Выселение при смене собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Выселение при смене собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Дарение жилого помещения с сохранением за дарителем права проживания в нем. Возможно ли такое?
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2023, NN 1, 2; 2024, N 1)Во-вторых, Конституционный Суд высказал косвенным образом свою позицию о том, как в указанной ситуации должен применяться п. 2 ст. 292 ГК РФ. Напомним, что все суды общей юрисдикции, которые рассматривали иск гражданина Ефимова О.Л. о выселении Б., отказали в удовлетворении иска. И Конституционный Суд не увидел в этой практике ничего противозаконного или уж тем более антиконституционного. Получается, что п. 2 ст. 292 ГК РФ в этой гражданско-правовой модели должен реализовываться следующим образом. Если даритель выговаривает себе право проживания в жилом помещении, которое он дарит избранному им одаряемому, данное право проживания должно быть сохранено за ним на бессрочной основе, т.е. на период жизни дарителя, если в договоре прямо не будет предусмотрено иное. Если право собственности на жилое помещение в дальнейшем перейдет к другому лицу от одаряемого, новый собственник не сможет выселить дарителя и снять его с регистрационного учета на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ. На данные общественные отношения эта норма гражданского законодательства распространяться не должна. Даритель, устанавливая для себя в договоре право проживания в подаренном им жилом помещении, исходит из того, что это право будет носить для него бессрочный характер, и оно не должно как-то попираться или модифицироваться при последующих сменах собственников. В противном случае даритель, понимая такое развитие событий, вообще вряд ли бы совершил договор дарения, рискуя в любой момент своей жизни остаться на улице "по милости" одаряемого, которому он оказал серьезный акт доверия.
(Мыскин А.В.)
("Нотариус", 2023, NN 1, 2; 2024, N 1)Во-вторых, Конституционный Суд высказал косвенным образом свою позицию о том, как в указанной ситуации должен применяться п. 2 ст. 292 ГК РФ. Напомним, что все суды общей юрисдикции, которые рассматривали иск гражданина Ефимова О.Л. о выселении Б., отказали в удовлетворении иска. И Конституционный Суд не увидел в этой практике ничего противозаконного или уж тем более антиконституционного. Получается, что п. 2 ст. 292 ГК РФ в этой гражданско-правовой модели должен реализовываться следующим образом. Если даритель выговаривает себе право проживания в жилом помещении, которое он дарит избранному им одаряемому, данное право проживания должно быть сохранено за ним на бессрочной основе, т.е. на период жизни дарителя, если в договоре прямо не будет предусмотрено иное. Если право собственности на жилое помещение в дальнейшем перейдет к другому лицу от одаряемого, новый собственник не сможет выселить дарителя и снять его с регистрационного учета на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ. На данные общественные отношения эта норма гражданского законодательства распространяться не должна. Даритель, устанавливая для себя в договоре право проживания в подаренном им жилом помещении, исходит из того, что это право будет носить для него бессрочный характер, и оно не должно как-то попираться или модифицироваться при последующих сменах собственников. В противном случае даритель, понимая такое развитие событий, вообще вряд ли бы совершил договор дарения, рискуя в любой момент своей жизни остаться на улице "по милости" одаряемого, которому он оказал серьезный акт доверия.
"Правовой статус членов и бывших членов семьи собственника жилого помещения"
(Строгонова Т.П.)
("Статут", 2022)Из нормы, предусмотренной ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, следует, что смена правового статуса лица с "действующего члена семьи собственника" на статус "бывшего члена семьи собственника" означает для такого лица утрату права пользования жилым помещением собственника. Это, в частности, означает, что собственник вправе выселить из принадлежащего ему жилого помещения бывшего члена своей семьи по правилам ст. 35 ЖК РФ.
(Строгонова Т.П.)
