Сервитут части здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Сервитут части здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: О некоторых аспектах установления, изменения и прекращения частных сервитутов
(Гусев А.О.)
("Арбитражные споры", 2025, N 1)Ранее в судебном деле N А40-21862/2021 решением арбитражного суда был установлен частный сервитут согласно одному из вариантов экспертного заключения. Сервитуарий (взыскатель) получил исполнительный лист на принудительное исполнение решения суда и передал его в территориальный орган Федеральной службы судебных приставов. В связи с неисполнением исполнительного документа в добровольном порядке с сервитутодателя был взыскан исполнительский сбор. Однако в судебном деле N А40-224620/22 (в рамках которого и было вынесено названное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ) сервитутодатель (должник) обосновал, что он не имел возможности исполнить требования исполнительного документа в установленный для добровольного исполнения срок, так как по делу N А40-21862/2021 ему пришлось обратиться в суд с заявлением о разъяснении судебного акта об установлении сервитута, по результатам рассмотрения которого было вынесено определение суда с "расшифровкой", то есть перечислением координат (описанием границ части служащего земельного участка, принадлежащего сервитутодателю, необходимой для доступа к господствующим земельному участку и нежилому зданию, принадлежащим сервитуарию). До момента вынесения определения арбитражного суда о разъяснении судебного акта сервитутодатель (должник) был лишен возможности исполнить судебный акт об установлении частного сервитута, поэтому взыскание исполнительского сбора с должника являлось неправомерным.
(Гусев А.О.)
("Арбитражные споры", 2025, N 1)Ранее в судебном деле N А40-21862/2021 решением арбитражного суда был установлен частный сервитут согласно одному из вариантов экспертного заключения. Сервитуарий (взыскатель) получил исполнительный лист на принудительное исполнение решения суда и передал его в территориальный орган Федеральной службы судебных приставов. В связи с неисполнением исполнительного документа в добровольном порядке с сервитутодателя был взыскан исполнительский сбор. Однако в судебном деле N А40-224620/22 (в рамках которого и было вынесено названное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ) сервитутодатель (должник) обосновал, что он не имел возможности исполнить требования исполнительного документа в установленный для добровольного исполнения срок, так как по делу N А40-21862/2021 ему пришлось обратиться в суд с заявлением о разъяснении судебного акта об установлении сервитута, по результатам рассмотрения которого было вынесено определение суда с "расшифровкой", то есть перечислением координат (описанием границ части служащего земельного участка, принадлежащего сервитутодателю, необходимой для доступа к господствующим земельному участку и нежилому зданию, принадлежащим сервитуарию). До момента вынесения определения арбитражного суда о разъяснении судебного акта сервитутодатель (должник) был лишен возможности исполнить судебный акт об установлении частного сервитута, поэтому взыскание исполнительского сбора с должника являлось неправомерным.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 11 ч. 5 ст. 14 комментируемого Федерального закона. В нем говорится, что государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав, если он осуществляется в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 11 ч. 5 ст. 14 комментируемого Федерального закона. В нем говорится, что государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав, если он осуществляется в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, которая образуется в целях установления применительно к ней сервитута.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 48 "Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия" Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"Здания выступают в гражданском обороте раздельно, ссылка на общие коммуникации не исключает возможности расторжения договора аренды в отношении одного объекта. При наличии необходимости пользования проходом к какой-либо части строения возможен сервитут и др."
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 274 "Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)" ГК РФ"Указание суда первой инстанции на то, что поскольку истец владеет частью земельного участка под Зданием на основании Договора субаренды, то установление сервитута в данном случае (для субарендатора) действующим законодательством не предусмотрено, не соотносится с тем, что истец, обращаясь с иском, просил установить сервитут для доступа к принадлежащему ему на праве собственности Зданию, а не земельному участку, что предусмотрено нормой ст. 274 ГК РФ, согласно которой сервитут устанавливается в пользу лиц, являющихся собственниками недвижимости. Сервитут, как правовой инструмент, призван обеспечивать доступ собственникам к их объектам недвижимости."
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153
"Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"В силу статей 304, 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель - собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. При этом в таких делах обязательно участие как арендатора, так и арендодателя (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца), поскольку если в удовлетворении иска арендодателю будет отказано, арендатор не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику. Производство по таким делам прекращается на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.
"Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"В силу статей 304, 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель - собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. При этом в таких делах обязательно участие как арендатора, так и арендодателя (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца), поскольку если в удовлетворении иска арендодателю будет отказано, арендатор не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику. Производство по таким делам прекращается на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.05.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)8) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
(ред. от 02.05.2026)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)8) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
"Частное право в странах бывшего СССР: итоги 30-летия: сборник статей"
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)ГК Азербайджанской Республики различает два вида сервитутов: земельные и личные сервитуты. Недвижимая вещь может быть обременена сервитутом в пользу определенного лица. Такое обременение называется личным сервитутом и заключается в том, что такое лицо, помимо собственника, может использовать здание или его часть в качестве жилья для себя или своей семьи. Земельный сервитут, помимо Гражданского кодекса, также регулируется и Земельным кодексом Азербайджанской Республики. Согласно ст. 54 Земельного кодекса Азербайджанской Республики от 1999 г., в отношении земельного участка могут быть закреплены следующие виды сервитута:
(под ред. Л.Ю. Михеевой)
("Статут", 2022)ГК Азербайджанской Республики различает два вида сервитутов: земельные и личные сервитуты. Недвижимая вещь может быть обременена сервитутом в пользу определенного лица. Такое обременение называется личным сервитутом и заключается в том, что такое лицо, помимо собственника, может использовать здание или его часть в качестве жилья для себя или своей семьи. Земельный сервитут, помимо Гражданского кодекса, также регулируется и Земельным кодексом Азербайджанской Республики. Согласно ст. 54 Земельного кодекса Азербайджанской Республики от 1999 г., в отношении земельного участка могут быть закреплены следующие виды сервитута:
Вопрос: Можно ли собственнику земельного участка продать один из объектов недвижимости без земли под ним, если участок един и не размежеван отдельно под каждым объектом?
(Консультация эксперта, 2024)Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, а именно отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота, отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута, отчуждение объекта культурного наследия (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2024)Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, а именно отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота, отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута, отчуждение объекта культурного наследия (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 552 ГК РФ).
Статья: ГК РФ и недвижимость: нуждается ли Кодекс в обновлении?
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2025, N 1)Действовавший в то время Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <7> регулировал особенности регистрации договора аренды части объекта недвижимости и части земельного участка. Однако до принятия Закона о государственном кадастре недвижимости было неясно, как индивидуализировать эту часть для целей аренды, чтобы соблюсти требования ст. 607 ГК РФ. Закон о государственном кадастре установил, что индивидуализация части земельного участка <8> происходит только путем ее государственного кадастрового учета. Однако кадастровый учет части земельного участка возможен лишь для целей обременения ее арендой или сервитутом. После распространения положений этого Закона на объекты недвижимости, а особенно после вступления в силу Закона о госрегистрации недвижимости, содержащего аналогичные положения, из ГК РФ постепенно стали исключать нормы, регламентирующие возможность отчуждения части объекта недвижимости. Последние такие изменения были внесены в 2023 году, когда из п. 1 ст. 250 была исключена норма, дозволяющая отчуждение части здания, которая фигурировала там наряду с помещением <9>.
(Жаркова О.А.)
("Закон", 2025, N 1)Действовавший в то время Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <7> регулировал особенности регистрации договора аренды части объекта недвижимости и части земельного участка. Однако до принятия Закона о государственном кадастре недвижимости было неясно, как индивидуализировать эту часть для целей аренды, чтобы соблюсти требования ст. 607 ГК РФ. Закон о государственном кадастре установил, что индивидуализация части земельного участка <8> происходит только путем ее государственного кадастрового учета. Однако кадастровый учет части земельного участка возможен лишь для целей обременения ее арендой или сервитутом. После распространения положений этого Закона на объекты недвижимости, а особенно после вступления в силу Закона о госрегистрации недвижимости, содержащего аналогичные положения, из ГК РФ постепенно стали исключать нормы, регламентирующие возможность отчуждения части объекта недвижимости. Последние такие изменения были внесены в 2023 году, когда из п. 1 ст. 250 была исключена норма, дозволяющая отчуждение части здания, которая фигурировала там наряду с помещением <9>.
Статья: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)- образование части земельного участка в целях установления сервитута;
(Пожаров И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)- образование части земельного участка в целях установления сервитута;
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)5) границы публичных сервитутов.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)5) границы публичных сервитутов.
"Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Статья 277 "Обременение сервитутом зданий и сооружений" части первой ГК РФ предусмотрено, что применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 данного Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
(постатейный)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2025)Статья 277 "Обременение сервитутом зданий и сооружений" части первой ГК РФ предусмотрено, что применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 данного Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Договор об установлении сервитута может иметь самостоятельный характер (например, договор об установлении права прохода через участок), или соглашение о возникновении сервитута может входить в качестве составной части иного договора (например, договор об аренде административного здания включает условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого на праве ограниченного пользования для прохода к зданию).
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)Договор об установлении сервитута может иметь самостоятельный характер (например, договор об установлении права прохода через участок), или соглашение о возникновении сервитута может входить в качестве составной части иного договора (например, договор об аренде административного здания включает условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого на праве ограниченного пользования для прохода к зданию).
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)14. Помимо понятия земельного участка земельное законодательство использует термин "часть земельного участка". Ранее в ГК РФ часть земельного участка фигурировала как объект права пользования собственника здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу (ст. 271), а в ст. 273 ГК РФ устанавливалось, что к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. В 2007 г. упоминание о частях земельных участков из ГК РФ было исключено <1>. В ЗК РФ тем не менее сохранились следующие нормы: а) в п. 1 ст. 35 ЗК РФ - положение о том, что "при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник"; б) подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ исключает отчуждение части здания вместе с земельным участком, если она не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; в) п. 5 и 6 ст. 39.26 ЗК РФ предусматривают установление сервитута в отношении части земельного участка.
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)14. Помимо понятия земельного участка земельное законодательство использует термин "часть земельного участка". Ранее в ГК РФ часть земельного участка фигурировала как объект права пользования собственника здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу (ст. 271), а в ст. 273 ГК РФ устанавливалось, что к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. В 2007 г. упоминание о частях земельных участков из ГК РФ было исключено <1>. В ЗК РФ тем не менее сохранились следующие нормы: а) в п. 1 ст. 35 ЗК РФ - положение о том, что "при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник"; б) подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ исключает отчуждение части здания вместе с земельным участком, если она не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; в) п. 5 и 6 ст. 39.26 ЗК РФ предусматривают установление сервитута в отношении части земельного участка.
"Земельное право: учебник"
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Соглашение об установлении сервитута заключается между собственником земельного участка и лицом, требующим установления сервитута. К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследуемые владельцы или постоянные пользователи. С 31 декабря 2008 г. перечень этих лиц стал открытым. В соответствии со ст. 274 ГК РФ федеральными законами могут быть предусмотрены и иные лица, имеющие право требовать установления сервитута. Например, Государственной компании "Российские автомобильные дороги", которой выделены земельные участки в аренду, предоставлено право заключать соглашения об установлении сервитутов с лицами, в интересах которых устанавливаются сервитуты. К указанным лицам относятся организации, осуществляющие установку и (или) эксплуатацию рекламных конструкций, информационных щитов и указателей, прокладку и переустройство инженерных коммуникаций, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, ремонт и (или) эксплуатацию объектов дорожного сервиса, и пр. С 1 марта 2015 г. сервитуарием в отношении государственных и муниципальных земельных участков стали и арендаторы, землепользователи, если соответствующий договор аренды или безвозмездного пользования заключен на срок более чем один год (см. ст. 39.24 ЗК РФ). Договор об установлении сервитута может иметь самостоятельный характер (например, договор об установлении права прохода через участок) или соглашение о возникновении сервитута может входить в качестве составной части иного договора (например, договор об аренде административного здания включает условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода к дому).
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Соглашение об установлении сервитута заключается между собственником земельного участка и лицом, требующим установления сервитута. К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследуемые владельцы или постоянные пользователи. С 31 декабря 2008 г. перечень этих лиц стал открытым. В соответствии со ст. 274 ГК РФ федеральными законами могут быть предусмотрены и иные лица, имеющие право требовать установления сервитута. Например, Государственной компании "Российские автомобильные дороги", которой выделены земельные участки в аренду, предоставлено право заключать соглашения об установлении сервитутов с лицами, в интересах которых устанавливаются сервитуты. К указанным лицам относятся организации, осуществляющие установку и (или) эксплуатацию рекламных конструкций, информационных щитов и указателей, прокладку и переустройство инженерных коммуникаций, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, ремонт и (или) эксплуатацию объектов дорожного сервиса, и пр. С 1 марта 2015 г. сервитуарием в отношении государственных и муниципальных земельных участков стали и арендаторы, землепользователи, если соответствующий договор аренды или безвозмездного пользования заключен на срок более чем один год (см. ст. 39.24 ЗК РФ). Договор об установлении сервитута может иметь самостоятельный характер (например, договор об установлении права прохода через участок) или соглашение о возникновении сервитута может входить в качестве составной части иного договора (например, договор об аренде административного здания включает условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода к дому).
"Земельные споры. Особенности судебного правоприменения Конституционного и Верховного судов Российской Федерации: практическое исследование"
(Резников Е.В.)
("Сфера", 2021)Практика. ИП Игошев В.Н. обратился в Арбитражный суд Республики {...} с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к ИП Буянкину И.И. об установлении бессрочно частного сервитута в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами 13:23:1007031:42, 13:23:1007031:38 и 13:23:1007031:69 общей площадью 627,63 кв. м, принадлежащих на праве собственности ответчику, расположенных по адресу: {...}, определяемых поворотными точками координат, для осуществления круглосуточного прохода и проезда автотранспортных средств, сотрудников, арендаторов, клиентов ИП Игошева В.Н. к принадлежащим истцу на праве собственности зданию рыбоперерабатывающего цеха и земельным участкам с кадастровыми номерами 13:23:1007031:5, 13:23:1007031:201, расположенным по адресу: {...}; об установлении платы за сервитут в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами 13:23:1007031:42, 13:23:1007031:38 и 13:23:1007031:69 в размере 4 622 руб. в год.
(Резников Е.В.)
("Сфера", 2021)Практика. ИП Игошев В.Н. обратился в Арбитражный суд Республики {...} с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к ИП Буянкину И.И. об установлении бессрочно частного сервитута в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами 13:23:1007031:42, 13:23:1007031:38 и 13:23:1007031:69 общей площадью 627,63 кв. м, принадлежащих на праве собственности ответчику, расположенных по адресу: {...}, определяемых поворотными точками координат, для осуществления круглосуточного прохода и проезда автотранспортных средств, сотрудников, арендаторов, клиентов ИП Игошева В.Н. к принадлежащим истцу на праве собственности зданию рыбоперерабатывающего цеха и земельным участкам с кадастровыми номерами 13:23:1007031:5, 13:23:1007031:201, расположенным по адресу: {...}; об установлении платы за сервитут в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами 13:23:1007031:42, 13:23:1007031:38 и 13:23:1007031:69 в размере 4 622 руб. в год.