Двойная продажа недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Двойная продажа недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Ситуация: Каковы основные условия договора аренды банковской ячейки для личных нужд?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Доступ к сейфу предоставляется в рабочее время депозитария, которое может быть короче рабочего времени офиса банка. Клиент должен иметь при себе ключ, документ, удостоверяющий личность, а также магнитную карту или иной пропуск (при необходимости). Например, при проведении сделки по продаже недвижимости ячейку арендуют одновременно два клиента (продавец и покупатель), при этом в условиях доступа указывается, при каких условиях каждый из клиентов имеет доступ (например, покупатель - при условии предоставления договора купли-продажи недвижимости с отметкой регистрирующего органа в отказе в регистрации сделки, а продавец - при предоставлении договора купли-продажи с отметкой о регистрации сделки). Если клиент желает предоставить право доступа к сейфовой ячейке иным лицам, он должен оформить доверенность с указанием наименования банка, адреса депозитария и номера ячейки.
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Доступ к сейфу предоставляется в рабочее время депозитария, которое может быть короче рабочего времени офиса банка. Клиент должен иметь при себе ключ, документ, удостоверяющий личность, а также магнитную карту или иной пропуск (при необходимости). Например, при проведении сделки по продаже недвижимости ячейку арендуют одновременно два клиента (продавец и покупатель), при этом в условиях доступа указывается, при каких условиях каждый из клиентов имеет доступ (например, покупатель - при условии предоставления договора купли-продажи недвижимости с отметкой регистрирующего органа в отказе в регистрации сделки, а продавец - при предоставлении договора купли-продажи с отметкой о регистрации сделки). Если клиент желает предоставить право доступа к сейфовой ячейке иным лицам, он должен оформить доверенность с указанием наименования банка, адреса депозитария и номера ячейки.
"Перемена лиц в обязательстве и ответственность за нарушение обязательства: комментарий к статьям 330 - 333, 380 - 381, 382 - 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Такая ситуация чаще всего происходит при двойной продаже недвижимости, когда недвижимость продается примерно в одно и то же время, при этом одному покупателю она передается во владение, а другой успевает первым зарегистрировать переход права собственности. Поэтому далее разберем эту ситуацию на примере двойной продажи недвижимости.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Такая ситуация чаще всего происходит при двойной продаже недвижимости, когда недвижимость продается примерно в одно и то же время, при этом одному покупателю она передается во владение, а другой успевает первым зарегистрировать переход права собственности. Поэтому далее разберем эту ситуацию на примере двойной продажи недвижимости.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 220 "Имущественные налоговые вычеты" главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию налогового органа необоснованной, в случае реализации в налоговом периоде несколькими совладельцами по одному договору купли-продажи двух и более объектов недвижимости, находящихся в их долевой собственности, распределение имущественного налогового вычета пропорционально доле налогоплательщика производится исходя из единого объекта права собственности применительно к каждому объекту недвижимости. При этом общий размер имущественного налогового вычета в сумме доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи каждого объекта, не должен превышать в целом 1 000 000 руб.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Как указал суд, признавая позицию налогового органа необоснованной, в случае реализации в налоговом периоде несколькими совладельцами по одному договору купли-продажи двух и более объектов недвижимости, находящихся в их долевой собственности, распределение имущественного налогового вычета пропорционально доле налогоплательщика производится исходя из единого объекта права собственности применительно к каждому объекту недвижимости. При этом общий размер имущественного налогового вычета в сумме доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи каждого объекта, не должен превышать в целом 1 000 000 руб.
Важнейшая практика по ст. 1064 ГК РФУбытки конечного покупателя в цепочке недействительных сделок можно взыскать с первого продавца, совершившего двойную продажу недвижимости >>>
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
(ред. от 12.12.2023)
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Статья: О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Закон об участии в долевом строительстве <13> законодательно урегулировал вопросы участия дольщиков в инвестировании строительства недвижимого имущества, однако полностью проблему не решил, так как не был выработан механизм защиты прав участников долевого строительства. Предложенный законодателем механизм залога прав застройщика на земельный участок не позволял обеспечить защиту прав участников долевого строительства в необходимом объеме, однако был решен целый ряд существенных проблем, таких как: двойные продажи, реализация недвижимости застройщиком в отсутствие прав на земельный участок и (или) без разрешения на строительство. Появился государственный реестр прав дольщиков, законодательно закреплен новый вид договора (договор долевого участия), который подлежит государственной регистрации.
(Жуковский А.В.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2024, N 2)Закон об участии в долевом строительстве <13> законодательно урегулировал вопросы участия дольщиков в инвестировании строительства недвижимого имущества, однако полностью проблему не решил, так как не был выработан механизм защиты прав участников долевого строительства. Предложенный законодателем механизм залога прав застройщика на земельный участок не позволял обеспечить защиту прав участников долевого строительства в необходимом объеме, однако был решен целый ряд существенных проблем, таких как: двойные продажи, реализация недвижимости застройщиком в отсутствие прав на земельный участок и (или) без разрешения на строительство. Появился государственный реестр прав дольщиков, законодательно закреплен новый вид договора (договор долевого участия), который подлежит государственной регистрации.
Тематический выпуск: Учетная политика предприятия для целей налогообложения на 2026 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2026, N 2)Как указал суд, признавая позицию налогового органа необоснованной, в случае реализации в налоговом периоде несколькими совладельцами по одному договору купли-продажи двух и более объектов недвижимости, находящихся в их долевой собственности, распределение имущественного налогового вычета пропорционально доле налогоплательщика производится исходя из единого объекта права собственности применительно к каждому объекту недвижимости. При этом общий размер имущественного налогового вычета, в сумме доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи каждого объекта, не должен превышать в целом 1 000 000 руб. (Кассационное определение ВС РФ от 12.11.2025 N 19-КАД25-11-К5).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2026, N 2)Как указал суд, признавая позицию налогового органа необоснованной, в случае реализации в налоговом периоде несколькими совладельцами по одному договору купли-продажи двух и более объектов недвижимости, находящихся в их долевой собственности, распределение имущественного налогового вычета пропорционально доле налогоплательщика производится исходя из единого объекта права собственности применительно к каждому объекту недвижимости. При этом общий размер имущественного налогового вычета, в сумме доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи каждого объекта, не должен превышать в целом 1 000 000 руб. (Кассационное определение ВС РФ от 12.11.2025 N 19-КАД25-11-К5).
Статья: Юридическая природа притязания об исправлении реестра недвижимости
(Лоренц Д.В.)
("Журнал российского права", 2024, N 9)Научные позиции вокруг природы и сущности этого иска сводятся к следующему: 1) двойная продажа недвижимости влечет применение ст. 398 ГК РФ в сочетании с иском об исключении записи о праве собственности второго приобретателя (Е.А. Суханова) <46>; 2) это неантичный негаторный иск (В.А. Болдырев) <47>, так как параллельная запись о праве другого лица создает владеющему собственнику помеху с возможностью бессрочно защищаться от нее по ст. 208 ГК РФ, а особого иска о внесении изменений в ЕГРН в законе нет (А.Д. Рудоквас) <48>, однако отсутствие исковой давности само по себе не делает требование негаторным (А.П. Сергеев, Т.А. Терещенко) <49>; 3) это отрицательный иск о признании права (М.А. Ерохова, К.А. Усачева) <50> или негативный вид признания права (А.С. Старовойтова) <51>; 4) это иск о прекращении вещного права (Т.П. Подшивалов) <52>; 5) это особая защита, так как недостоверная запись в ЕГРН лишь угрожает нарушению прав собственника или затрагивает его интересы в бесспорности записи о праве (А.М. Эрделевский) <53>.
(Лоренц Д.В.)
