Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки
Подборка наиболее важных документов по запросу Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Пензенского областного суда от 01.08.2024 N 33-2430/2024 (УИД 58RS0027-01-2023-002119-91)
Категория спора: Залог недвижимого имущества (ипотека).
Требования залогодателя: О признании недействительным договора залога (ипотеки) в целом.
Обстоятельства: Истец полагает, что договор ипотеки является недействительным, как совершенный в обход закона.
Решение: Отказано.При установленных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что к правоотношениям сторон не подлежат применению положения Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", регулирующего отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности, в данном случае действующее законодательство не запрещает в качестве обеспечительных мер по договорам займа, заключенного между физическими лицами, передачу в залог недвижимого имущества и учитывая то обстоятельство, что ответчик перед истцом имеет задолженность, договор залога зарегистрирован в установленном порядке, признание судом первой инстанции договора ипотеки недействительным и применение последствий недействительности путем прекращения государственной регистрации залога не основано на законе.
Категория спора: Залог недвижимого имущества (ипотека).
Требования залогодателя: О признании недействительным договора залога (ипотеки) в целом.
Обстоятельства: Истец полагает, что договор ипотеки является недействительным, как совершенный в обход закона.
Решение: Отказано.При установленных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что к правоотношениям сторон не подлежат применению положения Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", регулирующего отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности, в данном случае действующее законодательство не запрещает в качестве обеспечительных мер по договорам займа, заключенного между физическими лицами, передачу в залог недвижимого имущества и учитывая то обстоятельство, что ответчик перед истцом имеет задолженность, договор залога зарегистрирован в установленном порядке, признание судом первой инстанции договора ипотеки недействительным и применение последствий недействительности путем прекращения государственной регистрации залога не основано на законе.
Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2024 по делу N 33-2082/2024 (УИД 77RS0006-02-2023-003388-73)
Категория спора: Купля-продажа имущества.
Требования: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указал, что уступка права требования по исполнению обязательств по закладной совершена с нарушением формы, государственная регистрация прав не производилась.
Решение: Отказано.Первоначальный владелец закладной зарегистрировал в установленном законом порядке в государственном реестре право ипотеки, последующая обязательная регистрация сведений о новом владельце закладной законодательством не предусмотрена и является правом держателя. В силу специфики данного вида ценной бумаги отметка о смене владельца проставляется на самой закладной, и новый владелец определяется на основании сделанных в ней записей. В связи с этим отсутствие в государственном реестре недвижимости сведений о новом владельце закладной не свидетельствует об отсутствии прав на нее у держателя ценной бумаги, поскольку первичной является государственная регистрация самой закладной (ипотеки). Кроме того, Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.
Категория спора: Купля-продажа имущества.
Требования: О признании договора недействительным.
Обстоятельства: Истец указал, что уступка права требования по исполнению обязательств по закладной совершена с нарушением формы, государственная регистрация прав не производилась.
Решение: Отказано.Первоначальный владелец закладной зарегистрировал в установленном законом порядке в государственном реестре право ипотеки, последующая обязательная регистрация сведений о новом владельце закладной законодательством не предусмотрена и является правом держателя. В силу специфики данного вида ценной бумаги отметка о смене владельца проставляется на самой закладной, и новый владелец определяется на основании сделанных в ней записей. В связи с этим отсутствие в государственном реестре недвижимости сведений о новом владельце закладной не свидетельствует об отсутствии прав на нее у держателя ценной бумаги, поскольку первичной является государственная регистрация самой закладной (ипотеки). Кроме того, Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Часть 13 комментируемой статьи почти в точности воспроизводит положение п. 5 названной выше статьи 29 Закона 1997 г. о регистрации, предусматривавшее (в ред. Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ <428>), что особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться Законом 1998 г. об ипотеке. В этом отношении следует отметить, что Закон 1998 г. об ипотеке содержит главу IV "Государственная регистрация ипотеки", которая после внесения в нее изменений Законом 2016 г. N 361-ФЗ в связи с принятием комментируемого Закона включает в себя статьи 19 "Основные положения о государственной регистрации ипотеки", 20 "Порядок государственной регистрации ипотеки", 22 "Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки", 23 "Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке", 24 "Государственная пошлина", 25 "Погашение регистрационной записи об ипотеке", 25.1 "Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом" и 26 "Публичный характер государственной регистрации ипотеки". Положения названной статьи 20 и п. 1 названной статьи 25 Закона 1998 г. об ипотеке приведены выше.
(постатейный)
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Борисов А.Н.)
("Юстицинформ", 2023)Часть 13 комментируемой статьи почти в точности воспроизводит положение п. 5 названной выше статьи 29 Закона 1997 г. о регистрации, предусматривавшее (в ред. Федерального закона от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ <428>), что особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться Законом 1998 г. об ипотеке. В этом отношении следует отметить, что Закон 1998 г. об ипотеке содержит главу IV "Государственная регистрация ипотеки", которая после внесения в нее изменений Законом 2016 г. N 361-ФЗ в связи с принятием комментируемого Закона включает в себя статьи 19 "Основные положения о государственной регистрации ипотеки", 20 "Порядок государственной регистрации ипотеки", 22 "Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки", 23 "Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке", 24 "Государственная пошлина", 25 "Погашение регистрационной записи об ипотеке", 25.1 "Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом" и 26 "Публичный характер государственной регистрации ипотеки". Положения названной статьи 20 и п. 1 названной статьи 25 Закона 1998 г. об ипотеке приведены выше.
Ситуация: Какую поддержку ипотечные заемщики могут получить от ПАО "ДОМ.РФ" (ранее - АИЖК)?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, кредитором (заимодавцем) по соответствующему кредитному договору (договору займа), заключенному с 12.06.2024, должен выступать банк, ПАО "ДОМ.РФ", ипотечный агент или учреждение, созданное для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (ч. 5.2 ст. 1 Закона N 157-ФЗ; ч. 1 ст. 5 Закона от 12.06.2024 N 137-ФЗ; пп. "г" п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ N 1170).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Кроме того, кредитором (заимодавцем) по соответствующему кредитному договору (договору займа), заключенному с 12.06.2024, должен выступать банк, ПАО "ДОМ.РФ", ипотечный агент или учреждение, созданное для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (ч. 5.2 ст. 1 Закона N 157-ФЗ; ч. 1 ст. 5 Закона от 12.06.2024 N 137-ФЗ; пп. "г" п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ N 1170).
Нормативные акты
Приказ Минюста России от 29.12.2012 N 243
"О признании утратившим силу приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества"
(Зарегистрировано в Минюсте России 08.02.2013 N 26946)Зарегистрировано в Минюсте России 8 февраля 2013 г. N 26946
"О признании утратившим силу приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества"
(Зарегистрировано в Минюсте России 08.02.2013 N 26946)Зарегистрировано в Минюсте России 8 февраля 2013 г. N 26946
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)При определении круга сделок с земельными участками, требующими государственной регистрации, следует учитывать и положения п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". В данном письме было обращено внимание на то, что согласно п. 1 ст. 5 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с п. 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Поэтому права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Соответственно, договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)При определении круга сделок с земельными участками, требующими государственной регистрации, следует учитывать и положения п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". В данном письме было обращено внимание на то, что согласно п. 1 ст. 5 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с п. 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Поэтому права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Соответственно, договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. Дополнительными основаниями прекращения вышеперечисленных договоров о передаче заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам являются согласно п. 2 комментируемой статьи вынесение судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество (договор прекращается с момента вступления в законную силу соответствующего решения), а также удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В последнем случае договоры прекращаются с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. Дополнительными основаниями прекращения вышеперечисленных договоров о передаче заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам являются согласно п. 2 комментируемой статьи вынесение судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество (договор прекращается с момента вступления в законную силу соответствующего решения), а также удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В последнем случае договоры прекращаются с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
Статья: Нотариально удостоверенное медиативное соглашение: правовая природа, порядок исполнения и оспаривания
(Михайлова Е.В.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 2)Нотариальное удостоверение любой сделки, в том числе и медиативного соглашения, аналогичным образом не изменяет ее природы. Однако оно существенно влияет на порядок ее исполнения. В этом аспекте нотариальное удостоверение превосходит государственную регистрацию права.
(Михайлова Е.В.)
("Нотариальный вестник", 2022, N 2)Нотариальное удостоверение любой сделки, в том числе и медиативного соглашения, аналогичным образом не изменяет ее природы. Однако оно существенно влияет на порядок ее исполнения. В этом аспекте нотариальное удостоверение превосходит государственную регистрацию права.
Статья: Единый государственный реестр недвижимости как источник достоверной информации об объектах недвижимого имущества
(Батуева Э.Ц.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 2)Поэтому на практике так важна реализация положений ст. 32 Закона о регистрации относительно внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия, в особенности в части своевременности. Как, например, наложение ареста на недвижимое имущество или запрета на совершение определенных действий либо залога недвижимости в качестве меры пресечения. Дополнительно в рамках Федерального закона от 26 мая 2021 г. N 148-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" <12> с 1 февраля 2022 г. внесены изменения в ч. 1 ст. 32 Закона о регистрации. Добавлен п. 25, устанавливающий необходимость направления уполномоченными органами решений в случае признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также в случае признания жилых помещений непригодными для проживания.
