Договор купли-продажи недвижимости с правом обратного выкупа
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи недвижимости с правом обратного выкупа (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.05.2022 N 88-13505/2022, 2-343/2021
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора недействительным в целом.
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что сделка была совершена под влиянием угроз ее жизни и жизни родных, психологического давления. В момент заключения договора истица находилась в подавленном психологическом состоянии, не могла понимать значения своих действий, она не осмысливала, не понимала, что подписывает именно договор купли-продажи своего домовладения, в котором проживает семья сына, а не договор залога. Денежные средства за проданное имущество она не получала.
Решение: Отказано.Разрешая спор, суд первой инстанции, с выводом которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 166, 170, 218, 454, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив надлежащим образом представленные в материалы дела доказательства, установив, что оспариваемая И.А.А. сделка была направлена на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, что соответствует положениям статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть на достижение определенного правового результата, переход права собственности на спорную недвижимость к Д. зарегистрирован в установленном законом порядке, договор купли-продажи сторонами фактически исполнен, при этом истец понимала, что заключает договор купли-продажи, который не содержит условий о возможности безусловного обратного выкупа (возврата) недвижимости, истец лично участвовала в оформлении сделки, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования продавца: О признании договора недействительным в целом.
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что сделка была совершена под влиянием угроз ее жизни и жизни родных, психологического давления. В момент заключения договора истица находилась в подавленном психологическом состоянии, не могла понимать значения своих действий, она не осмысливала, не понимала, что подписывает именно договор купли-продажи своего домовладения, в котором проживает семья сына, а не договор залога. Денежные средства за проданное имущество она не получала.
Решение: Отказано.Разрешая спор, суд первой инстанции, с выводом которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 166, 170, 218, 454, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив надлежащим образом представленные в материалы дела доказательства, установив, что оспариваемая И.А.А. сделка была направлена на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, что соответствует положениям статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть на достижение определенного правового результата, переход права собственности на спорную недвижимость к Д. зарегистрирован в установленном законом порядке, договор купли-продажи сторонами фактически исполнен, при этом истец понимала, что заключает договор купли-продажи, который не содержит условий о возможности безусловного обратного выкупа (возврата) недвижимости, истец лично участвовала в оформлении сделки, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Право обратного выкупа в Германии
(Вударски А.)
("Закон", 2021, N 4)Существенным условием является целостность обоих документов в юридическом смысле, а также возможность установить их взаимосвязь исходя из их содержания <26>. Как следствие, для установления права обратного выкупа требуется соблюдение такой же формы, как и для договора купли-продажи <27>. Требование соблюдения аналогичной формы касается и всех последующих изменений права обратного выкупа, кроме отказа от реализации данного права <28>. Несоблюдение формы подлежит санации. При несоблюдении нотариальной формы договор купли-продажи недвижимости может быть санирован путем совершения распорядительной сделки и внесения записи в земельный кадастр <29>. Право обратного выкупа может быть также установлено под условием <30> или в пользу третьих лиц <31>. Бремя доказывания факта установления права обратного выкупа лежит на уполномоченном лице <32>.
(Вударски А.)
("Закон", 2021, N 4)Существенным условием является целостность обоих документов в юридическом смысле, а также возможность установить их взаимосвязь исходя из их содержания <26>. Как следствие, для установления права обратного выкупа требуется соблюдение такой же формы, как и для договора купли-продажи <27>. Требование соблюдения аналогичной формы касается и всех последующих изменений права обратного выкупа, кроме отказа от реализации данного права <28>. Несоблюдение формы подлежит санации. При несоблюдении нотариальной формы договор купли-продажи недвижимости может быть санирован путем совершения распорядительной сделки и внесения записи в земельный кадастр <29>. Право обратного выкупа может быть также установлено под условием <30> или в пользу третьих лиц <31>. Бремя доказывания факта установления права обратного выкупа лежит на уполномоченном лице <32>.
Статья: Обеспечительная передача титула, не предусмотренная законом: исследование практики арбитражных судов
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 9)Так, АС Центрального округа приходит к следующему выводу: "При этом суд верно отметил, что заключение договора купли-продажи и договорное закрепление права обратного выкупа в случае надлежащего исполнения обеспечиваемого кредитного обязательства не может быть расценено как предусмотренный договором способ обеспечения обязательства, не поименованный в законе (пункт 1 статьи 329 ГК РФ), поскольку предоставление кредитору возможности получить возмещение причитающихся ему сумм за счет недвижимого имущества, в том числе принадлежащего третьему лицу, а не должнику, урегулировано законом как залог недвижимости (ипотека), установленные законодательно применительно к залогу (ипотеке) правила, в том числе ограничения, служат сохранению баланса интересов участников гражданско-правовых отношений и не подлежат преодолению путем использования схемы обеспечивающего договора купли-продажи с правом обратного выкупа, которая создает дополнительные ограничения и необоснованные преимущества для сторон" <21>. Как видно, суд использует обоснование, которое следовало бы завершить ссылкой на нормы об обходе закона (п. 3 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ). Тем не менее он признает сделки притворными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ.
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 9)Так, АС Центрального округа приходит к следующему выводу: "При этом суд верно отметил, что заключение договора купли-продажи и договорное закрепление права обратного выкупа в случае надлежащего исполнения обеспечиваемого кредитного обязательства не может быть расценено как предусмотренный договором способ обеспечения обязательства, не поименованный в законе (пункт 1 статьи 329 ГК РФ), поскольку предоставление кредитору возможности получить возмещение причитающихся ему сумм за счет недвижимого имущества, в том числе принадлежащего третьему лицу, а не должнику, урегулировано законом как залог недвижимости (ипотека), установленные законодательно применительно к залогу (ипотеке) правила, в том числе ограничения, служат сохранению баланса интересов участников гражданско-правовых отношений и не подлежат преодолению путем использования схемы обеспечивающего договора купли-продажи с правом обратного выкупа, которая создает дополнительные ограничения и необоснованные преимущества для сторон" <21>. Как видно, суд использует обоснование, которое следовало бы завершить ссылкой на нормы об обходе закона (п. 3 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ). Тем не менее он признает сделки притворными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ.