НПД аренда недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу НПД аренда недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Физлицом заключен договор найма жилого помещения с правом последующего выкупа (ежемесячная выплата за наем и выкупная стоимость в пропорции 30/70). Как отражать доход при уплате НДФЛ и НПД? Если договор расторгнут досрочно и возвращены выкупные платежи, нужно ли пересчитывать налоговые обязательства за прошлые периоды?
(Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2026)- передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
(Консультация эксперта, УФНС России по Курганской обл., 2026)- передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Вопрос: Нужно ли физлицу регистрироваться в качестве ИП при регулярной сдаче в аренду нежилого помещения?
(Консультация эксперта, ФНС России, 2026)Так, физические лица при применении специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются НПД, без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением видов деятельности, ведение которых требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности. Однако доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество не признаются объектом налогообложения (за исключением аренды (найма) жилых помещений). Соответственно, физическое лицо не вправе применять НПД при сдаче в аренду нежилого помещения (ч. 6 ст. 2, п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход").
(Консультация эксперта, ФНС России, 2026)Так, физические лица при применении специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" вправе вести виды деятельности, доходы от которых облагаются НПД, без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением видов деятельности, ведение которых требует обязательной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с федеральными законами, регулирующими ведение соответствующих видов деятельности. Однако доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество не признаются объектом налогообложения (за исключением аренды (найма) жилых помещений). Соответственно, физическое лицо не вправе применять НПД при сдаче в аренду нежилого помещения (ч. 6 ст. 2, п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход").
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 226 "Особенности исчисления налога налоговыми агентами. Порядок и сроки уплаты налога налоговыми агентами" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Между обществом (арендатором) и физическим лицом (арендодателем), являющимся плательщиком налога на профессиональный доход, заключен договор аренды квартиры под офис. Физическое лицо уплатило налог на профессиональный доход с полученных доходов по договору аренды. Налоговый орган отметил, что физическое лицо неправомерно применило специальный налоговый режим в виде НПД, поскольку квартира сдавалась в аренду не как жилое помещение, а как офис с целью регистрации в нем юридического лица и использования в хозяйственной деятельности, следовательно, при выплате физическому лицу арендной платы должен был удерживаться НДФЛ. Суд поддержал позицию налогового органа и отметил, что в соответствии с буквальным толкованием п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" физическое лицо вправе применять специальный налоговый режим в виде НПД в отношении доходов, получаемых им от сдачи в аренду только жилого помещения, но не от сдачи в аренду иного недвижимого имущества. Поскольку предоставленное в аренду жилое помещение использовалось организацией в целях, не отвечающих назначению жилого помещения, налоговый орган правомерно доначислил НДФЛ. Суд отметил, что при установлении действительного размера налоговой обязанности (размера недоимки по налогу и пени) должны быть учтены суммы уплаченного физическим лицом налога на профессиональный доход.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Между обществом (арендатором) и физическим лицом (арендодателем), являющимся плательщиком налога на профессиональный доход, заключен договор аренды квартиры под офис. Физическое лицо уплатило налог на профессиональный доход с полученных доходов по договору аренды. Налоговый орган отметил, что физическое лицо неправомерно применило специальный налоговый режим в виде НПД, поскольку квартира сдавалась в аренду не как жилое помещение, а как офис с целью регистрации в нем юридического лица и использования в хозяйственной деятельности, следовательно, при выплате физическому лицу арендной платы должен был удерживаться НДФЛ. Суд поддержал позицию налогового органа и отметил, что в соответствии с буквальным толкованием п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" физическое лицо вправе применять специальный налоговый режим в виде НПД в отношении доходов, получаемых им от сдачи в аренду только жилого помещения, но не от сдачи в аренду иного недвижимого имущества. Поскольку предоставленное в аренду жилое помещение использовалось организацией в целях, не отвечающих назначению жилого помещения, налоговый орган правомерно доначислил НДФЛ. Суд отметил, что при установлении действительного размера налоговой обязанности (размера недоимки по налогу и пени) должны быть учтены суммы уплаченного физическим лицом налога на профессиональный доход.
