Залог при продаже недвижимости в рассрочку
Подборка наиболее важных документов по запросу Залог при продаже недвижимости в рассрочку (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если жилье приобретается по завышенной стоимости, есть риск невозможности его продать по цене, за которую оно было приобретено. В отдельных случаях до заключения договора ипотечного кредита банк должен предоставить заемщику сведения о возможной разнице между ценой покупки недвижимости в ипотеку и справедливой ценой, а также рисках приобретения недвижимости по завышенной цене. Это актуально для ситуации, когда, например, цена договора купли-продажи уплачивается с рассрочкой на период более года (пп. 1 п. 3.1 ст. 3, пп. "а" п. 5.3 ст. 5 Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если жилье приобретается по завышенной стоимости, есть риск невозможности его продать по цене, за которую оно было приобретено. В отдельных случаях до заключения договора ипотечного кредита банк должен предоставить заемщику сведения о возможной разнице между ценой покупки недвижимости в ипотеку и справедливой ценой, а также рисках приобретения недвижимости по завышенной цене. Это актуально для ситуации, когда, например, цена договора купли-продажи уплачивается с рассрочкой на период более года (пп. 1 п. 3.1 ст. 3, пп. "а" п. 5.3 ст. 5 Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков).
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о тех ситуациях, когда ипотека возникает не из договора, а в силу закона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно, применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Залог в силу закона имеет место и в тех случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Ипотека в силу закона также возникает, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество, которое также находится в ипотеке (см. комментарий к п. 1 ст. 41 комментируемого Закона). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования, в соответствии с п. 1 ст. 77 комментируемого Закона жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации считаются заложенными с момента государственной регистрации. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о тех ситуациях, когда ипотека возникает не из договора, а в силу закона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно, применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Залог в силу закона имеет место и в тех случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Ипотека в силу закона также возникает, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество, которое также находится в ипотеке (см. комментарий к п. 1 ст. 41 комментируемого Закона). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования, в соответствии с п. 1 ст. 77 комментируемого Закона жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации считаются заложенными с момента государственной регистрации. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Договор купли-продажи с оплатой в кредит (с отсрочкой, в рассрочку)
(КонсультантПлюс, 2026)...суд пришел к выводу о том, что спорным договором не предусмотрена продажа товара в кредит. Отдельный договор залога между сторонами спора не заключался. В договоре... не согласовано условие о том, что до момента полной оплаты покупателем товар находится в залоге у продавца. С учетом установленных обстоятельств исполнение обязательства по спорному договору не было обеспечено залогом..."
(КонсультантПлюс, 2026)...суд пришел к выводу о том, что спорным договором не предусмотрена продажа товара в кредит. Отдельный договор залога между сторонами спора не заключался. В договоре... не согласовано условие о том, что до момента полной оплаты покупателем товар находится в залоге у продавца. С учетом установленных обстоятельств исполнение обязательства по спорному договору не было обеспечено залогом..."
Нормативные акты
"КонсультантПлюс: Новости для юриста"Запрет субъектам МСП продавать недвижимость сразу после ее выкупа у государства прошел третье чтение (16.06.2026)
<Письмо> Росреестра от 09.07.2021 N 14-5293-ГЕ/21
<О типовых формулировках причин приостановления государственной регистрации перехода права на квартиры>отсутствие заявления о государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу закона в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ и абзацем 2 части 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ)
<О типовых формулировках причин приостановления государственной регистрации перехода права на квартиры>отсутствие заявления о государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу закона в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ и абзацем 2 части 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ)
Путеводитель по сделкам. Купля-продажа недвижимости (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства). Общая информация5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, недвижимость, проданная в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа), до момента полной оплаты покупателем признается находящейся в залоге у продавца, т.е. в данном случае возникает ипотека в силу закона. Это следует из совокупности норм п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Статья: Ипотека в силу закона
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Аналогичное правило применяется к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Аналогичное правило применяется к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Готовое решение: Как составить договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа
(КонсультантПлюс, 2026)2.1. Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и залогом
(КонсультантПлюс, 2026)2.1. Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и залогом
Вопрос: Вправе ли субъект МСП выкупить нежилое помещение, арендуемое по льготной ставке, путем рассрочки платежа по договору купли-продажи?
(Консультация эксперта, 2023)- в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (с начислением на сумму рассрочки процентов по ставке, равной 1/3 ключевой ставки Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества).
(Консультация эксперта, 2023)- в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (с начислением на сумму рассрочки процентов по ставке, равной 1/3 ключевой ставки Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества).
Статья: Особенности рассмотрения обоснованности требований залоговых кредиторов в деле о банкротстве
(Можилян С.А.)
("Арбитражные споры", 2023, N 2)- когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит) либо в рассрочку (статьи 488, 489 ГК РФ), в том числе при продаже в рассрочку государственного или муниципального имущества;
(Можилян С.А.)
