Трансформация договора аренды в концессионное соглашение
Подборка наиболее важных документов по запросу Трансформация договора аренды в концессионное соглашение (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2023 N 20АП-5034/2023 по делу N А23-3469/2022
Требование: О признании недействительным договора аренды незавершенной строительством пристройки и применении последствий недействительности сделки.
Решение: Требование удовлетворено.Однако указанные обстоятельства не свидетельствуют о трансформации имеющегося договора аренды в концессионное соглашение.
Требование: О признании недействительным договора аренды незавершенной строительством пристройки и применении последствий недействительности сделки.
Решение: Требование удовлетворено.Однако указанные обстоятельства не свидетельствуют о трансформации имеющегося договора аренды в концессионное соглашение.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Институт возмещения экономически обоснованных расходов и компенсации недополученных доходов концессионера по концессионному соглашению в сфере ЖКХ
(Мышьяков С.В.)
("Хозяйство и право", 2023, N 10)Исходя из вышеизложенного для сферы ЖКХ привлечение частного капитала является актуальной проблемой. Вместе с тем указанная сфера хозяйствования характеризуется хроническим недофинансированием и сильно изношенными объектами недвижимого и технологически связанного с последним движимого имущества. Для частного инвестора важным вопросом является проработанность законодательства о концессионном соглашении и норм о защите интересов инвестора в связи с долгосрочной окупаемостью вложенных инвестиций и неопределенностью вопроса о возврате их концессионеру. Без решения указанных актуальных вопросов, в числе которых и проблема применения института возмещения экономически обоснованных расходов и компенсации недополученных доходов инвестора по концессионному соглашению, решить проблему привлечения частных капиталовложений в такие объекты публичного имущества, как объекты теплоснабжения центрального горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, вряд ли получится. Концессионное соглашение в сфере жилищно-коммунального хозяйства является только одной из договорных форм, регулирующих вопросы взаимоотношений собственника публичного имущества и частного бизнеса. До 2015 г. в сфере централизованного водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения широко использовалась конструкция договора аренды соответствующего публичного имущества. Однако, как следует из письма ФАС РФ от 27 сентября 2019 г. N ВК/84470/19 <1>, в соответствии с ч. 3 ст. 41.1 Федерального закона "О водоснабжении и водоотведении" договор аренды объектов централизованных систем горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, а также отдельных объектов таких систем, принадлежащих на праве собственности публичному образованию, является ничтожным <2>. В отличие от договора аренды концессионное соглашение, кроме передачи прав владения и пользования объектами недвижимого и движимого имущества частному инвестору, накладывает также на последнего ряд обязанностей, связанных с использованием (эксплуатацией) объекта соглашения в определенных целях, а также со строительством, реконструкцией, технической модернизацией полученных объектов имущества концедента. В случае если срок между датой ввода в эксплуатацию объектов и датой публичного извещения о проведении конкурса на право заключения концессионного соглашения превышает пять лет, предоставление прав владения и пользования объектами централизованного водоснабжения и водоотведения возможно только по концессионному соглашению (ч. 3 ст. 41.1 Федерального закона "О водоснабжении и водоотведении"). Что касается обязанности концессионера по строительству объекта недвижимости, корректнее будет говорить не о передаче публичного имущества концессионеру, так как очевидно, что на момент заключения концессионного соглашения такового имущества еще нет, а о предоставлении концессионеру права на занятие определенной деятельностью. В настоящем исследовании мы не затрагиваем такого вопроса, как трансформация договора аренды в концессионное соглашение, так как очевидно, что данная тема в связи с особенностями указанных договорных типов требует специального рассмотрения. Между тем вопрос о невозможности применения договора аренды к системам водоснабжения и водоотведения касается объектов, срок эксплуатации которых превышает пять лет (а таких, очевидно, абсолютное большинство в сфере ЖКХ), либо если дата ввода в эксплуатацию таких объектов не может быть определена, решается в пользу концессионного соглашения, по которому и могут быть только переданы указанные объекты имущества. Объясняется это, как кажется, следующими особенностями двух договорных типов: концессионное соглашение, в отличие от договора аренды, предполагает не просто передачу имущества во владение и пользование, но и проведение работ по его реконструкции и строительству и использование объектов соглашения для осуществления определенного вида деятельности.
