Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетние прописаны
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетние прописаны (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Кассационное определение Верховного Суда РФ от 17.05.2011 N 50-011-17
Приговор по делу о мошенничестве в крупном размере организованной группой и в особо крупном размере, пособничестве в мошенничестве, мошенничестве с причинением значительного материального ущерба изменен: действия переквалифицированы, так как из УК РФ исключен нижний предел вида наказания, назначенного по приговору суда.После этого, 4.03.2005 г. Боровкова М.Ю. по договоренности с руководителем преступной группы, Кононенко С.Н. и установленным лицом посредством полученной доверенности, переоформила договором купли-продажи двухкомнатную квартиру П. на брата руководителя преступной группы - Б. тем самым лишив П. права собственности на принадлежавшее ей жилье. В договоре формально была указана стоимость квартиры в размере <...> рублей, в то время как передача денег при подписании договора и позже не производилась.
Приговор по делу о мошенничестве в крупном размере организованной группой и в особо крупном размере, пособничестве в мошенничестве, мошенничестве с причинением значительного материального ущерба изменен: действия переквалифицированы, так как из УК РФ исключен нижний предел вида наказания, назначенного по приговору суда.После этого, 4.03.2005 г. Боровкова М.Ю. по договоренности с руководителем преступной группы, Кононенко С.Н. и установленным лицом посредством полученной доверенности, переоформила договором купли-продажи двухкомнатную квартиру П. на брата руководителя преступной группы - Б. тем самым лишив П. права собственности на принадлежавшее ей жилье. В договоре формально была указана стоимость квартиры в размере <...> рублей, в то время как передача денег при подписании договора и позже не производилась.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ
"Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам"Вопреки требованиям ст. ст. 14, 50, 56, 192, 197 ГПК РСФСР суд не дал оценки объяснениям Маслакова и другим доказательствам, приведенным в обоснование того, что договор купли-продажи квартиры от 10 февраля 1993 г. не нарушал прав детей Шелихановых.
"Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам"Вопреки требованиям ст. ст. 14, 50, 56, 192, 197 ГПК РСФСР суд не дал оценки объяснениям Маслакова и другим доказательствам, приведенным в обоснование того, что договор купли-продажи квартиры от 10 февраля 1993 г. не нарушал прав детей Шелихановых.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
("Официальный сайт Росреестра", 2021)- Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
("Официальный сайт Росреестра", 2021)- Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
"Сделки с недвижимостью"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Курноскина О.Г.)
("Юстицинформ", 2006)Особое внимание следует обратить на условия снятия с регистрационного учета при продаже квартиры прописанных в ней несовершеннолетних детей. В данном случае требуется согласие органа опеки и попечительства. Орган опеки и попечительства дает такое согласие при условии, что права несовершеннолетних детей после снятия их с регистрационного учета (выписки из квартиры) не ущемляются. Судебная практика показывает, что в случае, когда после заключения договора купли-продажи выясняется, что в проданной квартире остались прописанными несовершеннолетние дети, а согласия на снятие их с регистрационного учета от органа опеки и попечительства не получено, договор может считаться заключенным на законном основании в случае, если судом будет установлено, что права детей не ущемляются. Если суд установит, что несовершеннолетние дети фактически проживают в лучших условиях, чем они проживали до продажи квартиры, то отсутствие согласия на их снятие с регистрационного учета от органа опеки и попечительства не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Курноскина О.Г.)
("Юстицинформ", 2006)Особое внимание следует обратить на условия снятия с регистрационного учета при продаже квартиры прописанных в ней несовершеннолетних детей. В данном случае требуется согласие органа опеки и попечительства. Орган опеки и попечительства дает такое согласие при условии, что права несовершеннолетних детей после снятия их с регистрационного учета (выписки из квартиры) не ущемляются. Судебная практика показывает, что в случае, когда после заключения договора купли-продажи выясняется, что в проданной квартире остались прописанными несовершеннолетние дети, а согласия на снятие их с регистрационного учета от органа опеки и попечительства не получено, договор может считаться заключенным на законном основании в случае, если судом будет установлено, что права детей не ущемляются. Если суд установит, что несовершеннолетние дети фактически проживают в лучших условиях, чем они проживали до продажи квартиры, то отсутствие согласия на их снятие с регистрационного учета от органа опеки и попечительства не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
Нормативные акты
Решение Московского УФАС России от 15.06.2023 по делу N 077/07/00-7581/2023
Обстоятельства: По мнению Заявителя, торги проведены с нарушением норм действующего законодательства, а именно в сообщении о проведении торгов и проекте договора купли-продажи не указаны сведения о том, что имущество реализуется с сохранением прав пользования имуществом, в том числе, несовершеннолетним ребенком должника.
Решение: Признать жалобу необоснованной.При этом, Комиссия отмечает, что Организатор торгов в сообщении о проведении торгов дополнительно разместил сведения о наличии обременений в виде лиц прописанных в квартире, в том числе о несовершеннолетнем ребенке, а также о том, что для указанных лиц реализуемое имущество является единственным жильем.
Обстоятельства: По мнению Заявителя, торги проведены с нарушением норм действующего законодательства, а именно в сообщении о проведении торгов и проекте договора купли-продажи не указаны сведения о том, что имущество реализуется с сохранением прав пользования имуществом, в том числе, несовершеннолетним ребенком должника.
Решение: Признать жалобу необоснованной.При этом, Комиссия отмечает, что Организатор торгов в сообщении о проведении торгов дополнительно разместил сведения о наличии обременений в виде лиц прописанных в квартире, в том числе о несовершеннолетнем ребенке, а также о том, что для указанных лиц реализуемое имущество является единственным жильем.
Статья: Борьба за правовую чистоту
(Левин С.)
("ЭЖ-Юрист", 2010, N 47)Сделки с недвижимостью считаются заключенными после государственной регистрации права собственности. Например, И. заключил договор (предварительный договор) купли-продажи или долевого участия в строительстве жилого дома, однако этот договор не прошел государственную регистрацию (что часто случается по причине уклонения от регистрации застройщика). Получается, что И. оплатил стоимость квартиры, а документы, удостоверяющие право, оформить не может, так как застройщик, например, обанкротился, инвестор скрывается или застройщик долгое время не может подписать протокол распределения квартир с администрацией города.
(Левин С.)
("ЭЖ-Юрист", 2010, N 47)Сделки с недвижимостью считаются заключенными после государственной регистрации права собственности. Например, И. заключил договор (предварительный договор) купли-продажи или долевого участия в строительстве жилого дома, однако этот договор не прошел государственную регистрацию (что часто случается по причине уклонения от регистрации застройщика). Получается, что И. оплатил стоимость квартиры, а документы, удостоверяющие право, оформить не может, так как застройщик, например, обанкротился, инвестор скрывается или застройщик долгое время не может подписать протокол распределения квартир с администрацией города.
Статья: Влияние правового регулирования в жилищной сфере на инвестиционные процессы
(Гривков О.Д., Шичанин А.В.)
("Адвокат", N 9, 2000)При этом суд отметил, что данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушил прав и законных интересов несовершеннолетних. В рассматриваемом деле выяснилось, что дети были только прописаны в отчуждаемой квартире, но проживали в другой (четырехкомнатной) квартире и имели все условия для учебы и проживания (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. N 9. С. 25).
(Гривков О.Д., Шичанин А.В.)
("Адвокат", N 9, 2000)При этом суд отметил, что данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушил прав и законных интересов несовершеннолетних. В рассматриваемом деле выяснилось, что дети были только прописаны в отчуждаемой квартире, но проживали в другой (четырехкомнатной) квартире и имели все условия для учебы и проживания (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. N 9. С. 25).
"Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Саблин М.Т.)
("Проспект", 2017)Как покупателю оценивать факт наличия в квартире прописанных лиц? Каковы риски наличия в квартире несовершеннолетнего? Можно ли заключить договор купли-продажи, если в квартире кто-то прописан, и каковы риски в этом случае?
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Саблин М.Т.)
("Проспект", 2017)Как покупателю оценивать факт наличия в квартире прописанных лиц? Каковы риски наличия в квартире несовершеннолетнего? Можно ли заключить договор купли-продажи, если в квартире кто-то прописан, и каковы риски в этом случае?
Статья: Продажа жилплощади, обремененной правами третьих лиц
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2018, N 8)Закон определяет ряд граждан, которые обладают правом бессрочного пользования жилым помещением независимо от смены собственника жилья. И лишиться этого права они могут, только добровольно отказавшись от него. В связи с этим следует отнестись с осторожностью к приобретению квартир на рынке вторичного жилья в случае, если в данной квартире прописан несовершеннолетний.
(Кочанова Т.)
("Жилищное право", 2018, N 8)Закон определяет ряд граждан, которые обладают правом бессрочного пользования жилым помещением независимо от смены собственника жилья. И лишиться этого права они могут, только добровольно отказавшись от него. В связи с этим следует отнестись с осторожностью к приобретению квартир на рынке вторичного жилья в случае, если в данной квартире прописан несовершеннолетний.
Статья: Защита прав несовершеннолетних на жилые помещения
(Ежова Е.А.)
("Власть Закона", 2018, N 4)О злоупотреблении законных представителей своими правами говорит судебная практика. Например, подобная ситуация возникает в случае, если после снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего один из родителей приватизирует жилое помещение, на которое у ребенка возникло право пользования, и реализует его, впоследствии распоряжаясь полученными денежными средствами с другим родителем далеко не в пользу и не в интересах несовершеннолетнего. В частности, Определением Верховного Суда РФ от 17 августа 1998 г. отменены решение Заволжского районного суда г. Ульяновска, определение судебной коллегии по гражданским делам, определение президиума Ульяновского областного суда, которыми отказано в удовлетворении исковых требований прокурора о признании за лицами (К., М.Ю. и М.Е.) права на жилое помещение по бульвару Новосондецкому, о признании недействительными договоров приватизации и купли-продажи этой двухкомнатной квартиры и выселении В.С. из нее <1>.
(Ежова Е.А.)
("Власть Закона", 2018, N 4)О злоупотреблении законных представителей своими правами говорит судебная практика. Например, подобная ситуация возникает в случае, если после снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего один из родителей приватизирует жилое помещение, на которое у ребенка возникло право пользования, и реализует его, впоследствии распоряжаясь полученными денежными средствами с другим родителем далеко не в пользу и не в интересах несовершеннолетнего. В частности, Определением Верховного Суда РФ от 17 августа 1998 г. отменены решение Заволжского районного суда г. Ульяновска, определение судебной коллегии по гражданским делам, определение президиума Ульяновского областного суда, которыми отказано в удовлетворении исковых требований прокурора о признании за лицами (К., М.Ю. и М.Е.) права на жилое помещение по бульвару Новосондецкому, о признании недействительными договоров приватизации и купли-продажи этой двухкомнатной квартиры и выселении В.С. из нее <1>.
Статья: Риски приобретателей недвижимости
(Алистархов В.)
("Жилищное право", 2013, N 11)Позднее, после подписания договора купли-продажи, выяснилось, что продавец в день продажи квартиры в срочном порядке прописала в отчуждаемую квартиру своих несовершеннолетних детей и, вопреки требованиям нового собственника, отказалась покинуть проданную квартиру.
(Алистархов В.)
("Жилищное право", 2013, N 11)Позднее, после подписания договора купли-продажи, выяснилось, что продавец в день продажи квартиры в срочном порядке прописала в отчуждаемую квартиру своих несовершеннолетних детей и, вопреки требованиям нового собственника, отказалась покинуть проданную квартиру.
Статья: Отказ в регистрации по месту жительства
(Латынова Е.)
("Адвокат", N 10, 2001)Начальником паспортного стола было отказано заявительнице в регистрации на том основании, что в соответствии со ст. 65 Семейного кодекса РФ регистрация по месту жительства производится совместно с регистрацией несовершеннолетних детей только одним из родителей. Заявительница с отказом не согласна, поскольку квартира принадлежит ей на праве собственности на основании договора купли-продажи. Ее несовершеннолетняя дочь является сособственницей другой квартиры, где и прописана. Отказ в регистрации противоречит Конституции, в связи с чем заявительница просила суд признать отказ в регистрации незаконным и обязать органы регистрационного учета ее зарегистрировать.
(Латынова Е.)
("Адвокат", N 10, 2001)Начальником паспортного стола было отказано заявительнице в регистрации на том основании, что в соответствии со ст. 65 Семейного кодекса РФ регистрация по месту жительства производится совместно с регистрацией несовершеннолетних детей только одним из родителей. Заявительница с отказом не согласна, поскольку квартира принадлежит ей на праве собственности на основании договора купли-продажи. Ее несовершеннолетняя дочь является сособственницей другой квартиры, где и прописана. Отказ в регистрации противоречит Конституции, в связи с чем заявительница просила суд признать отказ в регистрации незаконным и обязать органы регистрационного учета ее зарегистрировать.
Статья: Право собственности на квартиру и жилой дом
(Макаров Г.)
("Хозяйство и право", NN 5, 6, 1998)Согласно ст. 19 ГК гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности собственника жилья только под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая. Поскольку наступление многих гражданско - правовых последствий и юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом с местом постоянного или преимущественного проживания гражданина, согласно ст. 20 ГК указание места жительства гражданина является обязательным условием любых документов, подтверждающих право собственности на жилье (договоры купли - продажи, дарения, мены, залога и др.). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете (пропиской) гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
(Макаров Г.)
("Хозяйство и право", NN 5, 6, 1998)Согласно ст. 19 ГК гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности собственника жилья только под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая. Поскольку наступление многих гражданско - правовых последствий и юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом с местом постоянного или преимущественного проживания гражданина, согласно ст. 20 ГК указание места жительства гражданина является обязательным условием любых документов, подтверждающих право собственности на жилье (договоры купли - продажи, дарения, мены, залога и др.). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете (пропиской) гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
Вопрос: Многодетная семья купила 2/3 доли в 2-комнатной квартире, собственники по ДКП - два их несовершеннолетних ребенка (по 1/3 доли на каждого). Могут ли родители детей зарегистрироваться (прописаться) в квартире? Или потребуется согласие на регистрацию третьего собственника 1/3 доли?
(Подборки и консультации Горячей линии, 2024)Подборки и консультации Горячей линии
(Подборки и консультации Горячей линии, 2024)Подборки и консультации Горячей линии
"Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарий и нормативные акты"
(3-е издание, исправленное и дополненное)
(Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г., Сарьян Е.Р., Кирсанов А.Р., Огородников В.В.)
("Юрайт", 2002)1. Предметом договора является квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома. Требуется документ о зарегистрированных (прописанных) в продаваемом жилом помещении лицах с указанием их прав пользования (справка паспортного стола, выписка из домовой книги), заверенный должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Эти документы указывают на отсутствие или наличие лиц (несовершеннолетних, членов семьи собственника, нанимателей), сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения. Указание таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Для квартир в новостройках представляется справка о том, что лицевой счет не открывался. Чаще всего еще необходима справка об отсутствии задолженности по квартплате. Строго говоря, такая задолженность не может служить препятствием для распоряжения квартирой (в договоре может быть указано, что ее должен погасить покупатель), но при возможности эту справку лучше взять. Если предметом договора является жилой дом, то представляется выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией.
(3-е издание, исправленное и дополненное)
(Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г., Сарьян Е.Р., Кирсанов А.Р., Огородников В.В.)
("Юрайт", 2002)1. Предметом договора является квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома. Требуется документ о зарегистрированных (прописанных) в продаваемом жилом помещении лицах с указанием их прав пользования (справка паспортного стола, выписка из домовой книги), заверенный должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Эти документы указывают на отсутствие или наличие лиц (несовершеннолетних, членов семьи собственника, нанимателей), сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения. Указание таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Для квартир в новостройках представляется справка о том, что лицевой счет не открывался. Чаще всего еще необходима справка об отсутствии задолженности по квартплате. Строго говоря, такая задолженность не может служить препятствием для распоряжения квартирой (в договоре может быть указано, что ее должен погасить покупатель), но при возможности эту справку лучше взять. Если предметом договора является жилой дом, то представляется выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией.