Ипотека риски
Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека риски (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Юридическая ответственность за нарушение трудового законодательства: монография"
(под ред. А.В. Серовой)
("Проспект", 2026)Выплата работодателем так называемой серой зарплаты может служить еще одним основанием привлечения его к материальной ответственности. В большинстве случаев работника устраивает такой порядок выплаты зарплаты, поскольку она значительно превышает размер зарплаты, который платит работодатель согласно официальным документам. Довольно часто работники обращаются в суды с иском о компенсации морального вреда вследствие неправомерных действий работодателя (в том числе связанных с невыплатой заработной платы). Денежная компенсация выплачивается работнику, как уже отмечалось выше, при нарушении сроков выплаты заработной платы (ч. 6 ст. 136, ст. 236 ТК РФ). Между тем в таком случае работник может не подтвердить при рассмотрении дела в суде факт выплаты ему так называемой серой зарплаты, поскольку ее размер, порядок и срок выплаты, как правило, не подтверждены документально. Кроме того, работодатель не гарантирует работнику выплату такой зарплаты. Помимо этого, из нее не производится оплата отпуска, листка нетрудоспособности, выходного пособия, будущей пенсии. Могут возникнуть проблемы с получением кредита и ипотеки, а также существует риск привлечения к налоговой и уголовной ответственности <1>.
(под ред. А.В. Серовой)
("Проспект", 2026)Выплата работодателем так называемой серой зарплаты может служить еще одним основанием привлечения его к материальной ответственности. В большинстве случаев работника устраивает такой порядок выплаты зарплаты, поскольку она значительно превышает размер зарплаты, который платит работодатель согласно официальным документам. Довольно часто работники обращаются в суды с иском о компенсации морального вреда вследствие неправомерных действий работодателя (в том числе связанных с невыплатой заработной платы). Денежная компенсация выплачивается работнику, как уже отмечалось выше, при нарушении сроков выплаты заработной платы (ч. 6 ст. 136, ст. 236 ТК РФ). Между тем в таком случае работник может не подтвердить при рассмотрении дела в суде факт выплаты ему так называемой серой зарплаты, поскольку ее размер, порядок и срок выплаты, как правило, не подтверждены документально. Кроме того, работодатель не гарантирует работнику выплату такой зарплаты. Помимо этого, из нее не производится оплата отпуска, листка нетрудоспособности, выходного пособия, будущей пенсии. Могут возникнуть проблемы с получением кредита и ипотеки, а также существует риск привлечения к налоговой и уголовной ответственности <1>.
Статья: Ответы Банка России на вопросы (предложения) банков, поступившие в рамках ежегодной встречи кредитных организаций с руководством регулятора (Приложение к Письму Банка России от 24.07.2023 N 03-23-16/6611)
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Большинство кредитов, субсидируемых застройщиками, выдается при одновременном субсидировании в рамках государственных программ, предусматривающих субсидии кредиторам из федерального бюджета и (или) бюджета субъекта Российской Федерации на возмещение недополученных доходов кредиторов, которые уже не учитываются в расчете среднерыночного значения ПСК <425>. Вместе с тем анализ программ ипотечного кредитования с субсидированием от застройщика показал, что такие программы, как правило, несут повышенные риски для их участников (прежде всего - потребителей), а также для финансовой системы в целом <426>. В перспективе мы рассмотрим возможность исключения кредитов без комбинирования с программами господдержки из расчета среднерыночной ПСК, однако сейчас для ограничения рисков "льготной ипотеки от застройщика" мы сосредоточились на принятии мер, направленных на ограничение рисков по таким кредитам <427>, и полагаем целесообразным в ближайшей перспективе дождаться оценки результатов их применения для определения дальнейших шагов в регулировании.
("Официальный сайт Ассоциации "Россия", 2023)Большинство кредитов, субсидируемых застройщиками, выдается при одновременном субсидировании в рамках государственных программ, предусматривающих субсидии кредиторам из федерального бюджета и (или) бюджета субъекта Российской Федерации на возмещение недополученных доходов кредиторов, которые уже не учитываются в расчете среднерыночного значения ПСК <425>. Вместе с тем анализ программ ипотечного кредитования с субсидированием от застройщика показал, что такие программы, как правило, несут повышенные риски для их участников (прежде всего - потребителей), а также для финансовой системы в целом <426>. В перспективе мы рассмотрим возможность исключения кредитов без комбинирования с программами господдержки из расчета среднерыночной ПСК, однако сейчас для ограничения рисков "льготной ипотеки от застройщика" мы сосредоточились на принятии мер, направленных на ограничение рисков по таким кредитам <427>, и полагаем целесообразным в ближайшей перспективе дождаться оценки результатов их применения для определения дальнейших шагов в регулировании.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 61 "Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества" Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)""Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку залогодателями Д.И. и Д.Е. договоры страхования ответственности заемщика и (или) страхования финансового риска кредитора по договору ипотеки от 30 августа 2007 года не были заключены, руководствуясь положениями пункта 5 статьи 61 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" основания для удовлетворения требований Банка отсутствуют."
