Прекращение права аренды застройщика на земельный участок
Подборка наиболее важных документов по запросу Прекращение права аренды застройщика на земельный участок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 13 "Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом" Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""Согласно статье 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики), согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве)."
Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2022 по делу N А05-11560/2021
Требование: О признании недействительным уведомления административного органа об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.
Решение: Решение первой инстанции отменено. Требование удовлетворено.Наличие в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не свидетельствует само по себе о прекращении права застройщика на земельный участок в том числе исходя из целей его предоставления по договору аренды. Выводы об ином основаны на неверном толковании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование: О признании недействительным уведомления административного органа об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.
Решение: Решение первой инстанции отменено. Требование удовлетворено.Наличие в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не свидетельствует само по себе о прекращении права застройщика на земельный участок в том числе исходя из целей его предоставления по договору аренды. Выводы об ином основаны на неверном толковании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Когда и как прекращается залог, возникший в силу закона
(КонсультантПлюс, 2024)Например, если у застройщика-банкрота прекратилось заложенное в пользу участников строительства право аренды земли под строящимся многоквартирным домом, с ним прекратится и ипотека права (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167).
(КонсультантПлюс, 2024)Например, если у застройщика-банкрота прекратилось заложенное в пользу участников строительства право аренды земли под строящимся многоквартирным домом, с ним прекратится и ипотека права (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167).
Статья: Актуальные особенности правовой охраны прав юридических лиц как участников долевого строительства коммерческих объектов недвижимости
(Иванов А.А.)
("Юрист", 2022, N 8)В рамках анализа основных средств гражданско-правовой охраны организаций - субъектов долевого коммерческого строительства также стоит обратить внимание на комплекс правоохранительных мер в рамках ДДУ. Например, в ст. 13 - 15 Закона N 214-ФЗ установлен сложный правовой механизм залога недвижимости (ипотеки), которым обеспечивается исполнение надлежащих обязательств застройщика в рамках ДДУ и условие прекращения залога права земельной аренды участка долевого строительства после передачи надлежащих объектов дольщикам согласно ч. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ. Специальные средства такого залога в рамках ДДУ включают, например, обозначенный в ст. 13 Закона N 214-ФЗ специальный порядок обеспечения исполнения залогом надлежащих обязательств по ДДУ, который предусматривает: обязательное условие обеспечения залогом обязательств застройщика как залогодателя после государственной регистрации ДДУ кроме установленных исключений для отдельных видов ДДУ; условие обременения залогом объекта незавершенного строительства в рамках ДДУ после государственной регистрации соответствующего права собственности застройщика; особые условия реализации залога для несостоятельного застройщика; общее правило установления залога у дольщика на объект ДДУ в период после получения разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию до дня его передачи дольщику согласно ст. 8 Закона N 214-ФЗ; и т.д.
(Иванов А.А.)
("Юрист", 2022, N 8)В рамках анализа основных средств гражданско-правовой охраны организаций - субъектов долевого коммерческого строительства также стоит обратить внимание на комплекс правоохранительных мер в рамках ДДУ. Например, в ст. 13 - 15 Закона N 214-ФЗ установлен сложный правовой механизм залога недвижимости (ипотеки), которым обеспечивается исполнение надлежащих обязательств застройщика в рамках ДДУ и условие прекращения залога права земельной аренды участка долевого строительства после передачи надлежащих объектов дольщикам согласно ч. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ. Специальные средства такого залога в рамках ДДУ включают, например, обозначенный в ст. 13 Закона N 214-ФЗ специальный порядок обеспечения исполнения залогом надлежащих обязательств по ДДУ, который предусматривает: обязательное условие обеспечения залогом обязательств застройщика как залогодателя после государственной регистрации ДДУ кроме установленных исключений для отдельных видов ДДУ; условие обременения залогом объекта незавершенного строительства в рамках ДДУ после государственной регистрации соответствующего права собственности застройщика; особые условия реализации залога для несостоятельного застройщика; общее правило установления залога у дольщика на объект ДДУ в период после получения разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию до дня его передачи дольщику согласно ст. 8 Закона N 214-ФЗ; и т.д.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Между тем, как указали суды первой и апелляционной инстанций, учитывая ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в 2017 году, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, при наличии подтвержденной материалами дела регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме, право аренды третьего лица (застройщика) на земельный участок прекратило свое действие.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Между тем, как указали суды первой и апелляционной инстанций, учитывая ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в 2017 году, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, при наличии подтвержденной материалами дела регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме, право аренды третьего лица (застройщика) на земельный участок прекратило свое действие.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 04.08.2023)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"8. С момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
(ред. от 04.08.2023)
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"8. С момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.