Общее имущество собственников здания
Подборка наиболее важных документов по запросу Общее имущество собственников здания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Налог на имущество: когда все помещения в здании принадлежат налогоплательщику
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 10)В силу положений ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" закреплено право, а не обязанность собственника всех помещений в здании избрать правовой режим здания как единого объекта.
(Мокрецов О.)
("ЭЖ-Бухгалтер", 2024, N 10)В силу положений ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" закреплено право, а не обязанность собственника всех помещений в здании избрать правовой режим здания как единого объекта.
Готовое решение: Как выкупить арендованный земельный участок из публичной собственности
(КонсультантПлюс, 2026)Собственники здания, сооружения, помещений в них, расположенных на публичном неделимом участке, либо собственники расположенных на таком земельном участке нескольких зданий, сооружений, могут приобрести этот земельный участок в общую долевую собственность. Например, это могут сделать собственники помещений в здании или машино-мест в гаражном комплексе, расположенном на неделимом земельном участке под ними. Для этого они должны совместно обратиться в уполномоченный орган (п. п. 2, 5, 15 ст. 39.20 ЗК РФ).
(КонсультантПлюс, 2026)Собственники здания, сооружения, помещений в них, расположенных на публичном неделимом участке, либо собственники расположенных на таком земельном участке нескольких зданий, сооружений, могут приобрести этот земельный участок в общую долевую собственность. Например, это могут сделать собственники помещений в здании или машино-мест в гаражном комплексе, расположенном на неделимом земельном участке под ними. Для этого они должны совместно обратиться в уполномоченный орган (п. п. 2, 5, 15 ст. 39.20 ЗК РФ).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 37 "Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме" ЖК РФУчитывая положения статей 6, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", суды исходили из того, что Положение не содержит указаний на то, что жилое помещение продается отдельно от доли в праве на общедомовое имущество, поэтому в такой ситуации подлежат применению приведенные нормы гражданского и жилищного законодательства, а также разъяснения, содержащиеся в постановлении N 64.
Подборка судебных решений за 2026 год: Статья 401 "Объект налогообложения" главы 32 "Налог на имущество физических лиц" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Истец понес расходы по уплате налога на имущество организаций в отношении помещений, признанных общим имуществом всех собственников помещений в здании. По мнению истца, поскольку ответчик является собственником иных помещений в этом здании, он в силу закона соразмерно владеет долей в общем имуществе и обязан нести расходы по его содержанию (включая налоги). Суд, сославшись на п. п. 1, 3, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, подчеркнул, что право общей долевой собственности принадлежит собственникам в силу закона с момента поступления первого помещения иному лицу, следовательно, ответчик фактически был сособственником спорных помещений, при этом в силу ст. 249 и п. 2 ст. 259.4 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов и сборов по общему имуществу. Суд взыскал с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере налога на имущество, уплаченного истцом за помещения, признанные общей собственностью, пропорционально доле ответчика в иных помещениях в здании.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Истец понес расходы по уплате налога на имущество организаций в отношении помещений, признанных общим имуществом всех собственников помещений в здании. По мнению истца, поскольку ответчик является собственником иных помещений в этом здании, он в силу закона соразмерно владеет долей в общем имуществе и обязан нести расходы по его содержанию (включая налоги). Суд, сославшись на п. п. 1, 3, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, подчеркнул, что право общей долевой собственности принадлежит собственникам в силу закона с момента поступления первого помещения иному лицу, следовательно, ответчик фактически был сособственником спорных помещений, при этом в силу ст. 249 и п. 2 ст. 259.4 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов и сборов по общему имуществу. Суд взыскал с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере налога на имущество, уплаченного истцом за помещения, признанные общей собственностью, пропорционально доле ответчика в иных помещениях в здании.
Нормативные акты
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 10.06.2026)Статья 287.5. Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении
(ред. от 10.06.2026)Статья 287.5. Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении
Статья: Сообщество собственников помещений в здании как субъект права: европейский опыт и российские перспективы
(Мачехина А.В.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)В правопорядках, где сообщество прямо признано в качестве субъекта права, вопрос вызывает мало сложностей. Признается, что сообщество имеет собственное имущество, отличное от общего имущества собственников в здании. В его состав могут входить движимые и недвижимые вещи, а также имущественные права.
(Мачехина А.В.)
