Погашение ипотеки с участниками долевого строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Погашение ипотеки с участниками долевого строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Сделки, в которых используются средства материнского (семейного) капитала и присутствуют элементы брачного договора
(Негодяев В.В.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 3)Сейчас в части 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ говорится об обязанности лица, получившего сертификат, оформить жилое помещение, приобретенное, построенное или реконструированное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность этого лица, его супруга (супруги) и детей с определением размера долей по соглашению. А в пункте 15.1 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий <2> указано, что выполнить эту обязанность необходимо в течение шести месяцев с определенного момента (в зависимости от вида жилого помещения и способа покупки или строительства), например: перечисления Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации средств материнского капитала лицу или организации, продающим жилое помещение, а в случае приобретения жилья с использованием средств целевого жилищного займа - после снятия с него обременения; ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства или получения уведомления о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного законодательства; полной выплаты задолженности по кредиту, средства которого были направлены на приобретение, строительство, реконструкцию жилого помещения или погашение ранее полученного на эти цели займа, и погашения регистрационной записи об ипотеке данного помещения; подписания акта о передаче участнику долевого строительства построенного объекта и др.
(Негодяев В.В.)
("Нотариальный вестник", 2023, N 3)Сейчас в части 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ говорится об обязанности лица, получившего сертификат, оформить жилое помещение, приобретенное, построенное или реконструированное с использованием средств материнского капитала, в общую собственность этого лица, его супруга (супруги) и детей с определением размера долей по соглашению. А в пункте 15.1 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий <2> указано, что выполнить эту обязанность необходимо в течение шести месяцев с определенного момента (в зависимости от вида жилого помещения и способа покупки или строительства), например: перечисления Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации средств материнского капитала лицу или организации, продающим жилое помещение, а в случае приобретения жилья с использованием средств целевого жилищного займа - после снятия с него обременения; ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства или получения уведомления о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного законодательства; полной выплаты задолженности по кредиту, средства которого были направлены на приобретение, строительство, реконструкцию жилого помещения или погашение ранее полученного на эти цели займа, и погашения регистрационной записи об ипотеке данного помещения; подписания акта о передаче участнику долевого строительства построенного объекта и др.
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)При реализации строительных проектов застройщики несут различного рода затраты, необходимые для строительства. В частности, на покупку земельных участков, в т.ч. за счет бридж-кредитов, оплату расходов по субсидированию процентных ставок по ипотечным кредитам физических лиц - участников долевого строительства, погашение/предоставление займов, рефинансирование ранее понесенных затрат и иные неотъемлемые для реализации проекта расходы.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)При реализации строительных проектов застройщики несут различного рода затраты, необходимые для строительства. В частности, на покупку земельных участков, в т.ч. за счет бридж-кредитов, оплату расходов по субсидированию процентных ставок по ипотечным кредитам физических лиц - участников долевого строительства, погашение/предоставление займов, рефинансирование ранее понесенных затрат и иные неотъемлемые для реализации проекта расходы.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Согласно п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления и предъявления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Согласно п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления и предъявления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)3. Государственная регистрация прав на объект недвижимости осуществляется без заявления собственника (правообладателя) объекта недвижимости при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.
(ред. от 31.07.2025)
"О государственной регистрации недвижимости"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)3. Государственная регистрация прав на объект недвижимости осуществляется без заявления собственника (правообладателя) объекта недвижимости при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.
Статья: Страсти по ипотеке
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2022, N 10)Частью 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Погашение регистрационной записи об аренде повлечет прекращение записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка за дольщиками, что недопустимо с учетом приведенных особенностей правового регулирования законодательства об ипотеке и долевого участия в строительстве. Прекращение договора аренды земельного участка ввиду истечения срока его действия и отказа арендодателя в заключении его на новый срок не предусмотрено этим законодательством в качестве основания прекращения регистрационной записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка за дольщиками.
(Шишкина А.)
("Жилищное право", 2022, N 10)Частью 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Погашение регистрационной записи об аренде повлечет прекращение записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка за дольщиками, что недопустимо с учетом приведенных особенностей правового регулирования законодательства об ипотеке и долевого участия в строительстве. Прекращение договора аренды земельного участка ввиду истечения срока его действия и отказа арендодателя в заключении его на новый срок не предусмотрено этим законодательством в качестве основания прекращения регистрационной записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка за дольщиками.
Статья: Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)При расторжении договора долевого строительства дольщик также будет не в выигрыше: во-первых, банк вернет средства без учета инфляции. Во-вторых, если строительство финансируется по договору ипотечного кредитования, то в первую очередь банки требуют погасить проценты по кредиту, а не основной долг. Следовательно, уплаченные проценты дольщик не сможет возместить.
(Крохина Ю.А.)
("Банковское право", 2021, N 4)При расторжении договора долевого строительства дольщик также будет не в выигрыше: во-первых, банк вернет средства без учета инфляции. Во-вторых, если строительство финансируется по договору ипотечного кредитования, то в первую очередь банки требуют погасить проценты по кредиту, а не основной долг. Следовательно, уплаченные проценты дольщик не сможет возместить.
Статья: Реализация права залога в процедурах банкротства застройщика: вопросы теории и практики
(Шишмарева Т.П.)
