Согласие залогодержателя на регистрацию договора аренды
Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие залогодержателя на регистрацию договора аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Объекты земельных правоотношений: монография"
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)В соответствии с договором об ипотеке определенные права в отношении земельного участка могут возникать у залогодержателя участка, при этом в правоприменительной практике возник вопрос о необходимости получения согласия залогодержателя в случае образования временного участка из состава обремененного ипотекой исходного земельного участка. Так, предметом рассмотрения суда (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 апреля 2014 г. N Ф04-3126/14 по делу N А46-10676/2013) стало требование о признании незаконными действий кадастровой палаты по постановке на кадастровый учет временных земельных участков, образованных посредством раздела исходного участка, и об обязании палаты исключить из ГКН запись о кадастровом учете указанных временных участков и восстановить в ГКН запись о кадастровом учете исходного земельного участка. Поводом для обращения в суд стали действия собственника заложенного земельного участка по его разделу; сформированные из исходного участка в результате кадастровых работ временные земельные участки были поставлены на учет в ГКН, в связи с чем залогодержатель обратился в суд с вышеуказанным требованием. Позиция залогодержателя основывалась на положениях ст. 11.2 ЗК РФ, в соответствии с которой образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия залогодержателей исходных земельных участков. Суд с таким подходом не согласился и указал, что по смыслу норм действующего законодательства земельный участок считается образованным в качестве самостоятельного объекта с момента государственной регистрации прав на него в ЕГРП; до этого исходный земельный участок как объект права собственности и залогового обязательства сохраняется <1>. Поэтому согласие залогодержателя требуется не в момент принятия органом кадастрового учета решения о постановке временных земельных участков на кадастровый учет, а при государственной регистрации в ЕГРП прав на участки, образованные в результате раздела исходного земельного участка.
(Мельников Н.Н.)
("ИНФРА-М", 2024)В соответствии с договором об ипотеке определенные права в отношении земельного участка могут возникать у залогодержателя участка, при этом в правоприменительной практике возник вопрос о необходимости получения согласия залогодержателя в случае образования временного участка из состава обремененного ипотекой исходного земельного участка. Так, предметом рассмотрения суда (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 апреля 2014 г. N Ф04-3126/14 по делу N А46-10676/2013) стало требование о признании незаконными действий кадастровой палаты по постановке на кадастровый учет временных земельных участков, образованных посредством раздела исходного участка, и об обязании палаты исключить из ГКН запись о кадастровом учете указанных временных участков и восстановить в ГКН запись о кадастровом учете исходного земельного участка. Поводом для обращения в суд стали действия собственника заложенного земельного участка по его разделу; сформированные из исходного участка в результате кадастровых работ временные земельные участки были поставлены на учет в ГКН, в связи с чем залогодержатель обратился в суд с вышеуказанным требованием. Позиция залогодержателя основывалась на положениях ст. 11.2 ЗК РФ, в соответствии с которой образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия залогодержателей исходных земельных участков. Суд с таким подходом не согласился и указал, что по смыслу норм действующего законодательства земельный участок считается образованным в качестве самостоятельного объекта с момента государственной регистрации прав на него в ЕГРП; до этого исходный земельный участок как объект права собственности и залогового обязательства сохраняется <1>. Поэтому согласие залогодержателя требуется не в момент принятия органом кадастрового учета решения о постановке временных земельных участков на кадастровый учет, а при государственной регистрации в ЕГРП прав на участки, образованные в результате раздела исходного земельного участка.
Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Продажа заложенного недвижимого имущества
(КонсультантПлюс, 2026)...учитывая, что при регистрации спорного договора и последующей регистрации договора аренды с ООО... к новому застройщику (ООО...) перейдут все обязательства первоначального застройщика перед участниками долевого строительства, а также ввиду наличия согласия каждого из участников долевого строительства на совершение сделки по отчуждению обремененного залогом земельного участка суды пришли к правильному выводу о том, что представленный сторонами на регистрацию договор... подлежит государственной регистрации, соответственно, отказ в регистрации является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в реализации права на распоряжение имуществом как собственника объекта недвижимости..."
(КонсультантПлюс, 2026)...учитывая, что при регистрации спорного договора и последующей регистрации договора аренды с ООО... к новому застройщику (ООО...) перейдут все обязательства первоначального застройщика перед участниками долевого строительства, а также ввиду наличия согласия каждого из участников долевого строительства на совершение сделки по отчуждению обремененного залогом земельного участка суды пришли к правильному выводу о том, что представленный сторонами на регистрацию договор... подлежит государственной регистрации, соответственно, отказ в регистрации является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в реализации права на распоряжение имуществом как собственника объекта недвижимости..."
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 334 "Понятие залога" ГК РФ"Исходя из положений п. 3 ст. 334 ГК РФ и п. п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи об аренде не является необходимым, поскольку право залога им утрачено с момента прекращения действия договора аренды."
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)По смыслу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке соответствующие последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право аренды участка.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)По смыслу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке соответствующие последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право аренды участка.
"Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации" от 07.03.2001 N 24-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)согласие в письменной форме собственника судна и залогодержателя зарегистрированной ипотеки судна или зарегистрированного обременения судна того же характера на перевод судна под Государственный флаг Российской Федерации;
(ред. от 31.07.2025)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2026)согласие в письменной форме собственника судна и залогодержателя зарегистрированной ипотеки судна или зарегистрированного обременения судна того же характера на перевод судна под Государственный флаг Российской Федерации;
Готовое решение: Как сдать в аренду заложенное имущество
(КонсультантПлюс, 2026)Если вы передаете на регистрацию договор аренды недвижимости, находящейся в ипотеке, и в вашем случае нужно согласие залогодержателя, рекомендуем сразу приложить его к документам, которые вы подаете в территориальный орган Росреестра. Дело в том, что по общему правилу согласие залогодержателя нужно предоставить в регистрирующий орган (ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости). Если его не будет, не исключаем, что регистрацию могут приостановить, а затем и отказать в ней, мотивируя это тем, что заявитель не предоставил документы, необходимые для регистрации права (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
(КонсультантПлюс, 2026)Если вы передаете на регистрацию договор аренды недвижимости, находящейся в ипотеке, и в вашем случае нужно согласие залогодержателя, рекомендуем сразу приложить его к документам, которые вы подаете в территориальный орган Росреестра. Дело в том, что по общему правилу согласие залогодержателя нужно предоставить в регистрирующий орган (ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости). Если его не будет, не исключаем, что регистрацию могут приостановить, а затем и отказать в ней, мотивируя это тем, что заявитель не предоставил документы, необходимые для регистрации права (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
Статья: Прекращение прав третьих лиц при обращении взыскания на заложенное имущество: условия и порядок
(Поваров Ю.С.)
("Цивилист", 2024, N 3)Иногда квалификация несколько усложняется, например, когда обременение опосредуется договором, заключенным во исполнение предварительного договора, который, в свою очередь, был заключен до возникновения залога. В судебной практике присутствуют примеры игнорирования этого обстоятельства (что, по нашему мнению, стоит оценить положительно): так, в активно цитируемом в литературе Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 сентября 2012 г. N 6616/12 отмечается, что "дата заключения предварительного договора аренды недвижимости не имеет правового значения для определения очередности возникновения права аренды и залога [в контексте применения п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке. - Ю.П.], поскольку упомянутые права возникают лишь из договоров залога и аренды, а не из предварительных договоров..." (правда, это суждение во многом опирается на специальный формальный момент - отсутствие требования о государственной регистрации предварительного договора).
(Поваров Ю.С.)
("Цивилист", 2024, N 3)Иногда квалификация несколько усложняется, например, когда обременение опосредуется договором, заключенным во исполнение предварительного договора, который, в свою очередь, был заключен до возникновения залога. В судебной практике присутствуют примеры игнорирования этого обстоятельства (что, по нашему мнению, стоит оценить положительно): так, в активно цитируемом в литературе Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 сентября 2012 г. N 6616/12 отмечается, что "дата заключения предварительного договора аренды недвижимости не имеет правового значения для определения очередности возникновения права аренды и залога [в контексте применения п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке. - Ю.П.], поскольку упомянутые права возникают лишь из договоров залога и аренды, а не из предварительных договоров..." (правда, это суждение во многом опирается на специальный формальный момент - отсутствие требования о государственной регистрации предварительного договора).
Статья: Почему отменили свидетельство о государственной регистрации права?
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Жилищное право", 2025, N 2)Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, выяснилось, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Жилищное право", 2025, N 2)Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, выяснилось, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
Статья: Почему отменили свидетельство о государственной регистрации права?
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Делопроизводство", 2025, N 1)"Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии с ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, то выяснил, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.
(Овчинникова М., Ростов А.)
("Делопроизводство", 2025, N 1)"Гражданин заключил договор участия в долевом строительстве. При заключении договора в соответствии с ч. 6 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" было получено соответствующее согласие от банка как залогодержателя по договору аренды земельного участка, на котором строился многоквартирный дом. Договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован и полностью оплачен без привлечения заемных денежных средств. Дом был построен, введен в эксплуатацию, между застройщиком и участником долевого строительства был подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом, обязательства сторон были полностью исполнены, а право собственности участника долевого строительства было зарегистрировано в полном соответствии с законом и без каких-либо обременений. Однако когда через два года собственник получил выписку из реестра недвижимости, то выяснил, что через несколько месяцев после регистрации права собственности в реестр были внесены записи об ипотеке в пользу банка, а основанием возникновения залога указан залог земельного участка.