Ипотека здания земля в аренде
Подборка наиболее важных документов по запросу Ипотека здания земля в аренде (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Сделка с недвижимостью подпадает под особый порядок. Стоит ли банку рассчитывать на удовлетворение требований
(Мезанов П.)
("Банковское кредитование", 2023, N 6)Суды поддержали отказ управления Росреестра в государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка и здания, посчитав, что орган государственной регистрации был вправе отказать, не получив в материалы реестрового дела индивидуальное разрешение, выданное Правительственной комиссией <18>. По мнению судов, такое разрешение требовалось в силу Указа N 81 для выдачи кредита в иностранной валюте российскому акционерному обществу, единственным акционером которого являлось иностранное лицо недружественного государства (Кипр). Ипотека обеспечивала исполнение обязательств по кредиту.
(Мезанов П.)
("Банковское кредитование", 2023, N 6)Суды поддержали отказ управления Росреестра в государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка и здания, посчитав, что орган государственной регистрации был вправе отказать, не получив в материалы реестрового дела индивидуальное разрешение, выданное Правительственной комиссией <18>. По мнению судов, такое разрешение требовалось в силу Указа N 81 для выдачи кредита в иностранной валюте российскому акционерному обществу, единственным акционером которого являлось иностранное лицо недружественного государства (Кипр). Ипотека обеспечивала исполнение обязательств по кредиту.
Ситуация: Каковы особенности ипотеки земельных участков?
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Следует учесть, что условие о залоге арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется только на случаи, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки расположенных на земельном участке зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ N 90).
("Электронный журнал "Азбука права", 2026)Следует учесть, что условие о залоге арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется только на случаи, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки расположенных на земельном участке зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ N 90).
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 22 ЗК РФ "Аренда земельных участков"3.2.2. Договор о залоге права аренды земельного участка, не занятого зданием (сооружением), не может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, если в соответствии с законом на передачу права аренды в залог требуется согласие арендодателя (не применяется) (позиция ВАС РФ) >>>
Перечень позиций высших судов к ст. 615 ГК РФ "Пользование арендованным имуществом"2.4.1. Договор о залоге права аренды земельного участка, не занятого зданием (сооружением), не может содержать условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, если в соответствии с законом на передачу права аренды в залог требуется согласие арендодателя (не применяется) (позиция ВАС РФ) >>>
Нормативные акты
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.
(ред. от 31.07.2025)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025)1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.
"Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Иная ситуация складывается при одновременном залоге по одному договору об ипотеке здания и права аренды земельного участка, на котором данное здание расположено. Как указал Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 N 90, "положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. В случае, когда залог права аренды земельного участка был осуществлен в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется". Следовательно, получение согласия в данной ситуации не требуется.
(постатейный)
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024)Иная ситуация складывается при одновременном залоге по одному договору об ипотеке здания и права аренды земельного участка, на котором данное здание расположено. Как указал Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 N 90, "положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. В случае, когда залог права аренды земельного участка был осуществлен в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется". Следовательно, получение согласия в данной ситуации не требуется.
Готовое решение: Как передать в залог право аренды земельного участка
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание: если право аренды земельного участка вы закладываете в связи с ипотекой расположенных на нем зданий или сооружений, то залог и таких объектов, и права аренды вы можете согласовать в одном договоре. Закон этого не запрещает. Однако учтите, что независимо от содержания договора при ипотеке находящихся на арендованном земельном участке зданий или сооружений право аренды этого участка также считается заложенным (ст. 69 Закона об ипотеке).
(КонсультантПлюс, 2026)Обратите внимание: если право аренды земельного участка вы закладываете в связи с ипотекой расположенных на нем зданий или сооружений, то залог и таких объектов, и права аренды вы можете согласовать в одном договоре. Закон этого не запрещает. Однако учтите, что независимо от содержания договора при ипотеке находящихся на арендованном земельном участке зданий или сооружений право аренды этого участка также считается заложенным (ст. 69 Закона об ипотеке).
Готовое решение: В чем особенности ипотеки здания с земельным участком
(КонсультантПлюс, 2026)В этом случае при ипотеке здания возникает залог права аренды на земельный участок (ст. 69 Закона об ипотеке). Получать согласие арендодателя на залог арендных прав в связи с ипотекой здания, расположенного на арендуемом земельном участке, по общему правилу не нужно. Требуется лишь уведомить его о залоге. Иное может быть предусмотрено договором аренды земельного участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09).
(КонсультантПлюс, 2026)В этом случае при ипотеке здания возникает залог права аренды на земельный участок (ст. 69 Закона об ипотеке). Получать согласие арендодателя на залог арендных прав в связи с ипотекой здания, расположенного на арендуемом земельном участке, по общему правилу не нужно. Требуется лишь уведомить его о залоге. Иное может быть предусмотрено договором аренды земельного участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09).