Необходимо ли залогодателю получить при этом согласие от арендодателя земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Необходимо ли залогодателю получить при этом согласие от арендодателя земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
"Рекомендации Научно-методического совета Московской областной нотариальной палаты "О нотариальном удостоверении ипотеки".Если залогодатель является арендатором земельного участка, на котором расположен передаваемый в залог объект недвижимого имущества, требуется согласие арендодателя земельного участка на залог права аренды земельного участка или его части, необходимой для функционирования объекта.
Подборка судебных решений за 2014 год: Статья 62 "Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(В.Н. Трофимов)Суд пришел к выводу, что суды двух инстанций правомерно отказали администрации муниципального образования (арендодателю) в удовлетворении требований о признании недействительным договора ипотеки, заключенного обществом (арендатором, залогодателем) с банком (залогодержателем), согласно которому в залог было переданы здание и право аренды земельного участка (без согласия арендодателя), и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, т.к. договором аренды предусматривалось не получение согласия арендодателя на передачу арендных прав в залог, а его уведомление о передаче участка в субаренду и о передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам. При этом арендатор письмом уведомил арендодателя о заключении договора ипотеки. Установленное в п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке условие о передаче арендатором земельного участка своего права аренды в ипотеку только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является самостоятельным предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку в спорном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, названная норма применению не подлежала.
(В.Н. Трофимов)Суд пришел к выводу, что суды двух инстанций правомерно отказали администрации муниципального образования (арендодателю) в удовлетворении требований о признании недействительным договора ипотеки, заключенного обществом (арендатором, залогодателем) с банком (залогодержателем), согласно которому в залог было переданы здание и право аренды земельного участка (без согласия арендодателя), и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, т.к. договором аренды предусматривалось не получение согласия арендодателя на передачу арендных прав в залог, а его уведомление о передаче участка в субаренду и о передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам. При этом арендатор письмом уведомил арендодателя о заключении договора ипотеки. Установленное в п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке условие о передаче арендатором земельного участка своего права аренды в ипотеку только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является самостоятельным предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку в спорном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, названная норма применению не подлежала.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Нужно ли при залоге нежилого помещения закладывать земельный участок под зданием или право его аренды
(КонсультантПлюс, 2025)не нужно получать согласие арендодателя земельного участка на залог права аренды, достаточно его уведомить, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако если этот участок находится в государственной или муниципальной собственности и срок аренды более чем пять лет, то даже в договоре нельзя установить необходимость получать согласие на залог (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90);
(КонсультантПлюс, 2025)не нужно получать согласие арендодателя земельного участка на залог права аренды, достаточно его уведомить, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако если этот участок находится в государственной или муниципальной собственности и срок аренды более чем пять лет, то даже в договоре нельзя установить необходимость получать согласие на залог (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90);
Вопрос: Каковы условия передачи в залог права аренды земельного участка?
(Консультация эксперта, 2025)Если одновременно с правом аренды в залог передается также находящееся на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, то согласие арендодателя не требуется, достаточно только его уведомления (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, ст. 69 Закона N 102-ФЗ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").
(Консультация эксперта, 2025)Если одновременно с правом аренды в залог передается также находящееся на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, то согласие арендодателя не требуется, достаточно только его уведомления (п. п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, ст. 69 Закона N 102-ФЗ, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").
Нормативные акты
Постановление Правительства РФ от 02.12.2015 N 1307
(ред. от 27.09.2023)
"О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 1 ноября 2008 г. N 803"нотариально заверенные копии документов, подтверждающих основание пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, и государственную регистрацию права залогодателя на земельный участок;
(ред. от 27.09.2023)
"О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 1 ноября 2008 г. N 803"нотариально заверенные копии документов, подтверждающих основание пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, и государственную регистрацию права залогодателя на земельный участок;
Постановление Правительства РФ от 17.07.2003 N 435
(ред. от 24.08.2004)
"О порядке и условиях проведения в 2003 году реструктуризации и списания задолженности юридических лиц, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований по привлеченным Российской Федерацией целевым иностранным кредитам (заимствованиям) и кредитам (ссудам) в иностранной валюте, предоставленным за счет средств федерального бюджета"в случае передачи в залог недвижимого имущества дополнительно представляются документ, подтверждающий государственную регистрацию прав залогодателя на предоставляемое в залог имущество, документ, содержащий сведения о техническом состоянии и текущей стоимости объекта недвижимости (справка БТИ, копия паспорта объекта недвижимости), основание пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, с нотариально заверенной копией документа, подтверждающего право пользования, а также документ, подтверждающий согласие арендодателя на передачу в залог объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке;
(ред. от 24.08.2004)
"О порядке и условиях проведения в 2003 году реструктуризации и списания задолженности юридических лиц, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований по привлеченным Российской Федерацией целевым иностранным кредитам (заимствованиям) и кредитам (ссудам) в иностранной валюте, предоставленным за счет средств федерального бюджета"в случае передачи в залог недвижимого имущества дополнительно представляются документ, подтверждающий государственную регистрацию прав залогодателя на предоставляемое в залог имущество, документ, содержащий сведения о техническом состоянии и текущей стоимости объекта недвижимости (справка БТИ, копия паспорта объекта недвижимости), основание пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, с нотариально заверенной копией документа, подтверждающего право пользования, а также документ, подтверждающий согласие арендодателя на передачу в залог объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке;
Формы
Форма: Договор об ипотеке предприятия (с условием о невхождении в состав заложенного имущества относящихся к данному предприятию материальных и нематериальных активов, в том числе зданий (сооружений, оборудования, инвентаря, сырья, готовой продукции, прав требования, исключительных прав))
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)Вариант в случае, если земельный участок находится у Залогодателя в аренде. 1.6. Одновременно с ипотекой Предприятия по настоящему Договору в залог передается и право аренды земельного участка, расположенного по адресу: _____________________, кадастровый номер ___________________________, площадью, функционально обеспечивающей находящееся на ней закладываемое Предприятие, составляющей _____ (___________) кв. м.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)Вариант в случае, если земельный участок находится у Залогодателя в аренде. 1.6. Одновременно с ипотекой Предприятия по настоящему Договору в залог передается и право аренды земельного участка, расположенного по адресу: _____________________, кадастровый номер ___________________________, площадью, функционально обеспечивающей находящееся на ней закладываемое Предприятие, составляющей _____ (___________) кв. м.
"Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Наумова Л.Н.)
("Волтерс Клувер", 2008)Но по двум этим делам сделать дальнейший прогноз невозможно. Поэтому зачастую залогодержатели (а в некоторых регионах - и органы государственной регистрации при регистрации договоров ипотеки) "подстраховываются" и требуют предоставить согласие арендодателя на залог земельного участка. Следует заметить, что получение такого согласия зачастую довольно проблематично.
(постатейный)
(Наумова Л.Н.)
("Волтерс Клувер", 2008)Но по двум этим делам сделать дальнейший прогноз невозможно. Поэтому зачастую залогодержатели (а в некоторых регионах - и органы государственной регистрации при регистрации договоров ипотеки) "подстраховываются" и требуют предоставить согласие арендодателя на залог земельного участка. Следует заметить, что получение такого согласия зачастую довольно проблематично.
Корреспонденция счетов: В январе 2005 г. организация-покупатель для обеспечения своих обязательств по договору поставки материалов с отсрочкой платежа передает продавцу в залог арендные права на земельный участок, стоимость которого по согласованию сторон составляет 300 000 руб. Залогодатель несет расходы по нотариальному удостоверению, государственной регистрации договора, а также по оплате услуг независимого оценщика...
(Консультация эксперта, 2004)В соответствии с п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ).
(Консультация эксперта, 2004)В соответствии с п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ).
"Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Кайль А.Н., Оськина И.Ю., Лупу А.А., Вахрушева Ю.Н.)
("ЭлКниги", 2014)Обратим внимание, что в некоторых случаях, предусмотренных законом, даже наличие согласия арендодателя не может быть основанием для передачи права аренды. Так, по одному из дел суды пришли к верному выводу, что земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, могут быть предметом ипотеки в том случае, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В данном случае суды, установив, что спорный земельный участок предоставлен залогодателю в аренду для строительства автокомплекса, что исключает возможность передачи его в залог, правомерно признали договор ипотеки ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям п. 1 ст. 62.1 и ст. 63 Закона об ипотеке.
(постатейный)
(Кайль А.Н., Оськина И.Ю., Лупу А.А., Вахрушева Ю.Н.)
("ЭлКниги", 2014)Обратим внимание, что в некоторых случаях, предусмотренных законом, даже наличие согласия арендодателя не может быть основанием для передачи права аренды. Так, по одному из дел суды пришли к верному выводу, что земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, могут быть предметом ипотеки в том случае, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В данном случае суды, установив, что спорный земельный участок предоставлен залогодателю в аренду для строительства автокомплекса, что исключает возможность передачи его в залог, правомерно признали договор ипотеки ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям п. 1 ст. 62.1 и ст. 63 Закона об ипотеке.
Статья: Некоторые проблемы залога права аренды земельного участка
(Тигранян А.Р.)
("Гражданское право", 2017, N 3)В статье анализируются наиболее актуальные проблемы, возникающие в арбитражной практике при передаче права аренды земельного участка в залог. В частности, рассматриваются такие вопросы, как получение согласия арендодателя для передачи права аренды в залог, сохранение залога при выкупе залогодателем права аренды земельного участка, возникновение ипотеки на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя в случае, если предметом залога является не сам земельный участок, а право аренды этого земельного участка, и т.д.
(Тигранян А.Р.)
("Гражданское право", 2017, N 3)В статье анализируются наиболее актуальные проблемы, возникающие в арбитражной практике при передаче права аренды земельного участка в залог. В частности, рассматриваются такие вопросы, как получение согласия арендодателя для передачи права аренды в залог, сохранение залога при выкупе залогодателем права аренды земельного участка, возникновение ипотеки на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя в случае, если предметом залога является не сам земельный участок, а право аренды этого земельного участка, и т.д.
"Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)Важное значение имеет норма п. 1 и 2 ст. 69 Закона об ипотеке, устанавливающая, что залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В связи с вышеизложенным возникает вопрос об обязательности залога земельного участка (его части) либо права аренды на них при залоге части здания. Устойчивой правоприменительной практики по данной проблеме пока еще не сложилось. Простейшим способом для обхода ст. 69 Закона об ипотеке является дробление предмета залога и исключения из здания его малозначительных помещений, что на самом деле свидетельствует о притворности намерений сторон. Тем более, что для ипотеки земельного участка, не являющегося собственностью залогодателя, необходимо получить согласие собственника или арендодателя, к тому же это вызовет дополнительные затраты не только времени, но и денег.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)Важное значение имеет норма п. 1 и 2 ст. 69 Закона об ипотеке, устанавливающая, что залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В связи с вышеизложенным возникает вопрос об обязательности залога земельного участка (его части) либо права аренды на них при залоге части здания. Устойчивой правоприменительной практики по данной проблеме пока еще не сложилось. Простейшим способом для обхода ст. 69 Закона об ипотеке является дробление предмета залога и исключения из здания его малозначительных помещений, что на самом деле свидетельствует о притворности намерений сторон. Тем более, что для ипотеки земельного участка, не являющегося собственностью залогодателя, необходимо получить согласие собственника или арендодателя, к тому же это вызовет дополнительные затраты не только времени, но и денег.
"Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Алексеева Е.В., Комиссарова Е.Г., Микшис Д.В., Торкин Д.А., Труба А.Н.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)Пункты 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ содержат аналогичные рассматриваемым правила о необходимости получения согласия на передачу в залог права аренды земельного участка за некоторыми исключениями.
(постатейный)
(Алексеева Е.В., Комиссарова Е.Г., Микшис Д.В., Торкин Д.А., Труба А.Н.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)Пункты 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ содержат аналогичные рассматриваемым правила о необходимости получения согласия на передачу в залог права аренды земельного участка за некоторыми исключениями.
Вопрос: Можно ли внести в залог права аренды земельного участка? Надо ли получать согласие арендодателя?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2021)Если закладывается право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать срок действия договора аренды. При сроке более пяти лет достаточно уведомления собственника о передаче права аренды в залог, а если срок меньше указанного значения, тогда необходимо получить согласие собственника.
(Подборки и консультации Горячей линии, 2021)Если закладывается право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать срок действия договора аренды. При сроке более пяти лет достаточно уведомления собственника о передаче права аренды в залог, а если срок меньше указанного значения, тогда необходимо получить согласие собственника.
Вопрос: ...Правомерен ли отказ в регистрации ипотеки в случае передачи в залог собственного здания и права аренды земельного участка под ним без согласия арендодателя?
(Консультация эксперта, 2018)Обоснование: Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием либо сооружением посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим объектом.
(Консультация эксперта, 2018)Обоснование: Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием либо сооружением посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим объектом.
"Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(под ред. М.Г. Масевич)
("Законодательство и экономика", 1999, N 10)13. Согласно ст. 552 ГК при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, а значит, и при ипотеке в договоре должно быть указано о передаче земельного участка, на котором находится это недвижимое имущество, если залогодатель является его собственником. Продажа (передача по договору ипотеки) недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем залогодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка. Законом или договором залогодателя с собственником земельного участка может быть установлено другое условие, и тогда залогодатель должен предварительно получить согласие арендодателя или собственника земельного участка для передачи права пользования им другому лицу, если недвижимое имущество будет реализовано для удовлетворения требования кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. Согласие собственника земельного участка необходимо и в тех случаях, когда участок после продажи не будет использован по прежнему назначению, так как согласно ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК покупатель недвижимости приобретает права пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. Нарушение этого правила дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной. Следовательно, и договор ипотеки не сможет обеспечить основное обязательство должника перед залогодержателем.
(под ред. М.Г. Масевич)
("Законодательство и экономика", 1999, N 10)13. Согласно ст. 552 ГК при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, а значит, и при ипотеке в договоре должно быть указано о передаче земельного участка, на котором находится это недвижимое имущество, если залогодатель является его собственником. Продажа (передача по договору ипотеки) недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем залогодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка. Законом или договором залогодателя с собственником земельного участка может быть установлено другое условие, и тогда залогодатель должен предварительно получить согласие арендодателя или собственника земельного участка для передачи права пользования им другому лицу, если недвижимое имущество будет реализовано для удовлетворения требования кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. Согласие собственника земельного участка необходимо и в тех случаях, когда участок после продажи не будет использован по прежнему назначению, так как согласно ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК покупатель недвижимости приобретает права пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. Нарушение этого правила дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной. Следовательно, и договор ипотеки не сможет обеспечить основное обязательство должника перед залогодержателем.
"Все о земельных участках: основания и порядок приобретения"
(Карташова Ю.А., Гришина Я.С.)
("Омега-Л", 2008)Наличие обременений земельного участка не лишает собственника права отчуждать или иным способом распоряжаться своим недвижимым имуществом. Если покупатель согласен приобрести земельный участок, который находится в залоге или аренде у третьего лица, то необходимо включить в договор купли-продажи информацию об этом. Также необходимо получить письменное согласие залогодержателя на смену собственника, то есть замену должника - залогодателя. Если залогодержателем является физическое лицо, то согласие должно быть заверено нотариусом.
(Карташова Ю.А., Гришина Я.С.)
("Омега-Л", 2008)Наличие обременений земельного участка не лишает собственника права отчуждать или иным способом распоряжаться своим недвижимым имуществом. Если покупатель согласен приобрести земельный участок, который находится в залоге или аренде у третьего лица, то необходимо включить в договор купли-продажи информацию об этом. Также необходимо получить письменное согласие залогодержателя на смену собственника, то есть замену должника - залогодателя. Если залогодержателем является физическое лицо, то согласие должно быть заверено нотариусом.