Согласие залогодержателя на перепланировку
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие залогодержателя на перепланировку (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Практика применения законодательства о залоге
(Грачева И., Самсонова А.)
("ЭЖ-Юрист", 2005, N 49)Залогодержатель должен дать согласие залогодателю на произведение улучшений заложенного недвижимого имущества, в том числе достройку, перепланировку или иные строительные работы, направленные в том числе на завершение строительства объекта и сдачу его в эксплуатацию, влекущие изменение его технических характеристик. В дальнейшем такие изменения подлежат соответствующей регистрации в территориальном БТИ по месту нахождения недвижимого имущества, а также внесению в технический паспорт объекта недвижимости и ЕГРП. С юридической же точки зрения регистрация произведенных улучшений заложенного недвижимого имущества не является основанием для прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке. Это обусловлено тем, что основания прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке предусмотрены соответственно статьей 352 ГК РФ и статьей 25 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При этом указанный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит, а рассматриваемый нами случай не отнесен законодательством к основаниям прекращения залога и погашения регистрационной записи.
(Грачева И., Самсонова А.)
("ЭЖ-Юрист", 2005, N 49)Залогодержатель должен дать согласие залогодателю на произведение улучшений заложенного недвижимого имущества, в том числе достройку, перепланировку или иные строительные работы, направленные в том числе на завершение строительства объекта и сдачу его в эксплуатацию, влекущие изменение его технических характеристик. В дальнейшем такие изменения подлежат соответствующей регистрации в территориальном БТИ по месту нахождения недвижимого имущества, а также внесению в технический паспорт объекта недвижимости и ЕГРП. С юридической же точки зрения регистрация произведенных улучшений заложенного недвижимого имущества не является основанием для прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке. Это обусловлено тем, что основания прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке предусмотрены соответственно статьей 352 ГК РФ и статьей 25 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При этом указанный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит, а рассматриваемый нами случай не отнесен законодательством к основаниям прекращения залога и погашения регистрационной записи.
Статья: Много и краткосрочно: когда сдача заложенных квартир внаем становится токсичной
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)<6> Определение ВС РФ от 21.02.2019 N 305-ЭС16-20992(8). Подробнее см.: Плешанова О. Перепланировка заложенных квартир: риски для банков // Банковское кредитование. 2019. N 2. С. 25 - 33.
(Плешанова О.)
("Банковское кредитование", 2023, N 2)<6> Определение ВС РФ от 21.02.2019 N 305-ЭС16-20992(8). Подробнее см.: Плешанова О. Перепланировка заложенных квартир: риски для банков // Банковское кредитование. 2019. N 2. С. 25 - 33.
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2017 год: Статья 29 "Государственная регистрация ипотеки" Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(ООО "Журнал "Налоги и финансовое право")Банк и общество заключили договор ипотеки, по условиям которого в залог банку было передано принадлежащее обществу нежилое помещение. Общество произвело перепланировку помещения, в результате чего был образован новый объект, изменилось его функциональное назначение, увеличилась площадь. При этом банк как залогодержатель дал согласие на перепланировку. Общество, ссылаясь на то, что оно получило в Управлении Росреестра выписку из ЕГРП в отношении вновь зарегистрированного объекта, в которой было указано на зарегистрированное в отношении него обременение в виде ипотеки в пользу банка, а также на то, что произведенная без заявления сторон договора регистрация ипотеки реконструированного объекта является незаконной, обратилось в арбитражный суд.
(ООО "Журнал "Налоги и финансовое право")Банк и общество заключили договор ипотеки, по условиям которого в залог банку было передано принадлежащее обществу нежилое помещение. Общество произвело перепланировку помещения, в результате чего был образован новый объект, изменилось его функциональное назначение, увеличилась площадь. При этом банк как залогодержатель дал согласие на перепланировку. Общество, ссылаясь на то, что оно получило в Управлении Росреестра выписку из ЕГРП в отношении вновь зарегистрированного объекта, в которой было указано на зарегистрированное в отношении него обременение в виде ипотеки в пользу банка, а также на то, что произведенная без заявления сторон договора регистрация ипотеки реконструированного объекта является незаконной, обратилось в арбитражный суд.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 172 "Порядок применения налоговых вычетов" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Проектная документация представлена в отношении арендованных объектов недвижимости, которые собственником переданы в залог, при этом залогодержатель согласия на перепланировку не давал. Акты сдачи-приемки выполненных работ не представлены.
