Продажа недвижимости арендатору
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа недвижимости арендатору (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. АрендодательВнимание! Арендодатель вправе не составлять счета-фактуры в случае реализации недвижимости арендатору, не являющемуся налогоплательщиком НДС или освобожденному от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС. Счета-фактуры не составляются при наличии соответствующего письменного согласия сторон сделки (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Готовое решение: Как организации оценить основное средство
(КонсультантПлюс, 2026)при продаже МУПом или ГУПом ОС - объекта движимого имущества и недвижимости его арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства, который имеет преимущественное право на покупку (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ);
(КонсультантПлюс, 2026)при продаже МУПом или ГУПом ОС - объекта движимого имущества и недвижимости его арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства, который имеет преимущественное право на покупку (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ);
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 5 "Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение" Федерального закона "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""В силу пунктов 5 и 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), а по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 3 "Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества" Федерального закона "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""В пункте 6 постановления N 73 указано, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения."
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
(ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за октябрь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)Если публичное образование, сдавшее недвижимость в аренду, заключило с арендатором договор купли-продажи находящейся во владении арендатора недвижимости, но покупатель более трех лет уклоняется от внесения выкупной цены и исполнения своей обязанности направления документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности, а вместо этого продолжает пользоваться объектом недвижимости как арендатор и вносить арендную плату, но затем неожиданно подает заявление о регистрации перехода права и добивается регистрации своего права, то при рассмотрении поданного затем иска публичного образования о взыскании выкупной цены вывод об истечении исковой давности по такому иску в связи с его расчетом с момента, когда публичное образование узнало о начале просрочки в оплате, не является обоснованным.
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 12)Если публичное образование, сдавшее недвижимость в аренду, заключило с арендатором договор купли-продажи находящейся во владении арендатора недвижимости, но покупатель более трех лет уклоняется от внесения выкупной цены и исполнения своей обязанности направления документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности, а вместо этого продолжает пользоваться объектом недвижимости как арендатор и вносить арендную плату, но затем неожиданно подает заявление о регистрации перехода права и добивается регистрации своего права, то при рассмотрении поданного затем иска публичного образования о взыскании выкупной цены вывод об истечении исковой давности по такому иску в связи с его расчетом с момента, когда публичное образование узнало о начале просрочки в оплате, не является обоснованным.
Статья: Аренда недвижимого имущества как способ управления федеральной собственностью
(Максуров А.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 3)Легальная конструкция договора аренды приведена в статье 606 ГК РФ. В силу этой статьи по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором являются его собственностью. По правовой сути аренда федерального недвижимого имущества по своему содержанию мало чем отличается от аренды другого недвижимого имущества. Арендатор извлекает прибыль из переданной ему в аренду вещи, возможно, попутно решая некоторую социальную задачу, а арендодатель получает прибыль в виде арендной платы от сдачи этого имущества другому лицу. В ряде случаев зарегистрированная аренда федеральной собственности рассматривается и как важнейшее имущественное право, которое в принципе может быть использовано в качестве обеспечения полученного кредита <21> и подлежит реализации при продаже имущества должника - арендатора публичной недвижимости <22>.
(Максуров А.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 3)Легальная конструкция договора аренды приведена в статье 606 ГК РФ. В силу этой статьи по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором являются его собственностью. По правовой сути аренда федерального недвижимого имущества по своему содержанию мало чем отличается от аренды другого недвижимого имущества. Арендатор извлекает прибыль из переданной ему в аренду вещи, возможно, попутно решая некоторую социальную задачу, а арендодатель получает прибыль в виде арендной платы от сдачи этого имущества другому лицу. В ряде случаев зарегистрированная аренда федеральной собственности рассматривается и как важнейшее имущественное право, которое в принципе может быть использовано в качестве обеспечения полученного кредита <21> и подлежит реализации при продаже имущества должника - арендатора публичной недвижимости <22>.
Готовое решение: Как продать государственное или муниципальное имущество, находящееся в оперативном управлении
(КонсультантПлюс, 2026)Если казенное предприятие продает движимое и недвижимое имущество арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства, оно дополнительно также должно указать условия, подтверждающие преимущественное право покупателя (ч. 11 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).
(КонсультантПлюс, 2026)Если казенное предприятие продает движимое и недвижимое имущество арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства, оно дополнительно также должно указать условия, подтверждающие преимущественное право покупателя (ч. 11 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).
Готовое решение: Как унитарному предприятию продать государственное или муниципальное имущество в хозяйственном ведении
(КонсультантПлюс, 2026)условия, подтверждающие преимущественное право покупателя, если предприятие продает движимое и недвижимое имущество арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства (ч. 11 ст. 4 Закона N 159-ФЗ);
(КонсультантПлюс, 2026)условия, подтверждающие преимущественное право покупателя, если предприятие продает движимое и недвижимое имущество арендатору - субъекту малого или среднего предпринимательства (ч. 11 ст. 4 Закона N 159-ФЗ);
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)Была продана обремененная арендой нежилая недвижимость, причем договором купли-продажи предусматривалось, что продавец обязан перечислять покупателю получаемые от арендатора суммы арендных платежей за период с даты передачи проданной недвижимости покупателю (подписания передаточного акта) до конца оплаченного арендатором периода пользования. Поскольку впоследствии продавец отказался исполнять данную обязанность, покупатель предъявил ему иск о взыскании указанных сумм. Апелляционный суд, поддержанный кассационной инстанцией, отказал в удовлетворении иска, обосновав это тем, что до момента регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, происшедшей уже после оплаченного арендатором периода, арендодателем оставался именно продавец (ответчик), поэтому арендатор до указанного момента обязан был перечислять арендную плату ему, а покупатель (истец), не будучи арендодателем, не может претендовать на получение арендной платы за спорный период. Обоснованно отменяя принятые по делу судебные акты нижестоящих судов, СКЭС ВС РФ пояснила, что ст. 136 ГК РФ не запрещает сторонам договора купли-продажи условиться, что в отношениях между ними доходы от продаваемой вещи причитаются покупателю с момента, отличного от момента государственной регистрации перехода к нему права собственности <1>.
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)Была продана обремененная арендой нежилая недвижимость, причем договором купли-продажи предусматривалось, что продавец обязан перечислять покупателю получаемые от арендатора суммы арендных платежей за период с даты передачи проданной недвижимости покупателю (подписания передаточного акта) до конца оплаченного арендатором периода пользования. Поскольку впоследствии продавец отказался исполнять данную обязанность, покупатель предъявил ему иск о взыскании указанных сумм. Апелляционный суд, поддержанный кассационной инстанцией, отказал в удовлетворении иска, обосновав это тем, что до момента регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, происшедшей уже после оплаченного арендатором периода, арендодателем оставался именно продавец (ответчик), поэтому арендатор до указанного момента обязан был перечислять арендную плату ему, а покупатель (истец), не будучи арендодателем, не может претендовать на получение арендной платы за спорный период. Обоснованно отменяя принятые по делу судебные акты нижестоящих судов, СКЭС ВС РФ пояснила, что ст. 136 ГК РФ не запрещает сторонам договора купли-продажи условиться, что в отношениях между ними доходы от продаваемой вещи причитаются покупателю с момента, отличного от момента государственной регистрации перехода к нему права собственности <1>.