("Журнал российского права", 2024, N 10)Особую сложность представляет реализация обеспечительной функции залога в отношении юридических лиц, вступивших с застройщиком в отношения по долевому строительству, однако установленный законодательством статус кредитора, чьи требования обеспечены залогом, не предоставляет им залогового приоритета в процедуре банкротства, поскольку они не признаны участниками строительства (ст. 201.1). Новеллы 2019 г. предусматривают прекращение у них права залога. У субъектов, не признанных в процедурах банкротства участниками строительства, погашается право ипотеки путем внесения соответствующей регистрационной записи в ОГРН <18>. В Постановлении КС РФ N 34-П указаны и иные кредиторы, право залога которых ущемлено действующим правовым регулированием в связи с обеспечением прав и интересов граждан - участников строительства, а именно: кредиторы, которые заключили с застройщиком договор ипотеки, приобретатели нежилых помещений по договору участия в долевом строительстве, юридические лица - дольщики с требованиями о передаче им жилых и нежилых помещений. Можно констатировать несоблюдение залогового приоритета для части залогодержателей при таком подходе.
(Шишмарева Т.П.)
("Журнал российского права", 2024, N 10)Особую сложность представляет реализация обеспечительной функции залога в отношении юридических лиц, вступивших с застройщиком в отношения по долевому строительству, однако установленный законодательством статус кредитора, чьи требования обеспечены залогом, не предоставляет им залогового приоритета в процедуре банкротства, поскольку они не признаны участниками строительства (ст. 201.1). Новеллы 2019 г. предусматривают прекращение у них права залога. У субъектов, не признанных в процедурах банкротства участниками строительства, погашается право ипотеки путем внесения соответствующей регистрационной записи в ОГРН <18>. В Постановлении КС РФ N 34-П указаны и иные кредиторы, право залога которых ущемлено действующим правовым регулированием в связи с обеспечением прав и интересов граждан - участников строительства, а именно: кредиторы, которые заключили с застройщиком договор ипотеки, приобретатели нежилых помещений по договору участия в долевом строительстве, юридические лица - дольщики с требованиями о передаче им жилых и нежилых помещений. Можно констатировать несоблюдение залогового приоритета для части залогодержателей при таком подходе.
Вопрос: О предложении по освобождению от НДС услуг, оказываемых ипотечному агенту, непосредственно связанных с обеспечением его деятельности.
(Письмо Минфина России от 01.02.2024 N 03-07-07/8023)обслуживание, в том числе резервное, принадлежащих ипотечному агенту требований о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, обеспеченных ипотекой и (или) залогом прав требования участника долевого строительства, в том числе удостоверенных закладными, недвижимого имущества и прав требования по договорам участия в долевом строительстве;
(Письмо Минфина России от 01.02.2024 N 03-07-07/8023)обслуживание, в том числе резервное, принадлежащих ипотечному агенту требований о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, обеспеченных ипотекой и (или) залогом прав требования участника долевого строительства, в том числе удостоверенных закладными, недвижимого имущества и прав требования по договорам участия в долевом строительстве;
Ситуация: Как приобрести жилье по военной ипотеке?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)договор залогового счета, содержащий условия о порядке возврата средств ЦЖЗ, поступивших на указанный счет с вашего счета эскроу, в случае прекращения ДУДС и подписанный вами договор залога прав по договору залогового счета в трех экземплярах (в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)договор залогового счета, содержащий условия о порядке возврата средств ЦЖЗ, поступивших на указанный счет с вашего счета эскроу, в случае прекращения ДУДС и подписанный вами договор залога прав по договору залогового счета в трех экземплярах (в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу).
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)3. Как следует из ч. 3 комментируемой статьи, последствием обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество, на права аренды недвижимого имущества или на права участника долевого строительства либо оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися является то, что при переходе права собственности на недвижимое имущество или на указанные права государственная регистрация прав на объект недвижимости осуществляется без заявления собственника (правообладателя) объекта недвижимости.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)3. Как следует из ч. 3 комментируемой статьи, последствием обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество, на права аренды недвижимого имущества или на права участника долевого строительства либо оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися является то, что при переходе права собственности на недвижимое имущество или на указанные права государственная регистрация прав на объект недвижимости осуществляется без заявления собственника (правообладателя) объекта недвижимости.
Ситуация: Как использовать материнский капитал?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилья;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилья;
Ситуация: Каковы особенности продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке;
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке;
Статья: Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)В период стабильного действия программ льготной ипотеки дольщик мог отказаться от ДДУ в отношении объекта, строительство которого затягивалось, досрочно погасить кредит банку и сразу оформить ипотеку на таких же условиях для заключения другого ДДУ. Такой дольщик ничем, в сущности, не рисковал.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2024, N 1)В период стабильного действия программ льготной ипотеки дольщик мог отказаться от ДДУ в отношении объекта, строительство которого затягивалось, досрочно погасить кредит банку и сразу оформить ипотеку на таких же условиях для заключения другого ДДУ. Такой дольщик ничем, в сущности, не рисковал.
Вопрос: Правомерно ли признание сделки купли-продажи жилого помещения, приобретенного с уплатой средств материнского капитала, недействительной, если продавец не обеспечил несовершеннолетних жилой площадью?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)после полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены полностью или частично на приобретение (строительство) жилого помещения или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение (строительство) этого жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке указанного жилого помещения;
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)после полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены полностью или частично на приобретение (строительство) жилого помещения или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение (строительство) этого жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке указанного жилого помещения;