Преимущественное право покупки доли в нежилом помещении
Подборка наиболее важных документов по запросу Преимущественное право покупки доли в нежилом помещении (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25.10.2022 N 88-24327/2022 по делу N 2-309/2022
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.
Обстоятельства: По утверждению истицы, ответчик осуществил продажу доли в праве на нежилое помещение без извещения истца о предстоящей продаже указанной доли. Однако у судебного пристава-исполнителя отсутствует обязанность извещения о процедуре реализации выставленного на торги имущества должника лица, не участвующего в исполнительном производстве, поскольку истица участником долевой собственности на спорное нежилое помещение на момент его продажи на торгах не являлась.
Решение: Отказано.Принимая решение об отказе в удовлетворении иска Б.Ю. о переводе на нее прав покупателя 1/2 доли в нежилом помещении, суд первой инстанции, дав оценку обстоятельствам дела с применением положений частей 1, 3 статьи 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание обстоятельства реализации спорного нежилого помещения на торгах во вне судебной процедуре, исходил из того, что у судебного пристава-исполнителя отсутствует обязанность извещения о процедуре реализации выставленного на торги имущества должника лица, не участвующего в исполнительном производстве, так же как и у организатора торгов, оснований для применения положений части 1 статьи 250 ГК РФ суд не установил, поскольку Б.Ю. участником долевой собственности на спорное нежилое помещение на момент его продажи на торгах не являлась, титульным собственником помещения являлся Б.В., не выделявший супружескую долю в имуществе, действующее законодательство не содержит обязанности согласования реализации имущества должника на торгах с супругом должника. При этом суд пришел к выводу о недоказанности истцом нарушения преимущественного права покупки доли в нежилом помещении и несоблюдении истцом обязанности при инициировании требований о переводе прав и обязанностей покупателя представить доказательства наличия денежных средств для приобретения помещения по цене, за которую оно продано покупателю - 5048622,10 руб.
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: О переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.
Обстоятельства: По утверждению истицы, ответчик осуществил продажу доли в праве на нежилое помещение без извещения истца о предстоящей продаже указанной доли. Однако у судебного пристава-исполнителя отсутствует обязанность извещения о процедуре реализации выставленного на торги имущества должника лица, не участвующего в исполнительном производстве, поскольку истица участником долевой собственности на спорное нежилое помещение на момент его продажи на торгах не являлась.
Решение: Отказано.Принимая решение об отказе в удовлетворении иска Б.Ю. о переводе на нее прав покупателя 1/2 доли в нежилом помещении, суд первой инстанции, дав оценку обстоятельствам дела с применением положений частей 1, 3 статьи 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание обстоятельства реализации спорного нежилого помещения на торгах во вне судебной процедуре, исходил из того, что у судебного пристава-исполнителя отсутствует обязанность извещения о процедуре реализации выставленного на торги имущества должника лица, не участвующего в исполнительном производстве, так же как и у организатора торгов, оснований для применения положений части 1 статьи 250 ГК РФ суд не установил, поскольку Б.Ю. участником долевой собственности на спорное нежилое помещение на момент его продажи на торгах не являлась, титульным собственником помещения являлся Б.В., не выделявший супружескую долю в имуществе, действующее законодательство не содержит обязанности согласования реализации имущества должника на торгах с супругом должника. При этом суд пришел к выводу о недоказанности истцом нарушения преимущественного права покупки доли в нежилом помещении и несоблюдении истцом обязанности при инициировании требований о переводе прав и обязанностей покупателя представить доказательства наличия денежных средств для приобретения помещения по цене, за которую оно продано покупателю - 5048622,10 руб.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.10.2023 N 33-21303/2023
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Дарение; 3) Защита прав на землю; 4) Купля-продажа земли.
Требования: 1) О признании договора дарения недействительным, применении последствий недействительности сделки; 2) О прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество; 4) О переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.
Обстоятельства: Истец выразил намерение приобрести принадлежащие ответчику-2 доли праве общей долевой собственности на здание и земельный участок, однако ответчик-2 от сделки отказался, оформив договор дарения в пользу ответчика-1.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов на уплату госпошлины - отказано.Таким образом, поскольку истец согласие на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество не выразил, доказательств обратного не представлено, постольку Е. обоснованно полагал, что истец отказался от преимущественного права покупки спорных долей в праве собственности на нежилое помещение, в связи с чем заключил договор дарения с К. Последующее выражение истцом воли на приобретение долей и предъявление иска спустя два года после истечения срока для приобретения долей, не свидетельствует о нарушении его преимущественного права.
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Дарение; 3) Защита прав на землю; 4) Купля-продажа земли.
Требования: 1) О признании договора дарения недействительным, применении последствий недействительности сделки; 2) О прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество; 4) О переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи.
Обстоятельства: Истец выразил намерение приобрести принадлежащие ответчику-2 доли праве общей долевой собственности на здание и земельный участок, однако ответчик-2 от сделки отказался, оформив договор дарения в пользу ответчика-1.
Решение: 1) Отказано; 2) Отказано; 3) Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов на уплату госпошлины - отказано.Таким образом, поскольку истец согласие на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество не выразил, доказательств обратного не представлено, постольку Е. обоснованно полагал, что истец отказался от преимущественного права покупки спорных долей в праве собственности на нежилое помещение, в связи с чем заключил договор дарения с К. Последующее выражение истцом воли на приобретение долей и предъявление иска спустя два года после истечения срока для приобретения долей, не свидетельствует о нарушении его преимущественного права.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Проблемы реализации имущества при банкротстве граждан: по материалам судебной практики
(Бармина О.Н., Кощеева Е.С.)
("Российский судья", 2023, N 2)В рамках обозначенного второго дела финансовый управляющий обратился в суд с ходатайством об утверждении положения о продаже 1/2 доли нежилого помещения должника, в отношении которого была проведена оценка стоимости. Другой половиной нежилого помещения владела супруга должника, имеющая преимущественное право покупки доли в силу закона. В положении о продаже имущества было предусмотрено, что продажа имущества осуществляется путем направления предложения супруге должника приобрести данное помещение по цене, установленной в отчете оценщика. В случае если супруга откажется от предложения управляющего или не ответит на него, то в установленный срок имущество будет реализовано на открытых торгах.
(Бармина О.Н., Кощеева Е.С.)
("Российский судья", 2023, N 2)В рамках обозначенного второго дела финансовый управляющий обратился в суд с ходатайством об утверждении положения о продаже 1/2 доли нежилого помещения должника, в отношении которого была проведена оценка стоимости. Другой половиной нежилого помещения владела супруга должника, имеющая преимущественное право покупки доли в силу закона. В положении о продаже имущества было предусмотрено, что продажа имущества осуществляется путем направления предложения супруге должника приобрести данное помещение по цене, установленной в отчете оценщика. В случае если супруга откажется от предложения управляющего или не ответит на него, то в установленный срок имущество будет реализовано на открытых торгах.
Статья: Долевая собственность и машино-места: взгляд конституционного правосудия
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 11)Отмечая, что "наибольшие сложности для лица, которому принадлежит машино-место, если право на него выражено правом на долю в общей собственности, создает преимущественное право покупки, принадлежащее другим сособственникам нежилого помещения (гаража)", КС РФ на основании п. 12 ч. 1 ст. 75 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 года N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" <21> устанавливает, что "впредь до изменения регулирования в соответствии с настоящим Постановлением суды отказывают в удовлетворении требований сособственнику находящегося в общей долевой собственности нежилого помещения (гаража), в качестве доли в праве на которое оформлено машино-место, претендующему на реализацию преимущественного права покупки этой доли, если исходя из обстоятельств конкретного дела подтверждается, что фактически машино-место является предназначенным для индивидуального использования и принадлежащим конкретному лицу объектом".
(Алексеев В.А.)
("Закон", 2023, N 11)Отмечая, что "наибольшие сложности для лица, которому принадлежит машино-место, если право на него выражено правом на долю в общей собственности, создает преимущественное право покупки, принадлежащее другим сособственникам нежилого помещения (гаража)", КС РФ на основании п. 12 ч. 1 ст. 75 Федерального конституционного закона от 21 июля 1994 года N 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" <21> устанавливает, что "впредь до изменения регулирования в соответствии с настоящим Постановлением суды отказывают в удовлетворении требований сособственнику находящегося в общей долевой собственности нежилого помещения (гаража), в качестве доли в праве на которое оформлено машино-место, претендующему на реализацию преимущественного права покупки этой доли, если исходя из обстоятельств конкретного дела подтверждается, что фактически машино-место является предназначенным для индивидуального использования и принадлежащим конкретному лицу объектом".
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Следует заметить, что специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (п. 3 ст. 179, п. 8 ст. 195, п. 4 ст. 201).
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Следует заметить, что специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (п. 3 ст. 179, п. 8 ст. 195, п. 4 ст. 201).
"Обзор практики Конституционного Суда Российской Федерации за второй квартал 2023 года"отказывают в удовлетворении требований сособственнику находящегося в общей долевой собственности нежилого помещения (гаража), в качестве доли в праве на которое оформлено машино-место, претендующему на реализацию преимущественного права покупки этой доли, если исходя из обстоятельств конкретного дела подтверждается, что фактически машино-место является предназначенным для индивидуального использования и принадлежащим конкретному лицу объектом;