Договор будущей аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор будущей аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендодатель1.1.1. НДС при получении обеспечительного платежа по договору аренды недвижимости, засчитываемого в счет будущей арендной платы
Статья: Договор инвестиционной аренды как инструмент развития инфраструктуры ИНТЦ
(Иванова Т.Н.)
("Предпринимательское право", 2025, N 1)Однако, с другой стороны, подобный способ поддержки бизнеса на практике оказывается малопривлекательным для инвесторов. Так, договор инвестиционной аренды устроен таким образом, что участник проекта, если он рассчитывает на получение налоговых льгот, должен заключить длительный договор аренды будущей вещи на срок до 49 лет, внести крупную денежную сумму в виде задатка по данному договору, при этом еще и вести научно-технологическую деятельность, соответствующую направлению деятельности данного ИНТЦ по одному из кодов Общероссийского классификатора видов экономической деятельности.
(Иванова Т.Н.)
("Предпринимательское право", 2025, N 1)Однако, с другой стороны, подобный способ поддержки бизнеса на практике оказывается малопривлекательным для инвесторов. Так, договор инвестиционной аренды устроен таким образом, что участник проекта, если он рассчитывает на получение налоговых льгот, должен заключить длительный договор аренды будущей вещи на срок до 49 лет, внести крупную денежную сумму в виде задатка по данному договору, при этом еще и вести научно-технологическую деятельность, соответствующую направлению деятельности данного ИНТЦ по одному из кодов Общероссийского классификатора видов экономической деятельности.
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 614 ГК РФ "Арендная плата"2.1.1. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время, но не лишает арендодателя права требовать от арендатора уплаты образовавшихся до момента расторжения договора сумм основного долга и имущественных санкций, если иное не вытекает из договора (позиция ВАС РФ) >>>
Перечень позиций высших судов к ст. 609 ГК РФ "Форма и государственная регистрация договора аренды"2.3.1. Не подлежит госрегистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды, подлежащий госрегистрации (позиция ВАС РФ) >>>
Нормативные акты
"Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)Как указал суд, из условий договора невозможно сделать вывод о намерении сторон соотнести поступившие денежные средства с тем или иным периодом исполнения договора аренды в будущем. Напротив, согласно договору, поступившее обеспечение могло быть использовано только в случае причинения убытков имуществу арендодателя и, по общему правилу, подлежало возврату арендатору по окончании действия договора.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)Как указал суд, из условий договора невозможно сделать вывод о намерении сторон соотнести поступившие денежные средства с тем или иным периодом исполнения договора аренды в будущем. Напротив, согласно договору, поступившее обеспечение могло быть использовано только в случае причинения убытков имуществу арендодателя и, по общему правилу, подлежало возврату арендатору по окончании действия договора.
Статья: О некоторых проблемах, возникающих при заключении и исполнении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности
(Абанина Е.Н., Сухова Е.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 4)Отвечая на эти вопросы, следует акцентировать внимание на различиях в правовом регулировании действий недропользователей в зависимости от того, образован ли уже земельный участок. В первом случае заинтересованное лицо обращается с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, и в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, должно содержаться указание на необходимость его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка в случае, если цель его использования не соответствует категории земель, из которых такой земельный участок подлежит образованию. Также решение о предварительном согласовании является основанием для обращения заявителя без доверенности в органы государственной власти или органы местного самоуправления с ходатайством о переводе земельного участка из одной категории в другую (пункты 10 и 10.1 статьи 39.15 ЗК РФ). Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года, и в течение этого периода уполномоченный орган обязан отказывать в предоставлении такого земельного участка любому другому лицу (пункт 22 статьи 39.16 ЗК РФ). Анализ приведенных законодательных норм позволяет сделать вывод о том, что в указанной ситуации право недропользователя на будущее заключение договора аренды земельного участка максимально защищено - предоставлено достаточно времени и правомочий для перевода участка в необходимую категорию, закреплены гарантии от возможного предоставления его третьим лицам.
(Абанина Е.Н., Сухова Е.А.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2025, N 4)Отвечая на эти вопросы, следует акцентировать внимание на различиях в правовом регулировании действий недропользователей в зависимости от того, образован ли уже земельный участок. В первом случае заинтересованное лицо обращается с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, и в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, должно содержаться указание на необходимость его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка в случае, если цель его использования не соответствует категории земель, из которых такой земельный участок подлежит образованию. Также решение о предварительном согласовании является основанием для обращения заявителя без доверенности в органы государственной власти или органы местного самоуправления с ходатайством о переводе земельного участка из одной категории в другую (пункты 10 и 10.1 статьи 39.15 ЗК РФ). Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года, и в течение этого периода уполномоченный орган обязан отказывать в предоставлении такого земельного участка любому другому лицу (пункт 22 статьи 39.16 ЗК РФ). Анализ приведенных законодательных норм позволяет сделать вывод о том, что в указанной ситуации право недропользователя на будущее заключение договора аренды земельного участка максимально защищено - предоставлено достаточно времени и правомочий для перевода участка в необходимую категорию, закреплены гарантии от возможного предоставления его третьим лицам.
Готовое решение: Как составить предварительный договор купли-продажи нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2026)В связи с изложенным в ситуации, когда покупателю необходимо пользоваться помещением до заключения основного договора купли-продажи, на наш взгляд, лучше оформить передачу ему помещения на этот период отдельным соглашением, например договором аренды. Это необходимо, чтобы избежать риска неопределенности в отношениях и быть уверенным, что для каждого из договоров соблюдены все требования к форме и содержанию, ограничения по кругу лиц. При этом можно указать в предварительном договоре, что помещение уже передано будущему покупателю на основании договора аренды, а в договоре аренды - что он заключен с целью использования помещения, которое арендодатель обязался продать арендатору.
(КонсультантПлюс, 2026)В связи с изложенным в ситуации, когда покупателю необходимо пользоваться помещением до заключения основного договора купли-продажи, на наш взгляд, лучше оформить передачу ему помещения на этот период отдельным соглашением, например договором аренды. Это необходимо, чтобы избежать риска неопределенности в отношениях и быть уверенным, что для каждого из договоров соблюдены все требования к форме и содержанию, ограничения по кругу лиц. При этом можно указать в предварительном договоре, что помещение уже передано будущему покупателю на основании договора аренды, а в договоре аренды - что он заключен с целью использования помещения, которое арендодатель обязался продать арендатору.
"Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации"
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)В пользу изложенного выше свидетельствует и тот факт, что возможно заключение договора аренды лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи). При этом Пленум ВАС РФ обратил внимание судов, что договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является недействительным, так как по смыслу земельного законодательства заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
(постатейный)
(6-е издание)
(Болтанова Е.С.)
("РИОР", "Инфра-М", 2025)В пользу изложенного выше свидетельствует и тот факт, что возможно заключение договора аренды лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи). При этом Пленум ВАС РФ обратил внимание судов, что договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является недействительным, так как по смыслу земельного законодательства заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения15. Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки
Готовое решение: Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2026)Закон это не запрещает. Вы можете зафиксировать в предварительном договоре порядок внесения арендной платы по основному договору. Однако, если вы включите в предварительный договор обязанность внести по нему арендную плату, суд может признать такой договор основным договором аренды будущей вещи с условием о предоплате. Это связано с тем, что обязательство вносить арендную плату возникает только по основному договору. А предварительный договор порождает лишь обязанность заключить основной договор. Такая позиция сложилась в судебной практике применительно к предварительному договору купли-продажи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Полагаем, что она применима и к предварительному договору аренды.
(КонсультантПлюс, 2026)Закон это не запрещает. Вы можете зафиксировать в предварительном договоре порядок внесения арендной платы по основному договору. Однако, если вы включите в предварительный договор обязанность внести по нему арендную плату, суд может признать такой договор основным договором аренды будущей вещи с условием о предоплате. Это связано с тем, что обязательство вносить арендную плату возникает только по основному договору. А предварительный договор порождает лишь обязанность заключить основной договор. Такая позиция сложилась в судебной практике применительно к предварительному договору купли-продажи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Полагаем, что она применима и к предварительному договору аренды.
Статья: Отдельные вопросы судебной практики в отношении возмещения имущественных потерь
(Курганский Г.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Спор касался договора аренды будущей недвижимой вещи, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору нежилое помещение в установленный договором срок. Арендатор планировал открыть в нем торговую точку (магазин). Для исполнения договора аренды арендодатель планировал приобрести право собственности на земельный участок и построить на нем здание, в котором будет расположено указанное помещение.
(Курганский Г.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)Спор касался договора аренды будущей недвижимой вещи, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору нежилое помещение в установленный договором срок. Арендатор планировал открыть в нем торговую точку (магазин). Для исполнения договора аренды арендодатель планировал приобрести право собственности на земельный участок и построить на нем здание, в котором будет расположено указанное помещение.
Статья: Расходы при УСН: какие, когда и как учесть
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2023, N 19)Однако есть важная оговорка: предварительный договор не является договором аренды. Это соглашение, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором <2>. Предметом предварительного договора является именно заключение будущего договора, а не обязательство по передаче помещения в аренду <3>. Поэтому, пока ваша организация не заключит договор аренды, учесть в "упрощенных" расходах затраты на ремонт нельзя.
(Катаева Н.Н.)
("Главная книга", 2023, N 19)Однако есть важная оговорка: предварительный договор не является договором аренды. Это соглашение, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором <2>. Предметом предварительного договора является именно заключение будущего договора, а не обязательство по передаче помещения в аренду <3>. Поэтому, пока ваша организация не заключит договор аренды, учесть в "упрощенных" расходах затраты на ремонт нельзя.