("Журнал российского права", 2024, N 9)Научные позиции вокруг природы и сущности этого иска сводятся к следующему: 1) двойная продажа недвижимости влечет применение ст. 398 ГК РФ в сочетании с иском об исключении записи о праве собственности второго приобретателя (Е.А. Суханова) <46>; 2) это неантичный негаторный иск (В.А. Болдырев) <47>, так как параллельная запись о праве другого лица создает владеющему собственнику помеху с возможностью бессрочно защищаться от нее по ст. 208 ГК РФ, а особого иска о внесении изменений в ЕГРН в законе нет (А.Д. Рудоквас) <48>, однако отсутствие исковой давности само по себе не делает требование негаторным (А.П. Сергеев, Т.А. Терещенко) <49>; 3) это отрицательный иск о признании права (М.А. Ерохова, К.А. Усачева) <50> или негативный вид признания права (А.С. Старовойтова) <51>; 4) это иск о прекращении вещного права (Т.П. Подшивалов) <52>; 5) это особая защита, так как недостоверная запись в ЕГРН лишь угрожает нарушению прав собственника или затрагивает его интересы в бесспорности записи о праве (А.М. Эрделевский) <53>.
Статья: ВС пресек схему с двойной продажей земли
(Зубков Е., Рулькова М., Русанова В., Степанова Л., Сулима А., Черепнов М.)
("Жилищное право", 2021, N 1)При заключении двух договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта недвижимости исполнен (передача вещи и регистрация права собственности) может быть только один из них, и покупатель по другому договору, который исполнен не был, вправе требовать от продавца только возмещения убытков. Напротив, требовать отобрания вещи у продавца такой покупатель не может (поскольку у продавца вещи больше нет). Равным образом он не может предъявлять требования к другому покупателю, договор с которым был исполнен/актуальному собственнику объекта: виндикация вещи невозможна, поскольку вещь была приобретена таким покупателем у собственника, признание права на нее тоже невозможно, поскольку такой иск может быть удовлетворен только в отношении лица, у которого право возникло (было зарегистрировано, но была утрачена запись в ЕГРН с сохранением владения/право является "ранее возникшим" или случаем-исключением, когда оно возникает вне зависимости от регистрации, п. 58 - 59 Постановления N 10/22).
(Зубков Е., Рулькова М., Русанова В., Степанова Л., Сулима А., Черепнов М.)
("Жилищное право", 2021, N 1)При заключении двух договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта недвижимости исполнен (передача вещи и регистрация права собственности) может быть только один из них, и покупатель по другому договору, который исполнен не был, вправе требовать от продавца только возмещения убытков. Напротив, требовать отобрания вещи у продавца такой покупатель не может (поскольку у продавца вещи больше нет). Равным образом он не может предъявлять требования к другому покупателю, договор с которым был исполнен/актуальному собственнику объекта: виндикация вещи невозможна, поскольку вещь была приобретена таким покупателем у собственника, признание права на нее тоже невозможно, поскольку такой иск может быть удовлетворен только в отношении лица, у которого право возникло (было зарегистрировано, но была утрачена запись в ЕГРН с сохранением владения/право является "ранее возникшим" или случаем-исключением, когда оно возникает вне зависимости от регистрации, п. 58 - 59 Постановления N 10/22).
Тематический выпуск: Судебная практика по налоговым и финансовым спорам. 2025 год
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2026, N 4)Как указал суд, признавая позицию налогового органа необоснованной, в случае реализации в налоговом периоде несколькими совладельцами по одному договору купли-продажи двух и более объектов недвижимости, находящихся в их долевой собственности, распределение имущественного налогового вычета пропорционально доли налогоплательщика производится исходя из единого объекта права собственности применительно к каждому объекту недвижимости. При этом общий размер имущественного налогового вычета в сумме доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи каждого объекта, не должен превышать в целом 1 000 000 руб. (Кассационное определение ВС РФ от 12.11.2025 N 19-КАД25-11-К5).
