Погашение ипотеки при реализации заложенного имущества
Подборка наиболее важных документов по запросу Погашение ипотеки при реализации заложенного имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 61 "Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(Арбитражный суд Уральского округа)В деле о банкротстве физического лица кредитор реализовал залоговое (ипотечное) имущество должника, в результате чего требование кредитора погашено лишь в размере половины от установленной в реестре суммы. Ссылаясь на то, что производство по делу о банкротстве завершено, при этом в отношении должника не применены правила об освобождении от исполнения обязательств, кредитор обратился в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа для погашения оставшейся задолженности.
(Арбитражный суд Уральского округа)В деле о банкротстве физического лица кредитор реализовал залоговое (ипотечное) имущество должника, в результате чего требование кредитора погашено лишь в размере половины от установленной в реестре суммы. Ссылаясь на то, что производство по делу о банкротстве завершено, при этом в отношении должника не применены правила об освобождении от исполнения обязательств, кредитор обратился в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа для погашения оставшейся задолженности.
Перспективы и риски арбитражного спора: Банкротство граждан (ИП). Споры с арбитражным управляющим, кредиторами и иными лицами, оспаривание сделок должника: Заявитель хочет разрешить разногласия, связанные с распределением средств от реализации имущества должника - гражданина (ИП)
(КонсультантПлюс, 2025)денежные средства, полученные от реализации единственного (ипотечного) жилья, предлагается направить залоговому (ипотечному) кредитору в счет погашения его требований по неустойке и мораторным процентам
(КонсультантПлюс, 2025)денежные средства, полученные от реализации единственного (ипотечного) жилья, предлагается направить залоговому (ипотечному) кредитору в счет погашения его требований по неустойке и мораторным процентам
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4. При обращении взыскания на предмет ипотеки в порядке гл. IX Закона о ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой В этом случае применяется порядок, установленный Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Речь, в частности, идет о ч. 2 ст. 50 указанного Закона, согласно которому при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя. В п. 48 Постановления Пленума Пленума ВС РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" отмечено следующее:
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)4. При обращении взыскания на предмет ипотеки в порядке гл. IX Закона о ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой В этом случае применяется порядок, установленный Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Речь, в частности, идет о ч. 2 ст. 50 указанного Закона, согласно которому при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя. В п. 48 Постановления Пленума Пленума ВС РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" отмечено следующее:
Вопрос: О дате прекращения обеспеченного ипотекой обязательства при реализации имущества и оставлении его за собой, передаче в БКИ сведений о прекращении обязательства и бухучете недвижимости банками.
(Письмо Банка России от 14.06.2024 N 44-8-2-1/2105)В случае реализации залогового имущества с торгов датой погашения может считаться дата заключения договора купли-продажи предмета ипотеки, дата регистрации права собственности на предмет ипотеки, дата получения кредитором денежных средств, вырученных в рамках процедуры торгов.
(Письмо Банка России от 14.06.2024 N 44-8-2-1/2105)В случае реализации залогового имущества с торгов датой погашения может считаться дата заключения договора купли-продажи предмета ипотеки, дата регистрации права собственности на предмет ипотеки, дата получения кредитором денежных средств, вырученных в рамках процедуры торгов.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2024 N 28-П
"По делу о проверке конституционности положений статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 213.25 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой акционерного общества "Юридическое бюро "Факториус"Определением от 25 января 2022 года Арбитражный суд Московской области отказал гражданке М. в исключении из конкурсной массы 3 834 085,85 руб. - средств, вырученных от реализации квартиры, обремененной ипотекой, за вычетом сумм, направленных на погашение требований залогового кредитора, выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату расходов по организации торгов, - на покупку единственного пригодного для проживания жилья. Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 1 июня 2022 года отменил указанное определение и средства в обозначенном размере исключил из конкурсной массы для приобретения должником жилья взамен реализованного. При этом суд пришел к выводу, что исключенные из конкурсной массы средства защищены - в силу взаимосвязанных положений статьи 446 ГПК Российской Федерации и статьи 213.25 Закона о банкротстве - имущественным (исполнительским) иммунитетом применительно к требованиям незалоговых кредиторов, притом что иного жилого помещения супруги М. и находящиеся на их иждивении несовершеннолетние дети не имеют.
"По делу о проверке конституционности положений статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 213.25 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой акционерного общества "Юридическое бюро "Факториус"Определением от 25 января 2022 года Арбитражный суд Московской области отказал гражданке М. в исключении из конкурсной массы 3 834 085,85 руб. - средств, вырученных от реализации квартиры, обремененной ипотекой, за вычетом сумм, направленных на погашение требований залогового кредитора, выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату расходов по организации торгов, - на покупку единственного пригодного для проживания жилья. Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 1 июня 2022 года отменил указанное определение и средства в обозначенном размере исключил из конкурсной массы для приобретения должником жилья взамен реализованного. При этом суд пришел к выводу, что исключенные из конкурсной массы средства защищены - в силу взаимосвязанных положений статьи 446 ГПК Российской Федерации и статьи 213.25 Закона о банкротстве - имущественным (исполнительским) иммунитетом применительно к требованиям незалоговых кредиторов, притом что иного жилого помещения супруги М. и находящиеся на их иждивении несовершеннолетние дети не имеют.
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58
"О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя"Как следует из смысла данной нормы, после открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.
"О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя"Как следует из смысла данной нормы, после открытия конкурсного производства залогодержатель, у которого находится заложенное движимое имущество, не вправе удерживать это имущество - оно подлежит передаче в конкурсную массу для реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.
Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только основного долга и процентов?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
(Консультация эксперта, 2024)Вопрос: При банкротстве гражданина реализована его квартира - единственное жилье. Квартира находилась в залоге у банка по договору ипотеки. Средств от продажи квартиры достаточно для полного погашения требований банка, в том числе неустойки. Правомерно ли погашение финансовым управляющим только суммы основного долга и процентов, поскольку неустойка не может быть погашена преимущественно перед непогашенными требованиями кредиторов третьей очереди?
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)2.2. Особенности снятия обременения
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)2.2. Особенности снятия обременения
Статья: Реализация права залога в процедурах банкротства застройщика: вопросы теории и практики
(Шишмарева Т.П.)
("Журнал российского права", 2024, N 10)Особую сложность представляет реализация обеспечительной функции залога в отношении юридических лиц, вступивших с застройщиком в отношения по долевому строительству, однако установленный законодательством статус кредитора, чьи требования обеспечены залогом, не предоставляет им залогового приоритета в процедуре банкротства, поскольку они не признаны участниками строительства (ст. 201.1). Новеллы 2019 г. предусматривают прекращение у них права залога. У субъектов, не признанных в процедурах банкротства участниками строительства, погашается право ипотеки путем внесения соответствующей регистрационной записи в ОГРН <18>. В Постановлении КС РФ N 34-П указаны и иные кредиторы, право залога которых ущемлено действующим правовым регулированием в связи с обеспечением прав и интересов граждан - участников строительства, а именно: кредиторы, которые заключили с застройщиком договор ипотеки, приобретатели нежилых помещений по договору участия в долевом строительстве, юридические лица - дольщики с требованиями о передаче им жилых и нежилых помещений. Можно констатировать несоблюдение залогового приоритета для части залогодержателей при таком подходе.
(Шишмарева Т.П.)
("Журнал российского права", 2024, N 10)Особую сложность представляет реализация обеспечительной функции залога в отношении юридических лиц, вступивших с застройщиком в отношения по долевому строительству, однако установленный законодательством статус кредитора, чьи требования обеспечены залогом, не предоставляет им залогового приоритета в процедуре банкротства, поскольку они не признаны участниками строительства (ст. 201.1). Новеллы 2019 г. предусматривают прекращение у них права залога. У субъектов, не признанных в процедурах банкротства участниками строительства, погашается право ипотеки путем внесения соответствующей регистрационной записи в ОГРН <18>. В Постановлении КС РФ N 34-П указаны и иные кредиторы, право залога которых ущемлено действующим правовым регулированием в связи с обеспечением прав и интересов граждан - участников строительства, а именно: кредиторы, которые заключили с застройщиком договор ипотеки, приобретатели нежилых помещений по договору участия в долевом строительстве, юридические лица - дольщики с требованиями о передаче им жилых и нежилых помещений. Можно констатировать несоблюдение залогового приоритета для части залогодержателей при таком подходе.
Статья: Судьба залога единственного жилья при опережающем банкротстве залогодателя. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27 апреля 2023 года N 305-ЭС22-9597
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 5)Если судом будут установлены признаки роскошного жилья, то его дальнейшая судьба в значительной степени должна зависеть от волеизъявления залогодержателя. В случае его согласия может быть применен громоздкий механизм приобретения замещающего жилья, а не традиционный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Его ключевая специфика в том, что прекращение права собственности гражданина-должника на первоначальное единственное жилье не может произойти раньше, чем возникновение права собственности на замещающее жилье. Конституционное право на жилище не должно пострадать ни при предоставлении замены кредитором, ни при его приобретении за счет выручки от продажи первоначального объекта жилой недвижимости. Такой подход наметился в правоприменительной практике <13>. Очевидно, что при продаже единственного ипотечного жилья залогодержатель подобной заботой об интересах гражданина-залогодателя не обременен. В то же время залоговый кредитор может воспользоваться этим механизмом, если стоимость приобретаемого взамен имущества окажется достаточной для погашения обеспечиваемого долга. Возможно, он согласится на замену предмета ипотеки или будет претендовать на получение преимущественного удовлетворения за счет выручки от ее реализации (при этом без несения сопутствующих судебных расходов).
(Сайфуллин Р.И.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 5)Если судом будут установлены признаки роскошного жилья, то его дальнейшая судьба в значительной степени должна зависеть от волеизъявления залогодержателя. В случае его согласия может быть применен громоздкий механизм приобретения замещающего жилья, а не традиционный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Его ключевая специфика в том, что прекращение права собственности гражданина-должника на первоначальное единственное жилье не может произойти раньше, чем возникновение права собственности на замещающее жилье. Конституционное право на жилище не должно пострадать ни при предоставлении замены кредитором, ни при его приобретении за счет выручки от продажи первоначального объекта жилой недвижимости. Такой подход наметился в правоприменительной практике <13>. Очевидно, что при продаже единственного ипотечного жилья залогодержатель подобной заботой об интересах гражданина-залогодателя не обременен. В то же время залоговый кредитор может воспользоваться этим механизмом, если стоимость приобретаемого взамен имущества окажется достаточной для погашения обеспечиваемого долга. Возможно, он согласится на замену предмета ипотеки или будет претендовать на получение преимущественного удовлетворения за счет выручки от ее реализации (при этом без несения сопутствующих судебных расходов).
Вопрос: О предложении по освобождению от НДС услуг, оказываемых ипотечному агенту, непосредственно связанных с обеспечением его деятельности.
(Письмо Минфина России от 01.02.2024 N 03-07-07/8023)обслуживание, в том числе резервное, принадлежащих ипотечному агенту требований о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, обеспеченных ипотекой и (или) залогом прав требования участника долевого строительства, в том числе удостоверенных закладными, недвижимого имущества и прав требования по договорам участия в долевом строительстве;
(Письмо Минфина России от 01.02.2024 N 03-07-07/8023)обслуживание, в том числе резервное, принадлежащих ипотечному агенту требований о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, обеспеченных ипотекой и (или) залогом прав требования участника долевого строительства, в том числе удостоверенных закладными, недвижимого имущества и прав требования по договорам участия в долевом строительстве;
Вопрос: О налоге на прибыль в случае оставления предмета ипотеки залогодержателем (банком) за собой и его дальнейшей реализации.
(Письмо Минфина России от 03.07.2024 N 03-03-06/2/61920)Вместе с тем в том случае, если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, цена приобретения имущества, переданного в счет погашения долга (части долга), для целей главы 25 НК РФ будет равна сумме задолженности, обязательства по погашению которой прекращаются путем оставления залогодержателем за собой предмета ипотеки.
(Письмо Минфина России от 03.07.2024 N 03-03-06/2/61920)Вместе с тем в том случае, если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, цена приобретения имущества, переданного в счет погашения долга (части долга), для целей главы 25 НК РФ будет равна сумме задолженности, обязательства по погашению которой прекращаются путем оставления залогодержателем за собой предмета ипотеки.
Вопрос: О налоге на прибыль в случае оставления предмета ипотеки залогодержателем за собой, а также при реализации права требования долга.
(Письмо Минфина России от 06.12.2023 N 03-03-06/1/117264)При этом согласно положениям Закона N 102-ФЗ залогодержатель вправе в порядке, установленном Законом N 102-ФЗ, оставить заложенное имущество за собой.
(Письмо Минфина России от 06.12.2023 N 03-03-06/1/117264)При этом согласно положениям Закона N 102-ФЗ залогодержатель вправе в порядке, установленном Законом N 102-ФЗ, оставить заложенное имущество за собой.
"Механизмы банкротства и их роль в обеспечении благосостояния человека: монография"
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2022)Для банка ситуация тоже неблагоприятная, несмотря на залоговый приоритет и право претендовать на 80% выручки. При использовании счетов эскроу застройщик не имеет доступа к деньгам дольщиков и строит в основном за счет кредитных средств банка. В такой ситуации размер обязательств по кредиту может превысить стоимость заложенного имущества, реализация которого, часто с дисконтом, не позволит выручить необходимую сумму. При этом исчезает обеспечение в виде денежных средств дольщиков, депонированных на счетах эскроу: их потребуется незамедлительно возвратить депонентам, которые, как и в случае отказа участвовать в урегулировании обязательств, направят эти деньги на досрочное погашение своих ипотечных кредитов.
(отв. ред. С.А. Карелина, И.В. Фролов)
("Юстицинформ", 2022)Для банка ситуация тоже неблагоприятная, несмотря на залоговый приоритет и право претендовать на 80% выручки. При использовании счетов эскроу застройщик не имеет доступа к деньгам дольщиков и строит в основном за счет кредитных средств банка. В такой ситуации размер обязательств по кредиту может превысить стоимость заложенного имущества, реализация которого, часто с дисконтом, не позволит выручить необходимую сумму. При этом исчезает обеспечение в виде денежных средств дольщиков, депонированных на счетах эскроу: их потребуется незамедлительно возвратить депонентам, которые, как и в случае отказа участвовать в урегулировании обязательств, направят эти деньги на досрочное погашение своих ипотечных кредитов.
Готовое решение: Как составить соглашение о залоге, возникшем в силу закона
(КонсультантПлюс, 2025)подать в орган регистрации прав заявление о погашении ипотеки;
(КонсультантПлюс, 2025)подать в орган регистрации прав заявление о погашении ипотеки;
Статья: Бремя залоговых обязательств
(Пятина И.А., Игнатенко В.А.)
("Сайт "Адвокатская газета", 2024)Федеральным законом от 12 июня 2024 г. N 140-ФЗ в Закон об ипотеке внесена ст. 37.1 "Самостоятельная реализация залогодателем - физическим лицом заложенного имущества", которой определены основные условия и порядок осуществления продажи имущества, находящегося в залоге. Теперь супруги вправе предпринять действия по продаже обремененного ипотекой имущества самостоятельно.
(Пятина И.А., Игнатенко В.А.)
("Сайт "Адвокатская газета", 2024)Федеральным законом от 12 июня 2024 г. N 140-ФЗ в Закон об ипотеке внесена ст. 37.1 "Самостоятельная реализация залогодателем - физическим лицом заложенного имущества", которой определены основные условия и порядок осуществления продажи имущества, находящегося в залоге. Теперь супруги вправе предпринять действия по продаже обремененного ипотекой имущества самостоятельно.