Доход застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Доход застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Расчет действительной стоимости доли в ООО
(Дячук М.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 12)4. Любые целевые выплаты, например средства участников долевого строительства. В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и/или инвесторов. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Таким образом, закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства <4>, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием. Данные средства носят целевой характер, поэтому не могут быть отнесены к доходам ООО. Такую позицию высказал, например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 09.10.2012 по делу N А02-771/2011.
(Дячук М.)
("Юридический справочник руководителя", 2021, N 12)4. Любые целевые выплаты, например средства участников долевого строительства. В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и/или инвесторов. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Таким образом, закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства <4>, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием. Данные средства носят целевой характер, поэтому не могут быть отнесены к доходам ООО. Такую позицию высказал, например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 09.10.2012 по делу N А02-771/2011.
Статья: Истребование доходов (disgorgement of profits) директора и аффилированных с ним лиц за нарушение фидуциарных обязанностей
(Акужинов А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, NN 10, 11, 12)<53> См.: Акужинов А.С. Disgorgement of profits в российском праве: контекстуализация проблемы, краткая история возникновения и обзор практики применения абз. 2 п. 2 ст. 15 ГК РФ // Вестник экономического правосудия РФ. 2020. N 8. С. 211 - 222. Я хотел бы отметить, что в действительности число таких случаев 43. В цитируемой статье мной было упущено Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.01.1998 по делу N 85/11, где арбитражный суд кассационной инстанции истребовал в пользу истца доходы, полученные застройщиком в результате передачи обещанных истцу квартир третьему лицу в нарушение договора с истцом. Так, суд указал следующее: "Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать наряду с другими убытками возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. <...> Судами обеих инстанций правомерно было взыскано с ответчика 687 960 000 руб., составляющих доход ответчика от продажи им 7 спорных квартир, то есть взысканная упущенная выгода в размере, не превышающем доход ответчика, что не противоречит требованиям законодательства". Хотя необходимо отметить, что сейчас некоторые суды отрицают возможность истребования доходов, полученных продавцом-нарушителем в результате двойной купли-продажи, уверенно игнорируя содержание абз. 2 п. 2 ст. 15 ГК РФ, см.: Постановление АС Поволжского округа от 18.09.2023 по делу N А55-19678/2022.
(Акужинов А.С.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, NN 10, 11, 12)<53> См.: Акужинов А.С. Disgorgement of profits в российском праве: контекстуализация проблемы, краткая история возникновения и обзор практики применения абз. 2 п. 2 ст. 15 ГК РФ // Вестник экономического правосудия РФ. 2020. N 8. С. 211 - 222. Я хотел бы отметить, что в действительности число таких случаев 43. В цитируемой статье мной было упущено Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.01.1998 по делу N 85/11, где арбитражный суд кассационной инстанции истребовал в пользу истца доходы, полученные застройщиком в результате передачи обещанных истцу квартир третьему лицу в нарушение договора с истцом. Так, суд указал следующее: "Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать наряду с другими убытками возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. <...> Судами обеих инстанций правомерно было взыскано с ответчика 687 960 000 руб., составляющих доход ответчика от продажи им 7 спорных квартир, то есть взысканная упущенная выгода в размере, не превышающем доход ответчика, что не противоречит требованиям законодательства". Хотя необходимо отметить, что сейчас некоторые суды отрицают возможность истребования доходов, полученных продавцом-нарушителем в результате двойной купли-продажи, уверенно игнорируя содержание абз. 2 п. 2 ст. 15 ГК РФ, см.: Постановление АС Поволжского округа от 18.09.2023 по делу N А55-19678/2022.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2024 год: Статья 201.9 "Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Конкурсный управляющий обратился в суд для разрешения разногласий об очередности уплаты налога, взимаемого с налогоплательщика, применяющего УСН с объектом налогообложения "доход" и являющегося организацией-застройщиком. Налоговый орган полагал, что требование об уплате налога подлежит удовлетворению в составе текущих платежей. Конкурсный управляющий указал, что в отношении общества может быть по аналогии применена правовая позиция КС РФ, выраженная в Постановлении N 28-П от 31.05.2023, согласно которой задолженность по налогу на прибыль включается в третью очередь реестровых требований. Суд применил позицию КС РФ по аналогии ввиду схожей правовой природы налога на прибыль и налога, уплачиваемого при применении УСН, и отметил, что отнесение обязательных платежей к текущим может препятствовать удовлетворению требований кредиторов первой и второй очереди реестра. Суд заключил, что с учетом положений подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в делах о банкротстве застройщиков требования конкурсных кредиторов (в том числе налогового органа), не являющихся участниками строительства, подлежат удовлетворению в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов.
(Юридическая компания "TAXOLOGY")Конкурсный управляющий обратился в суд для разрешения разногласий об очередности уплаты налога, взимаемого с налогоплательщика, применяющего УСН с объектом налогообложения "доход" и являющегося организацией-застройщиком. Налоговый орган полагал, что требование об уплате налога подлежит удовлетворению в составе текущих платежей. Конкурсный управляющий указал, что в отношении общества может быть по аналогии применена правовая позиция КС РФ, выраженная в Постановлении N 28-П от 31.05.2023, согласно которой задолженность по налогу на прибыль включается в третью очередь реестровых требований. Суд применил позицию КС РФ по аналогии ввиду схожей правовой природы налога на прибыль и налога, уплачиваемого при применении УСН, и отметил, что отнесение обязательных платежей к текущим может препятствовать удовлетворению требований кредиторов первой и второй очереди реестра. Суд заключил, что с учетом положений подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в делах о банкротстве застройщиков требования конкурсных кредиторов (в том числе налогового органа), не являющихся участниками строительства, подлежат удовлетворению в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 18 "Использование денежных средств застройщиком" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Таким образом, как правомерно отмечено ответчиком, закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства, установленный статьей 18 Закона N 214-ФЗ, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием."
Нормативные акты
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ
(ред. от 26.06.2026)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;";
(ред. от 26.06.2026)
"О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации""5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;";
Готовое решение: Как застройщику вести налоговый учет
(КонсультантПлюс, 2026)1.1. Как застройщик учитывает доходы и расходы по договорам долевого участия в строительстве
(КонсультантПлюс, 2026)1.1. Как застройщик учитывает доходы и расходы по договорам долевого участия в строительстве
Статья: Комментарий к Письму Министерства финансов РФ от 18.03.2026 N 03-03-06/3/21739 <"Эскроу-ловушка" для застройщиков>
(Фатахова Н.Ю.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2026, N 10)Финансовый результат застройщика: налогооблагаемый доход
(Фатахова Н.Ю.)
("Нормативные акты для бухгалтера", 2026, N 10)Финансовый результат застройщика: налогооблагаемый доход
Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов) застройщика в рамках долевого строительства и определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 28.11.2025 N 03-03-05/115804)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов) застройщика в рамках долевого строительства и определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 28.11.2025 N 03-03-05/115804)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов (расходов) застройщика в рамках долевого строительства и определении им финансового результата от использования целевых средств.
Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов и расходов застройщика, полученных и понесенных за счет средств дольщиков, и определении финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 25.09.2024 N 03-03-06/1/92407)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов и расходов застройщика, полученных и понесенных за счет средств дольщиков, и определении финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 25.09.2024 N 03-03-06/1/92407)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов и расходов застройщика, полученных и понесенных за счет средств дольщиков, и определении финансового результата от использования целевых средств.
Статья: Жилищные гарантии при реализации проектов комплексного развития территорий жилой застройки
(Косарева Н.Б.)
("Закон", 2023, N 3)С учетом того что доходы инвестора-застройщика, который будет реализовывать проект КРТ, должны покрыть его расходы на переселение граждан на гарантированных условиях, на новое строительство и обеспечить получение им требуемой прибыли, основным условием рентабельности проекта является повышение плотности застройки на территории (при этом необходимо отметить, что необходимая плотность застройки может быть достигнута не только за счет повышения этажности, но и за счет грамотной планировки территории, например при организации квартальной застройки). Отсюда очень большое значение имеют: выбор территории для комплексного развития (чем ниже существующая плотность застройки на территории и чем выше цена на недвижимость, тем меньше требуемая повышенная плотность); разработка архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) для формирования градостроительного видения новой застройки, в том числе определения допустимого увеличения плотности застройки, этажности и других параметров; экономическая оценка проекта на основе пространственно-экономического моделирования. В случае если результаты моделирования показывают экономическую неэффективность проекта для инвестора при заданных ограничениях, такой проект может быть реализован на принципах публично-частного партнерства с привлечением бюджетных средств (при наличии возможностей средства бюджета могут быть направлены, например, на инфраструктурное обеспечение территории). При экономической неэффективности проекта для частного инвестора и отсутствии бюджетных возможностей от проекта следует отказаться <11>.
(Косарева Н.Б.)
("Закон", 2023, N 3)С учетом того что доходы инвестора-застройщика, который будет реализовывать проект КРТ, должны покрыть его расходы на переселение граждан на гарантированных условиях, на новое строительство и обеспечить получение им требуемой прибыли, основным условием рентабельности проекта является повышение плотности застройки на территории (при этом необходимо отметить, что необходимая плотность застройки может быть достигнута не только за счет повышения этажности, но и за счет грамотной планировки территории, например при организации квартальной застройки). Отсюда очень большое значение имеют: выбор территории для комплексного развития (чем ниже существующая плотность застройки на территории и чем выше цена на недвижимость, тем меньше требуемая повышенная плотность); разработка архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) для формирования градостроительного видения новой застройки, в том числе определения допустимого увеличения плотности застройки, этажности и других параметров; экономическая оценка проекта на основе пространственно-экономического моделирования. В случае если результаты моделирования показывают экономическую неэффективность проекта для инвестора при заданных ограничениях, такой проект может быть реализован на принципах публично-частного партнерства с привлечением бюджетных средств (при наличии возможностей средства бюджета могут быть направлены, например, на инфраструктурное обеспечение территории). При экономической неэффективности проекта для частного инвестора и отсутствии бюджетных возможностей от проекта следует отказаться <11>.
Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов и расходов застройщика в рамках долевого строительства, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 14.10.2024 N 03-03-06/1/99294)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов и расходов застройщика в рамках долевого строительства, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
(Письмо Минфина России от 14.10.2024 N 03-03-06/1/99294)Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль доходов и расходов застройщика в рамках долевого строительства, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
Готовое решение: Метод начисления по налогу на прибыль
(КонсультантПлюс, 2026)Доходы застройщика, которые не относятся к средствам целевого финансирования, учитывайте в обычном порядке, описанном в данном материале. Дата получения дохода будет зависеть от его вида (ст. 271 НК РФ, Письма Минфина России от 28.11.2025 N 03-03-05/115804, от 25.09.2024 N 03-03-06/1/92407, от 13.09.2022 N 03-07-11/88447, от 27.04.2020 N 03-03-06/1/34378).
(КонсультантПлюс, 2026)Доходы застройщика, которые не относятся к средствам целевого финансирования, учитывайте в обычном порядке, описанном в данном материале. Дата получения дохода будет зависеть от его вида (ст. 271 НК РФ, Письма Минфина России от 28.11.2025 N 03-03-05/115804, от 25.09.2024 N 03-03-06/1/92407, от 13.09.2022 N 03-07-11/88447, от 27.04.2020 N 03-03-06/1/34378).
"Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права: монография"
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Несмотря на то что во Франции достаточно активно появляются самовольные постройки, исследователи констатируют отсутствие научного интереса к этой проблеме <166>. Основные сложности во Франции состоят в оценке добросовестности застройщика, поскольку в случае, если застройщик не является обязанным возвратить полученные доходы (плоды) в силу своей добросовестности, собственник не может обязать его к сносу построек и обязан компенсировать застройщику расходы (ст. 555 CC). В частности, возникает вопрос, какой стандарт добросовестности применим в данной ситуации: должен ли застройщик осуществлять постройку, когда он убежден в существовании у себя права собственности (о недостатках которого он не знает, - тогда применяется ст. 550 CC), либо же достаточно разрешения на строительство, выданного застройщику собственником земельного участка <167>?
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Несмотря на то что во Франции достаточно активно появляются самовольные постройки, исследователи констатируют отсутствие научного интереса к этой проблеме <166>. Основные сложности во Франции состоят в оценке добросовестности застройщика, поскольку в случае, если застройщик не является обязанным возвратить полученные доходы (плоды) в силу своей добросовестности, собственник не может обязать его к сносу построек и обязан компенсировать застройщику расходы (ст. 555 CC). В частности, возникает вопрос, какой стандарт добросовестности применим в данной ситуации: должен ли застройщик осуществлять постройку, когда он убежден в существовании у себя права собственности (о недостатках которого он не знает, - тогда применяется ст. 550 CC), либо же достаточно разрешения на строительство, выданного застройщику собственником земельного участка <167>?
Путеводитель по корпоративным спорам: Вопросы судебной практики: Выход участника из ООО.
Включаются ли в состав чистых активов средства участников долевого строительства при определении действительной стоимости доли вышедшего из ООО участника
(КонсультантПлюс, 2026)Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства, установленный статьей 18 Закона N 214-ФЗ, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием, в связи с чем средства участников долевого строительства не могут учитываться в качестве доходов и не могут быть использованы для расчета стоимости чистых активов организации в целях определения размера действительной стоимости участника в уставном капитале организации-застройщика.
Включаются ли в состав чистых активов средства участников долевого строительства при определении действительной стоимости доли вышедшего из ООО участника
(КонсультантПлюс, 2026)Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства, полученные от участников долевого строительства, установленный статьей 18 Закона N 214-ФЗ, не предусматривает возможности направления указанных средств в доходы застройщика, не связанные с целевым финансированием, в связи с чем средства участников долевого строительства не могут учитываться в качестве доходов и не могут быть использованы для расчета стоимости чистых активов организации в целях определения размера действительной стоимости участника в уставном капитале организации-застройщика.