Арендодатель препятствует пользованию
Подборка наиболее важных документов по запросу Арендодатель препятствует пользованию (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Научно-практический комментарий к Водному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(отв. ред. Д.О. Сиваков)
("КОНТРАКТ", 2025)- переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им, не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
(постатейный)
(отв. ред. Д.О. Сиваков)
("КОНТРАКТ", 2025)- переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им, не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
Статья: Условные судебные решения: основы теоретической конструкции
(Абушенко Д.Б.)
("Вестник гражданского процесса", 2025, N 6)На наш взгляд, явную специфику имеют обязанности, составляющие содержание длящегося материального правоотношения, в случаях, когда к моменту разрешения спора достоверно известно о моменте прекращения такого правоотношения. Заметим, что здесь не имеет значения характер самой обязанности: это может быть и воздержание от совершения определенных действий (например, обязанность арендодателя не препятствовать арендатору в пользовании арендованным имуществом), и, наоборот, совершение активных действий (скажем, обеспечение переданного в аренду помещения электрической энергией). Важно, что суд уже при вынесении решения обладает информацией о моменте, когда такая обязанность прекратится (истечение к определенной дате срока действия договора или патента; прекращение в будущем действия сервитута в связи с исполнением судебного акта о сносе здания, являющегося господствующей или служащей вещью; нормативно установленное прекращение в определенный момент действия материально-правовой нормы, на основании которой был сделан вывод о наличии обязанности ответчика, и т.п.). Насколько разумно тогда игнорировать установленную хронологическую ограниченность субъективного права и корреспондирующей ему обязанности?
(Абушенко Д.Б.)
("Вестник гражданского процесса", 2025, N 6)На наш взгляд, явную специфику имеют обязанности, составляющие содержание длящегося материального правоотношения, в случаях, когда к моменту разрешения спора достоверно известно о моменте прекращения такого правоотношения. Заметим, что здесь не имеет значения характер самой обязанности: это может быть и воздержание от совершения определенных действий (например, обязанность арендодателя не препятствовать арендатору в пользовании арендованным имуществом), и, наоборот, совершение активных действий (скажем, обеспечение переданного в аренду помещения электрической энергией). Важно, что суд уже при вынесении решения обладает информацией о моменте, когда такая обязанность прекратится (истечение к определенной дате срока действия договора или патента; прекращение в будущем действия сервитута в связи с исполнением судебного акта о сносе здания, являющегося господствующей или служащей вещью; нормативно установленное прекращение в определенный момент действия материально-правовой нормы, на основании которой был сделан вывод о наличии обязанности ответчика, и т.п.). Насколько разумно тогда игнорировать установленную хронологическую ограниченность субъективного права и корреспондирующей ему обязанности?
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 37 "Особенности купли-продажи земельных участков" ЗК РФТаким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды или об этих недостатках было заранее известно арендатору либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду."
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
Статья: Обязательственные начала в вещном праве: немецкий подход
(Григорьян Д.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)Интерес арендатора состоит в пользовании вещью. Для удовлетворения интереса ему не нужно содействие арендодателя точно так же, как не нужно оно сервитуарию, узуфруктуарию, суперфициарию с единственной разницей, что, если арендодатель препятствует пользованию вещью, у арендатора есть обязательственный, а не вещный иск. Применение расширенного понимания непосредственного или опосредованного господства (через реализацию при помощи вещных исков) фактически нивелирует отличие обязательственных прав от вещных. Тот факт, что иск именно вещно-правовой, ничего не меняет, так как наличие вещно-правовых способов защиты не рассматривается как признак вещного права, это следствие признания права вещным, а не наоборот. Кроме того, как можно заметить из приведенных выше примеров, возможность удовлетворять интерес собственными действиями должна присутствовать в стадии ненарушенного права. Из определения вещности, данного в Мотивах, можно вывести именно эту идею: "Сущность вещности состоит в непосредственном господстве лица над вещью. При этом не имеет значения, осуществляется ли это господство управомоченным лицом самостоятельно или через предусмотренную правопорядком процедуру. Решающим является то, что право может осуществляться без воли другого, даже без наличия самой обязанной стороны (здесь и далее в цитатах выделено нами. - Д.Г.)" <35>.
