Предварительный договор купли-продажи недвижимости существенные условия
Подборка наиболее важных документов по запросу Предварительный договор купли-продажи недвижимости существенные условия (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 19.09.2023 N 88-6854/2023 по делу N 2-560/2023
Категория спора: Задаток.
Требования стороны, выдавшей задаток: 1) О взыскании задатка; 2) О взыскании процентов.
Обстоятельства: Между сторонами была достигнута устная договоренность о купле-продаже дома. Истица передала ответчику денежные средства в качестве задатка. Приобретение дома планировалось с привлечением кредитных средств, однако в связи с повышением ставки Центральным банком РФ истице было отказано в предоставлении ипотечного кредитования по прежней ставке. Истица полагает, что сделка купли-продажи не состоялась по независящим от сторон обстоятельствам, в связи с чем задаток должен быть возвращен.
Решение: Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - отказано.Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленной в материалы дела распиской не подтверждается заключение между сторонами предварительного договора купли-продажи, поскольку стороны в расписке не указали все существенные условия заключенного договора, в том числе порядок и условия оплаты с учетом ипотеки, не установлен срок заключения предварительного и основанного договора купли-продажи недвижимости, и пришел к выводу о том, что переданные истцом ответчику денежные средства в размере 300 000 рублей являются авансом, в связи с чем, руководствуясь пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял решение об удовлетворении исковых требований.
Категория спора: Задаток.
Требования стороны, выдавшей задаток: 1) О взыскании задатка; 2) О взыскании процентов.
Обстоятельства: Между сторонами была достигнута устная договоренность о купле-продаже дома. Истица передала ответчику денежные средства в качестве задатка. Приобретение дома планировалось с привлечением кредитных средств, однако в связи с повышением ставки Центральным банком РФ истице было отказано в предоставлении ипотечного кредитования по прежней ставке. Истица полагает, что сделка купли-продажи не состоялась по независящим от сторон обстоятельствам, в связи с чем задаток должен быть возвращен.
Решение: Отказано.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - отказано.Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленной в материалы дела распиской не подтверждается заключение между сторонами предварительного договора купли-продажи, поскольку стороны в расписке не указали все существенные условия заключенного договора, в том числе порядок и условия оплаты с учетом ипотеки, не установлен срок заключения предварительного и основанного договора купли-продажи недвижимости, и пришел к выводу о том, что переданные истцом ответчику денежные средства в размере 300 000 рублей являются авансом, в связи с чем, руководствуясь пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял решение об удовлетворении исковых требований.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.2021 N 33-19384/2021 по делу N 2-2811/2021
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: О взыскании солидарно предоплаты по договору в двойном размере.
Обстоятельства: Истец на основании устной договоренности с ответчиками о продаже квартиры передал им денежные средства, что подтверждено расписками, при этом предварительный договор и основной стороны не заключили, существенные условия сделки не согласовали, уплаченные денежные средства ответчиками добровольно не возвращены.
Решение: Удовлетворено в части.Оценив, представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что расписки ответчиков от 15.09.2020 не носят признаков предварительного договора купли-продажи, поскольку в них отсутствуют соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе, о предмете, объекте (недвижимом имуществе), цене, перечне лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением, о других условиях, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, в том числе и дату заключения основного договора купли-продажи (л.д. 110).
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: О взыскании солидарно предоплаты по договору в двойном размере.
Обстоятельства: Истец на основании устной договоренности с ответчиками о продаже квартиры передал им денежные средства, что подтверждено расписками, при этом предварительный договор и основной стороны не заключили, существенные условия сделки не согласовали, уплаченные денежные средства ответчиками добровольно не возвращены.
Решение: Удовлетворено в части.Оценив, представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что расписки ответчиков от 15.09.2020 не носят признаков предварительного договора купли-продажи, поскольку в них отсутствуют соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе, о предмете, объекте (недвижимом имуществе), цене, перечне лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением, о других условиях, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, в том числе и дату заключения основного договора купли-продажи (л.д. 110).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости8.2. Вывод из судебной практики: Договор, поименованный сторонами как предварительный и содержащий условие о выплате всей цены будущей недвижимости или существенной ее части до заключения основного договора, квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.
"Договорное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 420 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2020)Но что, если речь идет не о простом иске о понуждении к заключению договора, а об иске о понуждении к заключению договора, сопряженном с требованием урегулирования разногласий (например, при отсутствии в предварительном договоре купли-продажи недвижимости существенного условия о цене недвижимости)? Абзац 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ говорит о том, что спор об урегулировании разногласий может быть предъявлен в суд стороной, имеющей право на заключение договора, в течение 30 дней с момента получения разногласий от стороны, обязанной заключить договор. Эта норма является недоразумением (подробнее см. комментарий к п. 1 ст. 445 ГК РФ). Но, как представляется, в любом случае данная норма не может применяться к ситуации предварительного договора. Специальная норма п. 5 ст. 429 ГК РФ дает инициатору шесть месяцев на предъявление иска о понуждении к заключению договора. Было бы странно, если бы требование о понуждении к заключению договора могло быть заявлено в течение шести месяцев, а неразрывно связанное с ним требование об урегулировании разногласий - в течение лишь 30 дней с момента получения разногласий обязанной к заключению стороны.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2020)Но что, если речь идет не о простом иске о понуждении к заключению договора, а об иске о понуждении к заключению договора, сопряженном с требованием урегулирования разногласий (например, при отсутствии в предварительном договоре купли-продажи недвижимости существенного условия о цене недвижимости)? Абзац 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ говорит о том, что спор об урегулировании разногласий может быть предъявлен в суд стороной, имеющей право на заключение договора, в течение 30 дней с момента получения разногласий от стороны, обязанной заключить договор. Эта норма является недоразумением (подробнее см. комментарий к п. 1 ст. 445 ГК РФ). Но, как представляется, в любом случае данная норма не может применяться к ситуации предварительного договора. Специальная норма п. 5 ст. 429 ГК РФ дает инициатору шесть месяцев на предъявление иска о понуждении к заключению договора. Было бы странно, если бы требование о понуждении к заключению договора могло быть заявлено в течение шести месяцев, а неразрывно связанное с ним требование об урегулировании разногласий - в течение лишь 30 дней с момента получения разногласий обязанной к заключению стороны.
Нормативные акты
<Письмо> Минпросвещения России от 04.04.2023 N 07-1780
"О методических рекомендациях"
(вместе с "Методическими рекомендациями по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка")К формированию таких обязательных указаний следует подходить очень осторожно и по возможности включать данные условия в число условий самой сделки с тем, чтобы данные условия были известны всем сторонам сделки и подлежали исполнению под воздействием соответствующих механизмов защиты. Например, обязательство зачислить на счет несовершеннолетнего определенную сумму денежных средств от продажи квартиры, доля в праве собственности на которую имеется у несовершеннолетнего, должно предусматриваться не только в предварительном разрешении ООиП, а подлежать включению в договор купли-продажи как существенное условие с обязательным закреплением для покупателя обязанности перечислить часть цены за квартиру на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего, обусловив исполнением данной обязанности передачу объекта недвижимости по акту от продавца к покупателю и возможность регистрации перехода права собственности на объект недвижимости за покупателем.
"О методических рекомендациях"
(вместе с "Методическими рекомендациями по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка")К формированию таких обязательных указаний следует подходить очень осторожно и по возможности включать данные условия в число условий самой сделки с тем, чтобы данные условия были известны всем сторонам сделки и подлежали исполнению под воздействием соответствующих механизмов защиты. Например, обязательство зачислить на счет несовершеннолетнего определенную сумму денежных средств от продажи квартиры, доля в праве собственности на которую имеется у несовершеннолетнего, должно предусматриваться не только в предварительном разрешении ООиП, а подлежать включению в договор купли-продажи как существенное условие с обязательным закреплением для покупателя обязанности перечислить часть цены за квартиру на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего, обусловив исполнением данной обязанности передачу объекта недвижимости по акту от продавца к покупателю и возможность регистрации перехода права собственности на объект недвижимости за покупателем.