(Батуева Э.Ц.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2022, N 2)Поэтому на практике так важна реализация положений ст. 32 Закона о регистрации относительно внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия, в особенности в части своевременности. Как, например, наложение ареста на недвижимое имущество или запрета на совершение определенных действий либо залога недвижимости в качестве меры пресечения. Дополнительно в рамках Федерального закона от 26 мая 2021 г. N 148-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" <12> с 1 февраля 2022 г. внесены изменения в ч. 1 ст. 32 Закона о регистрации. Добавлен п. 25, устанавливающий необходимость направления уполномоченными органами решений в случае признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, а также в случае признания жилых помещений непригодными для проживания.
Статья: Об уплате государственной пошлины за совершение юридически значимых действий
(Шелег Е.Е.)
("Бухгалтер Крыма: учет в унитарных предприятиях", 2023, N 2)В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и другими законами.
(Шелег Е.Е.)
("Бухгалтер Крыма: учет в унитарных предприятиях", 2023, N 2)В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и другими законами.
Статья: Отказы в регистрации ипотеки
(Наумова Л.Н.)
("Закон", 2023, N 2)- включение объекта недвижимости в приложение N 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 года N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков" не может являться основанием для отказа в проведении государственной регистрации ипотеки зарегистрированного права собственности на данные объекты <3>;
(Наумова Л.Н.)
("Закон", 2023, N 2)- включение объекта недвижимости в приложение N 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11 декабря 2013 года N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков" не может являться основанием для отказа в проведении государственной регистрации ипотеки зарегистрированного права собственности на данные объекты <3>;
Готовое решение: Кредитор обездвижил документарную закладную: что важно знать залогодателю и должнику
(КонсультантПлюс, 2025)Не позднее следующего рабочего дня после получения документарной закладной депозитарий зачисляет ее на счет депо, а также уведомляет орган регистрации прав о ее обездвижении (п. 2 ст. 13.1 Закона об ипотеке, п. 12 Порядка, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2021 N П/0487, п. п. 6.8, 6.12 Положения Банка России от 13.11.2015 N 503-П).
(КонсультантПлюс, 2025)Не позднее следующего рабочего дня после получения документарной закладной депозитарий зачисляет ее на счет депо, а также уведомляет орган регистрации прав о ее обездвижении (п. 2 ст. 13.1 Закона об ипотеке, п. 12 Порядка, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2021 N П/0487, п. п. 6.8, 6.12 Положения Банка России от 13.11.2015 N 503-П).
Статья: Подделка подписи в долговых обязательствах
(Шакирова Э.)
("Жилищное право", 2022, N 12)Из приведенных положений закона и руководящих разъяснений ВС РФ следует, что лицо, подтвердившее своим поведением заключение и действительность договора, при возникновении спора о его исполнении не вправе недобросовестно ссылаться на незаключенность либо недействительность этого договора, в частности, на несоблюдение требований о государственной регистрации сделки или перехода права. Данное положение, если иное не установлено законом, применимо и к возражениям относительно несоблюдения формы сделки или порядка ее совершения.
(Шакирова Э.)
("Жилищное право", 2022, N 12)Из приведенных положений закона и руководящих разъяснений ВС РФ следует, что лицо, подтвердившее своим поведением заключение и действительность договора, при возникновении спора о его исполнении не вправе недобросовестно ссылаться на незаключенность либо недействительность этого договора, в частности, на несоблюдение требований о государственной регистрации сделки или перехода права. Данное положение, если иное не установлено законом, применимо и к возражениям относительно несоблюдения формы сделки или порядка ее совершения.
Статья: О необходимости соблюдения нормы п. 5 ст. 61 102-ФЗ
(Служба по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ)
("Арбитражный управляющий", 2024, N 5)В ряде случаев взыскание задолженности, подлежащей прекращению на основании нормы, осуществляется кредиторами в рамках процедур банкротства заемщиков, в связи с чем для эффективной реализации мероприятий по восстановлению прав граждан требуется содействие со стороны Росреестра, как органа, осуществляющего надзор за деятельностью саморегулируемых организаций (СРО) арбитражных управляющих (в силу пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).
(Служба по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ)
("Арбитражный управляющий", 2024, N 5)В ряде случаев взыскание задолженности, подлежащей прекращению на основании нормы, осуществляется кредиторами в рамках процедур банкротства заемщиков, в связи с чем для эффективной реализации мероприятий по восстановлению прав граждан требуется содействие со стороны Росреестра, как органа, осуществляющего надзор за деятельностью саморегулируемых организаций (СРО) арбитражных управляющих (в силу пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).