Продажа доли в общей долевой собственности нотариальное
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа доли в общей долевой собственности нотариальное (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2026)продавая долю постороннему лицу, по общему правилу нужно соблюсти преимущественное право покупки. То есть сделать это можно только после того, как продавец известил остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, а они не приобрели ее в течение месяца или отказались от преимущественного права покупки (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ). Поэтому в договор целесообразно добавить заверения продавца о том, что он известил сособственников о цене и других условиях продажи и не получал от них извещений о согласии приобрести продаваемую долю;
(КонсультантПлюс, 2026)продавая долю постороннему лицу, по общему правилу нужно соблюсти преимущественное право покупки. То есть сделать это можно только после того, как продавец известил остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, а они не приобрели ее в течение месяца или отказались от преимущественного права покупки (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ). Поэтому в договор целесообразно добавить заверения продавца о том, что он известил сособственников о цене и других условиях продажи и не получал от них извещений о согласии приобрести продаваемую долю;
Готовое решение: Особенности сделок с земельными долями
(КонсультантПлюс, 2026)4. Нужно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи земельной доли
(КонсультантПлюс, 2026)4. Нужно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи земельной доли
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 42 "Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости""Суды правомерно указали, что в рамках рассматриваемого дела по договору купли-продажи недвижимости от 24.12.2021 произведено отчуждение одновременно всех долей участников долевой собственности по одной сделке, норма статьи 42 Закона N 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу обращения взыскания в судебном порядке на заложенное имущество. Применительно к положениям статьи 42 Закона N 218-ФЗ нотариальное удостоверение указанного договора не требуется."
Важнейшая практика по ст. 38 СК РФНе разделят квартиру, купленную в браке одним из супругов на деньги, полученные от продажи наследства, даже если она оформлена на другого супруга >>>
Нормативные акты
"Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации N 12/2026. По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения"
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 15А/2026)Согласно части 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости по общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (часть 4 этой же статьи).
(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 15А/2026)Согласно части 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости по общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (часть 4 этой же статьи).
Федеральный закон от 30.04.2021 N 120-ФЗ
(ред. от 22.07.2024)
"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации""40) при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности (за исключением случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме;";
(ред. от 22.07.2024)
"О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации""40) при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности (за исключением случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме;";
Готовое решение: Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость
(КонсультантПлюс, 2026)Такой документ должен соответствовать установленным требованиям. В ряде случаев необходимо нотариальное удостоверение договора, например если по договору продаются доли в праве общей долевой собственности - по общему правилу (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости);
(КонсультантПлюс, 2026)Такой документ должен соответствовать установленным требованиям. В ряде случаев необходимо нотариальное удостоверение договора, например если по договору продаются доли в праве общей долевой собственности - по общему правилу (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости);
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в т.ч. при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения указанного срока. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке (п. 1);
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в т.ч. при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения указанного срока. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке (п. 1);
"Земельное право: учебник"
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Так, обязательна письменная форма (например, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами), для некоторых сделок обязательно и нотариальное удостоверение (например, договор ренты, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, сделки по отчуждению доли (долей) в праве общей собственности, уступка требования и перевод долга по названным сделкам).
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "ИНФРА-М", 2025)Так, обязательна письменная форма (например, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами), для некоторых сделок обязательно и нотариальное удостоверение (например, договор ренты, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, сделки по отчуждению доли (долей) в праве общей собственности, уступка требования и перевод долга по названным сделкам).
Статья: О допустимости принятия в единоличную собственность нового сособственника. Об одной законодательной новелле
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)<6> См. также: Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. Правлением ФНП 28 марта 2016 г., протокол N 03/16 // СПС "КонсультантПлюс".
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2022, NN 7, 8)<6> См. также: Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. Правлением ФНП 28 марта 2016 г., протокол N 03/16 // СПС "КонсультантПлюс".
Статья: О последствиях определения супругами разных долей в праве собственности на недвижимое имущество в нотариально удостоверенном договоре
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)Но насколько подобный подход является правильным? Отметим в этой связи разъяснение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 22 сентября 2020 г.: "...заключая договор купли-продажи недвижимости и приобретая имущество в общую долевую, а не в совместную собственность, супруги изменяют законный режим имущества с совместной собственности на долевую, т.е. заключают смешанный договор с элементами брачного договора. Поскольку для брачного договора закон установил обязательную нотариальную форму, то договор купли-продажи с элементами брачного договора (смешанный договор) будет также подлежать обязательному нотариальному удостоверению" <12>. В этом разъяснении далее говорится следующее: "Однако если супругами был заключен брачный договор, предусматривающий изменение режима совместной собственности на все или отдельные виды имущества супругов, то в этом случае договор купли-продажи недвижимости в общую долевую собственность супругов или в общую долевую собственность супругов и других членов семьи не требует обязательного нотариального удостоверения, так как законный режим имущества супругов был изменен брачным договором". Данное положение, очевидно, должно быть откорректировано с учетом введенной Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ <13> (ред. от 30.12.2021) "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" части 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Кроме того, возникает вопрос, насколько государственный орган вправе давать такие разъяснения не просто той или иной правовой нормы, но смысла юридической конструкции. Можно предположить, что здесь имеет место выход за пределы соответствующей компетенции <14>.
(Арсланов К.М.)
("Нотариус", 2022, N 3)Но насколько подобный подход является правильным? Отметим в этой связи разъяснение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 22 сентября 2020 г.: "...заключая договор купли-продажи недвижимости и приобретая имущество в общую долевую, а не в совместную собственность, супруги изменяют законный режим имущества с совместной собственности на долевую, т.е. заключают смешанный договор с элементами брачного договора. Поскольку для брачного договора закон установил обязательную нотариальную форму, то договор купли-продажи с элементами брачного договора (смешанный договор) будет также подлежать обязательному нотариальному удостоверению" <12>. В этом разъяснении далее говорится следующее: "Однако если супругами был заключен брачный договор, предусматривающий изменение режима совместной собственности на все или отдельные виды имущества супругов, то в этом случае договор купли-продажи недвижимости в общую долевую собственность супругов или в общую долевую собственность супругов и других членов семьи не требует обязательного нотариального удостоверения, так как законный режим имущества супругов был изменен брачным договором". Данное положение, очевидно, должно быть откорректировано с учетом введенной Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ <13> (ред. от 30.12.2021) "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" части 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Кроме того, возникает вопрос, насколько государственный орган вправе давать такие разъяснения не просто той или иной правовой нормы, но смысла юридической конструкции. Можно предположить, что здесь имеет место выход за пределы соответствующей компетенции <14>.
Готовое решение: Как отказаться от преимущественного права покупки доли в праве собственности на земельный участок
(КонсультантПлюс, 2026)Отказ от преимущественного права покупки доли в праве собственности на земельный участок является действием, которое влечет прекращение права отказавшегося лица купить и обязанности продавца продать именно этому лицу отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу. Такая позиция приведена, в частности, в п. 3.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки. Это значит, что такой отказ является сделкой по смыслу ст. 153 ГК РФ.
(КонсультантПлюс, 2026)Отказ от преимущественного права покупки доли в праве собственности на земельный участок является действием, которое влечет прекращение права отказавшегося лица купить и обязанности продавца продать именно этому лицу отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу. Такая позиция приведена, в частности, в п. 3.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки. Это значит, что такой отказ является сделкой по смыслу ст. 153 ГК РФ.
"Преимущественное право покупки доли (акций): монография"
(Чупрунов И.С.)
("Статут", 2022)<3> См. п. 3.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол от 28.03.2016 N 03/16).
(Чупрунов И.С.)
("Статут", 2022)<3> См. п. 3.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол от 28.03.2016 N 03/16).
Статья: Соглашение о разделе имущества супругов: вопросы формы
(Машовец А.О.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)В период брака по нотариальному договору купли-продажи от 1 июня 2019 года в общую долевую собственность супругов и их детей приобретена четырехкомнатная квартира, правообладателями которой являются истец (в размере 1/10 доли в праве собственности), несовершеннолетние дети (по 1/10 доли), ответчик (7/10 доли). Истец просил разделить совместно нажитое имущество посредством установления равной долевой собственности на квартиру за всеми членами семьи, признать за собой и за ответчиком, а также их детьми право собственности по 1/4 доли в праве собственности на жилое помещение за каждым. Разрешая спор и отказывая Я.Н. в удовлетворении требований о разделе имущества, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны в период брака заключили соглашение о разделе совместно нажитого имущества посредством заключения договора купли-продажи о приобретении жилого помещения в долевую собственность, тем самым изменили законный режим имущества супругов. Так как соглашение до настоящего времени не оспорено, оснований для раздела имущества в ином порядке не имеется. Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда и его правовым обоснованием.
(Машовец А.О.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 5)В период брака по нотариальному договору купли-продажи от 1 июня 2019 года в общую долевую собственность супругов и их детей приобретена четырехкомнатная квартира, правообладателями которой являются истец (в размере 1/10 доли в праве собственности), несовершеннолетние дети (по 1/10 доли), ответчик (7/10 доли). Истец просил разделить совместно нажитое имущество посредством установления равной долевой собственности на квартиру за всеми членами семьи, признать за собой и за ответчиком, а также их детьми право собственности по 1/4 доли в праве собственности на жилое помещение за каждым. Разрешая спор и отказывая Я.Н. в удовлетворении требований о разделе имущества, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны в период брака заключили соглашение о разделе совместно нажитого имущества посредством заключения договора купли-продажи о приобретении жилого помещения в долевую собственность, тем самым изменили законный режим имущества супругов. Так как соглашение до настоящего времени не оспорено, оснований для раздела имущества в ином порядке не имеется. Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда и его правовым обоснованием.
Статья: Проблемы применения правил о нотариальной форме сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 3)Применительно к сделкам с долями в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, заключаемым по результатам торгов в рамках исполнительного производства, выводы судов сводятся к следующему: поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли не имеют, то правило части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации арестованного имущества не применяется.
(Наземцев Д.М.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 3)Применительно к сделкам с долями в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, заключаемым по результатам торгов в рамках исполнительного производства, выводы судов сводятся к следующему: поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли не имеют, то правило части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации арестованного имущества не применяется.
Статья: Расширительное толкование нормы об обязательной нотариальной форме сделок с жилой недвижимостью
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 3)В данном случае очевидно прямое нарушение перечня исключений неприменения нотариальной формы сделок с недвижимостью, закрепленных в части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ. К указанному перечню Верховный Суд РФ в своем определении добавил договоры дарения доли в недвижимости одним сособственником другому, вследствие чего прекращается режим общей долевой собственности на объект недвижимости и сособственник становится единственным собственником объекта жилой недвижимости. Надо признать, что при таком подходе встает вопрос о возможности аналогичной оценки других способов отчуждения недвижимости между сособственниками, в результате которых устраняется режим общей долевой собственности: например, договоров купли-продажи долей между сособственниками, совершения отступного и т.д.
(Корсик К.А.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 3)В данном случае очевидно прямое нарушение перечня исключений неприменения нотариальной формы сделок с недвижимостью, закрепленных в части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ. К указанному перечню Верховный Суд РФ в своем определении добавил договоры дарения доли в недвижимости одним сособственником другому, вследствие чего прекращается режим общей долевой собственности на объект недвижимости и сособственник становится единственным собственником объекта жилой недвижимости. Надо признать, что при таком подходе встает вопрос о возможности аналогичной оценки других способов отчуждения недвижимости между сособственниками, в результате которых устраняется режим общей долевой собственности: например, договоров купли-продажи долей между сособственниками, совершения отступного и т.д.