Залог земельного участка застройщика
Подборка наиболее важных документов по запросу Залог земельного участка застройщика (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Собственность в гражданском праве"
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Н. обратился с иском о признании права собственности на купленное помещение и о регистрации права собственности. При этом выяснилось, что до рассмотрения иска Н. судом застройщик зарегистрировал свое право собственности на спорное помещение. Одновременно была внесена и запись об ипотеке этого помещения на основании договора об ипотеке земельного участка, переданного застройщику под строительство дома. Хотя Н. оспорил также и право залога, суд в этой части требований ему отказал <1>.
(6-е издание, исправленное и дополненное)
(Скловский К.И.)
("Статут", 2023)Н. обратился с иском о признании права собственности на купленное помещение и о регистрации права собственности. При этом выяснилось, что до рассмотрения иска Н. судом застройщик зарегистрировал свое право собственности на спорное помещение. Одновременно была внесена и запись об ипотеке этого помещения на основании договора об ипотеке земельного участка, переданного застройщику под строительство дома. Хотя Н. оспорил также и право залога, суд в этой части требований ему отказал <1>.
Готовое решение: Как осуществляется процедура банкротства застройщика
(КонсультантПлюс, 2026)права застройщика и земельный участок находятся в залоге у кредиторов - неучастников строительства, и они не дали согласия на передачу прав застройщика.
(КонсультантПлюс, 2026)права застройщика и земельный участок находятся в залоге у кредиторов - неучастников строительства, и они не дали согласия на передачу прав застройщика.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 13 "Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Учитывая положения статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 N 305-ЭС15-3229, а также то, что законодательством не предусмотрена обязательная регистрация договора паенакопления, суд апелляционной инстанции справедливо указал, что требования кредиторов к застройщику являются обеспеченными залогом в силу закона (земельным участком, не завершенным строительством объектом либо отдельным жилым или нежилым помещением в зависимости от стадии строительства)."
Подборка судебных решений за 2025 год: Статья 18.1 "Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника" Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"
(Арбитражный суд Уральского округа)В рамках дела о банкротстве застройщика возник спор о законности действий конкурсного управляющего, реализовавшего земельные участки, обремененные ипотекой в пользу текущего кредитора. Управляющий организовал торги без судебного решения об обращении взыскания, сославшись на текущий характер требований залогодержателя. Кредитор, оспаривавший действия управляющего, указал на отсутствие в договорах залога условий о внесудебном порядке обращения взыскания и необходимость соблюдения процедуры, установленной ст. 349 ГК РФ.
(Арбитражный суд Уральского округа)В рамках дела о банкротстве застройщика возник спор о законности действий конкурсного управляющего, реализовавшего земельные участки, обремененные ипотекой в пользу текущего кредитора. Управляющий организовал торги без судебного решения об обращении взыскания, сославшись на текущий характер требований залогодержателя. Кредитор, оспаривавший действия управляющего, указал на отсутствие в договорах залога условий о внесудебном порядке обращения взыскания и необходимость соблюдения процедуры, установленной ст. 349 ГК РФ.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Согласно п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления и предъявления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Согласно п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления и предъявления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в границах, указанных в настоящей части, соответствующая запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос.
(ред. от 09.04.2026)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При направлении органом регистрации прав межведомственного запроса в целях получения информации об образовании земельного участка в границах, указанных в настоящей части, соответствующая запись о залоге погашается в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня со дня поступления ответа на направленный межведомственный запрос.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Она погашается в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 ст. 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Она погашается в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 ст. 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Банк, кредитующий застройщика под залог земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, является созалогодержателем наряду с дольщиками, с которыми застройщик заключил или будет заключать договоры участия в долевом строительстве. В зависимости от того, когда заключены договоры ипотеки с банком, финансирующим строительство под залог участка, - до заключения первого договора участия долевого строительства с дольщиком (ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон N 214-ФЗ) или после заключения первого договора участия долевого строительства с дольщиком (ч. 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ) - будут различаться последствия отсутствия согласия банка на удовлетворение его требований из ценности предмета залога как однорангового наряду с требованиями дольщиков.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Банк, кредитующий застройщика под залог земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, является созалогодержателем наряду с дольщиками, с которыми застройщик заключил или будет заключать договоры участия в долевом строительстве. В зависимости от того, когда заключены договоры ипотеки с банком, финансирующим строительство под залог участка, - до заключения первого договора участия долевого строительства с дольщиком (ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон N 214-ФЗ) или после заключения первого договора участия долевого строительства с дольщиком (ч. 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ) - будут различаться последствия отсутствия согласия банка на удовлетворение его требований из ценности предмета залога как однорангового наряду с требованиями дольщиков.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за январь 2024 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 3)3. Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 201.14 указанного Закона. Положения, закрепленные в ст. 201.14 Закона о банкротстве, являются специальными как по отношению к правилам о распределении выручки от реализации предмета залога при банкротстве обычных организаций, содержащимся в ст. 138 этого Закона, так и по отношению к правилам об очередности удовлетворения требований кредиторов несостоятельного застройщика, установленным п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве. В подп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве закреплен принцип пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями, как и в ч. 2 ст. 15 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 3)3. Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 201.14 указанного Закона. Положения, закрепленные в ст. 201.14 Закона о банкротстве, являются специальными как по отношению к правилам о распределении выручки от реализации предмета залога при банкротстве обычных организаций, содержащимся в ст. 138 этого Закона, так и по отношению к правилам об очередности удовлетворения требований кредиторов несостоятельного застройщика, установленным п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве. В подп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве закреплен принцип пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями, как и в ч. 2 ст. 15 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Обратите внимание! В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ с момента регистрации договора участия в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика у дольщиков считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды, праве субаренды, и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
(6-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2025)Обратите внимание! В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ с момента регистрации договора участия в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика у дольщиков считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды, праве субаренды, и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
Статья: Обнуление залога
(Кукин А.В., Плешанова О.П., Исаенко В.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)Ситуация, впрочем, не столь простая. Закон о банкротстве в п. 3 ст. 201.9 предусматривает, что требования кредиторов застройщика, обеспеченные залогом земельного участка и/или объекта строительства, удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном ст. 201.14, которая как раз и отводит залоговым кредиторам 60% выручки от реализации предмета залога <17>. Следует подчеркнуть, что ни п. 3 ст. 201.9, ни п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве не оговаривают, что выплаты залоговым кредиторам четвертой очереди возможны только после полного погашения требований кредиторов третьей очереди.
(Кукин А.В., Плешанова О.П., Исаенко В.Д.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 2)Ситуация, впрочем, не столь простая. Закон о банкротстве в п. 3 ст. 201.9 предусматривает, что требования кредиторов застройщика, обеспеченные залогом земельного участка и/или объекта строительства, удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном ст. 201.14, которая как раз и отводит залоговым кредиторам 60% выручки от реализации предмета залога <17>. Следует подчеркнуть, что ни п. 3 ст. 201.9, ни п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве не оговаривают, что выплаты залоговым кредиторам четвертой очереди возможны только после полного погашения требований кредиторов третьей очереди.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)<651> В связи с этим проект не упоминает и о компенсации, причитающейся застройщику в случае перехода права собственности на строение к собственнику земельного участка (по окончании действия права застройки). Между тем такая компенсация прямо предусматривалась ст. 83 ГК РСФСР 1922 г.; она предусмотрена и германским вещным правом (§ 27 Закона о наследственном праве застройки 1919 г. в ред. 2007 г.). По швейцарскому вещному праву в целях выплаты такой компенсации застройщику собственником его земельный участок считается находящимся в залоге у застройщика, а в целях уплаты застройщиком платежей собственнику за пользование его землей в залоге у собственника может находиться само право застройки (ст. 779d и 779i ШГК); собственнику земли и застройщику в силу закона также принадлежит взаимное преимущественное право покупки (абз. 2 ст. 682 ШГК) (Riemer H.M. Die dinglichen Rechte. S. 81).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)<651> В связи с этим проект не упоминает и о компенсации, причитающейся застройщику в случае перехода права собственности на строение к собственнику земельного участка (по окончании действия права застройки). Между тем такая компенсация прямо предусматривалась ст. 83 ГК РСФСР 1922 г.; она предусмотрена и германским вещным правом (§ 27 Закона о наследственном праве застройки 1919 г. в ред. 2007 г.). По швейцарскому вещному праву в целях выплаты такой компенсации застройщику собственником его земельный участок считается находящимся в залоге у застройщика, а в целях уплаты застройщиком платежей собственнику за пользование его землей в залоге у собственника может находиться само право застройки (ст. 779d и 779i ШГК); собственнику земли и застройщику в силу закона также принадлежит взаимное преимущественное право покупки (абз. 2 ст. 682 ШГК) (Riemer H.M. Die dinglichen Rechte. S. 81).