(Григорьян Д.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)Интерес арендатора состоит в пользовании вещью. Для удовлетворения интереса ему не нужно содействие арендодателя точно так же, как не нужно оно сервитуарию, узуфруктуарию, суперфициарию с единственной разницей, что, если арендодатель препятствует пользованию вещью, у арендатора есть обязательственный, а не вещный иск. Применение расширенного понимания непосредственного или опосредованного господства (через реализацию при помощи вещных исков) фактически нивелирует отличие обязательственных прав от вещных. Тот факт, что иск именно вещно-правовой, ничего не меняет, так как наличие вещно-правовых способов защиты не рассматривается как признак вещного права, это следствие признания права вещным, а не наоборот. Кроме того, как можно заметить из приведенных выше примеров, возможность удовлетворять интерес собственными действиями должна присутствовать в стадии ненарушенного права. Из определения вещности, данного в Мотивах, можно вывести именно эту идею: "Сущность вещности состоит в непосредственном господстве лица над вещью. При этом не имеет значения, осуществляется ли это господство управомоченным лицом самостоятельно или через предусмотренную правопорядком процедуру. Решающим является то, что право может осуществляться без воли другого, даже без наличия самой обязанной стороны (здесь и далее в цитатах выделено нами. - Д.Г.)" <35>.
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Правильное уяснение системы гражданского права позволяет осуществить правильную квалификацию общественного отношения, т.е. выяснение, нормой какого конкретного института гражданского права оно регулируется. Например, если установлено, что спорное отношение является обязательственным, то верное определение его специфики позволяет установить, нормы о каком конкретном договорном или недоговорном обязательстве подлежат применению. Так, если арендодатель препятствует арендатору в пользовании предоставленным имуществом (например, запрещает допуск работников арендатора к арендованным помещениям), несмотря на наличие на первый взгляд подходящей нормы о негаторном иске (ст. 304 ГК РФ), применению подлежат нормы об аренде, поскольку отношение между арендодателем и арендатором является договорным. Иная ситуация была бы, если такое препятствие арендатору чинило бы иное лицо, - применению в таком случае подлежит норма ст. 304 ГК РФ.
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Правильное уяснение системы гражданского права позволяет осуществить правильную квалификацию общественного отношения, т.е. выяснение, нормой какого конкретного института гражданского права оно регулируется. Например, если установлено, что спорное отношение является обязательственным, то верное определение его специфики позволяет установить, нормы о каком конкретном договорном или недоговорном обязательстве подлежат применению. Так, если арендодатель препятствует арендатору в пользовании предоставленным имуществом (например, запрещает допуск работников арендатора к арендованным помещениям), несмотря на наличие на первый взгляд подходящей нормы о негаторном иске (ст. 304 ГК РФ), применению подлежат нормы об аренде, поскольку отношение между арендодателем и арендатором является договорным. Иная ситуация была бы, если такое препятствие арендатору чинило бы иное лицо, - применению в таком случае подлежит норма ст. 304 ГК РФ.
Статья: Отдельные вопросы уменьшения арендной платы. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22 ноября 2024 года N 305-ЭС24-13688
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 5)Во-вторых, Верховный Суд отметил, что арендатор не уведомил арендодателя об обстоятельствах, препятствующих пользованию объектом аренды. При этом в силу договора на арендатора была возложена обязанность в течение трех дней с момента получения информации о повреждении, гибели, утрате вагонов письменно известить об этом арендодателя; с момента направления такого уведомления арендодателю у арендатора появляется право не вносить арендную плату за утраченное имущество.
(Громов А.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2025, N 5)Во-вторых, Верховный Суд отметил, что арендатор не уведомил арендодателя об обстоятельствах, препятствующих пользованию объектом аренды. При этом в силу договора на арендатора была возложена обязанность в течение трех дней с момента получения информации о повреждении, гибели, утрате вагонов письменно известить об этом арендодателя; с момента направления такого уведомления арендодателю у арендатора появляется право не вносить арендную плату за утраченное имущество.
Ситуация: Чем договор аренды жилья отличается от договора найма?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон осуществляется через суд, например, в случае использования жилого помещения с существенным нарушением условий договора, невнесении арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд, создания арендодателем препятствий для пользования арендатором жилым помещением. При этом основания для расторжения могут быть установлены в том числе договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон осуществляется через суд, например, в случае использования жилого помещения с существенным нарушением условий договора, невнесении арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд, создания арендодателем препятствий для пользования арендатором жилым помещением. При этом основания для расторжения могут быть установлены в том числе договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).