Нормативные акты
Постановление Правительства РФ от 15.10.2004 N 562
(ред. от 01.06.2010)
"Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием"III. Описание рисков, связанных с доверительным
(ред. от 01.06.2010)
"Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием"III. Описание рисков, связанных с доверительным
Готовое решение: Какие требования установлены для добровольного страхования недвижимости
(КонсультантПлюс, 2026)Кроме того, требования могут быть установлены в иных правовых актах или даже в договоре. Например, в Законе об ипотеке указано, какие страховые риски должны быть установлены в договоре страхования предмета ипотеки, а также определены требования к размеру страховой суммы. Однако сами стороны могут предусмотреть в договоре ипотеки иные требования (п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2026)Кроме того, требования могут быть установлены в иных правовых актах или даже в договоре. Например, в Законе об ипотеке указано, какие страховые риски должны быть установлены в договоре страхования предмета ипотеки, а также определены требования к размеру страховой суммы. Однако сами стороны могут предусмотреть в договоре ипотеки иные требования (п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке).
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если жилье приобретается по завышенной стоимости, есть риск невозможности его продать по цене, за которую оно было приобретено. В отдельных случаях до заключения договора ипотечного кредита банк должен предоставить заемщику сведения о возможной разнице между ценой покупки недвижимости в ипотеку и справедливой ценой, а также рисках приобретения недвижимости по завышенной цене. Это актуально для ситуации, когда, например, цена договора купли-продажи уплачивается с рассрочкой на период более года (пп. 1 п. 3.1 ст. 3, пп. "а" п. 5.3 ст. 5 Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Если жилье приобретается по завышенной стоимости, есть риск невозможности его продать по цене, за которую оно было приобретено. В отдельных случаях до заключения договора ипотечного кредита банк должен предоставить заемщику сведения о возможной разнице между ценой покупки недвижимости в ипотеку и справедливой ценой, а также рисках приобретения недвижимости по завышенной цене. Это актуально для ситуации, когда, например, цена договора купли-продажи уплачивается с рассрочкой на период более года (пп. 1 п. 3.1 ст. 3, пп. "а" п. 5.3 ст. 5 Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков).
Статья: Ответы на вопросы, связанные с Указанием Банка России от 03.02.2025 N 6993-У "О видах кредитов (займов), в отношении которых могут быть установлены макропруденциальные лимиты, о характеристиках указанных кредитов (займов), о порядке установления и применения макропруденциальных лимитов в отношении указанных кредитов (займов), о факторах риска увеличения долговой нагрузки заемщиков - физических лиц, а также о порядке применения мер, предусмотренных частью пятой статьи 45.6 Федерального закона от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)"
("Официальный сайт Банка России", 2026)В случае активного распространения практик оформления последующей ипотеки Банк России оценит целесообразность внесения изменений в Инструкцию N 220-И в части расчета показателей обеспеченности ипотечных кредитов <6>, используемых для определения риск-весов, и Указание N 6960-У - в части применения макропруденциальных надбавок. Могут быть установлены особенности учета стоимости заложенного имущества при последующей ипотеке, отражающие повышенный риск кредитов такого типа.
("Официальный сайт Банка России", 2026)В случае активного распространения практик оформления последующей ипотеки Банк России оценит целесообразность внесения изменений в Инструкцию N 220-И в части расчета показателей обеспеченности ипотечных кредитов <6>, используемых для определения риск-весов, и Указание N 6960-У - в части применения макропруденциальных надбавок. Могут быть установлены особенности учета стоимости заложенного имущества при последующей ипотеке, отражающие повышенный риск кредитов такого типа.
Ситуация: Каковы последствия получения "серой" зарплаты?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Работодатель может прекратить выплату "серой" зарплаты в любой момент. Помимо этого, из нее не производится оплата отпуска, листка нетрудоспособности, выходного пособия, будущей пенсии. Могут возникнуть проблемы с получением кредита и ипотеки, а также существует риск привлечения к налоговой и уголовной ответственности.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Работодатель может прекратить выплату "серой" зарплаты в любой момент. Помимо этого, из нее не производится оплата отпуска, листка нетрудоспособности, выходного пособия, будущей пенсии. Могут возникнуть проблемы с получением кредита и ипотеки, а также существует риск привлечения к налоговой и уголовной ответственности.
Вопрос: Об оценке кредитного риска по ипотечным жилищным ссудам, предоставленным с 15.03.2023 (кроме военной ипотеки), и отражении данных ссуд в форме 0409115.
(Письмо Банка России от 19.09.2023 N 23-6/905)Вопрос: Об оценке кредитного риска по ипотечным жилищным ссудам, предоставленным с 15.03.2023 (кроме военной ипотеки), и отражении данных ссуд в форме 0409115.
(Письмо Банка России от 19.09.2023 N 23-6/905)Вопрос: Об оценке кредитного риска по ипотечным жилищным ссудам, предоставленным с 15.03.2023 (кроме военной ипотеки), и отражении данных ссуд в форме 0409115.
Готовое решение: В каких случаях недвижимость обязательно нужно страховать
(КонсультантПлюс, 2026)закона. В частности, при залоге недвижимости залогодатель должен застраховать предмет ипотеки от рисков утраты и повреждения. При этом страховая сумма не должна быть ниже суммы обязательства, которое обеспечено ипотекой. Однако в договоре можно предусмотреть иные условия страхования. Если залогодатель не исполнит обязанность по страхованию, залогодержатель вправе сделать это сам и потребовать, чтобы залогодатель возместил расходы (п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке);
(КонсультантПлюс, 2026)закона. В частности, при залоге недвижимости залогодатель должен застраховать предмет ипотеки от рисков утраты и повреждения. При этом страховая сумма не должна быть ниже суммы обязательства, которое обеспечено ипотекой. Однако в договоре можно предусмотреть иные условия страхования. Если залогодатель не исполнит обязанность по страхованию, залогодержатель вправе сделать это сам и потребовать, чтобы залогодатель возместил расходы (п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке);
Статья: Регистрация права ипотеки: принцип внесения или принцип противопоставимости?
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2026, N 1)Что плохого в том, что суд поверит материально-правовой цессии и признает цессионария залогодержателем без регистрации перехода права ипотеки? Возрастает риск рассмотрения требования ненадлежащего истца. Вполне возможно, что цессия является недействительной, совершенной по подложным документам, или между цедентом и цессионарием есть спор. Сама ситуация выглядит странной: при наличии другого поименованного в реестре залогодержателя кто-то судится и определяет судьбу заложенного имущества. Не совсем понятно, почему суд вообще должен верить цессионарию, который нарушил предусмотренный в законе порядок передачи права ипотеки. Результаты судебного процесса можно обжаловать и повернуть, отменить юридический эффект судебного акта, но каждая такая отмена создает очередную ремиссию, порождает неопределенность оборота и уменьшает публичную достоверность реестра, которая представляет ценность сама по себе.
(Зикун И.И.)
("Вестник гражданского права", 2026, N 1)Что плохого в том, что суд поверит материально-правовой цессии и признает цессионария залогодержателем без регистрации перехода права ипотеки? Возрастает риск рассмотрения требования ненадлежащего истца. Вполне возможно, что цессия является недействительной, совершенной по подложным документам, или между цедентом и цессионарием есть спор. Сама ситуация выглядит странной: при наличии другого поименованного в реестре залогодержателя кто-то судится и определяет судьбу заложенного имущества. Не совсем понятно, почему суд вообще должен верить цессионарию, который нарушил предусмотренный в законе порядок передачи права ипотеки. Результаты судебного процесса можно обжаловать и повернуть, отменить юридический эффект судебного акта, но каждая такая отмена создает очередную ремиссию, порождает неопределенность оборота и уменьшает публичную достоверность реестра, которая представляет ценность сама по себе.
Готовое решение: Особенности страхования при ипотеке
(КонсультантПлюс, 2026)объект недвижимости (предмет залога) - от риска прекращения права собственности залогодателя на него (титульное страхование). Например, оно может прекратиться из-за признания недействительной сделки, на основании которой залогодатель приобрел заложенное имущество или из-за неустранимых ошибок при оформлении правоустанавливающих документов. Условие о титульном страховании допустимо в силу свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ);
(КонсультантПлюс, 2026)объект недвижимости (предмет залога) - от риска прекращения права собственности залогодателя на него (титульное страхование). Например, оно может прекратиться из-за признания недействительной сделки, на основании которой залогодатель приобрел заложенное имущество или из-за неустранимых ошибок при оформлении правоустанавливающих документов. Условие о титульном страховании допустимо в силу свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ);
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" отмечено, что, если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" отмечено, что, если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).
"Мораторные проценты в делах о банкротстве граждан: правовая природа, особенность начисления и уплаты: монография"
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)<132> Ограничения предназначены для того, чтобы ипотеку оформляли люди, действительно готовые к долгосрочному кредиту. Логика ЦБ и экспертов заключается в том, что если человек не может накопить на первый взнос, то риск невозврата ипотеки кратно увеличивается.
(Фролов И.В.)
("Юстицинформ", 2025)<132> Ограничения предназначены для того, чтобы ипотеку оформляли люди, действительно готовые к долгосрочному кредиту. Логика ЦБ и экспертов заключается в том, что если человек не может накопить на первый взнос, то риск невозврата ипотеки кратно увеличивается.