Расторжение договора купли-продажи квартиры ипотека
Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора купли-продажи квартиры ипотека (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 09.04.2024 N 33-2656/2024 (УИД 56RS0008-01-2023-002976-32)
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования продавца: 1) О расторжении договора; 2) О признании права собственности на жилое помещение; 3) О прекращении права собственности на жилое помещение.
Требования физического лица: 4) О выселении из жилого помещения; 5) О снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства: Истец является собственником жилого помещения. Ответчик нарушает его права собственности, нарушает право пользования квартирой, сменил замки.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Удовлетворено; 5) Удовлетворено.Судебная коллегия, вопреки доводам жалобы, приходит к выводу о том, что исполнение покупателем ФИО2 обязательства по оплате приобретенной квартиры в размере, составляющем значительную часть от суммы сделки, а также наличие ипотеки в пользу продавцов, как дополнительной гарантии при взыскании недоплаченных сумм, не свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением его условий.
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Защита прав на жилое помещение.
Требования продавца: 1) О расторжении договора; 2) О признании права собственности на жилое помещение; 3) О прекращении права собственности на жилое помещение.
Требования физического лица: 4) О выселении из жилого помещения; 5) О снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства: Истец является собственником жилого помещения. Ответчик нарушает его права собственности, нарушает право пользования квартирой, сменил замки.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано; 4) Удовлетворено; 5) Удовлетворено.Судебная коллегия, вопреки доводам жалобы, приходит к выводу о том, что исполнение покупателем ФИО2 обязательства по оплате приобретенной квартиры в размере, составляющем значительную часть от суммы сделки, а также наличие ипотеки в пользу продавцов, как дополнительной гарантии при взыскании недоплаченных сумм, не свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением его условий.
Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 05.08.2024 N 88-7083/2024 (УИД 26RS0002-01-2023-005342-16)
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О взыскании неустойки; 2) О возврате денежных средств; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Оказанные ответчиком услуги не соответствовали условиям заключенного сторонами договора.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено в части.Суды правильно установили, что факт нарушения прав истца, как потребителя услуги, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение, поскольку ответчиком не представлено убедительных доказательств об исполнении поручения истца надлежащим образом, так как ответчик, гарантировавший по соглашению подбор варианта покупки квартиры и сопровождение оформления сделки, не проверила и не собрала всех необходимых документов об объекте недвижимости, о наличии залога банка в отношении выбранной к покупке квартиры, а также запрета службы судебных приставов-исполнителей на регистрационные действия, что привело к невозможности приобретения истцом квартиры и повлекло расторжение договора купли-продажи.
Категория спора: Возмездное оказание услуг.
Требования заказчика: 1) О взыскании неустойки; 2) О возврате денежных средств; 3) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Оказанные ответчиком услуги не соответствовали условиям заключенного сторонами договора.
Решение: 1) Удовлетворено в части; 2) Удовлетворено; 3) Удовлетворено в части.Суды правильно установили, что факт нарушения прав истца, как потребителя услуги, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение, поскольку ответчиком не представлено убедительных доказательств об исполнении поручения истца надлежащим образом, так как ответчик, гарантировавший по соглашению подбор варианта покупки квартиры и сопровождение оформления сделки, не проверила и не собрала всех необходимых документов об объекте недвижимости, о наличии залога банка в отношении выбранной к покупке квартиры, а также запрета службы судебных приставов-исполнителей на регистрационные действия, что привело к невозможности приобретения истцом квартиры и повлекло расторжение договора купли-продажи.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Спорные вопросы наследования жилых помещений, приобретенных за счет средств материнского (семейного) капитала
(Ходырева Е.А.)
("Закон", 2023, N 12)И несмотря на то, что продавец мог уже исполнить обязанность по передаче жилого помещения, договор и права по нему, а также ипотека в силу закона уже могут пройти государственную регистрацию, но суды со ссылкой на ст. 451 ГК РФ расторгают договор купли-продажи, прекращают ипотеку, обязывая наследников покупателя к возврату жилого помещения <11>.
(Ходырева Е.А.)
("Закон", 2023, N 12)И несмотря на то, что продавец мог уже исполнить обязанность по передаче жилого помещения, договор и права по нему, а также ипотека в силу закона уже могут пройти государственную регистрацию, но суды со ссылкой на ст. 451 ГК РФ расторгают договор купли-продажи, прекращают ипотеку, обязывая наследников покупателя к возврату жилого помещения <11>.
Статья: Возврат квартиры, непригодной для проживания. Что делать, если дом не достроен или сырой, холодный и т.д.
(Блинова Э.)
("Жилищное право", 2023, N 3)Гражданин А. приобрел квартиру у гражданина М. Позже А. обратился в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи квартиры, так как, по его мнению, жилье оказалось ненадлежащего качества, и просил взыскать с продавца уплаченные деньги, а также возместить расходы, понесенные в связи с планировкой и ремонтом квартиры, проценты, уплаченные по ипотеке, стоимость страхования квартиры. Помимо этого, покупатель включил в иск требования о компенсации морального вреда и судебные расходы.
(Блинова Э.)
("Жилищное право", 2023, N 3)Гражданин А. приобрел квартиру у гражданина М. Позже А. обратился в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи квартиры, так как, по его мнению, жилье оказалось ненадлежащего качества, и просил взыскать с продавца уплаченные деньги, а также возместить расходы, понесенные в связи с планировкой и ремонтом квартиры, проценты, уплаченные по ипотеке, стоимость страхования квартиры. Помимо этого, покупатель включил в иск требования о компенсации морального вреда и судебные расходы.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)Исполнительные действия по реализации недвижимого имущества производились на основании исполнительного листа во исполнение заочного решения суда от 2 июля 2014 г. по иску ипотечного агента к К., Ж. о расторжении договора займа, взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)
(ред. от 01.06.2022)Исполнительные действия по реализации недвижимого имущества производились на основании исполнительного листа во исполнение заочного решения суда от 2 июля 2014 г. по иску ипотечного агента к К., Ж. о расторжении договора займа, взыскании долга и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- о прекращении обременения (ипотеки в силу закона);
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- о прекращении обременения (ипотеки в силу закона);
Статья: Споры по цене жилья при большой просрочке ее оплаты
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Однако в этом случае нельзя говорить о том, что продавец отказывается от договора, а сделка купли-продажи расторгается. Нет. Все остается в силе. Просто негативные последствия наступают только для покупателя. Он лишается жилья, хотя сделка купли-продажи остается в силе. Выбытие купленных квадратных метров из владения покупателя происходит по иным основаниям и процедуре.
(Пластинина Н.)
("Жилищное право", 2022, N 4)Однако в этом случае нельзя говорить о том, что продавец отказывается от договора, а сделка купли-продажи расторгается. Нет. Все остается в силе. Просто негативные последствия наступают только для покупателя. Он лишается жилья, хотя сделка купли-продажи остается в силе. Выбытие купленных квадратных метров из владения покупателя происходит по иным основаниям и процедуре.
Статья: Статус добросовестного залогодержателя недвижимой вещи в гражданском законодательстве Российской Федерации
(Пальцева Е.С.)
("Гражданское право", 2021, N 3)В нашем примере договор купли-продажи квартиры был расторгнут в судебном порядке, решение суда сторонами исполнено: продавец вернул покупателю деньги, а продавец покупателю - квартиру, но обремененную ипотекой (залогодержателем выступал банк). Суд кассационной инстанции <3> сохранил обременение, сославшись на п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора", по которому сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса РФ). С учетом того что в решении суда давалась оценка отношениям, сложившимся до 1 июля 2014 г. (когда п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ действовал в прежней редакции), можно говорить о формировании в судебной практике позиции в защиту добросовестного залогодержателя. Сегодня эта позиция нашла свое закрепление в п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ.
(Пальцева Е.С.)
("Гражданское право", 2021, N 3)В нашем примере договор купли-продажи квартиры был расторгнут в судебном порядке, решение суда сторонами исполнено: продавец вернул покупателю деньги, а продавец покупателю - квартиру, но обремененную ипотекой (залогодержателем выступал банк). Суд кассационной инстанции <3> сохранил обременение, сославшись на п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора", по которому сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса РФ). С учетом того что в решении суда давалась оценка отношениям, сложившимся до 1 июля 2014 г. (когда п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ действовал в прежней редакции), можно говорить о формировании в судебной практике позиции в защиту добросовестного залогодержателя. Сегодня эта позиция нашла свое закрепление в п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ.