Последствия самовольной реконструкции
Подборка наиболее важных документов по запросу Последствия самовольной реконструкции (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
"Комментарий к Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)6. В ч. 6 комментируемой статьи говорится о вступивших в законную силу решениях суда, предусматривающих снос части самовольной постройки или необходимость ее реконструкции (например, к жилому дому была самовольно сделана пристройка, которая представляет угрозу для безопасности всего дома). В таких случаях суд может вынести решение о сносе части самовольной постройки либо о ее реконструкции. Такое решение является основанием для подготовки технического плана в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществления государственного кадастрового учета в связи с таким изменением.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)6. В ч. 6 комментируемой статьи говорится о вступивших в законную силу решениях суда, предусматривающих снос части самовольной постройки или необходимость ее реконструкции (например, к жилому дому была самовольно сделана пристройка, которая представляет угрозу для безопасности всего дома). В таких случаях суд может вынести решение о сносе части самовольной постройки либо о ее реконструкции. Такое решение является основанием для подготовки технического плана в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществления государственного кадастрового учета в связи с таким изменением.
Статья: Споры, связанные с самовольной постройкой
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 2)В удовлетворении встречных исковых требований П. о сохранении здания в реконструированном состоянии, признании права собственности отказано.
(Новикова Т.)
("Жилищное право", 2023, N 2)В удовлетворении встречных исковых требований П. о сохранении здания в реконструированном состоянии, признании права собственности отказано.
Судебная практика
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024 по делу N А33-24453/2023
Требование: О признании права собственности на многоквартирный дом, образованный в результате реконструкции нежилого здания.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Каких-либо препятствий для оформления прав на земельный участок, получения разрешения как до начала реконструкции, так и во время проведения строительных работ у истца не было, что не свидетельствует о добросовестности поведения лица и не является основанием для легализации последствий гражданского правонарушения в форме самовольного строительства.
Требование: О признании права собственности на многоквартирный дом, образованный в результате реконструкции нежилого здания.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. Каких-либо препятствий для оформления прав на земельный участок, получения разрешения как до начала реконструкции, так и во время проведения строительных работ у истца не было, что не свидетельствует о добросовестности поведения лица и не является основанием для легализации последствий гражданского правонарушения в форме самовольного строительства.
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.05.2024 по делу N А33-14977/2023
Требование: О признании права собственности на объект, расположенный в пределах земельного участка, возникший вследствие реконструкции объекта.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что каких-либо препятствий для получения разрешения как до начала реконструкции, так и во время проведения строительных работ у истца или лица, фактически осуществившего в 2012 году реконструкцию, не было, что не свидетельствует о добросовестности поведения истца и не является основанием для легализации последствий гражданского правонарушения в форме самовольного строительства.
Требование: О признании права собственности на объект, расположенный в пределах земельного участка, возникший вследствие реконструкции объекта.
Решение: В удовлетворении требования отказано.Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что каких-либо препятствий для получения разрешения как до начала реконструкции, так и во время проведения строительных работ у истца или лица, фактически осуществившего в 2012 году реконструкцию, не было, что не свидетельствует о добросовестности поведения истца и не является основанием для легализации последствий гражданского правонарушения в форме самовольного строительства.
Нормативные акты
Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ
(ред. от 05.04.2021)
"О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;
(ред. от 05.04.2021)
"О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).
"Объекты гражданских прав: научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации"
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)Последствием нарушения условий и процедуры переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах или реконструкции является в общем виде приведение объекта в первоначальное состояние (ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ; п. 2 ст. 222 ГК РФ; п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").
(под ред. Г.А. Гаджиева)
("Статут", 2025)Последствием нарушения условий и процедуры переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах или реконструкции является в общем виде приведение объекта в первоначальное состояние (ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ; п. 2 ст. 222 ГК РФ; п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").
Статья: Риски для покупателя, связанные с ограничениями и обременениями земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий
(Вагина О.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)К одному из видов ограничений прав на землю относятся ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (далее - ЗОУИТ) (абз. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ). Информация о наличии или отсутствии ЗОУИТ, несомненно, влияет на правовые риски при заключении договора купли-продажи земельного участка. Как отмечает Ю.Е. Филаткина: "Эффективное управление юридическими рисками способно предупредить наступление таких негативных последствий, как невозможность планируемого использования земельного участка, утрата права на такой земельный участок в результате его виндикации, а также признание возведенного или реконструированного на земельном участке здания самовольной постройкой" <2>.
(Вагина О.В.)
("Экологическое право", 2025, N 3)К одному из видов ограничений прав на землю относятся ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (далее - ЗОУИТ) (абз. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ). Информация о наличии или отсутствии ЗОУИТ, несомненно, влияет на правовые риски при заключении договора купли-продажи земельного участка. Как отмечает Ю.Е. Филаткина: "Эффективное управление юридическими рисками способно предупредить наступление таких негативных последствий, как невозможность планируемого использования земельного участка, утрата права на такой земельный участок в результате его виндикации, а также признание возведенного или реконструированного на земельном участке здания самовольной постройкой" <2>.
"Юридический справочник застройщика"
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В то же время следует помнить, что применительно к жилым зданиям в случае изменения расположения неконструктивных перегородок и прочих работ не подлежит применению норма ст. 222 ГК РФ, а действуют специальные нормы о самовольной перепланировке (ст. 29 ЖК РФ), влекущие принципиально иные последствия.
(9-я редакция)
(под ред. Д.С. Некрестьянова)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)В то же время следует помнить, что применительно к жилым зданиям в случае изменения расположения неконструктивных перегородок и прочих работ не подлежит применению норма ст. 222 ГК РФ, а действуют специальные нормы о самовольной перепланировке (ст. 29 ЖК РФ), влекущие принципиально иные последствия.
"Комментарий к Градостроительному кодексу РФ"
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)17. В ч. 17 комментируемой статьи говорится о последствиях выявления факта осуществления строительства или реконструкции объекта капитального строительства без разрешения на строительство (за исключением случаев, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется такое разрешение) или факта несоответствия объекта капитального строительства параметрам, указанным в разрешении на строительство, а в случае, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется разрешение на строительство, факта несоответствия объекта капитального строительства предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства. В таких случаях орган государственного строительного надзора в срок не позднее пяти рабочих дней со дня выявления такого факта направляет в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения такого объекта капитального строительства или в случае нахождения объекта капитального строительства на межселенной территории в орган местного самоуправления муниципального района уведомление о выявлении самовольной постройки с приложением документов, подтверждающих соответствующий факт. При этом он должен приложить документы, подтверждающие соответствующий факт.
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)17. В ч. 17 комментируемой статьи говорится о последствиях выявления факта осуществления строительства или реконструкции объекта капитального строительства без разрешения на строительство (за исключением случаев, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется такое разрешение) или факта несоответствия объекта капитального строительства параметрам, указанным в разрешении на строительство, а в случае, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется разрешение на строительство, факта несоответствия объекта капитального строительства предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства. В таких случаях орган государственного строительного надзора в срок не позднее пяти рабочих дней со дня выявления такого факта направляет в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа по месту нахождения такого объекта капитального строительства или в случае нахождения объекта капитального строительства на межселенной территории в орган местного самоуправления муниципального района уведомление о выявлении самовольной постройки с приложением документов, подтверждающих соответствующий факт. При этом он должен приложить документы, подтверждающие соответствующий факт.
Статья: Иск о сносе самовольной постройки в исторической и сравнительно-правовой перспективе
(Панченко А.В.)
("Вестник гражданского права", 2023, N 1)Также интересно, что в некоторых странах (например, Белоруссии) акцент смещен на деятельность застройщика, а не на объект, полученный в ходе такой деятельности, что видно даже по названиям статей ГК ("Самовольное строительство и его последствия") <14>. Исследователи считают, что такой подход помогает решить несколько проблем сразу, например, снимает вопрос о соотношении самовольного строительства и самовольной реконструкции, а также позволяет отразить сущность института - сосредоточие частных и публичных начал <15>.
(Панченко А.В.)
("Вестник гражданского права", 2023, N 1)Также интересно, что в некоторых странах (например, Белоруссии) акцент смещен на деятельность застройщика, а не на объект, полученный в ходе такой деятельности, что видно даже по названиям статей ГК ("Самовольное строительство и его последствия") <14>. Исследователи считают, что такой подход помогает решить несколько проблем сразу, например, снимает вопрос о соотношении самовольного строительства и самовольной реконструкции, а также позволяет отразить сущность института - сосредоточие частных и публичных начал <15>.
"Правовой режим самовольной постройки в системе вещного права: монография"
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Также интересно, что в некоторых странах (например, Белоруссии) акцент смещен на деятельность застройщика, а не на объект, полученный в ходе такой деятельности, что видно даже по названиям статей ГК РФ ("Самовольное строительство и его последствия") <293>. Исследователи считают, что такой подход помогает решить несколько проблем сразу, например, снимает вопрос о соотношении самовольного строительства и самовольной реконструкции, а также позволяет отразить сущность института - сосредоточие частных и публичных начал <294>.
(Белова Т.В.)
(отв. ред. А.Н. Левушкин)
("Юстицинформ", 2024)Также интересно, что в некоторых странах (например, Белоруссии) акцент смещен на деятельность застройщика, а не на объект, полученный в ходе такой деятельности, что видно даже по названиям статей ГК РФ ("Самовольное строительство и его последствия") <293>. Исследователи считают, что такой подход помогает решить несколько проблем сразу, например, снимает вопрос о соотношении самовольного строительства и самовольной реконструкции, а также позволяет отразить сущность института - сосредоточие частных и публичных начал <294>.
Ситуация: Какая ответственность предусмотрена за самовольную перепланировку жилого помещения?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно перепланировавшим помещение (п. 1 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за IV квартал 2011 г.).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Собственники помещений в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющиеся собственниками, а также объединения собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и жилищно-строительные кооперативы, вправе самостоятельно обращаться в суд с требованиями к лицам, самовольно перепланировавшим помещение (п. 1 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за IV квартал 2011 г.).
Статья: Разрешение на строительство
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Согласно п. 6 Тематического обзора Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026 "О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026, далее - Тематический обзор ВС РФ N 13/2026) возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном по договору аренды для целей ИЖС, не требует получения разрешения на строительство, даже если такая обязанность предусмотрена условиями договора аренды.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Согласно п. 6 Тематического обзора Верховного Суда Российской Федерации N 13/2026 "О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026, далее - Тематический обзор ВС РФ N 13/2026) возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном по договору аренды для целей ИЖС, не требует получения разрешения на строительство, даже если такая обязанность предусмотрена условиями договора аренды.
Вопрос: Какой порядок признания нежилого здания аварийным?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Согласно ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" при прекращении эксплуатации здания или сооружения собственник здания или сооружения должен принять меры, предупреждающие причинение вреда населению и окружающей среде, в том числе меры, препятствующие несанкционированному доступу людей в здание или сооружение, а также осуществить мероприятия по утилизации строительного мусора.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2026)Согласно ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" при прекращении эксплуатации здания или сооружения собственник здания или сооружения должен принять меры, предупреждающие причинение вреда населению и окружающей среде, в том числе меры, препятствующие несанкционированному доступу людей в здание или сооружение, а также осуществить мероприятия по утилизации строительного мусора.
Статья: Тенденции совершенствования законодательства о самовольном строительстве в Республике Беларусь
(Баранов Д.А.)
("Российский юридический журнал", 2024, N 1)Понятие "самовольная постройка" необходимо заменить понятием "незаконно созданный (измененный) объект недвижимого имущества", что позволит стабилизировать правоприменительную практику. Под незаконно созданными (измененными) объектами недвижимого имущества следует понимать капитальные строения (здания, сооружения), объекты незавершенного строительства. Очевидно, что потребуется разработка отдельных норм, посвященных последствиям самовольной реконструкции, реставрации, капитального ремонта объектов недвижимости.
(Баранов Д.А.)
("Российский юридический журнал", 2024, N 1)Понятие "самовольная постройка" необходимо заменить понятием "незаконно созданный (измененный) объект недвижимого имущества", что позволит стабилизировать правоприменительную практику. Под незаконно созданными (измененными) объектами недвижимого имущества следует понимать капитальные строения (здания, сооружения), объекты незавершенного строительства. Очевидно, что потребуется разработка отдельных норм, посвященных последствиям самовольной реконструкции, реставрации, капитального ремонта объектов недвижимости.