Взыскание неустойки за несвоевременную передачу квартиры застройщиком
Подборка наиболее важных документов по запросу Взыскание неустойки за несвоевременную передачу квартиры застройщиком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Важнейшая практика по ст. 10 ГК РФотказ застройщика, уведомленного цедентом об уступке, выплатить ему или цессионарию неустойку за нарушение срока передачи квартиры со ссылкой на то, что договор цессии не зарегистрирован >>>
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.11.2023 N 88-21704/2023 (УИД 22RS0068-01-2022-006543-80)
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки, штрафа; 2) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Установлен факт нарушения ответчиком срока исполнения обязательства по договорам в части срока передачи истцу объектов долевого строительства. Однако, необходимо учесть даты обращения истца с требованиями к ответчику по каждому из договоров.
Решение: 1) Дело направлено на новое рассмотрение; 2) Дело направлено на новое рассмотрение.Поскольку обращение ФИО1 к застройщику с требованием о добровольной выплате неустойки за несвоевременную передачу квартиры, как указал суд второй инстанции (стр. 6 апелляционного определения), последовало 18 апреля 2022 г., т.е. в период с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г., у суда второй инстанции отсутствовали основания для взыскания штрафа в пользу потребителя в соответствующей части. Однако суждение суда апелляционной инстанции о дате предъявления потребителем требований об уплате неустойки за несвоевременную передачу квартиры в указанную в судебном акте дату материалами дела не подтверждается.
Категория спора: Участие в долевом строительстве.
Требования участника долевого строительства: 1) О взыскании неустойки, штрафа; 2) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Установлен факт нарушения ответчиком срока исполнения обязательства по договорам в части срока передачи истцу объектов долевого строительства. Однако, необходимо учесть даты обращения истца с требованиями к ответчику по каждому из договоров.
Решение: 1) Дело направлено на новое рассмотрение; 2) Дело направлено на новое рассмотрение.Поскольку обращение ФИО1 к застройщику с требованием о добровольной выплате неустойки за несвоевременную передачу квартиры, как указал суд второй инстанции (стр. 6 апелляционного определения), последовало 18 апреля 2022 г., т.е. в период с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г., у суда второй инстанции отсутствовали основания для взыскания штрафа в пользу потребителя в соответствующей части. Однако суждение суда апелляционной инстанции о дате предъявления потребителем требований об уплате неустойки за несвоевременную передачу квартиры в указанную в судебном акте дату материалами дела не подтверждается.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Особенности правового положения застройщиков
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)1. Неустойка. Уплачивается при нарушении застройщиком сроков передачи жилого помещения (ч. 2 ст. 6). Законная неустойка установлена в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч. 2.1 ст. 6), причем если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Неустойка может быть также предусмотрена договором долевого участия, тогда она будет именоваться договорной. Договорная неустойка не может уменьшать законную.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)1. Неустойка. Уплачивается при нарушении застройщиком сроков передачи жилого помещения (ч. 2 ст. 6). Законная неустойка установлена в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч. 2.1 ст. 6), причем если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Неустойка может быть также предусмотрена договором долевого участия, тогда она будет именоваться договорной. Договорная неустойка не может уменьшать законную.
Статья: Ключевые выводы Судебной коллегии по гражданским спорам Верховного Суда РФ в сфере потребительского права за 2021 год
(Белов В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 5)Если у дольщика имелось требование к застройщику об уплате неустойки за нарушение срока передачи ему жилого помещения, а у застройщика имелось требование к дольщику о доплате за жилое помещение, то по смыслу ст. 410 ГК РФ зачитываемые требования прекращаются в момент фактического наступления необходимых для зачета условий независимо от того, когда сделано соответствующее заявление о зачете, при этом решение суда о взыскании неустойки не является необходимым условием для зачета, поскольку не влияет на обязательство застройщика по выплате неустойки. Возможность оспаривания застройщиком размера подлежащей взысканию неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, а также нахождение сторон зачитываемых обязательств либо одной из них в просрочке не влияет на возможность совершения зачета и момент прекращения им обязательств.
(Белов В.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2022, N 5)Если у дольщика имелось требование к застройщику об уплате неустойки за нарушение срока передачи ему жилого помещения, а у застройщика имелось требование к дольщику о доплате за жилое помещение, то по смыслу ст. 410 ГК РФ зачитываемые требования прекращаются в момент фактического наступления необходимых для зачета условий независимо от того, когда сделано соответствующее заявление о зачете, при этом решение суда о взыскании неустойки не является необходимым условием для зачета, поскольку не влияет на обязательство застройщика по выплате неустойки. Возможность оспаривания застройщиком размера подлежащей взысканию неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, а также нахождение сторон зачитываемых обязательств либо одной из них в просрочке не влияет на возможность совершения зачета и момент прекращения им обязательств.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)1.1. К. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном доме.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)1.1. К. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном доме.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015)
(Извлечение)ВОПРОС 8. К компетенции судов общей юрисдикции или арбитражных судов (в рамках процесса о банкротстве) относится рассмотрение требований граждан - участников строительства многоквартирного дома к застройщику - банкроту о взыскании неустойки в связи с нарушением последним сроков передачи объекта долевого строительства (квартиры)?
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015)
(Извлечение)ВОПРОС 8. К компетенции судов общей юрисдикции или арбитражных судов (в рамках процесса о банкротстве) относится рассмотрение требований граждан - участников строительства многоквартирного дома к застройщику - банкроту о взыскании неустойки в связи с нарушением последним сроков передачи объекта долевого строительства (квартиры)?
Статья: Споры покупателей квартир в новостройках с застройщиками - правовой анализ
(Васильева О.)
("Жилищное право", 2025, N 9)Основанием возникновения споров является нарушение застройщиком обязательств, вытекающих из договора, которым может быть как договор долевого участия (ДДУ), так и договор купли-продажи объекта недвижимости. Ключевыми видами нарушений со стороны застройщика являются: нарушение сроков передачи объекта, передача объекта с недостатками (несоответствие проектной документации, строительным нормам и правилам, условиям договора), неисполнение гарантийных обязательств, а также так называемая двойная продажа квартиры.
(Васильева О.)
("Жилищное право", 2025, N 9)Основанием возникновения споров является нарушение застройщиком обязательств, вытекающих из договора, которым может быть как договор долевого участия (ДДУ), так и договор купли-продажи объекта недвижимости. Ключевыми видами нарушений со стороны застройщика являются: нарушение сроков передачи объекта, передача объекта с недостатками (несоответствие проектной документации, строительным нормам и правилам, условиям договора), неисполнение гарантийных обязательств, а также так называемая двойная продажа квартиры.
Статья: Практические вопросы снижения размера неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства
(Можилян С.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)В силу ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ и п. 25 Обзора практики Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 г. суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок.
(Можилян С.А.)
("Правовые вопросы недвижимости", 2021, N 1)В силу ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ и п. 25 Обзора практики Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 г. суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за декабрь 2023 года
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 2)Если застройщиком допущено нарушение сроков передачи квартиры, в связи с чем участники долевого строительства обращаются в суд с требованием о взыскании неустойки за просрочку, а также штрафа за отказ добровольно исполнить требования во внесудебном порядке, то судам необходимо учитывать, что согласно Постановлению Правительства РФ от 26 марта 2022 года N 479 за период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года неустойки и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве не начисляются и не взыскиваются, а за период до 29 марта 2022 года неустойки и иные финансовые санкции могут быть взысканы судом, однако с предоставлением отсрочки их уплаты до 30 июня 2023 года.
(Гуна А.Н., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2024, N 2)Если застройщиком допущено нарушение сроков передачи квартиры, в связи с чем участники долевого строительства обращаются в суд с требованием о взыскании неустойки за просрочку, а также штрафа за отказ добровольно исполнить требования во внесудебном порядке, то судам необходимо учитывать, что согласно Постановлению Правительства РФ от 26 марта 2022 года N 479 за период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года неустойки и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве не начисляются и не взыскиваются, а за период до 29 марта 2022 года неустойки и иные финансовые санкции могут быть взысканы судом, однако с предоставлением отсрочки их уплаты до 30 июня 2023 года.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Если в договоре об участии в долевом строительстве был предусмотрен срок сдачи объекта долевого строительства (например, 31.03.2016), застройщик допустил нарушение этого срока (например, передал квартиру 01.07.2016), договором установлена неустойка за просрочку обязательства по передаче объекта (квартиры) и истец обратился с иском о взыскании неустойки спустя 3 года и некоторое время (например, 06.05.2019), то ответчик (застройщик) не может ссылаться на применение судом исковой давности ко всей сумме подлежащей взысканию неустойки, срок исковой давности исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)Если в договоре об участии в долевом строительстве был предусмотрен срок сдачи объекта долевого строительства (например, 31.03.2016), застройщик допустил нарушение этого срока (например, передал квартиру 01.07.2016), договором установлена неустойка за просрочку обязательства по передаче объекта (квартиры) и истец обратился с иском о взыскании неустойки спустя 3 года и некоторое время (например, 06.05.2019), то ответчик (застройщик) не может ссылаться на применение судом исковой давности ко всей сумме подлежащей взысканию неустойки, срок исковой давности исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Статья: О несостоявшемся правосудии в деле о неустойке
(Штыкова Н.Н., Жбанков М.А.)
("Мировой судья", 2021, N 5)После исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику участник по акту приема-передачи передал застройщику квартиру обратно для выполнения работ по отделке, которые и были просрочены на 19 дней. После этого А. обратился в суд с иском о взыскании неустойки за просрочку выполнения работ по отделке квартиры.
(Штыкова Н.Н., Жбанков М.А.)
("Мировой судья", 2021, N 5)После исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику участник по акту приема-передачи передал застройщику квартиру обратно для выполнения работ по отделке, которые и были просрочены на 19 дней. После этого А. обратился в суд с иском о взыскании неустойки за просрочку выполнения работ по отделке квартиры.
Статья: Первый обзор судебной практики ВС РФ в 2023 году
(Снегирев А.Г.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 6)Установив, что застройщик передал истцу ОДС 04.12.2020, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что застройщик не нарушил ни общий срок передачи квартиры, установленный договором, - 30.12.2020, ни срок ее передачи с момента окончания строительства - в течение двенадцати месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Выплата неустойки за нарушение промежуточных сроков Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрена.
(Снегирев А.Г.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 6)Установив, что застройщик передал истцу ОДС 04.12.2020, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что застройщик не нарушил ни общий срок передачи квартиры, установленный договором, - 30.12.2020, ни срок ее передачи с момента окончания строительства - в течение двенадцати месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Выплата неустойки за нарушение промежуточных сроков Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрена.
Статья: К вопросу об обеспечении исполнения застройщиком-банкротом обязательств по договору участия в долевом строительстве неустойкой и сроке исковой давности по требованию о неустойке
(Рогова Ю.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)Вместе с тем судебная практика Северо-Западного округа кардинально отличается от позиции судов Московского округа. В частности, Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении указывает, что неустойка, определенная Законом об участии в долевом строительстве, подлежит взысканию за нарушение сроков передачи квартиры. Таким образом, срок исковой давности по взысканию неустойки начинает течь с момента нарушения срока по передаче квартиры, который согласован сторонами в договоре. При этом указывается, что довод конкурсного управляющего о том, что срок исковой давности для взыскания неустойки начинает течь со дня фактического исполнения обязательства, то есть со дня сдачи застройщиком дома в эксплуатацию, не основан на нормах материального права <15>.
(Рогова Ю.В.)
("Вестник арбитражной практики", 2021, N 4)Вместе с тем судебная практика Северо-Западного округа кардинально отличается от позиции судов Московского округа. В частности, Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении указывает, что неустойка, определенная Законом об участии в долевом строительстве, подлежит взысканию за нарушение сроков передачи квартиры. Таким образом, срок исковой давности по взысканию неустойки начинает течь с момента нарушения срока по передаче квартиры, который согласован сторонами в договоре. При этом указывается, что довод конкурсного управляющего о том, что срок исковой давности для взыскания неустойки начинает течь со дня фактического исполнения обязательства, то есть со дня сдачи застройщиком дома в эксплуатацию, не основан на нормах материального права <15>.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за февраль 2023 года
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 4)Если участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о взыскании неустойки, ссылаясь на существенную просрочку обязательства по передаче ему квартиры, то судам нужно было учесть следующее:
(Автонова Е.Д., Гвоздева С.В., Карапетов А.Г., Романова О.И., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2023, N 4)Если участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о взыскании неустойки, ссылаясь на существенную просрочку обязательства по передаче ему квартиры, то судам нужно было учесть следующее:
Статья: Длинные сроки ввода жилья - анализ проблем и споров
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 10)Так, например, Октябрьский районный суд г. Уфы РБ, рассматривая дело N 2-385/2020, установил: С.Т.Я. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "С" (далее - ООО "С") о взыскании неустойки за просрочку застройщика по передаче квартиры и компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве. Застройщик взял на себя обязательство обеспечить строительство дома, ввести в эксплуатацию и передать истцу не позднее 01.03.2019 квартиру. Однако застройщиком в нарушение договора не выполнены обязательства по договору, квартира по акту приема передачи не передана.
(Зеленая У.)
("Жилищное право", 2021, N 10)Так, например, Октябрьский районный суд г. Уфы РБ, рассматривая дело N 2-385/2020, установил: С.Т.Я. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "С" (далее - ООО "С") о взыскании неустойки за просрочку застройщика по передаче квартиры и компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве. Застройщик взял на себя обязательство обеспечить строительство дома, ввести в эксплуатацию и передать истцу не позднее 01.03.2019 квартиру. Однако застройщиком в нарушение договора не выполнены обязательства по договору, квартира по акту приема передачи не передана.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за апрель 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 6)1. Если у дольщика имелось требование к застройщику об уплате неустойки за нарушение срока передачи ему жилого помещения, а у застройщика имелось требование к дольщику о доплате за жилое помещение, то по смыслу ст. 410 ГК РФ зачитываемые требования прекращаются в момент фактического наступления необходимых для зачета условий независимо от того, когда сделано соответствующее заявление о зачете. При этом решение суда о взыскании неустойки не является необходимым условием для зачета, поскольку не влияет на обязательство застройщика по выплате неустойки. Возможность оспаривания застройщиком размера подлежащей взысканию неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, а также нахождение сторон зачитываемых обязательств либо одной из них в просрочке не влияет на возможность совершения зачета и момент прекращения им обязательств.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 6)1. Если у дольщика имелось требование к застройщику об уплате неустойки за нарушение срока передачи ему жилого помещения, а у застройщика имелось требование к дольщику о доплате за жилое помещение, то по смыслу ст. 410 ГК РФ зачитываемые требования прекращаются в момент фактического наступления необходимых для зачета условий независимо от того, когда сделано соответствующее заявление о зачете. При этом решение суда о взыскании неустойки не является необходимым условием для зачета, поскольку не влияет на обязательство застройщика по выплате неустойки. Возможность оспаривания застройщиком размера подлежащей взысканию неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, а также нахождение сторон зачитываемых обязательств либо одной из них в просрочке не влияет на возможность совершения зачета и момент прекращения им обязательств.