Арендодатель препятствует
Подборка наиболее важных документов по запросу Арендодатель препятствует (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Универсальное посмертное преемство в договорах наследодателя. Исключения из общего правила о неизменности содержания обязательства на случай смерти одной из сторон
(Петров Е.Ю.)
("Закон", 2022, N 2)Традиционно считается, что наследникам проще и выгоднее самим исполнить неличное обязательство или найти исполнителя среди третьих лиц. Когда речь идет об уплате денег либо о передаче имеющегося в наличии имущества в собственность или в пользование, это, скорее всего, так. Высказывание является также справедливым, когда деятельность должника представляла собой предприятие, например мастерскую по ремонту бытовой техники, живущую отдельной жизнью от жизни владельца. Многие другие обязательства хоть и не предусматривают исключительно личного исполнения, но предполагают наличие у стороны определенных умений, которые с учетом социальных изменений, вероятно, отсутствуют у наследников. Обращаясь к российскому дореволюционному опыту, мы обнаруживаем, что подряд, обусловленный мастерством подрядчика, прекращался ipso jure. При этом для остальных подрядов проект Гражданского уложения предусматривал право наследников на отказ от договора (абз. 2 ст. 461) <4>. В отношении аренды недвижимости ГК РФ устанавливает сохранение договора в случае смерти арендатора и запрещает арендодателю препятствовать вступлению наследников в договор, кроме случаев обусловленности заключения договора личными качествами арендатора. Происхождение этой нормы уходит корнями в исторические времена, когда наиболее ценным предметом пользования являлась сельскохозяйственная земля. Не только арендодателю, как это делает отечественный Кодекс, но и семье умершего арендатора предоставлялась возможность оценить свои силы в части исполнения обязанности по надлежащему использованию предмета аренды и не вступать в долгосрочный договор (либо выйти из него), если пользование станет больше бременем нежели благом. Запрет на оперативный разрыв способен повлечь увеличение убытков, вызванных некомпетентной попыткой исполнения обязательства, например снижение плодородия земли, принадлежащей арендодателю, или повреждение предоставленных заказчиком дорогостоящих строительных материалов.
(Петров Е.Ю.)
("Закон", 2022, N 2)Традиционно считается, что наследникам проще и выгоднее самим исполнить неличное обязательство или найти исполнителя среди третьих лиц. Когда речь идет об уплате денег либо о передаче имеющегося в наличии имущества в собственность или в пользование, это, скорее всего, так. Высказывание является также справедливым, когда деятельность должника представляла собой предприятие, например мастерскую по ремонту бытовой техники, живущую отдельной жизнью от жизни владельца. Многие другие обязательства хоть и не предусматривают исключительно личного исполнения, но предполагают наличие у стороны определенных умений, которые с учетом социальных изменений, вероятно, отсутствуют у наследников. Обращаясь к российскому дореволюционному опыту, мы обнаруживаем, что подряд, обусловленный мастерством подрядчика, прекращался ipso jure. При этом для остальных подрядов проект Гражданского уложения предусматривал право наследников на отказ от договора (абз. 2 ст. 461) <4>. В отношении аренды недвижимости ГК РФ устанавливает сохранение договора в случае смерти арендатора и запрещает арендодателю препятствовать вступлению наследников в договор, кроме случаев обусловленности заключения договора личными качествами арендатора. Происхождение этой нормы уходит корнями в исторические времена, когда наиболее ценным предметом пользования являлась сельскохозяйственная земля. Не только арендодателю, как это делает отечественный Кодекс, но и семье умершего арендатора предоставлялась возможность оценить свои силы в части исполнения обязанности по надлежащему использованию предмета аренды и не вступать в долгосрочный договор (либо выйти из него), если пользование станет больше бременем нежели благом. Запрет на оперативный разрыв способен повлечь увеличение убытков, вызванных некомпетентной попыткой исполнения обязательства, например снижение плодородия земли, принадлежащей арендодателю, или повреждение предоставленных заказчиком дорогостоящих строительных материалов.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В результате того, что данный подход приобрел общий для всех собственников характер, арендаторы уже в современном имущественном обороте стали активно использовать вещно-правовые способы защиты своих интересов в обязательственных отношениях с арендодателями, что привело к появлению многочисленных случаев необоснованного смешения различных способов гражданско-правовой защиты. Так, при создании арендодателями-собственниками искусственных препятствий в использовании сданных в аренду помещений (отключение в них освещения и отопления, замена замков и т.д.) арендаторы нередко предъявляли к таким арендодателям виндикационные или негаторные иски, а не требования о надлежащем исполнении условий арендных договоров.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В результате того, что данный подход приобрел общий для всех собственников характер, арендаторы уже в современном имущественном обороте стали активно использовать вещно-правовые способы защиты своих интересов в обязательственных отношениях с арендодателями, что привело к появлению многочисленных случаев необоснованного смешения различных способов гражданско-правовой защиты. Так, при создании арендодателями-собственниками искусственных препятствий в использовании сданных в аренду помещений (отключение в них освещения и отопления, замена замков и т.д.) арендаторы нередко предъявляли к таким арендодателям виндикационные или негаторные иски, а не требования о надлежащем исполнении условий арендных договоров.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 37 "Особенности купли-продажи земельных участков" ЗК РФТаким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды или об этих недостатках было заранее известно арендатору либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду."
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 53 "Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"Наличие права залога в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность прекращения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений."
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.
Статья: Обязательственные начала в вещном праве: немецкий подход
(Григорьян Д.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)Интерес арендатора состоит в пользовании вещью. Для удовлетворения интереса ему не нужно содействие арендодателя точно так же, как не нужно оно сервитуарию, узуфруктуарию, суперфициарию с единственной разницей, что, если арендодатель препятствует пользованию вещью, у арендатора есть обязательственный, а не вещный иск. Применение расширенного понимания непосредственного или опосредованного господства (через реализацию при помощи вещных исков) фактически нивелирует отличие обязательственных прав от вещных. Тот факт, что иск именно вещно-правовой, ничего не меняет, так как наличие вещно-правовых способов защиты не рассматривается как признак вещного права, это следствие признания права вещным, а не наоборот. Кроме того, как можно заметить из приведенных выше примеров, возможность удовлетворять интерес собственными действиями должна присутствовать в стадии ненарушенного права. Из определения вещности, данного в Мотивах, можно вывести именно эту идею: "Сущность вещности состоит в непосредственном господстве лица над вещью. При этом не имеет значения, осуществляется ли это господство управомоченным лицом самостоятельно или через предусмотренную правопорядком процедуру. Решающим является то, что право может осуществляться без воли другого, даже без наличия самой обязанной стороны (здесь и далее в цитатах выделено нами. - Д.Г.)" <35>.
(Григорьян Д.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 12)Интерес арендатора состоит в пользовании вещью. Для удовлетворения интереса ему не нужно содействие арендодателя точно так же, как не нужно оно сервитуарию, узуфруктуарию, суперфициарию с единственной разницей, что, если арендодатель препятствует пользованию вещью, у арендатора есть обязательственный, а не вещный иск. Применение расширенного понимания непосредственного или опосредованного господства (через реализацию при помощи вещных исков) фактически нивелирует отличие обязательственных прав от вещных. Тот факт, что иск именно вещно-правовой, ничего не меняет, так как наличие вещно-правовых способов защиты не рассматривается как признак вещного права, это следствие признания права вещным, а не наоборот. Кроме того, как можно заметить из приведенных выше примеров, возможность удовлетворять интерес собственными действиями должна присутствовать в стадии ненарушенного права. Из определения вещности, данного в Мотивах, можно вывести именно эту идею: "Сущность вещности состоит в непосредственном господстве лица над вещью. При этом не имеет значения, осуществляется ли это господство управомоченным лицом самостоятельно или через предусмотренную правопорядком процедуру. Решающим является то, что право может осуществляться без воли другого, даже без наличия самой обязанной стороны (здесь и далее в цитатах выделено нами. - Д.Г.)" <35>.
Статья: Условные судебные решения: основы теоретической конструкции
(Абушенко Д.Б.)
("Вестник гражданского процесса", 2025, N 6)На наш взгляд, явную специфику имеют обязанности, составляющие содержание длящегося материального правоотношения, в случаях, когда к моменту разрешения спора достоверно известно о моменте прекращения такого правоотношения. Заметим, что здесь не имеет значения характер самой обязанности: это может быть и воздержание от совершения определенных действий (например, обязанность арендодателя не препятствовать арендатору в пользовании арендованным имуществом), и, наоборот, совершение активных действий (скажем, обеспечение переданного в аренду помещения электрической энергией). Важно, что суд уже при вынесении решения обладает информацией о моменте, когда такая обязанность прекратится (истечение к определенной дате срока действия договора или патента; прекращение в будущем действия сервитута в связи с исполнением судебного акта о сносе здания, являющегося господствующей или служащей вещью; нормативно установленное прекращение в определенный момент действия материально-правовой нормы, на основании которой был сделан вывод о наличии обязанности ответчика, и т.п.). Насколько разумно тогда игнорировать установленную хронологическую ограниченность субъективного права и корреспондирующей ему обязанности?
(Абушенко Д.Б.)
("Вестник гражданского процесса", 2025, N 6)На наш взгляд, явную специфику имеют обязанности, составляющие содержание длящегося материального правоотношения, в случаях, когда к моменту разрешения спора достоверно известно о моменте прекращения такого правоотношения. Заметим, что здесь не имеет значения характер самой обязанности: это может быть и воздержание от совершения определенных действий (например, обязанность арендодателя не препятствовать арендатору в пользовании арендованным имуществом), и, наоборот, совершение активных действий (скажем, обеспечение переданного в аренду помещения электрической энергией). Важно, что суд уже при вынесении решения обладает информацией о моменте, когда такая обязанность прекратится (истечение к определенной дате срока действия договора или патента; прекращение в будущем действия сервитута в связи с исполнением судебного акта о сносе здания, являющегося господствующей или служащей вещью; нормативно установленное прекращение в определенный момент действия материально-правовой нормы, на основании которой был сделан вывод о наличии обязанности ответчика, и т.п.). Насколько разумно тогда игнорировать установленную хронологическую ограниченность субъективного права и корреспондирующей ему обязанности?
"Гражданское право. Общая часть: учебник"
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Правильное уяснение системы гражданского права позволяет осуществить правильную квалификацию общественного отношения, т.е. выяснение, нормой какого конкретного института гражданского права оно регулируется. Например, если установлено, что спорное отношение является обязательственным, то верное определение его специфики позволяет установить, нормы о каком конкретном договорном или недоговорном обязательстве подлежат применению. Так, если арендодатель препятствует арендатору в пользовании предоставленным имуществом (например, запрещает допуск работников арендатора к арендованным помещениям), несмотря на наличие на первый взгляд подходящей нормы о негаторном иске (ст. 304 ГК РФ), применению подлежат нормы об аренде, поскольку отношение между арендодателем и арендатором является договорным. Иная ситуация была бы, если такое препятствие арендатору чинило бы иное лицо, - применению в таком случае подлежит норма ст. 304 ГК РФ.
(под ред. Е.С. Болтановой)
("ИНФРА-М", 2023)Правильное уяснение системы гражданского права позволяет осуществить правильную квалификацию общественного отношения, т.е. выяснение, нормой какого конкретного института гражданского права оно регулируется. Например, если установлено, что спорное отношение является обязательственным, то верное определение его специфики позволяет установить, нормы о каком конкретном договорном или недоговорном обязательстве подлежат применению. Так, если арендодатель препятствует арендатору в пользовании предоставленным имуществом (например, запрещает допуск работников арендатора к арендованным помещениям), несмотря на наличие на первый взгляд подходящей нормы о негаторном иске (ст. 304 ГК РФ), применению подлежат нормы об аренде, поскольку отношение между арендодателем и арендатором является договорным. Иная ситуация была бы, если такое препятствие арендатору чинило бы иное лицо, - применению в таком случае подлежит норма ст. 304 ГК РФ.
Ситуация: Чем договор аренды жилья отличается от договора найма?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон осуществляется через суд, например, в случае использования жилого помещения с существенным нарушением условий договора, невнесении арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд, создания арендодателем препятствий для пользования арендатором жилым помещением. При этом основания для расторжения могут быть установлены в том числе договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон осуществляется через суд, например, в случае использования жилого помещения с существенным нарушением условий договора, невнесении арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд, создания арендодателем препятствий для пользования арендатором жилым помещением. При этом основания для расторжения могут быть установлены в том числе договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).
"Научно-практический комментарий к Водному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(отв. ред. Д.О. Сиваков)
("КОНТРАКТ", 2025)- переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им, не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
(постатейный)
(отв. ред. Д.О. Сиваков)
("КОНТРАКТ", 2025)- переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им, не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;