("Вестник гражданского права", 2024, N 6)В правопорядках, где сообщество прямо признано в качестве субъекта права, вопрос вызывает мало сложностей. Признается, что сообщество имеет собственное имущество, отличное от общего имущества собственников в здании. В его состав могут входить движимые и недвижимые вещи, а также имущественные права.
Статья: Спор о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)При этом суду также следует дать оценку тому, заявлены ли истцом указанные требования непосредственно в отношении самого объекта долевого объекта или же в отношении общего имущества собственников помещений здания в соответствии с принадлежащей истцу в таком имуществе долей, поскольку по смыслу ч. 5 ст. 16 Закона N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2026)При этом суду также следует дать оценку тому, заявлены ли истцом указанные требования непосредственно в отношении самого объекта долевого объекта или же в отношении общего имущества собственников помещений здания в соответствии с принадлежащей истцу в таком имуществе долей, поскольку по смыслу ч. 5 ст. 16 Закона N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество.
Вопрос: О налоге на имущество организаций в отношении вспомогательных помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании (сооружении).
(Письмо Минфина России от 08.11.2024 N 03-05-05-01/110024)Вопрос: О налоге на имущество организаций в отношении вспомогательных помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании (сооружении).
(Письмо Минфина России от 08.11.2024 N 03-05-05-01/110024)Вопрос: О налоге на имущество организаций в отношении вспомогательных помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании (сооружении).
Статья: Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими: проблемы понимания
(Груздев В.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2026, N 2)Так, в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" сформулированы следующие правовые позиции по вопросу об оспаривании зарегистрированного права индивидуальной собственности на общее имущество здания: если собственники владеют общим имуществом, они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество (суд рассматривает соответствующее требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения); если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности).
(Груздев В.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2026, N 2)Так, в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" сформулированы следующие правовые позиции по вопросу об оспаривании зарегистрированного права индивидуальной собственности на общее имущество здания: если собственники владеют общим имуществом, они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество (суд рассматривает соответствующее требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения); если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности).
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)4. В случае государственной регистрации права собственности на помещения в здании, земельный участок, занятый таким зданием, входит в состав принадлежащего собственникам помещений общего имущества здания, если иное не установлено настоящим Кодексом или иным законом.
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)4. В случае государственной регистрации права собственности на помещения в здании, земельный участок, занятый таким зданием, входит в состав принадлежащего собственникам помещений общего имущества здания, если иное не установлено настоящим Кодексом или иным законом.
Статья: О юридической технике и проблемах правоприменения норм глав 6.1 и 17.1 Гражданского кодекса РФ
(Дерюгина Т.В.)
("Цивилист", 2023, N 1)Несомненными достоинствами указанных нововведений являются размещение и систематизация правовых норм в части первой ГК РФ, что решает проблему повторения одних и тех же правил поведения в части второй ГК РФ. Например, нет нужды воспроизводить тождественные нормы о соотношении прав на земельный участок владельца здания, сооружения и собственника земельного участка <3>, которые раньше закреплялись в ст. 553 ГК РФ, или об общем имуществе собственников зданий и сооружений <4>. Важным моментом является попытка законодателя уточнить правовой режим таких объектов, как машино-места и нежилые помещения, определить основания возникновения прав на указанные объекты. Безусловным плюсом, на наш взгляд, является и попытка сблизить правовые режимы жилых и нежилых помещений, предложить универсальное правовое регулирование, при этом учитывая их специфические особенности. Решена проблема права собственности на здание и находящиеся в нем помещения и иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 287.2 ГК РФ).
(Дерюгина Т.В.)
("Цивилист", 2023, N 1)Несомненными достоинствами указанных нововведений являются размещение и систематизация правовых норм в части первой ГК РФ, что решает проблему повторения одних и тех же правил поведения в части второй ГК РФ. Например, нет нужды воспроизводить тождественные нормы о соотношении прав на земельный участок владельца здания, сооружения и собственника земельного участка <3>, которые раньше закреплялись в ст. 553 ГК РФ, или об общем имуществе собственников зданий и сооружений <4>. Важным моментом является попытка законодателя уточнить правовой режим таких объектов, как машино-места и нежилые помещения, определить основания возникновения прав на указанные объекты. Безусловным плюсом, на наш взгляд, является и попытка сблизить правовые режимы жилых и нежилых помещений, предложить универсальное правовое регулирование, при этом учитывая их специфические особенности. Решена проблема права собственности на здание и находящиеся в нем помещения и иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 287.2 ГК РФ).
Статья: Земельный участок и общее имущество собственников недвижимых вещей
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2025, N 8)Принятый уже после введения в действие гл. 17.1, § 2 гл. 16 ГК РФ включил следующее положение: "Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения" (п. 4 ст. 259.1 ГК РФ). С учетом содержания ранее рассмотренных норм понять смысл этой формулировки, мягко говоря, не очень просто. Может быть, речь идет о том, что в определенных случаях у собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, должно возникать право собственности на этот участок (т.е. автоматически в силу закона это право должно переходить от собственника участка к собственнику расположенного на нем здания) <11>? Но почему тогда речь идет о "доле в праве общей собственности на общее имущество", причем без упоминания земельного участка? Если у здания один собственник, а у земельного участка - другой (или несколько других собственников), то на стороне собственника здания не может образоваться долевая собственность на какое-либо общее имущество, включая земельный участок, - он собственник всего здания, а значит, должен быть собственником всего участка. Если же за понятием собственника здания скрывается совокупность собственников помещений, то зачем нужна такая формулировка, если в гл. 17.1 ГК РФ эта ситуация урегулирована в целом?
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2025, N 8)Принятый уже после введения в действие гл. 17.1, § 2 гл. 16 ГК РФ включил следующее положение: "Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения" (п. 4 ст. 259.1 ГК РФ). С учетом содержания ранее рассмотренных норм понять смысл этой формулировки, мягко говоря, не очень просто. Может быть, речь идет о том, что в определенных случаях у собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, должно возникать право собственности на этот участок (т.е. автоматически в силу закона это право должно переходить от собственника участка к собственнику расположенного на нем здания) <11>? Но почему тогда речь идет о "доле в праве общей собственности на общее имущество", причем без упоминания земельного участка? Если у здания один собственник, а у земельного участка - другой (или несколько других собственников), то на стороне собственника здания не может образоваться долевая собственность на какое-либо общее имущество, включая земельный участок, - он собственник всего здания, а значит, должен быть собственником всего участка. Если же за понятием собственника здания скрывается совокупность собственников помещений, то зачем нужна такая формулировка, если в гл. 17.1 ГК РФ эта ситуация урегулирована в целом?
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)Пункт 1 ст. 287.5 ГК РФ впервые попытался определить критерии предназначения имущества (в том числе и общих помещений) для обслуживания более одного помещения, машино-места, указав, что такое предназначение может следовать в том числе (1) из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо (2) из решения собственников помещений, машино-мест. Однако Закон N 531-ФЗ, сохранив первый критерий, сделал уточнение относительно решения собственников помещений и машино-мест, указав, что это должны быть решения о приобретении, создании или об образовании общего имущества. Первый критерий, очевидно, связан с назначением соответствующего имущества, следующим из проектной документации здания (сооружения), что вполне соответствует существующей судебной практике. Что же касается решения собственников оборотоспособных помещений в качестве критерия общего предназначения имущества, то это положение подлежит серьезному осмыслению. Казалось бы, из рассматриваемого текста закона можно сделать вывод, что проектная документация и решение собственников помещений выступают в качестве равноправных критериев наличия или отсутствия общего предназначения имущества. Это могло бы означать ничем не ограниченную возможность собственников помещений своим решением пересмотреть положения проектной документации, исключив из общего имущества отдельные или все конструкции здания, лестничные клетки, лифтовое оборудование, помещения для размещения оборудования здания и т.д. Однако такой вывод вступил бы в противоречие с другими положениями ст. 287.5 ГК РФ. В частности, из п. 2 этой статьи можно заключить, что, во-первых, существуют объекты, безусловно и всегда относящиеся к общему имуществу, - крыши и строительные конструкции, а во-вторых, в отношении других объектов - вспомогательных помещений и оборудования - предусмотрен критерий фактического обслуживания ими более одного помещения, машино-места, установление которого также должно устранить возможность исключить эти объекты из числа общего имущества решением собственников. Следовательно, должно быть признано противоречащим закону исключение решением собственников из общего имущества здания вспомогательных помещений, предназначенных, например, для эвакуации людей при чрезвычайных ситуациях (проходы, лестничные клетки). Таким образом, решение собственников об исключении определенных объектов из общего имущества здания путем произвольной констатации отсутствия их общего предназначения и обращении их в индивидуальную собственность может быть признано недействительным (ничтожным), если оно противоречит закону, который безальтернативно определяет спорные объекты как общее имущество здания, либо если это решение находится в противоречии с фактическим назначением имущества, включая его назначение для обеспечения общественной безопасности. Дополнение Закона N 351-ФЗ указанием на то, что основанием для определения имущества в качестве общего может служить решение собственников о приобретении, создании или об образовании общего имущества, приводит к выводу о том, что решение собственников не может лишить помещение статуса общего, если этот статус был определен проектной документацией. Собственники могут определить судьбу лишь вновь возникающего помещения в случае его приобретения, создания или образования в процессе реконструкции. Превращение же помещения из общего в оборотоспособное без реконструкции здания и изменения проектной документации является противоправным.
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)Пункт 1 ст. 287.5 ГК РФ впервые попытался определить критерии предназначения имущества (в том числе и общих помещений) для обслуживания более одного помещения, машино-места, указав, что такое предназначение может следовать в том числе (1) из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо (2) из решения собственников помещений, машино-мест. Однако Закон N 531-ФЗ, сохранив первый критерий, сделал уточнение относительно решения собственников помещений и машино-мест, указав, что это должны быть решения о приобретении, создании или об образовании общего имущества. Первый критерий, очевидно, связан с назначением соответствующего имущества, следующим из проектной документации здания (сооружения), что вполне соответствует существующей судебной практике. Что же касается решения собственников оборотоспособных помещений в качестве критерия общего предназначения имущества, то это положение подлежит серьезному осмыслению. Казалось бы, из рассматриваемого текста закона можно сделать вывод, что проектная документация и решение собственников помещений выступают в качестве равноправных критериев наличия или отсутствия общего предназначения имущества. Это могло бы означать ничем не ограниченную возможность собственников помещений своим решением пересмотреть положения проектной документации, исключив из общего имущества отдельные или все конструкции здания, лестничные клетки, лифтовое оборудование, помещения для размещения оборудования здания и т.д. Однако такой вывод вступил бы в противоречие с другими положениями ст. 287.5 ГК РФ. В частности, из п. 2 этой статьи можно заключить, что, во-первых, существуют объекты, безусловно и всегда относящиеся к общему имуществу, - крыши и строительные конструкции, а во-вторых, в отношении других объектов - вспомогательных помещений и оборудования - предусмотрен критерий фактического обслуживания ими более одного помещения, машино-места, установление которого также должно устранить возможность исключить эти объекты из числа общего имущества решением собственников. Следовательно, должно быть признано противоречащим закону исключение решением собственников из общего имущества здания вспомогательных помещений, предназначенных, например, для эвакуации людей при чрезвычайных ситуациях (проходы, лестничные клетки). Таким образом, решение собственников об исключении определенных объектов из общего имущества здания путем произвольной констатации отсутствия их общего предназначения и обращении их в индивидуальную собственность может быть признано недействительным (ничтожным), если оно противоречит закону, который безальтернативно определяет спорные объекты как общее имущество здания, либо если это решение находится в противоречии с фактическим назначением имущества, включая его назначение для обеспечения общественной безопасности. Дополнение Закона N 351-ФЗ указанием на то, что основанием для определения имущества в качестве общего может служить решение собственников о приобретении, создании или об образовании общего имущества, приводит к выводу о том, что решение собственников не может лишить помещение статуса общего, если этот статус был определен проектной документацией. Собственники могут определить судьбу лишь вновь возникающего помещения в случае его приобретения, создания или образования в процессе реконструкции. Превращение же помещения из общего в оборотоспособное без реконструкции здания и изменения проектной документации является противоправным.
Тематический выпуск: Актуальные вопросы бухгалтерского учета: из практики консультирования
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 11)Как указал суд, признавая позицию ИФНС неправомерной, вступившим в законную силу решением арбитражного суда признано отсутствующим право собственности налогоплательщика на спорные помещения. Данные помещения являются техническими, предназначены для обслуживания более двух помещений в здании и в силу закона являются общим имуществом собственников помещений нежилого здания. На них не может быть зарегистрировано индивидуальное право собственности (право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2024, N 11)Как указал суд, признавая позицию ИФНС неправомерной, вступившим в законную силу решением арбитражного суда признано отсутствующим право собственности налогоплательщика на спорные помещения. Данные помещения являются техническими, предназначены для обслуживания более двух помещений в здании и в силу закона являются общим имуществом собственников помещений нежилого здания. На них не может быть зарегистрировано индивидуальное право собственности (право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество).
"Комментарий к Федеральному закону "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения.
(Бутовецкий А.И., Бадулина Е.В.)
("Проспект", 2025)Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения.