Признание договора долевого участия незаключенным
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание договора долевого участия незаключенным (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 172 "Порядок применения налоговых вычетов" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, парковочные места в многоквартирном доме, в отношении которых не были заключены договоры долевого участия в строительстве, по окончании строительства перешли в собственность налогоплательщика (застройщика). Данное обстоятельство послужило основанием для заявления вычетов по счетам-фактурам, выданным за пределами трех лет, при наличии возможности своевременно предъявить вычеты.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию ИФНС правомерной, парковочные места в многоквартирном доме, в отношении которых не были заключены договоры долевого участия в строительстве, по окончании строительства перешли в собственность налогоплательщика (застройщика). Данное обстоятельство послужило основанием для заявления вычетов по счетам-фактурам, выданным за пределами трех лет, при наличии возможности своевременно предъявить вычеты.
Позиция ВС РФ: Нормы об участии в долевом строительстве распространяются на договор вне зависимости от того, как стороны его поименовали (например, как предварительный), если фактически был заключен договор участия в долевом строительстве
Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 39-КГ23-13-К1 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. ст. 429, 431 ГК РФ, ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗЦелью заключения договора и соглашения к нему являлась именно передача квартиры, сделка фактически исполнена, цель сделки достигнута. В связи с этим оснований для признания данного договора, являющегося договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, недействительным или незаключенным не имеется.
Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 39-КГ23-13-К1 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. ст. 429, 431 ГК РФ, ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗЦелью заключения договора и соглашения к нему являлась именно передача квартиры, сделка фактически исполнена, цель сделки достигнута. В связи с этим оснований для признания данного договора, являющегося договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, недействительным или незаключенным не имеется.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обзор изменений и дополнений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (первый квартал 2022 года)
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В случае отсутствия любого из вышеуказанных условий о цене договор участия в долевом строительстве может быть признан незаключенным <57>. Допускается изменение общей площади индивидуального жилого дома в размере не более пяти процентов.
(Шарапов В.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)В случае отсутствия любого из вышеуказанных условий о цене договор участия в долевом строительстве может быть признан незаключенным <57>. Допускается изменение общей площади индивидуального жилого дома в размере не более пяти процентов.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за декабрь 2023 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 2)Стороны одномоментно заключили и договор, именуемый договором займа, и соглашение к нему, по которому встречным обязательством заемщика является предоставление лицу квартиры в возводимом ответчиком многоквартирном жилом доме. При этом лицом заемщику внесена сумма, равная стоимости строительства квартиры, сторонами согласованы параметры строящейся квартиры, а также сроки ее передачи. Так как целью заключения договора и соглашения к нему являлось именно отчуждение квартиры за плату и сделка фактически исполнена, преследуемая сторонами цель сделки достигнута, в связи с чем оснований для признания данного договора, являющегося по существу договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, недействительным или незаключенным не имеется.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 2)Стороны одномоментно заключили и договор, именуемый договором займа, и соглашение к нему, по которому встречным обязательством заемщика является предоставление лицу квартиры в возводимом ответчиком многоквартирном жилом доме. При этом лицом заемщику внесена сумма, равная стоимости строительства квартиры, сторонами согласованы параметры строящейся квартиры, а также сроки ее передачи. Так как целью заключения договора и соглашения к нему являлось именно отчуждение квартиры за плату и сделка фактически исполнена, преследуемая сторонами цель сделки достигнута, в связи с чем оснований для признания данного договора, являющегося по существу договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, недействительным или незаключенным не имеется.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)
(ред. от 28.03.2018)Заочным решением суда указанный договор долевого участия в строительстве был признан незаключенным, с общества в пользу К. взысканы уплаченные по договору денежные средства.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)
(ред. от 28.03.2018)Заочным решением суда указанный договор долевого участия в строительстве был признан незаключенным, с общества в пользу К. взысканы уплаченные по договору денежные средства.
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Между Ф. и ООО "СФ-Инвестиции" одновременно были заключены предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором были определены характеристики подлежащей продаже квартиры в строящемся ООО "СФ-Инвестиции" доме, ее цена и срок заключения основного договора, а также договор займа на эту же сумму. Дом построен и введен в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру Ф. не мог ввиду того, что договор участия в долевом строительстве с ним не заключался.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015)Между Ф. и ООО "СФ-Инвестиции" одновременно были заключены предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором были определены характеристики подлежащей продаже квартиры в строящемся ООО "СФ-Инвестиции" доме, ее цена и срок заключения основного договора, а также договор займа на эту же сумму. Дом построен и введен в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру Ф. не мог ввиду того, что договор участия в долевом строительстве с ним не заключался.
Ситуация: Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
"Предпринимательское право: учебник: в 2 т."
(том 1)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Итак, по общему правилу цена в возмездном договоре не является существенным условием. Только в прямо предусмотренных в законе случаях цена признается существенным условием в силу закона. В ГК РФ требование об обязательном согласовании сторонами условия о цене при заключении договора содержится применительно к договорам продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ) и продажи предприятия (п. 2 ст. 549, ст. 555, 559 ГК РФ). Если в договоре продажи недвижимости или в договоре продажи предприятия условие о цене не согласовано, соответствующий договор, согласно абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ, признается незаключенным; договорное обязательство из такого юридического факта не возникает. Цена договора, а также сроки и порядок ее уплаты являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. При отсутствии в договоре этих условий договор участия в долевом строительстве считается незаключенным: п. 3 ч. 4 и ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1>.
(том 1)
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(под ред. В.Ф. Попондопуло)
("Проспект", 2023)Итак, по общему правилу цена в возмездном договоре не является существенным условием. Только в прямо предусмотренных в законе случаях цена признается существенным условием в силу закона. В ГК РФ требование об обязательном согласовании сторонами условия о цене при заключении договора содержится применительно к договорам продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ) и продажи предприятия (п. 2 ст. 549, ст. 555, 559 ГК РФ). Если в договоре продажи недвижимости или в договоре продажи предприятия условие о цене не согласовано, соответствующий договор, согласно абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ, признается незаключенным; договорное обязательство из такого юридического факта не возникает. Цена договора, а также сроки и порядок ее уплаты являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве. При отсутствии в договоре этих условий договор участия в долевом строительстве считается незаключенным: п. 3 ч. 4 и ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1>.
Статья: Как признать договор незаключенным?
(Стюфеева И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Отсутствие госрегистрации договора влечет его незаключенность при определенных условиях. Так, стороны заключили договор долевого участия в строительстве, но не только не определили конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче, но и не осуществили госрегистрацию договора. Суд признал данный договор незаключенным (см. Определение ВС РФ от 31.08.2022 N 301-ЭС18-4742 (9)).
(Стюфеева И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Отсутствие госрегистрации договора влечет его незаключенность при определенных условиях. Так, стороны заключили договор долевого участия в строительстве, но не только не определили конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче, но и не осуществили госрегистрацию договора. Суд признал данный договор незаключенным (см. Определение ВС РФ от 31.08.2022 N 301-ЭС18-4742 (9)).
Статья: Спор о компенсации морального вреда (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2023 N 33-14271/2023 (УИД 77RS0034-02-2022-006025-71) (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.09.2023 N 88-22804/2023 данное Определение оставлено без изменения));
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)- о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2023 N 33-14271/2023 (УИД 77RS0034-02-2022-006025-71) (Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.09.2023 N 88-22804/2023 данное Определение оставлено без изменения));
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Прекращение договорных отношений может произойти по различным основаниям: при расторжении договора участия в долевом строительстве, при расторжении договора участия в долевом строительстве при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Прекращение договорных отношений может произойти по различным основаниям: при расторжении договора участия в долевом строительстве, при расторжении договора участия в долевом строительстве при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительства денежные средства.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за ноябрь 2023 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)Если односторонний акт приема-передачи машино-места по договору долевого участия в строительстве был признан по иску покупателя недействительным, то покупатель вправе требовать применения последствий недействительности сделки в виде погашения записи в ЕГРН о своем праве собственности на машино-место, поскольку передаточный акт является частью юридического состава, с которым связана регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество. Регистрация права собственности нарушает право участника долевого строительства не принимать от застройщика объект, не соответствующий условиям договора, строительным нормам и правилам, а переход права собственности связан с возникновением у покупателя обязанности по содержанию этого имущества, в частности по оплате коммунальных услуг, а также по уплате налога.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 1)Если односторонний акт приема-передачи машино-места по договору долевого участия в строительстве был признан по иску покупателя недействительным, то покупатель вправе требовать применения последствий недействительности сделки в виде погашения записи в ЕГРН о своем праве собственности на машино-место, поскольку передаточный акт является частью юридического состава, с которым связана регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество. Регистрация права собственности нарушает право участника долевого строительства не принимать от застройщика объект, не соответствующий условиям договора, строительным нормам и правилам, а переход права собственности связан с возникновением у покупателя обязанности по содержанию этого имущества, в частности по оплате коммунальных услуг, а также по уплате налога.