(под ред. А.В. Брызгалина)
("Налоги и финансовое право", 2026, N 4)Как указал суд, признавая позицию налогового органа необоснованной, в случае реализации в налоговом периоде несколькими совладельцами по одному договору купли-продажи двух и более объектов недвижимости, находящихся в их долевой собственности, распределение имущественного налогового вычета пропорционально доли налогоплательщика производится исходя из единого объекта права собственности применительно к каждому объекту недвижимости. При этом общий размер имущественного налогового вычета в сумме доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи каждого объекта, не должен превышать в целом 1 000 000 руб. (Кассационное определение ВС РФ от 12.11.2025 N 19-КАД25-11-К5).
Статья: Правовой статус сторон в конструкции титульного обеспечения de lege lata и de lege ferenda: право ожидания на страже интересов должника
(Николаев Н.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Применение Верховным Судом субъективного стандарта добросовестности в ситуации двойной продажи недвижимости в связи с этим можно рассматривать как признание интереса покупателя, получившего вещь во владение, уважаемым настолько, что он заслуживает защиты, аналогичной защите вещных прав. В этом можно увидеть движение в сторону признания за покупателем, получившим вещь во владение, своеобразного вещного права.
(Николаев Н.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 11)Применение Верховным Судом субъективного стандарта добросовестности в ситуации двойной продажи недвижимости в связи с этим можно рассматривать как признание интереса покупателя, получившего вещь во владение, уважаемым настолько, что он заслуживает защиты, аналогичной защите вещных прав. В этом можно увидеть движение в сторону признания за покупателем, получившим вещь во владение, своеобразного вещного права.
Статья: О конкуренции кредиторов по обязательствам передать индивидуально-определенную вещь в случае двойной продажи или аренды
(Церковников М.А.)
("Закон", 2023, N 5)<1> Из публикаций последнего времени см., напр.: Громов А.А. Двойная сдача в аренду одного и того же объекта недвижимости. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 04.12.2018 N 305-ЭС18-12573 // Вестник экономического правосудия РФ. 2019. N 3. С. 17 - 22; Жужжалов М.Б. Конкуренция прав покупателей, основанных на владении и регистрации, при двойной продаже недвижимого имущества // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2016. N 1. С. 122 - 138; Латыев А.Н. Когда "двойная продажа" - не основание для недействительности договора. Комментарий к Определению Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.06.2018 N 18-КГ18-92 // Вестник экономического правосудия РФ. 2019. N 1. С. 30 - 37.
(Церковников М.А.)
("Закон", 2023, N 5)<1> Из публикаций последнего времени см., напр.: Громов А.А. Двойная сдача в аренду одного и того же объекта недвижимости. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 04.12.2018 N 305-ЭС18-12573 // Вестник экономического правосудия РФ. 2019. N 3. С. 17 - 22; Жужжалов М.Б. Конкуренция прав покупателей, основанных на владении и регистрации, при двойной продаже недвижимого имущества // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2016. N 1. С. 122 - 138; Латыев А.Н. Когда "двойная продажа" - не основание для недействительности договора. Комментарий к Определению Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.06.2018 N 18-КГ18-92 // Вестник экономического правосудия РФ. 2019. N 1. С. 30 - 37.
Статья: Двойная продажа недвижимости: проблемы правоприменения
(Кирина А.)
("Жилищное право", 2021, N 1)При "двойной продаже" недвижимости, в большинстве случаев, складывается ситуация, при которой либо переход права собственности от продавца к одному из покупателей не регистрируется, либо не происходит надлежащей передачи продаваемого имущества.
(Кирина А.)
("Жилищное право", 2021, N 1)При "двойной продаже" недвижимости, в большинстве случаев, складывается ситуация, при которой либо переход права собственности от продавца к одному из покупателей не регистрируется, либо не происходит надлежащей передачи продаваемого имущества.