Предварительный договор аренды или договор аренды будущей вещи
Подборка наиболее важных документов по запросу Предварительный договор аренды или договор аренды будущей вещи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Предварительный договор аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2025)...Судебное решение [об удовлетворении иска - ред.] мотивировано следующим. ...Согласно пунктам 2.1, 2.2 предварительного договора... арендодатель обязуется предоставить арендатору поля, расположенные в границах земельных участков... с кадастровыми номерами... принадлежащих арендодателю на праве собственности или аренды... общей площадью 1900 га... [Поле - ред.] в качестве объекта земельных отношений действующим законодательством не предусмотрено. Определяя... предмет арендных отношений, стороны не согласовали конкретные части (поля) земельных участков, подлежащих передаче в аренду... Предполагаемая площадь земель, предназначенных для передачи в аренду ответчику, составляла 1900 га, в то время как общая площадь всех земельных участков, перечисленных в пункте 2.1 предварительного договора, превышает 10000 га; при этом площадь (1900 га) не согласована сторонами на каких-либо схемах и планах земельных участков, стороны не определили, из каких именно земельных участков, перечисленных в пункте 2.1 спорного договора, подлежат выделению части участков для их последующей передачи в аренду ответчику.
(КонсультантПлюс, 2025)...Судебное решение [об удовлетворении иска - ред.] мотивировано следующим. ...Согласно пунктам 2.1, 2.2 предварительного договора... арендодатель обязуется предоставить арендатору поля, расположенные в границах земельных участков... с кадастровыми номерами... принадлежащих арендодателю на праве собственности или аренды... общей площадью 1900 га... [Поле - ред.] в качестве объекта земельных отношений действующим законодательством не предусмотрено. Определяя... предмет арендных отношений, стороны не согласовали конкретные части (поля) земельных участков, подлежащих передаче в аренду... Предполагаемая площадь земель, предназначенных для передачи в аренду ответчику, составляла 1900 га, в то время как общая площадь всех земельных участков, перечисленных в пункте 2.1 предварительного договора, превышает 10000 га; при этом площадь (1900 га) не согласована сторонами на каких-либо схемах и планах земельных участков, стороны не определили, из каких именно земельных участков, перечисленных в пункте 2.1 спорного договора, подлежат выделению части участков для их последующей передачи в аренду ответчику.
Позиция ВС РФ: Предварительный договор, в котором установлен предмет основного договора или условия, позволяющие его определить, считается заключенным, даже если не согласованы иные существенные условия основного договора
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49
Применимые нормы: п. п. 3, 5 ст. 429, ст. ст. 445, 446 ГК РФОтсутствие иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, но не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий должны быть установлены решением суда (п. 5 ст. 429, ст. ст. 445 и 446 ГК РФ).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49
Применимые нормы: п. п. 3, 5 ст. 429, ст. ст. 445, 446 ГК РФОтсутствие иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, но не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий должны быть установлены решением суда (п. 5 ст. 429, ст. ст. 445 и 446 ГК РФ).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи
(КонсультантПлюс, 2025)3. Чем отличается договор аренды будущей вещи от предварительного договора аренды
(КонсультантПлюс, 2025)3. Чем отличается договор аренды будущей вещи от предварительного договора аренды
Готовое решение: Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2025)Закон это не запрещает. Вы можете зафиксировать в предварительном договоре порядок внесения арендной платы по основному договору. Однако, если вы включите в предварительный договор обязанность внести по нему арендную плату, суд может признать такой договор основным договором аренды будущей вещи с условием о предоплате. Это связано с тем, что обязательство вносить арендную плату возникает только по основному договору. А предварительный договор порождает лишь обязанность заключить основной договор. Такая позиция сложилась в судебной практике применительно к предварительному договору купли-продажи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Полагаем, что она применима и к предварительному договору аренды.
(КонсультантПлюс, 2025)Закон это не запрещает. Вы можете зафиксировать в предварительном договоре порядок внесения арендной платы по основному договору. Однако, если вы включите в предварительный договор обязанность внести по нему арендную плату, суд может признать такой договор основным договором аренды будущей вещи с условием о предоплате. Это связано с тем, что обязательство вносить арендную плату возникает только по основному договору. А предварительный договор порождает лишь обязанность заключить основной договор. Такая позиция сложилась в судебной практике применительно к предварительному договору купли-продажи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Полагаем, что она применима и к предварительному договору аренды.
Нормативные акты
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49
"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).
"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора"Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).
Статья: Гражданско-правовые обязанности сторон до заключения ими договора
(Монастырский Ю.Э.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 9)Для того чтобы улучшить правовое воздействие на преддоговорной стадии, для начала нужно разделить период, когда между сторонами состоялся контакт с намерением заключить договор на базе совместного интереса к каким-либо объектам, вещам, услугам, имущественным правам, применительно к которым составляется характеристика будущего неденежного обязательства, и когда на известных существенных условиях возникают особые обязанности заключить такой договор. Эти условия обозначены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) <9> и связаны с предварительным, публичным договорами, обязательным предложением заключить договор при продлении аренды, жилищного найма, коммерческой концессии, отчуждении доли в вещах, в уставном капитале и т.п. Последнее связано с появлением права требования у арендатора, нанимателя-пользователя, сособственника, соучастника заключить договор на определенных условиях, продать ему долю и т.д.
(Монастырский Ю.Э.)
("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2024, N 9)Для того чтобы улучшить правовое воздействие на преддоговорной стадии, для начала нужно разделить период, когда между сторонами состоялся контакт с намерением заключить договор на базе совместного интереса к каким-либо объектам, вещам, услугам, имущественным правам, применительно к которым составляется характеристика будущего неденежного обязательства, и когда на известных существенных условиях возникают особые обязанности заключить такой договор. Эти условия обозначены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) <9> и связаны с предварительным, публичным договорами, обязательным предложением заключить договор при продлении аренды, жилищного найма, коммерческой концессии, отчуждении доли в вещах, в уставном капитале и т.п. Последнее связано с появлением права требования у арендатора, нанимателя-пользователя, сособственника, соучастника заключить договор на определенных условиях, продать ему долю и т.д.
Вопрос: Можно ли заключить предварительный договор аренды в отношении непостроенного объекта?
(Консультация эксперта, 2024)В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
(Консультация эксперта, 2024)В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Статья: Предварительный договор: особенности и риски
(Поставнев М.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 4)Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
(Поставнев М.)
("Юридический справочник руководителя", 2024, N 4)Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Действителен ли предварительный договор аренды, если на момент его заключения арендодатель не является собственником объекта аренды либо лицом, уполномоченным на распоряжение им
(КонсультантПлюс, 2025)Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Таким образом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору не применимы.
Действителен ли предварительный договор аренды, если на момент его заключения арендодатель не является собственником объекта аренды либо лицом, уполномоченным на распоряжение им
(КонсультантПлюс, 2025)Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. Таким образом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору не применимы.