("Статут", 2022)Из нормы, предусмотренной ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, следует, что смена правового статуса лица с "действующего члена семьи собственника" на статус "бывшего члена семьи собственника" означает для такого лица утрату права пользования жилым помещением собственника. Это, в частности, означает, что собственник вправе выселить из принадлежащего ему жилого помещения бывшего члена своей семьи по правилам ст. 35 ЖК РФ.
Судебная практика
Апелляционное определение Тульского областного суда от 20.09.2023 N 33-3414/2023 (УИД 71RS0026-01-2023-000329-48)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О выселении из жилого помещения; 2) О снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства: Ответчик никогда не являлся и не является членом семьи истца, соответственно право пользования жилым помещением ответчика должно быть прекращено.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Поскольку К.М. имеет самостоятельное, независящее от собственника право пользования спорным жилым помещением, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда от 23.11.2022 года, то переход права собственности на это жилое помещение не влияет на право пользования К.М., смена собственника не может являться, в данном случаем, основанием к прекращению этого права пользования и выселению ответчика со снятием с регистрационного учета.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования физического лица: 1) О выселении из жилого помещения; 2) О снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства: Ответчик никогда не являлся и не является членом семьи истца, соответственно право пользования жилым помещением ответчика должно быть прекращено.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано.Поскольку К.М. имеет самостоятельное, независящее от собственника право пользования спорным жилым помещением, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда от 23.11.2022 года, то переход права собственности на это жилое помещение не влияет на право пользования К.М., смена собственника не может являться, в данном случаем, основанием к прекращению этого права пользования и выселению ответчика со снятием с регистрационного учета.
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2023 N 33-53239/2023 (УИД 77RS0028-02-2023-003393-56)
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования уполномоченных органов и лиц: О выселении, прекращении права пользования помещением.
Обстоятельства: Истец указал, что наследственное дело после смерти лица в установленный законом срок наследниками открыто не было.
Решение: Удовлетворено.Собственник имеет право требования устранений нарушений своих прав, даже если это нарушение не связано с лишением владения. В соответствии со статьей 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Основанием для вселения в жилое помещение, относящееся к собственности субъекта РФ, является решение органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения и соответствующий договор. Предусмотренного законом или договором основания для сохранения за ответчиком права пользования спорным жилым помещением не установлены; к категории лиц, которые не могут быть выселены из жилого помещения при смене собственника, ответчик не относится.
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования уполномоченных органов и лиц: О выселении, прекращении права пользования помещением.
Обстоятельства: Истец указал, что наследственное дело после смерти лица в установленный законом срок наследниками открыто не было.
Решение: Удовлетворено.Собственник имеет право требования устранений нарушений своих прав, даже если это нарушение не связано с лишением владения. В соответствии со статьей 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Основанием для вселения в жилое помещение, относящееся к собственности субъекта РФ, является решение органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения и соответствующий договор. Предусмотренного законом или договором основания для сохранения за ответчиком права пользования спорным жилым помещением не установлены; к категории лиц, которые не могут быть выселены из жилого помещения при смене собственника, ответчик не относится.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.2024 N 21-П
"По делу о проверке конституционности части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Я.В. Штраус"1.1. Решением Кировского районного суда города Ярославля от 23 августа 2022 года отказано в удовлетворении иска территориальной администрации Кировского и Ленинского районов мэрии города Ярославля в части признания заявительницы по настоящему делу - гражданки Я.В. Штраус утратившей право пользования жилым помещением, изъятым у собственника для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным, и в части снятия ее с регистрационного учета и выселения. Суд исходил из того, что Я.В. Штраус, которая была зарегистрирована по месту жительства в жилом помещении в момент его приватизации, выразила свое согласие на приватизацию, но отказалась от участия в ней, получила бессрочное право пользования этим помещением. Смена собственника этого помещения и выплата прежнему собственнику (ее бывшему супругу) выкупной цены не влияют, как отметил суд, на приобретенное право и не являются основанием для его прекращения.
"По делу о проверке конституционности части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Я.В. Штраус"1.1. Решением Кировского районного суда города Ярославля от 23 августа 2022 года отказано в удовлетворении иска территориальной администрации Кировского и Ленинского районов мэрии города Ярославля в части признания заявительницы по настоящему делу - гражданки Я.В. Штраус утратившей право пользования жилым помещением, изъятым у собственника для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным, и в части снятия ее с регистрационного учета и выселения. Суд исходил из того, что Я.В. Штраус, которая была зарегистрирована по месту жительства в жилом помещении в момент его приватизации, выразила свое согласие на приватизацию, но отказалась от участия в ней, получила бессрочное право пользования этим помещением. Смена собственника этого помещения и выплата прежнему собственнику (ее бывшему супругу) выкупной цены не влияют, как отметил суд, на приобретенное право и не являются основанием для его прекращения.
Ситуация: В каких случаях могут выселить из жилого помещения?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Выселить из жилого помещения могут, если, в частности, дом признан аварийным; сменился собственник помещения или с ним прекращены семейные отношения; плата за помещение и коммунальные услуги не вносится более шести месяцев, а также в некоторых других ситуациях. В большинстве случаев выселение производится в судебном порядке.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Выселить из жилого помещения могут, если, в частности, дом признан аварийным; сменился собственник помещения или с ним прекращены семейные отношения; плата за помещение и коммунальные услуги не вносится более шести месяцев, а также в некоторых других ситуациях. В большинстве случаев выселение производится в судебном порядке.
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)4. Обязанность по выселению граждан из общежитий или служебного жилого помещения и предоставления им другого жилья в случае смены собственника или субъекта вещного права на помещение п. 4 комментируемой статьи возлагает на прежнего собственника или юридическое лицо, передающее соответствующее жилое помещение новому владельцу.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)4. Обязанность по выселению граждан из общежитий или служебного жилого помещения и предоставления им другого жилья в случае смены собственника или субъекта вещного права на помещение п. 4 комментируемой статьи возлагает на прежнего собственника или юридическое лицо, передающее соответствующее жилое помещение новому владельцу.
Статья: О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел о банкротстве граждан
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)Единообразная судебная практика свидетельствует о невозможности выселения несовершеннолетних детей после смены собственника не то что доли, но даже и квартиры в целом (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2019 по делу N А40-154481/2017).
(Шайхеев Т.И.)
("Арбитражные споры", 2023, N 1)Единообразная судебная практика свидетельствует о невозможности выселения несовершеннолетних детей после смены собственника не то что доли, но даже и квартиры в целом (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2019 по делу N А40-154481/2017).
Статья: Кого нельзя лишить социального жилья?
(Кочанова Т., Самарина О.В., Сидельников А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)Судебная практика по данному вопросу устоялась и транслирует презумпцию о том, что лиц, ранее отказавшихся от приватизации жилого помещения, выселить нельзя. Такая категория граждан в обиходе называется "вечными жильцами". Иными словами, лица, которые отказались от приватизации, вправе бессрочно пользоваться жилым помещением даже после смены собственника. Например, при покупке квартиры у собственника могут оказаться родственники, которые отказались от приватизации в пользу него, и такие лица приобрели бессрочное право проживать в квартире (п. 45 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006).
(Кочанова Т., Самарина О.В., Сидельников А.)
("Жилищное право", 2023, N 2)Судебная практика по данному вопросу устоялась и транслирует презумпцию о том, что лиц, ранее отказавшихся от приватизации жилого помещения, выселить нельзя. Такая категория граждан в обиходе называется "вечными жильцами". Иными словами, лица, которые отказались от приватизации, вправе бессрочно пользоваться жилым помещением даже после смены собственника. Например, при покупке квартиры у собственника могут оказаться родственники, которые отказались от приватизации в пользу него, и такие лица приобрели бессрочное право проживать в квартире (п. 45 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006).