("Арбитражные споры", 2023, N 2)- когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит) либо в рассрочку (статьи 488, 489 ГК РФ), в том числе при продаже в рассрочку государственного или муниципального имущества;
Вопрос: Физлицо продало ИП на УСН жилую недвижимость (не будет использовать в предпринимательской деятельности), которой владело более 10 лет, с рассрочкой платежа. Объект зарегистрирован на ИП, числится в залоге до окончания платежей. Договор расторгнут, недвижимость возвращена физлицу. Каковы последствия в части НДФЛ, УСН?
(Консультация эксперта, 2026)Вопрос: Физлицо продало ИП на УСН жилую недвижимость (не будет использоваться в предпринимательской деятельности), которой владело более 10 лет, на условиях рассрочки платежа.
(Консультация эксперта, 2026)Вопрос: Физлицо продало ИП на УСН жилую недвижимость (не будет использоваться в предпринимательской деятельности), которой владело более 10 лет, на условиях рассрочки платежа.
Статья: Механизмы реализации права на жилище в исламском правопорядке: теоретико-правовой анализ
(Альдгем Б., Федосов И.В.)
("Российский юридический журнал", 2026, N 1)Например, финансовое учреждение покупает жилую недвижимость (квартиру) за наличные деньги или в кредит у собственника по просьбе лица, нуждающегося в квартире, или без предварительного запроса. После этого с лицом, запросившим приобретение жилья, заключается договор купли-продажи квартиры по цене ее покупки финансовым учреждением с учетом увеличения прибыли, согласованной двумя сторонами, при условии, что часть цены продажи оплачивается сразу, а остальная - в рассрочку. Финансовая организация имеет право требовать гарантий оплаты рассрочки, а продаваемое жилое недвижимое имущество может находиться в залоге у финансового учреждения до момента полного расчета с лицом, для которого это имущество приобреталось <18>.
(Альдгем Б., Федосов И.В.)
("Российский юридический журнал", 2026, N 1)Например, финансовое учреждение покупает жилую недвижимость (квартиру) за наличные деньги или в кредит у собственника по просьбе лица, нуждающегося в квартире, или без предварительного запроса. После этого с лицом, запросившим приобретение жилья, заключается договор купли-продажи квартиры по цене ее покупки финансовым учреждением с учетом увеличения прибыли, согласованной двумя сторонами, при условии, что часть цены продажи оплачивается сразу, а остальная - в рассрочку. Финансовая организация имеет право требовать гарантий оплаты рассрочки, а продаваемое жилое недвижимое имущество может находиться в залоге у финансового учреждения до момента полного расчета с лицом, для которого это имущество приобреталось <18>.
Статья: Некоторые особенности наследования по завещанию несколькими наследниками: споры по принятию наследства
(Ручкина Г.Ф.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 4)В анализируемой ситуации у наследников по завещанию будут находиться в собственности оформленные доли на объект недвижимости, а оставшаяся часть жилого помещения юридически никак не будет обособлена, что создаст для них препятствия, связанные с реализацией права распоряжения имуществом. При распоряжении недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, действует правило о необходимости уведомления иного участника долевой собственности при реализации долей в имуществе. В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях". Согласно пункту 2.1 Письма Федеральной нотариальной палаты от 31 марта 2016 года N 1033/03-16-3 "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ). В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д." <4>.
(Ручкина Г.Ф.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2023, N 4)В анализируемой ситуации у наследников по завещанию будут находиться в собственности оформленные доли на объект недвижимости, а оставшаяся часть жилого помещения юридически никак не будет обособлена, что создаст для них препятствия, связанные с реализацией права распоряжения имуществом. При распоряжении недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, действует правило о необходимости уведомления иного участника долевой собственности при реализации долей в имуществе. В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ "при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях". Согласно пункту 2.1 Письма Федеральной нотариальной палаты от 31 марта 2016 года N 1033/03-16-3 "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ). В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д." <4>.
Корреспонденция счетов: Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости (производственного здания) на условиях рассрочки оплаты, если за предоставленную рассрочку проценты отдельно не взимаются?..
(Консультация эксперта, 2026)Переход права собственности на объект недвижимого имущества по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на объект недвижимости у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
(Консультация эксперта, 2026)Переход права собственности на объект недвижимого имущества по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на объект недвижимости у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
Готовое решение: В каких случаях у продавца возникает право залога на проданный по договору купли-продажи товар
(КонсультантПлюс, 2026)Это залог, который возникает в ряде случаев при купле-продаже недвижимости и при этом залогодержателем является ее продавец. Такой залог может возникнуть по тем же основаниям, что и залог любого товара:
(КонсультантПлюс, 2026)Это залог, который возникает в ряде случаев при купле-продаже недвижимости и при этом залогодержателем является ее продавец. Такой залог может возникнуть по тем же основаниям, что и залог любого товара: