Договор аренды помещения общепита
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор аренды помещения общепита (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Об освобождении от НДС при реализации организацией общественного питания произведенных ею продуктов питания в столовых образовательных и медицинских организаций.
(Письмо Минфина России от 13.06.2024 N 03-07-11/54443)Общество в том числе осуществляет деятельность по организации питания в столовых образовательных и медицинских организаций. Организация питания осуществляется на основании договоров с соответствующими образовательными и медицинскими организациями. В соответствии с договором Общество как исполнитель обязуется организовать питание учащихся, персонала образовательных и медицинских организаций, иных посетителей указанных организаций в специально оборудованных помещениях (столовых). Под организацией питания понимается обеспечение обозначенных выше лиц горячим питанием (приготовление завтраков, вторых завтраков, обедов, полдников, ужинов), а также буфетной продукцией. Помещения столовых для организации услуг питания арендуются Обществом у организаций, с которыми заключен договор об организации услуг общественного питания.
(Письмо Минфина России от 13.06.2024 N 03-07-11/54443)Общество в том числе осуществляет деятельность по организации питания в столовых образовательных и медицинских организаций. Организация питания осуществляется на основании договоров с соответствующими образовательными и медицинскими организациями. В соответствии с договором Общество как исполнитель обязуется организовать питание учащихся, персонала образовательных и медицинских организаций, иных посетителей указанных организаций в специально оборудованных помещениях (столовых). Под организацией питания понимается обеспечение обозначенных выше лиц горячим питанием (приготовление завтраков, вторых завтраков, обедов, полдников, ужинов), а также буфетной продукцией. Помещения столовых для организации услуг питания арендуются Обществом у организаций, с которыми заключен договор об организации услуг общественного питания.
Статья: Можно ли снизить налог на нежилое помещение без оспаривания кадастровой стоимости?
(Мариновская В.)
("Жилищное право", 2023, N 3)Для ответа на этот вопрос рассмотрим решение по делу N 3а-3088/2018 от 5 июля 2018 г. по административному исковому заявлению, в ходе которого судом было установлено, что из представленных сторонами доказательств, включая акт обследования фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения, подготовленный Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости, <адрес>, а также договоры аренды, следует, что фактически спорные здания для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания не используются, что не было опровергнуто административным ответчиком.
(Мариновская В.)
("Жилищное право", 2023, N 3)Для ответа на этот вопрос рассмотрим решение по делу N 3а-3088/2018 от 5 июля 2018 г. по административному исковому заявлению, в ходе которого судом было установлено, что из представленных сторонами доказательств, включая акт обследования фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения, подготовленный Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости, <адрес>, а также договоры аренды, следует, что фактически спорные здания для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания не используются, что не было опровергнуто административным ответчиком.
Судебная практика
Апелляционное определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 15.11.2023 по делу N 66а-2236/2023 (УИД 03OS0000-01-2023-000417-74)
Об оставлении без изменения решения Верховного Суда Республики Башкортостан от 17.08.2023, которым признан не действующим в части Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2023 год, утв. приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 13.12.2022 N 3473.Из приобщенных административным истцом к материалам дела договоров аренды от 1 августа 2021 года N 004/08-2021, от 1 мая 2021 года N 012/05-2021, заключенных ИП Б. (Арендодатель) с ИП С. (Арендатор) и ООО "Феррум-Уфа" (Арендатор) следует, что помещения площадью 35,7 кв. м и 19,2 кв. м, а всего 54,9 кв. м, что составляет 2,7% от площади здания 2 016 кв. м, переданы в аренду под офисы, следовательно, представленными договорами аренды нежилых помещений также не подтверждается использование в целях размещения объектов делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, более 20% от общей площади здания.
Об оставлении без изменения решения Верховного Суда Республики Башкортостан от 17.08.2023, которым признан не действующим в части Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2023 год, утв. приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 13.12.2022 N 3473.Из приобщенных административным истцом к материалам дела договоров аренды от 1 августа 2021 года N 004/08-2021, от 1 мая 2021 года N 012/05-2021, заключенных ИП Б. (Арендодатель) с ИП С. (Арендатор) и ООО "Феррум-Уфа" (Арендатор) следует, что помещения площадью 35,7 кв. м и 19,2 кв. м, а всего 54,9 кв. м, что составляет 2,7% от площади здания 2 016 кв. м, переданы в аренду под офисы, следовательно, представленными договорами аренды нежилых помещений также не подтверждается использование в целях размещения объектов делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, более 20% от общей площади здания.
Апелляционное определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 13.09.2023 по делу N 66а-1767/2023 (УИД 03OS0000-01-2023-000136-44)
Об оставлении без изменения решения Верховного Суда Республики Башкортостан от 13.04.2023, которым признан не действующим в части приказ от 15.12.2020 N 1903 "Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых в 2021 году налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".Однако, как верно указал суд первой инстанции, акты фактического обследования здания не могут являться допустимыми доказательствами по делу, так как составлены без исследования помещений, технической документации и договоров аренды, что не позволяет идентифицировать помещение как офисы, торговые и бытовые объекты, объекты общественного питания. В акте не указаны признаки, позволяющие отнести помещения здания к торговым, офисным, бытовым объектам и объектам общественного питания, а также в акте отсутствуют доказательства, препятствующие доступу комиссии в обследуемое здание и исследованию технической документации. Фотографии фасада здания с вывеской "прием лома", забора и двора с машинами не позволяют определить объект как соответствующий критериям статьи 378.2 НК РФ.
Об оставлении без изменения решения Верховного Суда Республики Башкортостан от 13.04.2023, которым признан не действующим в части приказ от 15.12.2020 N 1903 "Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых в 2021 году налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".Однако, как верно указал суд первой инстанции, акты фактического обследования здания не могут являться допустимыми доказательствами по делу, так как составлены без исследования помещений, технической документации и договоров аренды, что не позволяет идентифицировать помещение как офисы, торговые и бытовые объекты, объекты общественного питания. В акте не указаны признаки, позволяющие отнести помещения здания к торговым, офисным, бытовым объектам и объектам общественного питания, а также в акте отсутствуют доказательства, препятствующие доступу комиссии в обследуемое здание и исследованию технической документации. Фотографии фасада здания с вывеской "прием лома", забора и двора с машинами не позволяют определить объект как соответствующий критериям статьи 378.2 НК РФ.
Нормативные акты
Федеральный закон от 14.07.2022 N 332-ФЗ
(ред. от 19.12.2022)
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"1. Установить, что положения статей 450, 451, 452 и главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в отношении договоров аренды (субаренды), которые заключены с арендатором, являющимся организацией торговли и (или) общественного питания, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
(ред. от 19.12.2022)
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"1. Установить, что положения статей 450, 451, 452 и главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются в отношении договоров аренды (субаренды), которые заключены с арендатором, являющимся организацией торговли и (или) общественного питания, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что товарищество по результатам конкурса приобрело имущество кафе муниципального предприятия общественного питания (кроме нежилого помещения) и в последующем продало его акционерному обществу. Акционерное общество заключило с комитетом долгосрочный договор аренды помещения кафе.
"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что товарищество по результатам конкурса приобрело имущество кафе муниципального предприятия общественного питания (кроме нежилого помещения) и в последующем продало его акционерному обществу. Акционерное общество заключило с комитетом долгосрочный договор аренды помещения кафе.
Вопрос: О применении освобождения от НДС при оказании услуг общественного питания.
(Письмо Минфина России от 01.04.2025 N 03-07-07/31867)Организация осуществляет деятельность в сфере услуг общественного питания по следующим признакам: основной ОКВЭД - 55.10 "Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания", дополнительные - 56.10 "Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания"; 56.3 "Подача напитков". Имеет обособленные подразделения. Целевое использование согласно договорам аренды - расположение объектов общественного питания (кафе). Каждый объект разделен на производственную зону (кухню, подсобные помещения, холодильные, кладовые) и залы обслуживания посетителей, имеет санузлы для посетителей. Приготовление блюд осуществляет самостоятельно путем термической обработки из приобретаемых продуктов и полуфабрикатов. Обособленные подразделения лицензированы для розничной продажи алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания. По каждому объекту подано уведомление в Роспотребнадзор о начале деятельности по ОКВЭД 56.10. Доход за 2024 г. составил 144 110 767,86 руб. При этом доход от иных видов деятельности составил 21 648 519.4 - 15% от общего дохода. Среднесписочная численность сотрудников - 27 человек. Однако в связи с тем, что пп. 38 п. 3 ст. 149 Кодекса имеет разночтение относительно понятия "услуги общественного питания", относятся ли обособленные подразделения организации к организациям, оказывающим услуги в сфере общественного питания, которые имеют право на освобождение от НДС в 2025 г.?
(Письмо Минфина России от 01.04.2025 N 03-07-07/31867)Организация осуществляет деятельность в сфере услуг общественного питания по следующим признакам: основной ОКВЭД - 55.10 "Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания", дополнительные - 56.10 "Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания"; 56.3 "Подача напитков". Имеет обособленные подразделения. Целевое использование согласно договорам аренды - расположение объектов общественного питания (кафе). Каждый объект разделен на производственную зону (кухню, подсобные помещения, холодильные, кладовые) и залы обслуживания посетителей, имеет санузлы для посетителей. Приготовление блюд осуществляет самостоятельно путем термической обработки из приобретаемых продуктов и полуфабрикатов. Обособленные подразделения лицензированы для розничной продажи алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания. По каждому объекту подано уведомление в Роспотребнадзор о начале деятельности по ОКВЭД 56.10. Доход за 2024 г. составил 144 110 767,86 руб. При этом доход от иных видов деятельности составил 21 648 519.4 - 15% от общего дохода. Среднесписочная численность сотрудников - 27 человек. Однако в связи с тем, что пп. 38 п. 3 ст. 149 Кодекса имеет разночтение относительно понятия "услуги общественного питания", относятся ли обособленные подразделения организации к организациям, оказывающим услуги в сфере общественного питания, которые имеют право на освобождение от НДС в 2025 г.?
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Входят ли затраты на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание здания и территории в расходы арендатора на содержание недвижимого имущества, переданного по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2026)"...Как следует из материалов дела, ООО "Рандеву Сервис" арендует нежилое помещение общей площадью 226,2 кв. м с целью использования для общественного питания и торговли. Арендованное помещение расположено в здании, находящемся на балансе и обслуживаемом Учреждением. В силу пункта 2.2.4 договора аренды, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом, Общество обязано заключить договоры с Учреждением (или поставщиком услуг) на возмещение затрат по эксплуатационному обслуживанию помещения, территории, по оплате коммунальных услуг. Письменный договор между Учреждением и ООО "Рандеву Сервис" не заключен.
Входят ли затраты на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание здания и территории в расходы арендатора на содержание недвижимого имущества, переданного по договору аренды
(КонсультантПлюс, 2026)"...Как следует из материалов дела, ООО "Рандеву Сервис" арендует нежилое помещение общей площадью 226,2 кв. м с целью использования для общественного питания и торговли. Арендованное помещение расположено в здании, находящемся на балансе и обслуживаемом Учреждением. В силу пункта 2.2.4 договора аренды, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом, Общество обязано заключить договоры с Учреждением (или поставщиком услуг) на возмещение затрат по эксплуатационному обслуживанию помещения, территории, по оплате коммунальных услуг. Письменный договор между Учреждением и ООО "Рандеву Сервис" не заключен.
Статья: Рекомендации ФНС по применению налоговой амнистии дробления бизнеса
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 22)Чиновники привели несколько примеров из арбитражной практики. Так, служители Фемиды усмотрели ЕПД в ситуации, когда общую торговую площадь поделили между взаимозависимыми лицами с помощью договоров аренды и субаренды. При этом пространства при предоставлении услуг общепита фактически не разграничили для создания самостоятельных торговых помещений (дело N А53-5300/2016). А в другом споре судьи выявили вот что. Общество распределило доходы от оказания услуг шиномонтажа и хранения сезонных шин между взаимозависимыми лицами. Тем самым была создана искусственная ситуация, когда видимость работы нескольких УСНщиков прикрывала фактическую деятельность одного хозяйствующего субъекта. Общество, умышленно занижая облагаемую базу по НДС и налогу на прибыль, получало ННВ (дело N А40-9440/2018).