(Мышьяков С.В.)
("Хозяйство и право", 2023, N 10)Исходя из вышеизложенного для сферы ЖКХ привлечение частного капитала является актуальной проблемой. Вместе с тем указанная сфера хозяйствования характеризуется хроническим недофинансированием и сильно изношенными объектами недвижимого и технологически связанного с последним движимого имущества. Для частного инвестора важным вопросом является проработанность законодательства о концессионном соглашении и норм о защите интересов инвестора в связи с долгосрочной окупаемостью вложенных инвестиций и неопределенностью вопроса о возврате их концессионеру. Без решения указанных актуальных вопросов, в числе которых и проблема применения института возмещения экономически обоснованных расходов и компенсации недополученных доходов инвестора по концессионному соглашению, решить проблему привлечения частных капиталовложений в такие объекты публичного имущества, как объекты теплоснабжения центрального горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, вряд ли получится. Концессионное соглашение в сфере жилищно-коммунального хозяйства является только одной из договорных форм, регулирующих вопросы взаимоотношений собственника публичного имущества и частного бизнеса. До 2015 г. в сфере централизованного водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения широко использовалась конструкция договора аренды соответствующего публичного имущества. Однако, как следует из письма ФАС РФ от 27 сентября 2019 г. N ВК/84470/19 <1>, в соответствии с ч. 3 ст. 41.1 Федерального закона "О водоснабжении и водоотведении" договор аренды объектов централизованных систем горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, а также отдельных объектов таких систем, принадлежащих на праве собственности публичному образованию, является ничтожным <2>. В отличие от договора аренды концессионное соглашение, кроме передачи прав владения и пользования объектами недвижимого и движимого имущества частному инвестору, накладывает также на последнего ряд обязанностей, связанных с использованием (эксплуатацией) объекта соглашения в определенных целях, а также со строительством, реконструкцией, технической модернизацией полученных объектов имущества концедента. В случае если срок между датой ввода в эксплуатацию объектов и датой публичного извещения о проведении конкурса на право заключения концессионного соглашения превышает пять лет, предоставление прав владения и пользования объектами централизованного водоснабжения и водоотведения возможно только по концессионному соглашению (ч. 3 ст. 41.1 Федерального закона "О водоснабжении и водоотведении"). Что касается обязанности концессионера по строительству объекта недвижимости, корректнее будет говорить не о передаче публичного имущества концессионеру, так как очевидно, что на момент заключения концессионного соглашения такового имущества еще нет, а о предоставлении концессионеру права на занятие определенной деятельностью. В настоящем исследовании мы не затрагиваем такого вопроса, как трансформация договора аренды в концессионное соглашение, так как очевидно, что данная тема в связи с особенностями указанных договорных типов требует специального рассмотрения. Между тем вопрос о невозможности применения договора аренды к системам водоснабжения и водоотведения касается объектов, срок эксплуатации которых превышает пять лет (а таких, очевидно, абсолютное большинство в сфере ЖКХ), либо если дата ввода в эксплуатацию таких объектов не может быть определена, решается в пользу концессионного соглашения, по которому и могут быть только переданы указанные объекты имущества. Объясняется это, как кажется, следующими особенностями двух договорных типов: концессионное соглашение, в отличие от договора аренды, предполагает не просто передачу имущества во владение и пользование, но и проведение работ по его реконструкции и строительству и использование объектов соглашения для осуществления определенного вида деятельности.
Вопрос: Об НДС при передаче органу МСУ результатов работ по созданию (реконструкции) объектов теплоснабжения, находящихся в муниципальной собственности и переданных во временное владение по договорам аренды.
(Письмо Минфина России от 06.12.2022 N 03-07-11/119233)Организация планирует в декабре 2022 г. заключить с органом местного самоуправления концессионное соглашение с трансформацией договоров аренды согласно ст. 51 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях".
(Письмо Минфина России от 06.12.2022 N 03-07-11/119233)Организация планирует в декабре 2022 г. заключить с органом местного самоуправления концессионное соглашение с трансформацией договоров аренды согласно ст. 51 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях".
Нормативные акты
Справочная информация: "Правовой календарь на I квартал 2022 года"
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Обязательным условием трансформации договоров аренды в концессионные соглашения является увеличение инвестиционных обязательств концессионера. Приводится порядок расчета минимального размера инвестиционных обязательств концессионера.
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс)Обязательным условием трансформации договоров аренды в концессионные соглашения является увеличение инвестиционных обязательств концессионера. Приводится порядок расчета минимального размера инвестиционных обязательств концессионера.
"Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях"
(постатейный)
(Леонтьев С.Е.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2013)Части 2 и 3 комментируемой статьи введены Федеральным законом от 2 июля 2010 г. N 152-ФЗ, одной из целей которого декларировалось обеспечение возможности трансформации договоров долгосрочной аренды в концессионные соглашения. Как отмечалось авторами проекта указанного Закона, уточняется порядок трансформации в концессионные соглашения договоров аренды, заключенных на долгосрочный период и предполагающих инвестиционные обязательства; эта мера позволит перейти к более прозрачной и сбалансированной системе отношений в сферах, где в настоящее время частные операторы работают на основании договоров аренды.
(постатейный)
(Леонтьев С.Е.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2013)Части 2 и 3 комментируемой статьи введены Федеральным законом от 2 июля 2010 г. N 152-ФЗ, одной из целей которого декларировалось обеспечение возможности трансформации договоров долгосрочной аренды в концессионные соглашения. Как отмечалось авторами проекта указанного Закона, уточняется порядок трансформации в концессионные соглашения договоров аренды, заключенных на долгосрочный период и предполагающих инвестиционные обязательства; эта мера позволит перейти к более прозрачной и сбалансированной системе отношений в сферах, где в настоящее время частные операторы работают на основании договоров аренды.
Статья: Использование механизмов доверительного управления и концессий для повышения эффективности управления государственной и муниципальной собственностью
(Варнавский В.Г.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2012, N 5)- трансформация договоров аренды в концессионные соглашения;
(Варнавский В.Г.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2012, N 5)- трансформация договоров аренды в концессионные соглашения;
Статья: Комментарий к Федеральному закону от 12.11.2018 N 414-ФЗ "О внесении изменений в главу 21 части второй Налогового кодекса Российской Федерации в части недопущения повторного налогообложения налогом на добавленную стоимость при преобразовании арендных соглашений в концессионные"
(Сваин Б.Л.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2018, N 24)Этот порядок и создавал проблему, затрудняющую переход с договоров аренды коммунальной инфраструктуры на договоры концессии. В отличие от концессионеров, арендаторы НДС не платят. Поэтому и договоры аренды не могут быть трансформированы в концессионные без налоговых последствий.
(Сваин Б.Л.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2018, N 24)Этот порядок и создавал проблему, затрудняющую переход с договоров аренды коммунальной инфраструктуры на договоры концессии. В отличие от концессионеров, арендаторы НДС не платят. Поэтому и договоры аренды не могут быть трансформированы в концессионные без налоговых последствий.
Статья: Наследование "концессионного соглашения"
(Фроловский Н.Г.)
("Гражданское право", 2020, N 1)Известно, что правилом ч. 1 ст. 13 Закона N 115-ФЗ установлен конкурсный порядок заключения концессионного соглашения, исключениями их которого являются случаи, определенные в соответствии со ст. 37 указанного Закона, а именно заключение концессионного соглашения при признании конкурса несостоявшимся, в случае трансформации договора аренды в концессионное соглашение, в порядке частной инициативы и т.д. Перечень таких случаев является открытым, но таковые должны быть предусмотрены только федеральными законами (ч. 1 ст. 37 Закона N 115-ФЗ).
(Фроловский Н.Г.)
("Гражданское право", 2020, N 1)Известно, что правилом ч. 1 ст. 13 Закона N 115-ФЗ установлен конкурсный порядок заключения концессионного соглашения, исключениями их которого являются случаи, определенные в соответствии со ст. 37 указанного Закона, а именно заключение концессионного соглашения при признании конкурса несостоявшимся, в случае трансформации договора аренды в концессионное соглашение, в порядке частной инициативы и т.д. Перечень таких случаев является открытым, но таковые должны быть предусмотрены только федеральными законами (ч. 1 ст. 37 Закона N 115-ФЗ).
Статья: Применение механизма государственно-частного партнерства при ликвидации накопленного вреда окружающей среде
(Кабацкая Л.Н.)
("Государственная власть и местное самоуправление", 2020, N 1)При этом формы ГЧП весьма разнообразны. Например, А.С. Колосов рассматривает в качестве форм ГЧП концессии, соглашения о разделе продукции, совместные предприятия (акционерные общества либо предприятия с долевым участием), лизинг, капитальное строительство по государственному заказу <9>. Ю.В. Хардина к формам ГЧП относит особые экономические зоны, концессии, технопарки <10>. В.Ю. Солдатенков к наиболее распространенным формам государственно-частного партнерства относит контракты, договоры аренды (лизинг), концессии (концессионные соглашения), соглашения о разделе продукции, совместные предприятия, особые экономические зоны <11>.
(Кабацкая Л.Н.)
("Государственная власть и местное самоуправление", 2020, N 1)При этом формы ГЧП весьма разнообразны. Например, А.С. Колосов рассматривает в качестве форм ГЧП концессии, соглашения о разделе продукции, совместные предприятия (акционерные общества либо предприятия с долевым участием), лизинг, капитальное строительство по государственному заказу <9>. Ю.В. Хардина к формам ГЧП относит особые экономические зоны, концессии, технопарки <10>. В.Ю. Солдатенков к наиболее распространенным формам государственно-частного партнерства относит контракты, договоры аренды (лизинг), концессии (концессионные соглашения), соглашения о разделе продукции, совместные предприятия, особые экономические зоны <11>.
Статья: Совершенствование экономических отношений в системе жилищно-коммунального хозяйства
(Пронина Л.И.)
("Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", 2011, NN 4, 5)Кроме того, в целях развития конкуренции за право управления имуществом в регулируемых видах деятельности ограничивается срок действия концессионного соглашения, а также уточняется порядок трансформации в концессионные соглашения договоров аренды, заключенных на долгосрочный период и предполагающих инвестиционные обязательства. Эта мера позволит перейти к более прозрачной и сбалансированной системе отношений в сферах, где в настоящее время частные операторы работают на основании договоров аренды.
(Пронина Л.И.)
("Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях", 2011, NN 4, 5)Кроме того, в целях развития конкуренции за право управления имуществом в регулируемых видах деятельности ограничивается срок действия концессионного соглашения, а также уточняется порядок трансформации в концессионные соглашения договоров аренды, заключенных на долгосрочный период и предполагающих инвестиционные обязательства. Эта мера позволит перейти к более прозрачной и сбалансированной системе отношений в сферах, где в настоящее время частные операторы работают на основании договоров аренды.
Статья: Концессионные соглашения: лицом к инвесторам
(Васильев Ю.А.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 8)При этом договор аренды трансформируется в концессионное соглашение без изменения таких условий, как срок действия договора (остается прежним), положение потребителей товаров, работ, услуг (не ухудшается), размер инвестиционных обязательств концессионера (не уменьшается). По мнению разработчиков Закона, после принятия поправок концессионные соглашения станут более привлекательными для инвесторов даже по сравнению с договорами аренды, которыми на практике в большинстве случаев оформляются права пользования объектами коммунальной инфраструктуры в настоящее время. Значит, арендаторам надо дать возможность безболезненно реализовать свои планы, воспользовавшись преимуществами концессионного соглашения. Естественно, это возможно только при согласовании воли инвестора и собственника имущества.
(Васильев Ю.А.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 8)При этом договор аренды трансформируется в концессионное соглашение без изменения таких условий, как срок действия договора (остается прежним), положение потребителей товаров, работ, услуг (не ухудшается), размер инвестиционных обязательств концессионера (не уменьшается). По мнению разработчиков Закона, после принятия поправок концессионные соглашения станут более привлекательными для инвесторов даже по сравнению с договорами аренды, которыми на практике в большинстве случаев оформляются права пользования объектами коммунальной инфраструктуры в настоящее время. Значит, арендаторам надо дать возможность безболезненно реализовать свои планы, воспользовавшись преимуществами концессионного соглашения. Естественно, это возможно только при согласовании воли инвестора и собственника имущества.