Договор купли-продажи квартиры с залогом в пользу продавца
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи квартиры с залогом в пользу продавца (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.06.2024 N 02АП-3214/2024 по делу N А82-7805/2017
Требование: Об отмене определения о признании права собственности на квартиру.
Решение: Определение оставлено без изменения.Хисматуллин М.Ш. считает, что предварительный договор содержит признаки основного договора, и должник уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, злоупотребил своими правами, передав после заключения договора спорную квартиру в залог банку. Хисматуллин М.Ш. ссылается на то, что предварительный договор купли-продажи квартиры фактически исполнен сторонами, покупатели произвели оплату по договору в полном объеме, продавец передал им жилое помещение, которое находится в их владении с момента подписания акта приема-передачи квартиры по настоящее время.
Требование: Об отмене определения о признании права собственности на квартиру.
Решение: Определение оставлено без изменения.Хисматуллин М.Ш. считает, что предварительный договор содержит признаки основного договора, и должник уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, злоупотребил своими правами, передав после заключения договора спорную квартиру в залог банку. Хисматуллин М.Ш. ссылается на то, что предварительный договор купли-продажи квартиры фактически исполнен сторонами, покупатели произвели оплату по договору в полном объеме, продавец передал им жилое помещение, которое находится в их владении с момента подписания акта приема-передачи квартиры по настоящее время.
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.09.2023 N 88-26718/2023 (УИД 71RS0015-01-2022-001337-16)
Категория: 1) Продажа недвижимости; 2) Право собственности; 3) Залог недвижимого имущества; 4) Наследственные споры.
Требования: 1) О расторжении договора; 2) Об обязании внести на депозит нотариуса денежные средства; 3) Об исключении имущества из наследственной массы; 4) О прекращении права собственности на имущество; 5) О прекращении залога.
Встречные требования: 6) О признании права собственности на помещение.
Обстоятельства: Наличие залога исключает существенное нарушение прав продавца при неоплате покупателем полной стоимости квартиры.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Отказано; 5) Отказано; 6) Удовлетворено.Разрешая исковые требования ООО "Строительная компания Мы-ЗА!" о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности С.А.И. на квартиру и ее возврате в собственность продавца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что не произведение С.А.И. полной оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи N от 28 августа 2021 г. не может являться безусловным основанием к расторжению договора при том, что исполнение обязательств покупателя обеспечено залогом данной квартиры в пользу продавца. Наличие залога исключает существенное нарушение прав продавца при неуплате покупателем полной стоимости квартиры, поскольку при наличии залога продавец не может в значительной степени лишиться того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Категория: 1) Продажа недвижимости; 2) Право собственности; 3) Залог недвижимого имущества; 4) Наследственные споры.
Требования: 1) О расторжении договора; 2) Об обязании внести на депозит нотариуса денежные средства; 3) Об исключении имущества из наследственной массы; 4) О прекращении права собственности на имущество; 5) О прекращении залога.
Встречные требования: 6) О признании права собственности на помещение.
Обстоятельства: Наличие залога исключает существенное нарушение прав продавца при неоплате покупателем полной стоимости квартиры.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Отказано; 5) Отказано; 6) Удовлетворено.Разрешая исковые требования ООО "Строительная компания Мы-ЗА!" о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности С.А.И. на квартиру и ее возврате в собственность продавца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что не произведение С.А.И. полной оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи N от 28 августа 2021 г. не может являться безусловным основанием к расторжению договора при том, что исполнение обязательств покупателя обеспечено залогом данной квартиры в пользу продавца. Наличие залога исключает существенное нарушение прав продавца при неуплате покупателем полной стоимости квартиры, поскольку при наличии залога продавец не может в значительной степени лишиться того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.
Ситуация: Как составить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особенностью договора купли-продажи квартиры с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Особенностью договора купли-продажи квартиры с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Нормативные акты
Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 N 370
(ред. от 01.07.2025)
"О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"
(вместе с "Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов")10. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное участником по договору купли-продажи с использованием целевого жилищного займа, находится в залоге (ипотеке) в силу закона у Российской Федерации в лице уполномоченного органа со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение (жилые помещения).
(ред. от 01.07.2025)
"О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"
(вместе с "Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов")10. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное участником по договору купли-продажи с использованием целевого жилищного займа, находится в залоге (ипотеке) в силу закона у Российской Федерации в лице уполномоченного органа со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение (жилые помещения).
Статья: Спорные вопросы наследования жилых помещений, приобретенных за счет средств материнского (семейного) капитала
(Ходырева Е.А.)
("Закон", 2023, N 12)3. Смерть продавца как препятствие для снятия обременения на приобретенный объект недвижимости. В этом случае иск о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого дома и земельного участка предъявляется к наследникам умершего продавца <7>. Суд устанавливает факт исполнения обязательств по договору купли-продажи. Поскольку в силу п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для погашения регистрационной записи об ипотеке на спорную квартиру необходимо совместное обращение залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, что ввиду смерти продавца обеспечить невозможно, суд приходит к выводу о необходимости снятия обременения в виде ипотеки в силу закона <8>.
(Ходырева Е.А.)
("Закон", 2023, N 12)3. Смерть продавца как препятствие для снятия обременения на приобретенный объект недвижимости. В этом случае иск о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого дома и земельного участка предъявляется к наследникам умершего продавца <7>. Суд устанавливает факт исполнения обязательств по договору купли-продажи. Поскольку в силу п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для погашения регистрационной записи об ипотеке на спорную квартиру необходимо совместное обращение залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, что ввиду смерти продавца обеспечить невозможно, суд приходит к выводу о необходимости снятия обременения в виде ипотеки в силу закона <8>.
Статья: О погашении регистрационной записи об ипотеке объекта недвижимости, приобретенного в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2021, N 4)По вышеуказанной причине отдельные заемщики идут на хитрость: на преддоговорном этапе они информируют покупателя только о залоге жилого помещения в пользу кредитной организации (юридического лица), предоставившей ипотечный кредит (заем) на приобретение жилого помещения. О залоге в пользу Российской Федерации заемщик умалчивает. Если покупатель жилого помещения не проявляет должной осмотрительности и не получает выписку из ЕГРН в целях ознакомления с полным составом залогодержателей, то он узнает о залоге в пользу Российской Федерации после заключения договора купли-продажи и получения уведомления от Росреестра о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Причинами приостановления являются нахождение жилого помещения в залоге Российской Федерации и отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение жилого помещения. Для покупателя ситуация осложняется тем, что до передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение он погашает кредитную задолженность продавца (участника НИС. - Прим. авт.) перед банком путем списания с открытого покупателю в банке счета денежных средств. В свою очередь, банк выдает закладную на имя продавца жилого помещения, на последнем листе которой делается запись о передаче прав по закладной продавцу в связи с исполнением обеспечительного обязательства в полном объеме. Покупателю жилого помещения выдается справка о том, что задолженность по кредитному договору участника НИС полностью погашена. Таким образом, покупатель, исполнив свои обязательства по договору купли-продажи, не может погасить регистрационную запись об ипотеке в пользу Российской Федерации и зарегистрировать переход права собственности без согласия ФГКУ "Росвоенипотека".
(Свининых Е.А.)
("Право в Вооруженных Силах", 2021, N 4)По вышеуказанной причине отдельные заемщики идут на хитрость: на преддоговорном этапе они информируют покупателя только о залоге жилого помещения в пользу кредитной организации (юридического лица), предоставившей ипотечный кредит (заем) на приобретение жилого помещения. О залоге в пользу Российской Федерации заемщик умалчивает. Если покупатель жилого помещения не проявляет должной осмотрительности и не получает выписку из ЕГРН в целях ознакомления с полным составом залогодержателей, то он узнает о залоге в пользу Российской Федерации после заключения договора купли-продажи и получения уведомления от Росреестра о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Причинами приостановления являются нахождение жилого помещения в залоге Российской Федерации и отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение жилого помещения. Для покупателя ситуация осложняется тем, что до передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение он погашает кредитную задолженность продавца (участника НИС. - Прим. авт.) перед банком путем списания с открытого покупателю в банке счета денежных средств. В свою очередь, банк выдает закладную на имя продавца жилого помещения, на последнем листе которой делается запись о передаче прав по закладной продавцу в связи с исполнением обеспечительного обязательства в полном объеме. Покупателю жилого помещения выдается справка о том, что задолженность по кредитному договору участника НИС полностью погашена. Таким образом, покупатель, исполнив свои обязательства по договору купли-продажи, не может погасить регистрационную запись об ипотеке в пользу Российской Федерации и зарегистрировать переход права собственности без согласия ФГКУ "Росвоенипотека".
Статья: Подходы к определению момента возникновения и круга субъектов права собственности на жилое помещение, создаваемое либо приобретаемое по договору с использованием средств материнского капитала: в теории и на практике
(Челноков Ю.Г.)
("Закон", 2021, N 1)<12> Либо и вовсе лицу постороннему, к примеру продавцу по договору купли-продажи недвижимости или застройщику по договору участия в долевом строительстве, о чем подробнее см. далее.
(Челноков Ю.Г.)
("Закон", 2021, N 1)<12> Либо и вовсе лицу постороннему, к примеру продавцу по договору купли-продажи недвижимости или застройщику по договору участия в долевом строительстве, о чем подробнее см. далее.
Статья: Обеспечительная передача титула, не предусмотренная законом: исследование практики судов общей юрисдикции
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)Вскоре ВС РФ принял Определение от 09.01.2018 N 32-КГ17-33. Этот прецедент привлек большее внимание исследователей, чем другие определения <25>. ВС РФ написал буквально следующее: "Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства, факт заключения договора купли-продажи жилого помещения, договора займа, оценив условия данных договоров в совокупности, установил обстоятельства, свидетельствующие о притворности оспариваемой сделки по продаже имущества, и сделал вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества (здесь и далее в цитатах курсив мой. - П.П.)". Другими словами, ВС РФ воспроизвел вывод апелляционного суда о притворности продажи как прикрывавшей залог и не нашел в нем ошибки. Дальше сказано:
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)Вскоре ВС РФ принял Определение от 09.01.2018 N 32-КГ17-33. Этот прецедент привлек большее внимание исследователей, чем другие определения <25>. ВС РФ написал буквально следующее: "Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства, факт заключения договора купли-продажи жилого помещения, договора займа, оценив условия данных договоров в совокупности, установил обстоятельства, свидетельствующие о притворности оспариваемой сделки по продаже имущества, и сделал вывод о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для залога недвижимого имущества (здесь и далее в цитатах курсив мой. - П.П.)". Другими словами, ВС РФ воспроизвел вывод апелляционного суда о притворности продажи как прикрывавшей залог и не нашел в нем ошибки. Дальше сказано:
"Способы обеспечения исполнения договорных обязательств в предпринимательских отношениях: учебное пособие"
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)В предпринимательских отношениях альтернативой обеспечения исполнения денежного обязательства путем расчетов по аккредитиву является договор хранения ценностей в банке. Расчеты с использованием такого договора осуществляются посредством помещения в банковскую ячейку наличных денежных средств и выдачи их при предъявлении определенных документов. Например, по договору купли-продажи квартиры продавец получит односторонний доступ к банковской ячейке, в которую заложена денежная сумма, эквивалентная стоимости недвижимого имущества, при предъявлении документов о переходе права собственности на квартиру к покупателю, по договору поставки - товарно-транспортных накладных, а по договору о выполнении работ - акта приемки-передачи, удостоверяющего исполнение обязательства.
(Астапова Т.Ю.)
("Проспект", 2022)В предпринимательских отношениях альтернативой обеспечения исполнения денежного обязательства путем расчетов по аккредитиву является договор хранения ценностей в банке. Расчеты с использованием такого договора осуществляются посредством помещения в банковскую ячейку наличных денежных средств и выдачи их при предъявлении определенных документов. Например, по договору купли-продажи квартиры продавец получит односторонний доступ к банковской ячейке, в которую заложена денежная сумма, эквивалентная стоимости недвижимого имущества, при предъявлении документов о переходе права собственности на квартиру к покупателю, по договору поставки - товарно-транспортных накладных, а по договору о выполнении работ - акта приемки-передачи, удостоверяющего исполнение обязательства.
Ситуация: Как составить договор купли-продажи доли в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства, а также сохраняющих право пользования жилым помещением, в том числе указание на принадлежность остальных долей в квартире третьим лицам (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)В договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства, а также сохраняющих право пользования жилым помещением, в том числе указание на принадлежность остальных долей в квартире третьим лицам (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Статья: Ответы на вопросы, связанные с Указанием Банка России от 03.02.2025 N 6993-У "О видах кредитов (займов), в отношении которых могут быть установлены макропруденциальные лимиты, о характеристиках указанных кредитов (займов), о порядке установления и применения макропруденциальных лимитов в отношении указанных кредитов (займов), о факторах риска увеличения долговой нагрузки заемщиков - физических лиц, а также о порядке применения мер, предусмотренных частью пятой статьи 45.6 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"
("Официальный сайт Банка России", 2025)Пример 2. Кредит предоставлен на приобретение жилого помещения по договору купли-продажи будущей недвижимости, заключенному с застройщиком. По договору купли-продажи будущей недвижимости продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости с установленными характеристиками в установленные сроки на основании акта приема-передачи, заключенного с застройщиком в период с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента государственной регистрации права собственности застройщика. В период до оформления залога объекта недвижимости по кредиту отсутствует обеспечение.
("Официальный сайт Банка России", 2025)Пример 2. Кредит предоставлен на приобретение жилого помещения по договору купли-продажи будущей недвижимости, заключенному с застройщиком. По договору купли-продажи будущей недвижимости продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости с установленными характеристиками в установленные сроки на основании акта приема-передачи, заключенного с застройщиком в период с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента государственной регистрации права собственности застройщика. В период до оформления залога объекта недвижимости по кредиту отсутствует обеспечение.
Статья: Договор купли-продажи с использованием материнского капитала
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Для обеспечения выполнения покупателем обязательств необходимо включить в договор купли-продажи условие о залоге (до полной оплаты имущество находится в залоге у продавца). В случае если для покупки используются также заемные денежные средства, покупатель обычно получает оплату от банка, а денежные средства материнского (семейного) капитала направляются на погашение задолженности перед банком (залог в таком случае оформляется в пользу банка).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Для обеспечения выполнения покупателем обязательств необходимо включить в договор купли-продажи условие о залоге (до полной оплаты имущество находится в залоге у продавца). В случае если для покупки используются также заемные денежные средства, покупатель обычно получает оплату от банка, а денежные средства материнского (семейного) капитала направляются на погашение задолженности перед банком (залог в таком случае оформляется в пользу банка).