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право")Проектная документация представлена в отношении арендованных объектов недвижимости, которые собственником переданы в залог, при этом залогодержатель согласия на перепланировку не давал. Акты сдачи-приемки выполненных работ не представлены.
Нормативные акты
Решение Совета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района МО от 28.03.2017 N 14/44
"Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и/или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и приемки выполненных работ по переустройству и/или перепланировке нежилых помещений в многоквартирных жилых домах"3.1.3. В случае, если нежилое помещение приобретено в ипотеку и фактическим владельцем такого помещения до момента погашения кредита является банк-залогодержатель (в выписке или свидетельстве о государственной регистрации права указано "ипотека в силу закона"), требуется согласие на перепланировку банка-залогодержателя.
"Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и/или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и приемки выполненных работ по переустройству и/или перепланировке нежилых помещений в многоквартирных жилых домах"3.1.3. В случае, если нежилое помещение приобретено в ипотеку и фактическим владельцем такого помещения до момента погашения кредита является банк-залогодержатель (в выписке или свидетельстве о государственной регистрации права указано "ипотека в силу закона"), требуется согласие на перепланировку банка-залогодержателя.
Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 14.08.2012 N 1523
"О внесении изменений в распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 28.04.2007 N 590 и от 27.03.2012 N 594"5.2. Гражданин обязан использовать жилое помещение-1 только для проживания, производить переустройство и перепланировку в квартире лишь с разрешения исполнительных органов власти в порядке, определенном законодательством Российской Федерации и города Москвы, а также с согласия Залогодержателя.
"О внесении изменений в распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 28.04.2007 N 590 и от 27.03.2012 N 594"5.2. Гражданин обязан использовать жилое помещение-1 только для проживания, производить переустройство и перепланировку в квартире лишь с разрешения исполнительных органов власти в порядке, определенном законодательством Российской Федерации и города Москвы, а также с согласия Залогодержателя.
Статья: Меж двух обязанностей
(Алещев И.)
("ЭЖ-Юрист", 2006, N 18)В отношении нежилого помещения заключен договор аренды, условия которого наделяют арендатора правом проводить перепланировки без согласия арендодателя. Впоследствии собственник нежилого помещения заключает с банком в отношении этого помещения договор ипотеки, в котором запрещены перепланировки, не согласованные с банком. Может ли банк запретить арендатору перепланировку и как он может защитить свои интересы в такой ситуации?
(Алещев И.)
("ЭЖ-Юрист", 2006, N 18)В отношении нежилого помещения заключен договор аренды, условия которого наделяют арендатора правом проводить перепланировки без согласия арендодателя. Впоследствии собственник нежилого помещения заключает с банком в отношении этого помещения договор ипотеки, в котором запрещены перепланировки, не согласованные с банком. Может ли банк запретить арендатору перепланировку и как он может защитить свои интересы в такой ситуации?
Статья: Юридические риски при ипотеке нежилых помещений
(Наумова Л.)
("Бизнес-адвокат", N 9, 2004)С целью снижения этих рисков в договор ипотеки целесообразно включать условие о том, что залогодатель обязан не производить перепланировку или какие-либо иные изменения предмета залога в течение всего времени действия договора без письменного согласия залогодержателя. В случае нарушения указанного обязательства залогодатель обязан по требованию залогодержателя привести предмет ипотеки в первоначальное состояние в сроки, указанные в требовании залогодержателя. А также включить условие о том, что залогодержатель вправе в случае перепланировки или иных изменений предмета залога без согласия залогодержателя предъявить ему требование о приведении предмета ипотеки в первоначальное состояние в сроки, указанные в требовании залогодержателя. Также целесообразно указать, что право залога распространяется на все, что будет получено в результате или в процессе использования предмета ипотеки, а именно если будет произведена перепланировка объекта недвижимости, или если предмет ипотеки будет изменен в результате каких-либо иных действий и/или событий, в том числе если в результате таких изменений произойдет изменение площади и/или иных параметров, либо если предмет ипотеки будет зарегистрирован за новым кадастровым (условным) номером, либо если произойдет разделение, слияние или выделение предмета ипотеки, а равно иное его преобразование, то право залога распространяется на измененный (вновь зарегистрированный) предмет ипотеки.
(Наумова Л.)
("Бизнес-адвокат", N 9, 2004)С целью снижения этих рисков в договор ипотеки целесообразно включать условие о том, что залогодатель обязан не производить перепланировку или какие-либо иные изменения предмета залога в течение всего времени действия договора без письменного согласия залогодержателя. В случае нарушения указанного обязательства залогодатель обязан по требованию залогодержателя привести предмет ипотеки в первоначальное состояние в сроки, указанные в требовании залогодержателя. А также включить условие о том, что залогодержатель вправе в случае перепланировки или иных изменений предмета залога без согласия залогодержателя предъявить ему требование о приведении предмета ипотеки в первоначальное состояние в сроки, указанные в требовании залогодержателя. Также целесообразно указать, что право залога распространяется на все, что будет получено в результате или в процессе использования предмета ипотеки, а именно если будет произведена перепланировка объекта недвижимости, или если предмет ипотеки будет изменен в результате каких-либо иных действий и/или событий, в том числе если в результате таких изменений произойдет изменение площади и/или иных параметров, либо если предмет ипотеки будет зарегистрирован за новым кадастровым (условным) номером, либо если произойдет разделение, слияние или выделение предмета ипотеки, а равно иное его преобразование, то право залога распространяется на измененный (вновь зарегистрированный) предмет ипотеки.
Статья: К вопросу о принципе справедливости в жилищном праве
(Смирнова И.А.)
("Современный юрист", 2019, N 3)Имеет смысл привести один из примеров в отношении ипотеки, самовольного переустройства или перепланировки жилых помещений, которые возникли между залогодателями и залогодержателями, о неисполнении или нарушении договора ипотеки в части содержания и необходимого ремонта (в том числе и перепланировки или переустройства) жилых помещений [25].
(Смирнова И.А.)
("Современный юрист", 2019, N 3)Имеет смысл привести один из примеров в отношении ипотеки, самовольного переустройства или перепланировки жилых помещений, которые возникли между залогодателями и залогодержателями, о неисполнении или нарушении договора ипотеки в части содержания и необходимого ремонта (в том числе и перепланировки или переустройства) жилых помещений [25].
Статья: О возможности обращения взыскания и исполнения решения суда об обращении взыскания на нежилые помещения, находящиеся в залоге у банка и реконструированные без согласования с ним
(Иванихина О.)
("Жилищное право", 2012, N 8)Несмотря на то что банки в типовых формах договоров об ипотеке предусматривают обязанность залогодателя не производить перепланировку, переустройство, реконструкцию, какие-либо иные изменения предмета ипотеки в течение всего срока действия договора без письменного согласия залогодержателя, обязанность по требованию банка-залогодержателя привести предмет ипотеки в первоначальное состояние, а также распространение обременения ипотекой на все, что будет получено в результате использования предмета ипотеки, нередки случаи, когда, в нарушение заключенного договора об ипотеке, залогодатель пренебрегает указанными положениями договора, что, в свою очередь, может привести к весьма спорным последствиям, как для банка-залогодержателя, так и для залогодателя.
(Иванихина О.)
("Жилищное право", 2012, N 8)Несмотря на то что банки в типовых формах договоров об ипотеке предусматривают обязанность залогодателя не производить перепланировку, переустройство, реконструкцию, какие-либо иные изменения предмета ипотеки в течение всего срока действия договора без письменного согласия залогодержателя, обязанность по требованию банка-залогодержателя привести предмет ипотеки в первоначальное состояние, а также распространение обременения ипотекой на все, что будет получено в результате использования предмета ипотеки, нередки случаи, когда, в нарушение заключенного договора об ипотеке, залогодатель пренебрегает указанными положениями договора, что, в свою очередь, может привести к весьма спорным последствиям, как для банка-залогодержателя, так и для залогодателя.
Готовое решение: Как залогодатель может пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом
(КонсультантПлюс, 2026)Но в договоре залога могут быть иные правила. Так, нередко залогодержатели при заключении договора обязывают залогодателя получать согласие, например, на перепланировку и реконструкцию заложенного недвижимого имущества, даже если это не ведет к его отчуждению или утрате. Если в договор вносятся какие-то условия о необходимости согласия на ремонт или иное изменение предмета залога, будет лучше, если вы обговорите вид и объем тех работ, которые без согласия залогодержателя совершать нельзя.
(КонсультантПлюс, 2026)Но в договоре залога могут быть иные правила. Так, нередко залогодержатели при заключении договора обязывают залогодателя получать согласие, например, на перепланировку и реконструкцию заложенного недвижимого имущества, даже если это не ведет к его отчуждению или утрате. Если в договор вносятся какие-то условия о необходимости согласия на ремонт или иное изменение предмета залога, будет лучше, если вы обговорите вид и объем тех работ, которые без согласия залогодержателя совершать нельзя.
Вопрос: Об исполнении банками исполнительных документов, предъявленных к банковским счетам должников; о возбуждении исполнительных производств с участием банков; об обращении взыскания на имущество должника; о предложении по внесению изменений в законодательство об исполнительном производстве.
(Письмо ФССП России от 30.04.2014 N 00014/14/24525)В случае если на момент ареста и передачи заложенных объектов на реализацию залогодатель, пренебрегая положениями договора, предусматривающего его обязанность не производить перепланировку, переустройство, реконструкцию без письменного согласия залогодержателя, произвел какие-либо изменения предмета ипотеки, фактически имеющаяся техническая документация не характеризует объект недвижимости.
(Письмо ФССП России от 30.04.2014 N 00014/14/24525)В случае если на момент ареста и передачи заложенных объектов на реализацию залогодатель, пренебрегая положениями договора, предусматривающего его обязанность не производить перепланировку, переустройство, реконструкцию без письменного согласия залогодержателя, произвел какие-либо изменения предмета ипотеки, фактически имеющаяся техническая документация не характеризует объект недвижимости.
Вопрос: Договором об ипотеке предусмотрен запрет для заемщика-организации производить перепланировки заложенного объекта недвижимости без согласия банка, а за нарушение данного требования установлен штраф. Соответствует ли такое условие закону?
(Консультация эксперта, 2020)Действующее законодательство РФ не содержит запрета на включение в договор об ипотеке условия о том, что залогодатель не вправе без согласия залогодержателя осуществлять перепланировки в заложенном имуществе. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 N 02АП-89/2020, оставленное без изменения Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.07.2020 N Ф01-11275/2020).
(Консультация эксперта, 2020)Действующее законодательство РФ не содержит запрета на включение в договор об ипотеке условия о том, что залогодатель не вправе без согласия залогодержателя осуществлять перепланировки в заложенном имуществе. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.03.2020 N 02АП-89/2020, оставленное без изменения Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.07.2020 N Ф01-11275/2020).
"Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Наумова Л.Н.)
("Волтерс Клувер", 2008)Итак, на распоряжение предметом ипотеки, не связанное с его отчуждением, необходимо согласие залогодержателя. А каковы юридические последствия такого нарушения, например перепланировки предмета ипотеки, произведенной без согласования с залогодержателем?
(постатейный)
(Наумова Л.Н.)
("Волтерс Клувер", 2008)Итак, на распоряжение предметом ипотеки, не связанное с его отчуждением, необходимо согласие залогодержателя. А каковы юридические последствия такого нарушения, например перепланировки предмета ипотеки, произведенной без согласования с залогодержателем?