Продажа комнаты в коммуналке
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа комнаты в коммуналке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В действующем российском праве преимущественное право покупки чужой недвижимой вещи отнюдь не ограничивается традиционным преимущественным правом на приобретение доли в праве общей собственности на нее (ст. 250 ГК РФ). Так, в соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) собственнику здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, принадлежит преимущественное право покупки этого участка (т.е. приобретения его в собственность) в порядке и на условиях, установленных ст. 250 ГК РФ. Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в такой квартире также имеют преимущественное право на ее покупку в порядке и на условиях, установленных ст. 250 ГК РФ. Наследник, являющийся индивидуальным предпринимателем, в силу ч. 1 ст. 1178 ГК РФ при разделе наследства имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящего в состав наследства предприятия как имущественного комплекса, считающегося единой недвижимой вещью. Все это свидетельствует о практической востребованности рассматриваемого ограниченного вещного права, причем в будущем возможно расширение сферы его применения <526>.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В действующем российском праве преимущественное право покупки чужой недвижимой вещи отнюдь не ограничивается традиционным преимущественным правом на приобретение доли в праве общей собственности на нее (ст. 250 ГК РФ). Так, в соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ) собственнику здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, принадлежит преимущественное право покупки этого участка (т.е. приобретения его в собственность) в порядке и на условиях, установленных ст. 250 ГК РФ. Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в такой квартире также имеют преимущественное право на ее покупку в порядке и на условиях, установленных ст. 250 ГК РФ. Наследник, являющийся индивидуальным предпринимателем, в силу ч. 1 ст. 1178 ГК РФ при разделе наследства имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящего в состав наследства предприятия как имущественного комплекса, считающегося единой недвижимой вещью. Все это свидетельствует о практической востребованности рассматриваемого ограниченного вещного права, причем в будущем возможно расширение сферы его применения <526>.
Статья: Полномочия нотариусов в сфере защиты персональных данных граждан, связанных с правами на недвижимость
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 9)На практике возникает много спорных случаев, которые не приведены в качестве примеров в статье 85.1 Основ и предполагают самостоятельную оценку нотариусом сложившейся ситуации. Например, если речь идет об обладателях доли в праве на общее имущество собственников недвижимых вещей (ст. 259.1 ГК РФ), можно ли запросить персональные данные остальных членов указанного гражданско-правового сообщества? Здесь нотариусу необходимо выяснить, зачем требуются такого рода данные. Если речь идет о необходимости реализации нормы о преимущественном праве покупки, то, поскольку в данном случае законом такое право не предусмотрено, нотариус отказывает в предоставлении персональных данных соседей. Нотариусы разъясняют, что если подлежит продаже комната в секции, а не в коммунальной квартире, то преимущественное право покупки для соседей по секции не предусмотрено, и поэтому их персональные данные предоставить нельзя <12>.
(Пушкина А.В.)
("Нотариальный вестник", 2024, N 9)На практике возникает много спорных случаев, которые не приведены в качестве примеров в статье 85.1 Основ и предполагают самостоятельную оценку нотариусом сложившейся ситуации. Например, если речь идет об обладателях доли в праве на общее имущество собственников недвижимых вещей (ст. 259.1 ГК РФ), можно ли запросить персональные данные остальных членов указанного гражданско-правового сообщества? Здесь нотариусу необходимо выяснить, зачем требуются такого рода данные. Если речь идет о необходимости реализации нормы о преимущественном праве покупки, то, поскольку в данном случае законом такое право не предусмотрено, нотариус отказывает в предоставлении персональных данных соседей. Нотариусы разъясняют, что если подлежит продаже комната в секции, а не в коммунальной квартире, то преимущественное право покупки для соседей по секции не предусмотрено, и поэтому их персональные данные предоставить нельзя <12>.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 59 "Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире" ЖК РФУстановив, что действия по продаже ФИО6 комнаты N в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ совершены после включения многоквартирного дома в Программу реновации, что привело к намеренному получению выгоды при переселении по Программе реновации, суд пришел к правильному выводу о том, что ФИО1 и ФИО6 подлежит предоставлению двухкомнатная квартира.
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 1150 "Права супруга при наследовании" ГК РФ"Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 218, 256, 1111, 1113, 1112, 1141, 1142 - 1146, 1148, 1150, 1152, 1153, 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации, 33, 34, 36, 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 года N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании объяснений сторон, показаний свидетелей, фактических обстоятельств дела, достоверно установив, что 1/2 доля спорной квартиры по адресу: <адрес> является личной собственностью ФИО4, поскольку была приобретена ею после фактического прекращения семейных отношений с ФИО1, когда они более пяти лет не проживали совместно, не вели общее хозяйство и не имели единого бюджета, для приобретения жилого помещения стоимостью 324 450 рублей у ФИО4 имелось достаточно денежных средств, вырученных от продажи принадлежащей ей и дочери комнаты в коммунальной квартире, от реализации которой ею было выручено 204 750 рублей, при этом, сделки совершены в один день, а также личных денежных средств, что подтверждается справками о доходах, пришел к выводу о том, что доля спорной квартиры, не подлежит включению в состав наследственной массы ФИО1 и дальнейшему распределению между его наследниками, в этой связи исковые требования ФИО2 и ФИО3 счел подлежащими отклонению, а встречный иск ФИО4 подлежим удовлетворению."
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)Статья 250. Преимущественное право покупки
(ред. от 10.06.2026)Статья 250. Преимущественное право покупки
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 02.05.2026)6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
(ред. от 02.05.2026)6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья: Спор о понуждении к заключению договора (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Суд отказал в иске о понуждении заключить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку с заявлением о выкупе свободной комнаты истец обратился после включения спорного дома в программу реновации, в связи с чем Департамент городского имущества как собственник жилых помещений вправе был отказать в заключении договоров купли-продажи освободившихся жилых помещений независимо от даты их освобождения (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2023 по делу N 33-5977/2023 (УИД 77RS0005-02-2021-016849-63) (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 10.10.2023 по делу N 88-26789/2023 данное Определение оставлено без изменения)).
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)Суд отказал в иске о понуждении заключить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку с заявлением о выкупе свободной комнаты истец обратился после включения спорного дома в программу реновации, в связи с чем Департамент городского имущества как собственник жилых помещений вправе был отказать в заключении договоров купли-продажи освободившихся жилых помещений независимо от даты их освобождения (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2023 по делу N 33-5977/2023 (УИД 77RS0005-02-2021-016849-63) (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 10.10.2023 по делу N 88-26789/2023 данное Определение оставлено без изменения)).
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами
(КонсультантПлюс, 2026)Если договор купли-продажи заключается в отношении комнаты в коммунальной квартире, учитывайте также, что остальные собственники комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). А по смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ, если договор купли-продажи заключается с посторонним лицом, его условия, в том числе о цене, должны соответствовать тем, которые были указаны в извещении о планируемой продаже, направленном сособственникам. Полагаем, что это применимо и к ситуации продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку, как следует из ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты должно осуществляться в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Гражданский кодекс РФ прямо эти отношения не регулирует, поэтому полагаем, что к ним могут быть применены правила о преимущественном праве покупке доли в общей собственности, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.
(КонсультантПлюс, 2026)Если договор купли-продажи заключается в отношении комнаты в коммунальной квартире, учитывайте также, что остальные собственники комнат в этой квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). А по смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ, если договор купли-продажи заключается с посторонним лицом, его условия, в том числе о цене, должны соответствовать тем, которые были указаны в извещении о планируемой продаже, направленном сособственникам. Полагаем, что это применимо и к ситуации продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку, как следует из ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты должно осуществляться в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Гражданский кодекс РФ прямо эти отношения не регулирует, поэтому полагаем, что к ним могут быть применены правила о преимущественном праве покупке доли в общей собственности, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)46) при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)46) при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире.
Ситуация: Как продать комнату в бывшем общежитии?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Соблюдение преимущественного права покупки при продаже жилого помещения (комнаты) в бывшем общежитии законодательством не предусмотрено (в отличие, например, от продажи комнаты в коммунальной квартире) (п. 1 ст. 250 ГК РФ; ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Соблюдение преимущественного права покупки при продаже жилого помещения (комнаты) в бывшем общежитии законодательством не предусмотрено (в отличие, например, от продажи комнаты в коммунальной квартире) (п. 1 ст. 250 ГК РФ; ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
Статья: Комната как объект жилищных прав
(Рузанова В.Д.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)При продаже комнаты в коммунальной квартире собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных ГК РФ, а именно ст. 250 ГК РФ <19>. Однако смысл применения ст. 250 ГК РФ предполагает, что долей в праве общей собственности является комната, а не доля в праве на общее имущество квартиры. Получается, что режим общего имущества распространяется на комнату. С одной стороны, понятно стремление законодателя защитить интересы собственников, проживающих в соседних комнатах, но с другой - на практике данная норма вызывает множество проблем, связанных с неизвестностью места нахождения сособственника общего имущества, его уклонения от получения извещения, согласия, а в дальнейшем отказа от подписания договора. Бывает сложно выяснить вопрос о составе семьи соседа, поскольку может потребоваться согласие его супруга на отчуждение или приобретение доли. Кроме того, сособственников может быть достаточно много, поскольку допустимо возникновение права общей долевой собственности на саму комнату. Очень часто собственники сдают комнаты по договорам коммерческого найма, что затрудняет их поиск и взаимодействие с ними. Все перечисленное замедляет гражданский оборот обозначенного объекта. В этой связи компромиссом, на наш взгляд, может выступить упрощение соответствующих процедур, обусловленное, например, большим количеством собственников.
(Рузанова В.Д.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 4)При продаже комнаты в коммунальной квартире собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных ГК РФ, а именно ст. 250 ГК РФ <19>. Однако смысл применения ст. 250 ГК РФ предполагает, что долей в праве общей собственности является комната, а не доля в праве на общее имущество квартиры. Получается, что режим общего имущества распространяется на комнату. С одной стороны, понятно стремление законодателя защитить интересы собственников, проживающих в соседних комнатах, но с другой - на практике данная норма вызывает множество проблем, связанных с неизвестностью места нахождения сособственника общего имущества, его уклонения от получения извещения, согласия, а в дальнейшем отказа от подписания договора. Бывает сложно выяснить вопрос о составе семьи соседа, поскольку может потребоваться согласие его супруга на отчуждение или приобретение доли. Кроме того, сособственников может быть достаточно много, поскольку допустимо возникновение права общей долевой собственности на саму комнату. Очень часто собственники сдают комнаты по договорам коммерческого найма, что затрудняет их поиск и взаимодействие с ними. Все перечисленное замедляет гражданский оборот обозначенного объекта. В этой связи компромиссом, на наш взгляд, может выступить упрощение соответствующих процедур, обусловленное, например, большим количеством собственников.
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)46. Согласно п. 46 ч. 1 ст. 26 комментируемого Закона основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является отсутствие документов, подтверждающих соблюдение процедуры, необходимой при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу. В частности, к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)46. Согласно п. 46 ч. 1 ст. 26 комментируемого Закона основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является отсутствие документов, подтверждающих соблюдение процедуры, необходимой при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу. В частности, к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире.