Общее имущество собственников жилья
Подборка наиболее важных документов по запросу Общее имущество собственников жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В ряде случаев земельные участки под многоквартирными жилыми домами (входящие в состав общего имущества собственников жилья) фактически не "сформированы" (т.е. юридически не оформлены) и в их отношении не проведен государственный кадастровый учет. В такой ситуации следует считать, что "земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования", которое, однако, не вправе распоряжаться ею "в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом", а собственники помещений в нем, напротив, "вправе владеть и пользоваться этим (воображаемым, условным) земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома", и в качестве его "законных владельцев" имеют правомочия сособственников, предусмотренные ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также возможности их вещно-правовой защиты на основании ст. 305 ГК РФ, "в том числе против собственника земельного участка" <233>. Разумеется, речь при этом идет не о "расщеплении" права собственности и (или) о появлении на его основе каких-то особых "вещных прав", а о вынужденной ситуации, которая прекращается с момента надлежащего юридического оформления земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи, автоматически попадающей в состав общего имущества дома как объекта долевой собственности <234>.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В ряде случаев земельные участки под многоквартирными жилыми домами (входящие в состав общего имущества собственников жилья) фактически не "сформированы" (т.е. юридически не оформлены) и в их отношении не проведен государственный кадастровый учет. В такой ситуации следует считать, что "земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования", которое, однако, не вправе распоряжаться ею "в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом", а собственники помещений в нем, напротив, "вправе владеть и пользоваться этим (воображаемым, условным) земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома", и в качестве его "законных владельцев" имеют правомочия сособственников, предусмотренные ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также возможности их вещно-правовой защиты на основании ст. 305 ГК РФ, "в том числе против собственника земельного участка" <233>. Разумеется, речь при этом идет не о "расщеплении" права собственности и (или) о появлении на его основе каких-то особых "вещных прав", а о вынужденной ситуации, которая прекращается с момента надлежащего юридического оформления земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи, автоматически попадающей в состав общего имущества дома как объекта долевой собственности <234>.
Ситуация: Предусмотрены ли льготы по оплате услуг ЖКХ для лиц, достигших 80 лет?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Законом субъекта РФ может быть предусмотрено предоставление компенсации 100% расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме собственникам жилых помещений, достигшим возраста 80 лет (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ):
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Законом субъекта РФ может быть предусмотрено предоставление компенсации 100% расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме собственникам жилых помещений, достигшим возраста 80 лет (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ):
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 290 "Общее имущество в многоквартирном доме" ГК РФКак следует из материалов дела и установлено судами, фасадная часть МКД N 41 по улице Белинского города Екатеринбурга является общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Позиция ВС РФ, ВАС РФ: Договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, прекращается на основании ст. 413 ГК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в этом доме
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 413 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗИсходя из ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений общей долевой собственности на земельный участок под таким домом. Возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 и другие акты высших судов
Применимые нормы: ст. 413 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗИсходя из ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений общей долевой собственности на земельный участок под таким домом. Возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.
"Роль муниципального контроля в развитии комфортной городской среды: монография"
(Нарутто С.В., Ряшин М.П.)
(отв. ред. С.В. Нарутто)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2024)В деле по заявлению ООО "ЯмалСтройСервис", заключившего контракт на управление многоквартирным домом и отказывавшегося осуществлять уборку крыльца (ступеней и площадки) перед входом во встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже данного многоквартирного дома и закрепленное на праве оперативного управления за Контрольно-счетной палатой г. Лабытнанги, Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа пришел к выводу, что данное крыльцо не относится к общему имуществу собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, поскольку используется только для обслуживания помещения Контрольно-счетной палаты <1>.
(Нарутто С.В., Ряшин М.П.)
(отв. ред. С.В. Нарутто)
("НОРМА", "ИНФРА-М", 2024)В деле по заявлению ООО "ЯмалСтройСервис", заключившего контракт на управление многоквартирным домом и отказывавшегося осуществлять уборку крыльца (ступеней и площадки) перед входом во встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже данного многоквартирного дома и закрепленное на праве оперативного управления за Контрольно-счетной палатой г. Лабытнанги, Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа пришел к выводу, что данное крыльцо не относится к общему имуществу собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, поскольку используется только для обслуживания помещения Контрольно-счетной палаты <1>.
Ответы на часто задаваемые вопросы к ст. 304 ГК РФ
(КонсультантПлюс, 2026)5. Как собственнику жилого помещения в многоквартирном доме устранить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома?
(КонсультантПлюс, 2026)5. Как собственнику жилого помещения в многоквартирном доме устранить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома?
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)В Письме Минстроя России от 7 июля 2014 г. N 12315-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" (вместе с Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов) было отмечено, что, поскольку в МКД, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, отсутствует общее имущество собственников помещений, нормы Жилищного кодекса в части организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД на них не распространяются и, соответственно, такие дома не подлежат включению в региональную программу капитального ремонта.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)В Письме Минстроя России от 7 июля 2014 г. N 12315-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" (вместе с Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов) было отмечено, что, поскольку в МКД, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, отсутствует общее имущество собственников помещений, нормы Жилищного кодекса в части организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД на них не распространяются и, соответственно, такие дома не подлежат включению в региональную программу капитального ремонта.
Ситуация: Какие есть способы управления многоквартирным домом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)В отличие от управления управляющей организацией при управлении многоквартирным домом ТСЖ собственники помещений принимают непосредственное участие в управлении таким домом. ТСЖ вправе, в частности, предоставлять в пользование (ограниченное пользование) часть общего имущества многоквартирного дома (например, сдавать помещения в аренду третьим лицам), получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации. Срок деятельности ТСЖ не ограничен, если иное не предусмотрено уставом товарищества (ч. 1, 4 ст. 135, ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)В отличие от управления управляющей организацией при управлении многоквартирным домом ТСЖ собственники помещений принимают непосредственное участие в управлении таким домом. ТСЖ вправе, в частности, предоставлять в пользование (ограниченное пользование) часть общего имущества многоквартирного дома (например, сдавать помещения в аренду третьим лицам), получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации. Срок деятельности ТСЖ не ограничен, если иное не предусмотрено уставом товарищества (ч. 1, 4 ст. 135, ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).
Ситуация: Каковы особенности содержания животных в квартире?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)При содержании домашних животных в квартире их владелец должен соблюдать требования к содержанию животных, а также права и законные интересы лиц, проживающих в многоквартирном доме. Необходимо использовать квартиру по назначению, поддерживать ее в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей, правила пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ; ч. 1 ст. 13 Закона N 498-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)При содержании домашних животных в квартире их владелец должен соблюдать требования к содержанию животных, а также права и законные интересы лиц, проживающих в многоквартирном доме. Необходимо использовать квартиру по назначению, поддерживать ее в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей, правила пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ; ч. 1 ст. 13 Закона N 498-ФЗ).
Вопрос: Вынесено решение об отказе в регистрации супруги гражданина по месту жительства в жилом помещении, находящемся в общей долевой собственности супруга и третьих лиц, ввиду непредставления согласия всех собственников. Размер доли супруга позволяет использовать жилую площадь для проживания его супруги. Правомерен ли отказ?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Уполномоченным органом вынесено решение об отказе в регистрации супруги гражданина по месту жительства в жилом помещении, находящемся в общей долевой собственности супруга и третьих лиц, ввиду непредставления письменного согласия всех других собственников на вселение, при этом имеется письменное согласие супруга и размер доли, принадлежащей супругу, позволяет использовать жилую площадь для проживания его супруги в данном помещении. Правомерен ли такой отказ?
(Консультация эксперта, 2025)Вопрос: Уполномоченным органом вынесено решение об отказе в регистрации супруги гражданина по месту жительства в жилом помещении, находящемся в общей долевой собственности супруга и третьих лиц, ввиду непредставления письменного согласия всех других собственников на вселение, при этом имеется письменное согласие супруга и размер доли, принадлежащей супругу, позволяет использовать жилую площадь для проживания его супруги в данном помещении. Правомерен ли такой отказ?
Статья: Признание договора аренды земельного участка недействительным
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Нарушение прав собственника помещений в многоквартирном доме на аренду части земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, влечет недействительность (ничтожность) сделки (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 N 09АП-5734/2019-ГК по делу N А40-218109/2018). Суды установили, что, поскольку земельный участок со дня введения в действие ЖК РФ является общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома, то в силу ст. 608 ГК РФ передача участка в аренду и получение платы за нее (а соответственно, применение финансовых санкций за ее неперечисление) противоречит нормам жилищного и земельного законодательства, а также ГК РФ.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Нарушение прав собственника помещений в многоквартирном доме на аренду части земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, влечет недействительность (ничтожность) сделки (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 N 09АП-5734/2019-ГК по делу N А40-218109/2018). Суды установили, что, поскольку земельный участок со дня введения в действие ЖК РФ является общей долевой собственностью жильцов многоквартирного дома, то в силу ст. 608 ГК РФ передача участка в аренду и получение платы за нее (а соответственно, применение финансовых санкций за ее неперечисление) противоречит нормам жилищного и земельного законодательства, а также ГК РФ.
"Гражданский процесс: учебник"
(под ред. А.В. Габова, В.Г. Голубцова, С.Ж. Соловых)
("Статут", 2024)Судебная практика: Разрешая спор и признавая спорный объект с подводящими канализационными сетями бесхозяйным и передавая его в собственность общества на основании положений ч. 1 ст. 293 ГПК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что указанное имущество является движимым, не принято в муниципальную собственность, не является общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирных домах и поступило во владение общества, которым и обслуживается.
(под ред. А.В. Габова, В.Г. Голубцова, С.Ж. Соловых)
("Статут", 2024)Судебная практика: Разрешая спор и признавая спорный объект с подводящими канализационными сетями бесхозяйным и передавая его в собственность общества на основании положений ч. 1 ст. 293 ГПК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что указанное имущество является движимым, не принято в муниципальную собственность, не является общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирных домах и поступило во владение общества, которым и обслуживается.