024)В свою очередь, неоднозначным остается разрешение вопроса определения подсудности спора о недействительности сделки в отношении недвижимого имущества некоммерческой организации (за исключением некоммерческих организаций, дела по корпоративным спорам которых федеральным законом отнесены к подсудности арбитражных судов). В силу положений п. 8 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ дела по корпоративным спорам о создании юридического лица, управлении им или участии в юридическом лице, являющемся некоммерческой организацией за вышеуказанным исключением, относятся к компетенции суда общей юрисдикции. Данная норма разъясняется также в абз. 2 п. 30 Постановления Пленума ВС РФ 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
(Карпова А.А.)
(науч. ред. А.В. Юдин)
("Статут", 2024)В свою очередь, неоднозначным остается разрешение вопроса определения подсудности спора о недействительности сделки в отношении недвижимого имущества некоммерческой организации (за исключением некоммерческих организаций, дела по корпоративным спорам которых федеральным законом отнесены к подсудности арбитражных судов). В силу положений п. 8 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ дела по корпоративным спорам о создании юридического лица, управлении им или участии в юридическом лице, являющемся некоммерческой организацией за вышеуказанным исключением, относятся к компетенции суда общей юрисдикции. Данная норма разъясняется также в абз. 2 п. 30 Постановления Пленума ВС РФ 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Статья: Отдельные аспекты недействительности сделок с пороками воли в свете нашумевшего дела о продаже квартиры. Комментарий к Определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 декабря 2025 г. N 5-КГ25-174-К2
(Писков И.П., Ягельницкий А.А.)
("Вестник гражданского права", 2026, N 1)Ключевые слова: недействительность сделок, сделки с недвижимостью, реституция, пороки воли, заблуждение, обман, неспособность понимать свои действия или руководить ими, неправомерные действия, убытки.
(Писков И.П., Ягельницкий А.А.)
("Вестник гражданского права", 2026, N 1)Ключевые слова: недействительность сделок, сделки с недвижимостью, реституция, пороки воли, заблуждение, обман, неспособность понимать свои действия или руководить ими, неправомерные действия, убытки.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 30 "Исключительная подсудность" ГПК РФ"Исключительная подсудность, предусмотренная ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, применяется к искам о любых правах на недвижимое имущество и к искам о признании права собственности на недвижимое имущество, признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, расторжении договоров в отношении уже созданных объектов недвижимости, об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом или об устранении нарушения права собственника, не связанного с лишением владения, и об определении порядка пользования недвижимым имуществом."
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 388 "Налогоплательщики" главы 31 "Земельный налог" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, не соглашаясь с позицией налогоплательщика, установление факта ничтожности сделки по приобретению объекта недвижимости не влечет автоматического прекращения права собственности на этот объект, а является лишь основанием для прекращения вещного права. Сам факт признания сделки недействительной не является достаточным основанием для внесения изменений в бухгалтерский и налоговый учет участников сделки, а также перерасчета их налоговых обязательств.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, не соглашаясь с позицией налогоплательщика, установление факта ничтожности сделки по приобретению объекта недвижимости не влечет автоматического прекращения права собственности на этот объект, а является лишь основанием для прекращения вещного права. Сам факт признания сделки недействительной не является достаточным основанием для внесения изменений в бухгалтерский и налоговый учет участников сделки, а также перерасчета их налоговых обязательств.
Нормативные акты
"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 3/2026. О рассмотрении судами общей юрисдикции споров, связанных с применением отдельных положений законодательства о налогах и сборах"
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.03.2026 N 4А/2026)12. Продавец обязан уплатить НДФЛ в случае, когда сделка признана недействительной, но последствия недействительности данной сделки по реализованному объекту недвижимости не применены.
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25.03.2026 N 4А/2026)12. Продавец обязан уплатить НДФЛ в случае, когда сделка признана недействительной, но последствия недействительности данной сделки по реализованному объекту недвижимости не применены.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126
"Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения"Поскольку при совершении первого договора купли-продажи были допущены нарушения законодательства, истец требовал признать этот договор недействительным (ничтожным). Так как общество с ограниченной ответственностью получило объект недвижимости по ничтожному договору, сделка по его отчуждению, заключенная между этим обществом и акционерным обществом, по мнению истца, также ничтожна, вследствие чего акционерное общество является незаконным владельцем.
"Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения"Поскольку при совершении первого договора купли-продажи были допущены нарушения законодательства, истец требовал признать этот договор недействительным (ничтожным). Так как общество с ограниченной ответственностью получило объект недвижимости по ничтожному договору, сделка по его отчуждению, заключенная между этим обществом и акционерным обществом, по мнению истца, также ничтожна, вследствие чего акционерное общество является незаконным владельцем.
Вопрос: Сделка по безвозмездной передаче недвижимости ООО через год была признана ничтожной на основании Закона о банкротстве, имущество возвращено в конкурсную массу должника. Нужно ли ООО уплатить налог на прибыль со стоимости безвозмездно переданного имущества?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)Вопрос: Сделка по безвозмездной передаче недвижимости ООО через год была признана ничтожной на основании Закона о банкротстве, имущество возвращено в конкурсную массу должника. Нужно ли ООО уплатить налог на прибыль со стоимости безвозмездно переданного имущества?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2025)Вопрос: Сделка по безвозмездной передаче недвижимости ООО через год была признана ничтожной на основании Закона о банкротстве, имущество возвращено в конкурсную массу должника. Нужно ли ООО уплатить налог на прибыль со стоимости безвозмездно переданного имущества?
Статья: Недействительная сделка: налоговые последствия
(Мокроусов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2026, N 5)Если по недействительной сделке передавалась недвижимость, возникает несколько вопросов по налогу на имущество.
(Мокроусов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2026, N 5)Если по недействительной сделке передавалась недвижимость, возникает несколько вопросов по налогу на имущество.
Готовое решение: Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
(КонсультантПлюс, 2026)Учтите, что суд при рассмотрении спора о недействительности первой и последующих сделок должен будет иметь в виду правила, установленные в ст. ст. 301, 302 ГК РФ. Такой вывод можно сделать из п. 35 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22. Это значит, что суд должен будет оценить возможность признания добросовестным последующего приобретателя недвижимости. Недействительность сделки, по которой передано имущество, не является достаточным основанием для того, чтобы его истребовать у последующего приобретателя, чья добросовестность предполагается, пока не доказано обратное (п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2025)). Судьба имущества будет зависеть и от того, приобрел ли он данную недвижимость возмездно и выбыло ли оно из владения собственника по его воле (п. п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Учтите, что суд при рассмотрении спора о недействительности первой и последующих сделок должен будет иметь в виду правила, установленные в ст. ст. 301, 302 ГК РФ. Такой вывод можно сделать из п. 35 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22. Это значит, что суд должен будет оценить возможность признания добросовестным последующего приобретателя недвижимости. Недействительность сделки, по которой передано имущество, не является достаточным основанием для того, чтобы его истребовать у последующего приобретателя, чья добросовестность предполагается, пока не доказано обратное (п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2025)). Судьба имущества будет зависеть и от того, приобрел ли он данную недвижимость возмездно и выбыло ли оно из владения собственника по его воле (п. п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ).
Ситуация: Как оказывается бесплатная юридическая помощь?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)заключение, изменение, расторжение, признание недействительными сделок с недвижимостью, государственная регистрация прав на нее и сделок с ней (если квартира, жилой дом или их части являются единственным жильем гражданина и его семьи);
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)заключение, изменение, расторжение, признание недействительными сделок с недвижимостью, государственная регистрация прав на нее и сделок с ней (если квартира, жилой дом или их части являются единственным жильем гражданина и его семьи);
Статья: Что важнее для уплаты налога на имущество: право собственности или запись в ЕГРН?
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 26)Суд рассмотрел ситуацию, когда компания вернула продавцу недвижимость, приобретенную по недействительной сделке, но налоговики требовали с компании уплатить налог на имущество по этой недвижимости, поскольку по данным ЕГРН ее собственником является компания (постановление АС Московского округа от 18.02.2025 N Ф05-31130/2024 по делу N А40-270064/2023).
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2025, N 26)Суд рассмотрел ситуацию, когда компания вернула продавцу недвижимость, приобретенную по недействительной сделке, но налоговики требовали с компании уплатить налог на имущество по этой недвижимости, поскольку по данным ЕГРН ее собственником является компания (постановление АС Московского округа от 18.02.2025 N Ф05-31130/2024 по делу N А40-270064/2023).
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Утрата полученной вещью идентичности, например, вследствие переработки, перестройки и тому подобных действий также рассматривается как невозможность вернуть полученное. И в этом случае у стороны сделки возникает обязанность возместить стоимость полученного в деньгах. При этом возмещение стоимости не является выкупом и само по себе не влечет таких последствий, которые могли бы рассматриваться как купля-продажа вещи. Право собственности на вещь, утратившую идентичность, возникает на общих основаниях, например, по правилам о переработке вещи (ст. 220 ГК). Если в результате перестройки полученного по недействительной сделке объекта недвижимости налицо уже иной объект, то даже в том случае, когда перестройка велась с нарушением установленных градостроительных и иных правил и нормативов и строение является самовольной постройкой, объект тем не менее не может быть возвращен, поскольку является иным имуществом, отличным от полученного по сделке. Если же строительство велось в установленном порядке, то застройщик может стать собственником здания после сдачи его в эксплуатацию независимо от недействительности сделки по приобретению объекта недвижимости, подвергшегося перестройке.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Утрата полученной вещью идентичности, например, вследствие переработки, перестройки и тому подобных действий также рассматривается как невозможность вернуть полученное. И в этом случае у стороны сделки возникает обязанность возместить стоимость полученного в деньгах. При этом возмещение стоимости не является выкупом и само по себе не влечет таких последствий, которые могли бы рассматриваться как купля-продажа вещи. Право собственности на вещь, утратившую идентичность, возникает на общих основаниях, например, по правилам о переработке вещи (ст. 220 ГК). Если в результате перестройки полученного по недействительной сделке объекта недвижимости налицо уже иной объект, то даже в том случае, когда перестройка велась с нарушением установленных градостроительных и иных правил и нормативов и строение является самовольной постройкой, объект тем не менее не может быть возвращен, поскольку является иным имуществом, отличным от полученного по сделке. Если же строительство велось в установленном порядке, то застройщик может стать собственником здания после сдачи его в эксплуатацию независимо от недействительности сделки по приобретению объекта недвижимости, подвергшегося перестройке.