(Веселов А.В.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2024, N 22)Чиновники привели несколько примеров из арбитражной практики. Так, служители Фемиды усмотрели ЕПД в ситуации, когда общую торговую площадь поделили между взаимозависимыми лицами с помощью договоров аренды и субаренды. При этом пространства при предоставлении услуг общепита фактически не разграничили для создания самостоятельных торговых помещений (дело N А53-5300/2016). А в другом споре судьи выявили вот что. Общество распределило доходы от оказания услуг шиномонтажа и хранения сезонных шин между взаимозависимыми лицами. Тем самым была создана искусственная ситуация, когда видимость работы нескольких УСНщиков прикрывала фактическую деятельность одного хозяйствующего субъекта. Общество, умышленно занижая облагаемую базу по НДС и налогу на прибыль, получало ННВ (дело N А40-9440/2018).
"Комментарий к Федеральному закону от 29 декабря 2012 г. N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации"
(постатейный)
(Барабанова С.В., Пешкова (Белогорцева) Х.В., Агибалова Е.Н., Баранов И.В., Воронцов А.Л., Менкенов А.В., Ротко С.В., Селезнева А.Х., Чернусь Н.Ю., Беляев М.А., Зенков М.Ю., Елаев А.А., Котухов С.А., Тимошенко Д.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)6. Возможность образовательной организации выступать арендодателем и арендатором имущества, в отличие от ранее действовавшего Закона РФ "Об образовании", в комментируемом Законе прямо не предусмотрена. Вместе с тем такой запрет также не установлен. На практике образовательные организации предоставляют свои помещения по договору аренды в целях организации общественного питания обучающихся, размещения пунктов ксерокопирования, банкоматов и т.д. Учитывая необходимость обеспечения эффективного использования закрепленного имущества, возможно предоставление в аренду временно неиспользуемого имущества.
(постатейный)
(Барабанова С.В., Пешкова (Белогорцева) Х.В., Агибалова Е.Н., Баранов И.В., Воронцов А.Л., Менкенов А.В., Ротко С.В., Селезнева А.Х., Чернусь Н.Ю., Беляев М.А., Зенков М.Ю., Елаев А.А., Котухов С.А., Тимошенко Д.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)6. Возможность образовательной организации выступать арендодателем и арендатором имущества, в отличие от ранее действовавшего Закона РФ "Об образовании", в комментируемом Законе прямо не предусмотрена. Вместе с тем такой запрет также не установлен. На практике образовательные организации предоставляют свои помещения по договору аренды в целях организации общественного питания обучающихся, размещения пунктов ксерокопирования, банкоматов и т.д. Учитывая необходимость обеспечения эффективного использования закрепленного имущества, возможно предоставление в аренду временно неиспользуемого имущества.
Статья: Дробление бизнеса: понятие, признаки, доказательства и доказывание
(Келих Е.И.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Первым судебным спором по тематике дробления бизнеса, рассмотренным на уровне Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, стало дело ООО "Металлургсервис". Данное общество наряду с торговлей продуктами питания обеспечивало организацию общественного питания для работников завода. Впоследствии обществом совместно с рядом физических лиц создано ООО "Меркурий", которому передана деятельность столовых завода: с ООО "Меркурий" перезаключен договор с заводом, переоформлены отношения по аренде помещений и оборудования, во вновь созданную организацию переведены сотрудники ООО "Металлургсервис". Налоговый орган усмотрел в действиях обществ признаки дробления бизнеса.
(Келих Е.И.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Первым судебным спором по тематике дробления бизнеса, рассмотренным на уровне Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, стало дело ООО "Металлургсервис". Данное общество наряду с торговлей продуктами питания обеспечивало организацию общественного питания для работников завода. Впоследствии обществом совместно с рядом физических лиц создано ООО "Меркурий", которому передана деятельность столовых завода: с ООО "Меркурий" перезаключен договор с заводом, переоформлены отношения по аренде помещений и оборудования, во вновь созданную организацию переведены сотрудники ООО "Металлургсервис". Налоговый орган усмотрел в действиях обществ признаки дробления бизнеса.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли возложить на арендатора обязанность провести или оплатить оценку передаваемого по договору аренды государственного или муниципального имущества
(КонсультантПлюс, 2026)"...Комитет, ООО "Кворум плюс" и Общество на основании договора переуступки права аренды нежилого помещения муниципальной собственности 30.10.2009 заключили соглашение об изменении договора аренды от 17.01.2008 N 6430, в связи с чем ООО "ТРИО" осуществляет организацию общественного питания в арендуемом помещении муниципальной собственности по адресу: Чебоксары, улица Университетская, дом 35.
Можно ли возложить на арендатора обязанность провести или оплатить оценку передаваемого по договору аренды государственного или муниципального имущества
(КонсультантПлюс, 2026)"...Комитет, ООО "Кворум плюс" и Общество на основании договора переуступки права аренды нежилого помещения муниципальной собственности 30.10.2009 заключили соглашение об изменении договора аренды от 17.01.2008 N 6430, в связи с чем ООО "ТРИО" осуществляет организацию общественного питания в арендуемом помещении муниципальной собственности по адресу: Чебоксары, улица Университетская, дом 35.
Статья: К вопросу о некоторых аспектах регулирования деятельности оптовых продовольственных рынков в Российской Федерации
(Кириенко Г.С.)
("Государственная власть и местное самоуправление", 2023, N 1)Предоставление торговых мест, складских и офисных помещений на ОПР должно осуществляться на основе договоров аренды. Каждое торговое место предоставляется одному оптовому продавцу. Торговые места и иные помещения не могут быть переданы в субаренду. Тарифы арендной платы за торговые места и складские помещения устанавливаются управляющей компанией.
(Кириенко Г.С.)
("Государственная власть и местное самоуправление", 2023, N 1)Предоставление торговых мест, складских и офисных помещений на ОПР должно осуществляться на основе договоров аренды. Каждое торговое место предоставляется одному оптовому продавцу. Торговые места и иные помещения не могут быть переданы в субаренду. Тарифы арендной платы за торговые места и складские помещения устанавливаются управляющей компанией.
Готовое решение: Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности
(КонсультантПлюс, 2026)образовательная организация сдает помещение медицинской, спортивной организации или организации общепита для обслуживания учащихся, а также иной организации для проведения научных исследований и разработок или практической подготовки обучающихся;
(КонсультантПлюс, 2026)образовательная организация сдает помещение медицинской, спортивной организации или организации общепита для обслуживания учащихся, а также иной организации для проведения научных исследований и разработок или практической подготовки обучающихся;
Путеводитель по судебной практике: Аренда зданий и сооружений.
Нужна ли госрегистрация договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в нем, заключенного на срок не менее года
(КонсультантПлюс, 2026)"...Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 11.01.2011, по условиям которого арендатору передана часть указанного здания площадью 259,3 квадратного метра, для использования в качестве предприятия общественного питания, сроком с 11.01.2011 по 31.01.2011.
Нужна ли госрегистрация договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в нем, заключенного на срок не менее года
(КонсультантПлюс, 2026)"...Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 11.01.2011, по условиям которого арендатору передана часть указанного здания площадью 259,3 квадратного метра, для использования в качестве предприятия общественного питания, сроком с 11.01.2011 по 31.01.2011.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Можно ли заключить договор аренды объекта незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2026)Как установлено судами и подтверждено материалами дела, обществу по договору аренды переданы в незавершенном строительстве объектах нежилое помещение площадью 190,6 м 2 в пристройке к магазину "Универсам" для организации услуг общественного питания и нежилое помещение площадью 31 м 2 в подвале здания магазина для хранения товаров народного потребления на ул. Ленина, 10 в г. Новосибирске.
Можно ли заключить договор аренды объекта незавершенного строительства
(КонсультантПлюс, 2026)Как установлено судами и подтверждено материалами дела, обществу по договору аренды переданы в незавершенном строительстве объектах нежилое помещение площадью 190,6 м 2 в пристройке к магазину "Универсам" для организации услуг общественного питания и нежилое помещение площадью 31 м 2 в подвале здания магазина для хранения товаров народного потребления на ул. Ленина, 10 в г. Новосибирске.