Уступка земельного участка с торгов
Подборка наиболее важных документов по запросу Уступка земельного участка с торгов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Перенаем земельного участка: уведомление, согласие или ничтожность?
(Кануков Т.Б., Идрисова С.З.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)В одном из дел Мурманское УФАС России не усмотрело нарушения в действиях комитета имущественных и земельных отношений г. Мурманска, который включил в проект договора условие о невозможности уступки прав по договору аренды земельного участка <8>. В обоснование этой позиции антимонопольный орган в нескольких делах отметил, что норма п. 7 ст. 448 ГК РФ вступила в силу с 01.06.2015, в связи с чем с этого дня не допускается цессия по договорам, заключенным по итогам торгов <9>.
(Кануков Т.Б., Идрисова С.З.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2021, N 8)В одном из дел Мурманское УФАС России не усмотрело нарушения в действиях комитета имущественных и земельных отношений г. Мурманска, который включил в проект договора условие о невозможности уступки прав по договору аренды земельного участка <8>. В обоснование этой позиции антимонопольный орган в нескольких делах отметил, что норма п. 7 ст. 448 ГК РФ вступила в силу с 01.06.2015, в связи с чем с этого дня не допускается цессия по договорам, заключенным по итогам торгов <9>.
Готовое решение: Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности
(КонсультантПлюс, 2026)6.1. Допустим ли перенаем публичного земельного участка, если договор аренды заключается только на торгах
(КонсультантПлюс, 2026)6.1. Допустим ли перенаем публичного земельного участка, если договор аренды заключается только на торгах
Судебная практика
Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 12.10.2023 по делу N 33-34380/2023 (УИД 23RS0021-01-2023-001497-46)
Категория: 1) Прочие гражданско-правовые споры; 2) Аренда земли; 3) Споры с судебными приставами-исполнителями.
Требования: О признании постановления судебного пристава о принятии результатов оценки недействительным, о признании проведения процедуры торгов арестованного имущества и акта возврата арестованного имущества должника с реализации недействительными, признании недействительным договора переуступки права аренды земельного участка.
Обстоятельства: Истец указывает, что отчет эксперта ему не вручался и в его адрес не направлялся, право на обжалование данного процессуального документа исполнительного производства не разъяснено, чем было нарушено его право на судебную защиту и его материальные интересы.
Решение: Отказано.Судебные приставы направили арестованное имущество ... 2 на торги, ... судебные приставы приняли акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю ООО "Оригинал и К" в лице ... 10, о данных действиях ... 2 не уведомляли. ... права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности ООО "Оригинал и К" в лице ... 10 безвозмездно переуступил право аренды ИП ... 1, договор являлся безвозмездным, в связи с чем договор цессии является недействительным. "... 11" и ИП ... 1, не уведомили муниципальное образование ... Краснодарского края в лице управления муниципальной собственности администрации, не зарегистрировали право аренды на спорное имущество в Росреестре, вплоть до апреля 2023 года и не оплачивали арендную плату по настоящее время.
Категория: 1) Прочие гражданско-правовые споры; 2) Аренда земли; 3) Споры с судебными приставами-исполнителями.
Требования: О признании постановления судебного пристава о принятии результатов оценки недействительным, о признании проведения процедуры торгов арестованного имущества и акта возврата арестованного имущества должника с реализации недействительными, признании недействительным договора переуступки права аренды земельного участка.
Обстоятельства: Истец указывает, что отчет эксперта ему не вручался и в его адрес не направлялся, право на обжалование данного процессуального документа исполнительного производства не разъяснено, чем было нарушено его право на судебную защиту и его материальные интересы.
Решение: Отказано.Судебные приставы направили арестованное имущество ... 2 на торги, ... судебные приставы приняли акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю ООО "Оригинал и К" в лице ... 10, о данных действиях ... 2 не уведомляли. ... права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности ООО "Оригинал и К" в лице ... 10 безвозмездно переуступил право аренды ИП ... 1, договор являлся безвозмездным, в связи с чем договор цессии является недействительным. "... 11" и ИП ... 1, не уведомили муниципальное образование ... Краснодарского края в лице управления муниципальной собственности администрации, не зарегистрировали право аренды на спорное имущество в Росреестре, вплоть до апреля 2023 года и не оплачивали арендную плату по настоящее время.
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Признание договора аренды земельного участка недействительным
(КонсультантПлюс, 2026)"...В соответствии с протоколом... приема заявок на участие в торгах в форме аукциона на право заключения договора аренды земельных участков заявка Общества признана соответствующей требованиям аукциона.
(КонсультантПлюс, 2026)"...В соответствии с протоколом... приема заявок на участие в торгах в форме аукциона на право заключения договора аренды земельных участков заявка Общества признана соответствующей требованиям аукциона.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Делая вывод о том, что договор перенайма не соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, устанавливающего запрет на уступку прав арендатора по договору, заключенному на торгах, суд кассационной инстанции не учел, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли в феврале 2015 г.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025)Делая вывод о том, что договор перенайма не соответствует положениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ, устанавливающего запрет на уступку прав арендатора по договору, заключенному на торгах, суд кассационной инстанции не учел, что правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникли в феврале 2015 г.
"Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер"
(утв. Минэкономразвития России)Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
(утв. Минэкономразвития России)Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
"Комментарий к главе V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ"
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Положения, корреспондирующие с рассматриваемой нормой ЗК, содержатся также в ГрК. Так, в п. 4 ст. 68 предусмотрено, что в договор о комплексном развитии территории включается обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления предоставить указанному лицу в соответствии с земельным законодательством в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
(Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Майборода В.А., Томтосов А.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2022)Положения, корреспондирующие с рассматриваемой нормой ЗК, содержатся также в ГрК. Так, в п. 4 ст. 68 предусмотрено, что в договор о комплексном развитии территории включается обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления предоставить указанному лицу в соответствии с земельным законодательством в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
Готовое решение: В каких случаях нужно провести торги на право заключения договора в отношении государственного (муниципального) имущества
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание: по договору, заключенному на торгах, арендатор земельного участка может передать его в субаренду. В этом случае не действует запрет победителю торгов уступать права по договору (Письмо Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22).
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание: по договору, заключенному на торгах, арендатор земельного участка может передать его в субаренду. В этом случае не действует запрет победителю торгов уступать права по договору (Письмо Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22).
Статья: Нововведения в порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства
(Сукало В.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 8)Норма п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ, вступившая в силу еще с 1 марта 2015 г., устанавливает, что участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для осуществления деятельности К(Ф)Х (при наличии двух и более заявлений по итогам процедуры выявления заинтересованных лиц по ст. 39.18 ЗК РФ) могут только граждане и фермеры. Эта норма была включена в закон для того, чтобы исключить конкуренцию на аукционах фермеров как более слабой в экономическом плане стороны и крупных агрохолдингов. Но данное правило сельскохозяйственные организации легко обходят, участвуя в торгах на право заключения договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения К(Ф)Х, через аффилированных физических лиц или К(Ф)Х. После победы на аукционе такие лица еще совсем недавно могли переуступить свои права арендатора, сдать в субаренду, внести в уставный капитал право аренды тому лицу, которое в силу закона не могло самостоятельно участвовать в аукционе, т.е. тем же агрохолдингам.
(Сукало В.А.)
("Хозяйство и право", 2023, N 8)Норма п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ, вступившая в силу еще с 1 марта 2015 г., устанавливает, что участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для осуществления деятельности К(Ф)Х (при наличии двух и более заявлений по итогам процедуры выявления заинтересованных лиц по ст. 39.18 ЗК РФ) могут только граждане и фермеры. Эта норма была включена в закон для того, чтобы исключить конкуренцию на аукционах фермеров как более слабой в экономическом плане стороны и крупных агрохолдингов. Но данное правило сельскохозяйственные организации легко обходят, участвуя в торгах на право заключения договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения К(Ф)Х, через аффилированных физических лиц или К(Ф)Х. После победы на аукционе такие лица еще совсем недавно могли переуступить свои права арендатора, сдать в субаренду, внести в уставный капитал право аренды тому лицу, которое в силу закона не могло самостоятельно участвовать в аукционе, т.е. тем же агрохолдингам.
Статья: Об исполнении и расторжении договоров, заключенных должником до возбуждения дела о банкротстве
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
Статья: Уступка права аренды земельного участка
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Так, согласно позиции, изложенной в Письме Минэкономразвития России от 17.09.2015 N Д23и-4569, в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь положения ст. 22 ЗК РФ.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Так, согласно позиции, изложенной в Письме Минэкономразвития России от 17.09.2015 N Д23и-4569, в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь положения ст. 22 ЗК РФ.
Готовое решение: Как переуступить права и обязанности (осуществить перенаем) по договору аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)Нельзя уступать права и обязанности (осуществлять перенаем) по данному договору, в частности, в следующих случаях, установленных законом:
(КонсультантПлюс, 2026)Нельзя уступать права и обязанности (осуществлять перенаем) по данному договору, в частности, в следующих случаях, установленных законом:
Статья: Изменения правового регулирования предоставления земельных участков из публичной собственности крестьянским (фермерским) хозяйствам
(Сукало В.А.)
("Хозяйство и право", 2026, N 4)Пункт 10 ст. 39.11 ЗК РФ устанавливал в предыдущей редакции, что правом участия в аукционе, назначенном по результатам урегулированной ст. 39.18 ЗК РФ процедуры выявления заинтересованных лиц, обладают только физические лица и фермеры. Но данная норма не препятствовала крупным сельскохозяйственным производителям получать в субаренду, по переуступке, внесением в уставный капитал права на земельные участки, приобретенные на торгах аффилированными с ними физическими лицами и фермерами <9>.
(Сукало В.А.)
("Хозяйство и право", 2026, N 4)Пункт 10 ст. 39.11 ЗК РФ устанавливал в предыдущей редакции, что правом участия в аукционе, назначенном по результатам урегулированной ст. 39.18 ЗК РФ процедуры выявления заинтересованных лиц, обладают только физические лица и фермеры. Но данная норма не препятствовала крупным сельскохозяйственным производителям получать в субаренду, по переуступке, внесением в уставный капитал права на земельные участки, приобретенные на торгах аффилированными с ними физическими лицами и фермерами <9>.
Статья: К вопросу о правовой неопределенности договора залога права аренды земельного участка
(Левшук В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 2)Рассматривая эту проблему правоприменения, О.Э. Саламова выдвинула предложение о том, что "действующая норма п. 7 ст. 448 ГК РФ нуждается в уточнении для исключения двоякого толкования ее смысла в той части, когда на земельном участке имеется объект капитального строительства, возведенный после предоставления права аренды земельного участка собственнику этого объекта" <8>. По-моему мнению, указанная позиция исследователя не является корректной, поскольку внесение в законодательство положений в целях уточнения ГК РФ в таких категориях не представляется целесообразным, так как общественное развитие в любом случае будет быстрее законодательного регулирования, а попытка убрать все "бреши" лишь приведет гражданское законодательство к характеру инструкции и будет противоречить принципу диспозитивности. Министерство экономического развития Российской Федерации пошло по пути разрешения коллизии, указав в письме от 17 сентября 2015 года N Д23и-4569, что при совершении уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, следует применять положения статьи 22 ЗК РФ <9>.
(Левшук В.В.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2026, N 2)Рассматривая эту проблему правоприменения, О.Э. Саламова выдвинула предложение о том, что "действующая норма п. 7 ст. 448 ГК РФ нуждается в уточнении для исключения двоякого толкования ее смысла в той части, когда на земельном участке имеется объект капитального строительства, возведенный после предоставления права аренды земельного участка собственнику этого объекта" <8>. По-моему мнению, указанная позиция исследователя не является корректной, поскольку внесение в законодательство положений в целях уточнения ГК РФ в таких категориях не представляется целесообразным, так как общественное развитие в любом случае будет быстрее законодательного регулирования, а попытка убрать все "бреши" лишь приведет гражданское законодательство к характеру инструкции и будет противоречить принципу диспозитивности. Министерство экономического развития Российской Федерации пошло по пути разрешения коллизии, указав в письме от 17 сентября 2015 года N Д23и-4569, что при совершении уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, следует применять положения статьи 22 ЗК РФ <9>.
Статья: Типы действия норм права во времени
(Голубцов В.Г., Кузнецова О.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2022, N 3)Однако в 2020 году ВС РФ определил, что, например, ограничения, связанные с уступкой права требования по договору, не распространяются на уже заключенные договоры. 27 марта 2012 г. по результатам аукциона был заключен договор аренды земельного участка; 1 июня 2015 г. вступил в силу пункт 7 статьи 448 ГК РФ, запрещающий уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора <56>; 1 декабря 2015 г. был заключен договор уступки права требования (цессии) по указанному договору аренды. ВС РФ постановил, что "в данном случае договор аренды земельного участка заключен 27 марта 2012 г., то есть до вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (01.06.2015), следовательно, на него не распространяются ограничения, введенные данной нормой" <57>.
(Голубцов В.Г., Кузнецова О.А.)
("Вестник Пермского университета. Юридические науки", 2022, N 3)Однако в 2020 году ВС РФ определил, что, например, ограничения, связанные с уступкой права требования по договору, не распространяются на уже заключенные договоры. 27 марта 2012 г. по результатам аукциона был заключен договор аренды земельного участка; 1 июня 2015 г. вступил в силу пункт 7 статьи 448 ГК РФ, запрещающий уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора <56>; 1 декабря 2015 г. был заключен договор уступки права требования (цессии) по указанному договору аренды. ВС РФ постановил, что "в данном случае договор аренды земельного участка заключен 27 марта 2012 г., то есть до вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (01.06.2015), следовательно, на него не распространяются ограничения, введенные данной нормой" <57>.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)6. Согласно действующей редакции п. 6 комментируемой статьи в случае обращения взыскания банком или иной организацией, предоставившими кредит или заем, на земельный участок или право аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом, на объект незавершенного строительства на этом земельном участке, на все помещения в таком наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом по решению залогодержателя осуществляется продажа земельного участка (уступка права аренды), объекта незавершенного строительства, всех помещений в таком доме, такого жилого дома одному лицу с сохранением установленной цели использования указанных объектов недвижимого имущества в порядке, установленном ст. ст. 57 и 58 Закона об ипотеке (указанные статьи предусматривают порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства). То есть цель использования должна сохраняться и в данном случае.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)6. Согласно действующей редакции п. 6 комментируемой статьи в случае обращения взыскания банком или иной организацией, предоставившими кредит или заем, на земельный участок или право аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом, на объект незавершенного строительства на этом земельном участке, на все помещения в таком наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом по решению залогодержателя осуществляется продажа земельного участка (уступка права аренды), объекта незавершенного строительства, всех помещений в таком доме, такого жилого дома одному лицу с сохранением установленной цели использования указанных объектов недвижимого имущества в порядке, установленном ст. ст. 57 и 58 Закона об ипотеке (указанные статьи предусматривают порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства). То есть цель использования должна сохраняться и в данном случае.