Нормативные акты
Указание Банка России от 10.04.2023 N 6406-У
(ред. от 10.11.2025)
"О формах, сроках, порядке составления и представления отчетности кредитных организаций (банковских групп) в Центральный банк Российской Федерации, а также о перечне информации о деятельности кредитных организаций (банковских групп)"
(Зарегистрировано в Минюсте России 16.08.2023 N 74823)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)Поступления наличных денег на счета организаций, а также от физических лиц (без открытия банковских счетов плательщикам) в целях перевода на открытые в отчитывающейся организации или других кредитных организациях счета юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, а также физических лиц, плательщиков налога на профессиональный доход и занимающихся в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой, в качестве платы за жилое помещение и коммунальные услуги (в том числе платы за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ), платы за услуги связи и Другое.
(ред. от 10.11.2025)
"О формах, сроках, порядке составления и представления отчетности кредитных организаций (банковских групп) в Центральный банк Российской Федерации, а также о перечне информации о деятельности кредитных организаций (банковских групп)"
(Зарегистрировано в Минюсте России 16.08.2023 N 74823)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2026)Поступления наличных денег на счета организаций, а также от физических лиц (без открытия банковских счетов плательщикам) в целях перевода на открытые в отчитывающейся организации или других кредитных организациях счета юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, а также физических лиц, плательщиков налога на профессиональный доход и занимающихся в установленном законодательством Российской Федерации порядке частной практикой, в качестве платы за жилое помещение и коммунальные услуги (в том числе платы за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ), платы за услуги связи и Другое.
Постановление Правительства РФ от 02.11.2021 N 1908
(ред. от 11.12.2023)
"О перечне видов заработной платы и иного дохода, из которых производится удержание алиментов на несовершеннолетних детей, и признании утратившими силу некоторых актов и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации"е) с доходов от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), полученных физическими лицами, применяющими специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход";
(ред. от 11.12.2023)
"О перечне видов заработной платы и иного дохода, из которых производится удержание алиментов на несовершеннолетних детей, и признании утратившими силу некоторых актов и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации"е) с доходов от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), полученных физическими лицами, применяющими специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход";
Вопрос: Признается ли организация налоговым агентом по НДС и НДФЛ при аренде коммерческой недвижимости и жилого помещения у физического лица?
(Консультация эксперта, 2026)Проверить, имеет ли физического лицо статус плательщика НПД, можно на сайте ФНС России - https://npd.nalog.ru/check-status/.
(Консультация эксперта, 2026)Проверить, имеет ли физического лицо статус плательщика НПД, можно на сайте ФНС России - https://npd.nalog.ru/check-status/.
Вопрос: У физического лица есть в собственности нежилое здание. Организация планирует заключить с физическим лицом договор аренды части фасада этого здания для размещения рекламной информации. Можно ли такие доходы облагать НПД, если физическое лицо зарегистрировано в качестве самозанятого?
(Консультация эксперта, 2023)Доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений) не признаются объектом обложения НПД (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2023)Доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений) не признаются объектом обложения НПД (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ).
Вопрос: О применении физлицом НПД в отношении доходов от сдачи в аренду гаражных мест (машино-мест) в жилом комплексе.
(Письмо Минфина России от 06.06.2024 N 03-11-11/52481)При этом не признаются объектом налогообложения НПД, в частности, доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона).
(Письмо Минфина России от 06.06.2024 N 03-11-11/52481)При этом не признаются объектом налогообложения НПД, в частности, доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений (пункт 3 части 2 статьи 6 Федерального закона).
Статья: Разбираем ситуацию: с самозанятого не удержаны НДФЛ и страховые взносы
(Зобова Е.)
("Казенные учреждения: учет, налоги, право", 2024, N 2)В Постановлении АС ПО от 10.02.2023 N Ф06-28340/2022 по делу N А65-11596/2022 анализировался спор между организацией и налоговым органом по аналогичному вопросу. Организации были доначислены НДФЛ, штраф по ст. 123 НК РФ и пени. В этом деле рассматривалась такая ситуация. Организация арендовала у своего сотрудника недвижимость. После заключения договора аренды сотрудник зарегистрировался в качестве плательщика НПД. Компания считала, что доход сотрудника облагается НПД, и не удерживала с выплачиваемых ему сумм НДФЛ.
(Зобова Е.)
("Казенные учреждения: учет, налоги, право", 2024, N 2)В Постановлении АС ПО от 10.02.2023 N Ф06-28340/2022 по делу N А65-11596/2022 анализировался спор между организацией и налоговым органом по аналогичному вопросу. Организации были доначислены НДФЛ, штраф по ст. 123 НК РФ и пени. В этом деле рассматривалась такая ситуация. Организация арендовала у своего сотрудника недвижимость. После заключения договора аренды сотрудник зарегистрировался в качестве плательщика НПД. Компания считала, что доход сотрудника облагается НПД, и не удерживала с выплачиваемых ему сумм НДФЛ.
Вопрос: Организация планирует арендовать у физлица - плательщика НПД квартиру на несколько месяцев для хранения документов на время ремонта в офисном помещении. Возникают ли у организации обязанности налогового агента по НДФЛ при выплате арендной платы физлицу - плательщику НПД?
(Консультация эксперта, 2023)Физические лица, применяющие специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход", освобождаются от уплаты НДФЛ в отношении доходов, которые являются объектом налогообложения по налогу на профессиональный доход (НПД) (ч. 8 ст. 2 Закона N 422-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2023)Физические лица, применяющие специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход", освобождаются от уплаты НДФЛ в отношении доходов, которые являются объектом налогообложения по налогу на профессиональный доход (НПД) (ч. 8 ст. 2 Закона N 422-ФЗ).
"Самозанятые: налог на профессиональный доход"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Карсетская Е.В.)
("АйСи Групп", 2025)<1> Имейте в виду: уплачивать НПД можно только с дохода, полученного от сдачи в аренду жилых помещений. Если вы сдаете в аренду нежилую недвижимость, уплачивать НПД с такого дохода не получится (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ, письма Минфина России от 22.02.2024 N 03-11-11/15618, от 24.02.2022 N 03-11-11/12806). Так, если вы сдаете в аренду гараж или машино-место в жилом комплексе, применять НДП вы не сможете (письмо Минфина России от 06.06.2024 N 03-11-11/52481).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Карсетская Е.В.)
("АйСи Групп", 2025)<1> Имейте в виду: уплачивать НПД можно только с дохода, полученного от сдачи в аренду жилых помещений. Если вы сдаете в аренду нежилую недвижимость, уплачивать НПД с такого дохода не получится (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ, письма Минфина России от 22.02.2024 N 03-11-11/15618, от 24.02.2022 N 03-11-11/12806). Так, если вы сдаете в аренду гараж или машино-место в жилом комплексе, применять НДП вы не сможете (письмо Минфина России от 06.06.2024 N 03-11-11/52481).
"Индивидуальный предприниматель"
(7-е издание, переработанное и дополненное)
(Карсетская Е.В., Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)При сдаче в аренду имущества на уплату НПД нельзя перевести доходы от сдачи в аренду нежилой недвижимости.
(7-е издание, переработанное и дополненное)
(Карсетская Е.В., Крутякова Т.Л.)
("АйСи Групп", 2024)При сдаче в аренду имущества на уплату НПД нельзя перевести доходы от сдачи в аренду нежилой недвижимости.
Вопрос: Индивидуальный предприниматель приобрел апартаменты для сдачи в аренду. Вправе ли он при этом перейти на применение специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" или патентную систему налогообложения?
(Консультация эксперта, 2024)Обоснование: Индивидуальные предприниматели вправе перейти на специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" (далее - НПД) в порядке, установленном Федеральным законом от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход". При этом доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений) не признаются объектом налогообложения (ч. 1 ст. 4, п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 422-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2024)Обоснование: Индивидуальные предприниматели вправе перейти на специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" (далее - НПД) в порядке, установленном Федеральным законом от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход". При этом доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений) не признаются объектом налогообложения (ч. 1 ст. 4, п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 422-ФЗ).
Вопрос: Физлицо приобрело в собственность базу отдыха. Можно ли применять режим НПД при самостоятельной сдаче гостям в аренду номерного фонда, а также при сдаче номерного фонда в долгосрочную аренду ИП или ООО?
(Консультация эксперта, 2025)В свою очередь, объектом налогообложения по НПД признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) (ч. 1 ст. 6 Закона N 422-ФЗ).
(Консультация эксперта, 2025)В свою очередь, объектом налогообложения по НПД признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) (ч. 1 ст. 6 Закона N 422-ФЗ).
"Актуальная судебно-арбитражная практика по налогам за 2024 год"
(Головкин А.)
("Филинъ", 2025)При этом ограничения на применение данного специального налогового режима установлены частью 2 статьи 4 и частью 2 статьи 6 рассматриваемого Закона, согласно которым не признаются объектом налогообложения НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений) (пункт 3).
(Головкин А.)
("Филинъ", 2025)При этом ограничения на применение данного специального налогового режима установлены частью 2 статьи 4 и частью 2 статьи 6 рассматриваемого Закона, согласно которым не признаются объектом налогообложения НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений) (пункт 3).