Отсутствие регистрации договора аренды для третьих лиц
Подборка наиболее важных документов по запросу Отсутствие регистрации договора аренды для третьих лиц (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя или арендатора
(КонсультантПлюс, 2025)В ответ на обращение заявителя управление Росреестра направило копию протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок... в соответствии с которым принято решение расторгнуть договор... с ООО АК... и заключить новый договор аренды земельного участка... [с третьим лицом - ред.].
(КонсультантПлюс, 2025)В ответ на обращение заявителя управление Росреестра направило копию протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок... в соответствии с которым принято решение расторгнуть договор... с ООО АК... и заключить новый договор аренды земельного участка... [с третьим лицом - ред.].
Позиция ВАС РФ: Заявление приобретателя недвижимости о выселении арендатора в связи с отсутствием госрегистрации договора аренды, о существовании которого заявитель знал в момент приобретения, является злоупотреблением правом
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
Применимые нормы: п. 1 ст. 10, п. 1 ст. 617 ГК РФГосударственная регистрация договора аренды недвижимости, имеющая целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость, дает возможность получить информацию о существующих договорах аренды. Таким образом, заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений по договору аренды. В связи с этим договор аренды сохраняет силу в соответствии со ст. 617 ГК РФ и в иске о выселении арендатора должно быть отказано.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
Применимые нормы: п. 1 ст. 10, п. 1 ст. 617 ГК РФГосударственная регистрация договора аренды недвижимости, имеющая целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость, дает возможность получить информацию о существующих договорах аренды. Таким образом, заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений по договору аренды. В связи с этим договор аренды сохраняет силу в соответствии со ст. 617 ГК РФ и в иске о выселении арендатора должно быть отказано.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике: Общие положения об аренде.
Является ли заключенным договор аренды, который подлежит госрегистрации, но не был зарегистрирован
(КонсультантПлюс, 2025)С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды означает незаключенность договора для третьих лиц, однако не отменяет обязательств, добровольно принятых на себя сторонами по договору, существенные условия, форма и содержание которого соответствуют требованиям законодательства..."
Является ли заключенным договор аренды, который подлежит госрегистрации, но не был зарегистрирован
(КонсультантПлюс, 2025)С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды означает незаключенность договора для третьих лиц, однако не отменяет обязательств, добровольно принятых на себя сторонами по договору, существенные условия, форма и содержание которого соответствуют требованиям законодательства..."
Путеводитель по судебной практике: Аренда зданий и сооружений.
Нужна ли госрегистрация договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в нем
(КонсультантПлюс, 2025)"...Однако истец собственником, обладателем вещного либо обязательственного права в отношении недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Скаковая, д. 36 не являлся, поскольку договор аренды от 05 июля 2006 г. подписанный между истцом и третьим лицом сроком аренды на три года (п. 4.1 договора) в отсутствие его государственной регистрации не может быть признан юридически заключенным (ст. 651 ГК РФ).
Нужна ли госрегистрация договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в нем
(КонсультантПлюс, 2025)"...Однако истец собственником, обладателем вещного либо обязательственного права в отношении недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Скаковая, д. 36 не являлся, поскольку договор аренды от 05 июля 2006 г. подписанный между истцом и третьим лицом сроком аренды на три года (п. 4.1 договора) в отсутствие его государственной регистрации не может быть признан юридически заключенным (ст. 651 ГК РФ).
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертов, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в ст. 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами. Как пояснил представитель предпринимателя в судебном заседании Судебной коллегии, в отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка третьи лица отказали арендатору в подготовке указанной документации.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертов, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в ст. 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами. Как пояснил представитель предпринимателя в судебном заседании Судебной коллегии, в отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка третьи лица отказали арендатору в подготовке указанной документации.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)Арбитражный суд округа отменил указанные судебные акты и отказал в удовлетворении требований главы КФХ. Суд указал на отсутствие государственной регистрации договора уступки прав аренды от кооператива к КФХ, а следовательно, на невозможность противопоставить права КФХ третьим лицам.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)Арбитражный суд округа отменил указанные судебные акты и отказал в удовлетворении требований главы КФХ. Суд указал на отсутствие государственной регистрации договора уступки прав аренды от кооператива к КФХ, а следовательно, на невозможность противопоставить права КФХ третьим лицам.
Готовое решение: В каких случаях договор можно признать незаключенным и как это сделать
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу договор при отсутствии обязательной регистрации считается незаключенным только для третьих лиц. Это значит, что они не обязаны учитывать положения такого договора. Например, если собственник продал нежилое помещение, арендованное по договору без регистрации, то по требованию покупателя, который не знал об аренде, арендатору придется освободить помещение (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
(КонсультантПлюс, 2025)По общему правилу договор при отсутствии обязательной регистрации считается незаключенным только для третьих лиц. Это значит, что они не обязаны учитывать положения такого договора. Например, если собственник продал нежилое помещение, арендованное по договору без регистрации, то по требованию покупателя, который не знал об аренде, арендатору придется освободить помещение (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
"Исполнение и прекращение обязательства: комментарий к статьям 307 - 328 и 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации"
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Когда новируется обязательство, возникшее из зарегистрированного договора, соответствующее новационное соглашение также подлежит государственной регистрации, так как, по сути, такое соглашение влечет изменение программы правоотношений, вытекающей из зарегистрированного договора (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но последствием отсутствия такой регистрации будет не недействительность новации, а отсутствие у такого соглашения правовых последствий в отношении третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, если стороны зарегистрированного договора аренды недвижимости новировали обязательство арендатора по внесению арендной платы в обязательство по ежемесячному оказанию услуг на ту же сумму, но не зарегистрировали такое соглашение, а впоследствии недвижимость была продана субъективно добросовестному покупателю, не знавшему о такой новации, последний вправе игнорировать такую новацию и требовать от арендатора, требования к которому перешли к покупателю в силу принципа следования по правилам ст. 617 ГК РФ, внесения оплаты согласно изначальной версии договора.
(отв. ред. А.Г. Карапетов)
("М-Логос", 2022)Когда новируется обязательство, возникшее из зарегистрированного договора, соответствующее новационное соглашение также подлежит государственной регистрации, так как, по сути, такое соглашение влечет изменение программы правоотношений, вытекающей из зарегистрированного договора (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но последствием отсутствия такой регистрации будет не недействительность новации, а отсутствие у такого соглашения правовых последствий в отношении третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, если стороны зарегистрированного договора аренды недвижимости новировали обязательство арендатора по внесению арендной платы в обязательство по ежемесячному оказанию услуг на ту же сумму, но не зарегистрировали такое соглашение, а впоследствии недвижимость была продана субъективно добросовестному покупателю, не знавшему о такой новации, последний вправе игнорировать такую новацию и требовать от арендатора, требования к которому перешли к покупателю в силу принципа следования по правилам ст. 617 ГК РФ, внесения оплаты согласно изначальной версии договора.
Статья: Особенности договора цессии
(Стюфеева И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит госрегистрации. При отсутствии регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.
(Стюфеева И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит госрегистрации. При отсутствии регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.
Готовое решение: Что такое правовая экспертиза договоров и как ее проводить
(КонсультантПлюс, 2025)- госрегистрацию. Например, нужно регистрировать договор, на основании которого уступают требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды (см. Позицию Верховного Суда РФ). Без регистрации такой договор по общему правилу не влечет юридических последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ);
(КонсультантПлюс, 2025)- госрегистрацию. Например, нужно регистрировать договор, на основании которого уступают требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды (см. Позицию Верховного Суда РФ). Без регистрации такой договор по общему правилу не влечет юридических последствий для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ);
Статья: Актуальные проблемы исполнения договоров аренды недвижимого имущества
(Мосьпан В.В.)
("Современное право", 2024, N 8)Эти изменения в правовых позициях судебных инстанций создали возможность для юридического признания долгосрочных договоров аренды недвижимости даже при условии отсутствия государственной регистрации перехода прав. Однако такой подход продолжает вызывать вопросы в силу своей неоднозначности. Рассматриваемая правовая позиция фактически ставит реальность договора аренды недвижимости в зависимость от факта исполнения его сторонами арендного правоотношения. Договор аренды является консенсуальным, что делает сомнительным корреляцию его заключенности с фактом его исполнения. Кроме того, присутствует некоторая правовая неопределенность в противопоставимости такого незарегистрированного договора аренды третьим лицам.
(Мосьпан В.В.)
("Современное право", 2024, N 8)Эти изменения в правовых позициях судебных инстанций создали возможность для юридического признания долгосрочных договоров аренды недвижимости даже при условии отсутствия государственной регистрации перехода прав. Однако такой подход продолжает вызывать вопросы в силу своей неоднозначности. Рассматриваемая правовая позиция фактически ставит реальность договора аренды недвижимости в зависимость от факта исполнения его сторонами арендного правоотношения. Договор аренды является консенсуальным, что делает сомнительным корреляцию его заключенности с фактом его исполнения. Кроме того, присутствует некоторая правовая неопределенность в противопоставимости такого незарегистрированного договора аренды третьим лицам.
Статья: Различия в предмете регулирования устава хозяйственного общества и корпоративного договора
(Чистякова Ю.В.)
("Российская юстиция", 2023, N 9)В целях усовершенствования действующего регулирования предлагается применить к данной ситуации идею непротивопоставимости договоров, признавая их действительными только для их участников в случае отсутствия соответствующей регистрации, при этом обозначив возможность регистрации таких изменений как добровольную, позволяющую в последующем опровергнуть добросовестность третьего лица по аналогии с регистрацией или нерегистрацией долгосрочных договоров аренды.
(Чистякова Ю.В.)
("Российская юстиция", 2023, N 9)В целях усовершенствования действующего регулирования предлагается применить к данной ситуации идею непротивопоставимости договоров, признавая их действительными только для их участников в случае отсутствия соответствующей регистрации, при этом обозначив возможность регистрации таких изменений как добровольную, позволяющую в последующем опровергнуть добросовестность третьего лица по аналогии с регистрацией или нерегистрацией долгосрочных договоров аренды.
Статья: Наследование прав и обязанностей по договору аренды недвижимости: значение принципа противопоставимости
(Габучева С.А.)
("Наследственное право", 2022, N 2)В случае с арендой право наследования носит ограниченный характер. Вышеизложенное позволяет утверждать, что ограничения в случае с наследованием прав и обязанностей по договору аренды недвижимости связаны не только с возможностью запретить в тексте закона или договора саму возможность наследования, но и с необходимостью считать такой договор незаключенным для наследников и других третьих лиц в том случае, если он не был зарегистрирован. Если в силу закона договор аренды недвижимости государственной регистрации не подлежит, отсутствие записей о нем в ЕГРН не имеет правового значения для решения вопроса о переходе по наследству обусловленных его содержанием прав и обязанностей.
(Габучева С.А.)
("Наследственное право", 2022, N 2)В случае с арендой право наследования носит ограниченный характер. Вышеизложенное позволяет утверждать, что ограничения в случае с наследованием прав и обязанностей по договору аренды недвижимости связаны не только с возможностью запретить в тексте закона или договора саму возможность наследования, но и с необходимостью считать такой договор незаключенным для наследников и других третьих лиц в том случае, если он не был зарегистрирован. Если в силу закона договор аренды недвижимости государственной регистрации не подлежит, отсутствие записей о нем в ЕГРН не имеет правового значения для решения вопроса о переходе по наследству обусловленных его содержанием прав и обязанностей.
Готовое решение: Какие обременения и ограничения прав могут быть у земельного участка и как о них узнать
(КонсультантПлюс, 2025)не передан ли участок в аренду или в безвозмездное пользование третьему лицу без регистрации. Например, аренда сроком до года, по общему правилу, не регистрируется (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Поэтому из ЕГРН о ней вы не узнаете. Также не регистрируется аренда земельного участка, если договор возобновлен на неопределенный срок. Такой вывод сделан в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 в отношении аренды здания, возобновленной на неопределенный срок. Полагаем, что его можно применить и к аренде земли. Также возможны случаи, когда договор заключен на год или более, но тем не менее не зарегистрирован;
(КонсультантПлюс, 2025)не передан ли участок в аренду или в безвозмездное пользование третьему лицу без регистрации. Например, аренда сроком до года, по общему правилу, не регистрируется (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Поэтому из ЕГРН о ней вы не узнаете. Также не регистрируется аренда земельного участка, если договор возобновлен на неопределенный срок. Такой вывод сделан в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 в отношении аренды здания, возобновленной на неопределенный срок. Полагаем, что его можно применить и к аренде земли. Также возможны случаи, когда договор заключен на год или более, но тем не менее не зарегистрирован;
"Момент заключения договора в российском гражданском праве: монография"
(Танага А.Н.)
("Проспект", 2023)С одной стороны, все понятно. С другой - возникает вечный вопрос о встречной добросовестности. Да, сюрприз для третьего лица не удастся, а если стороны не зарегистрировали договор, но надлежаще уведомили третье лицо о совершаемой или совершенной сделке? Может ли такое третье лицо защищаться принципом непротивопоставимости? Ведь не случайно и Пленум Верховного Суда РФ говорит, что без регистрации такой договор не влечет правовых последствий не просто для третьих лиц, а для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении <2>. Ранее Президиум ВАС РФ обращал внимание на такие ситуации, требующие максимального учета добросовестности третьего лица, на защиту интересов которых направлено требование о государственной регистрации договоров. При этом прямо квалифицировано как злоупотребление правом заявление нового собственника недвижимости об отсутствии государственной регистрации договора аренды, если он знал о наличии такого договора в момент приобретения недвижимости. А согласившись приобрести такое имущество, покупатель выразил согласие и на сохранение арендного обязательства <3>.
(Танага А.Н.)
("Проспект", 2023)С одной стороны, все понятно. С другой - возникает вечный вопрос о встречной добросовестности. Да, сюрприз для третьего лица не удастся, а если стороны не зарегистрировали договор, но надлежаще уведомили третье лицо о совершаемой или совершенной сделке? Может ли такое третье лицо защищаться принципом непротивопоставимости? Ведь не случайно и Пленум Верховного Суда РФ говорит, что без регистрации такой договор не влечет правовых последствий не просто для третьих лиц, а для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении <2>. Ранее Президиум ВАС РФ обращал внимание на такие ситуации, требующие максимального учета добросовестности третьего лица, на защиту интересов которых направлено требование о государственной регистрации договоров. При этом прямо квалифицировано как злоупотребление правом заявление нового собственника недвижимости об отсутствии государственной регистрации договора аренды, если он знал о наличии такого договора в момент приобретения недвижимости. А согласившись приобрести такое имущество, покупатель выразил согласие и на сохранение арендного обязательства <3>.
"Преимущественное право покупки доли (акций): монография"
(Чупрунов И.С.)
("Статут", 2022)Так, в абз. 5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" зафиксирован принцип, в соответствии с которым в силу ст. 308 ГК преимущественное право лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не может быть противопоставлено третьим лицам. Данный принцип толкуется в доктрине таким образом, что рассматриваемое право не должно быть противопоставлено любым третьим лицам, включая нового арендатора (которому арендодатель может передать имущество в аренду), но только в случае их добросовестности. Иными словами, если третье лицо, несмотря на отсутствие регистрации, знает о существовании договора аренды и преимущественного права, то оно не может считаться добросовестным <2>. Логичным продолжением подобных рассуждений является идея о том, что в тех случаях, когда аренда не требует государственной регистрации, для определения того, противопоставимы ли права арендатора, включая преимущественное право, против третьих лиц, мы должны ориентироваться исключительно на фактор добросовестности <3>. При этом, без сомнения, в случае если право аренды даже не зарегистрировано, а преимущественное право не противопоставимо против третьего лица по причине добросовестности, у арендатора сохраняется возможность взыскания убытков с арендодателя. Такие убытки сводятся, как было указано выше применительно к преимущественному праву покупки, к возмещению позитивного интереса из нового договора, возникшего в результате реализации преимущественного права между арендатором (как правообладателем) и арендодателем (как грантором) <4>.
(Чупрунов И.С.)
("Статут", 2022)Так, в абз. 5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" зафиксирован принцип, в соответствии с которым в силу ст. 308 ГК преимущественное право лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не может быть противопоставлено третьим лицам. Данный принцип толкуется в доктрине таким образом, что рассматриваемое право не должно быть противопоставлено любым третьим лицам, включая нового арендатора (которому арендодатель может передать имущество в аренду), но только в случае их добросовестности. Иными словами, если третье лицо, несмотря на отсутствие регистрации, знает о существовании договора аренды и преимущественного права, то оно не может считаться добросовестным <2>. Логичным продолжением подобных рассуждений является идея о том, что в тех случаях, когда аренда не требует государственной регистрации, для определения того, противопоставимы ли права арендатора, включая преимущественное право, против третьих лиц, мы должны ориентироваться исключительно на фактор добросовестности <3>. При этом, без сомнения, в случае если право аренды даже не зарегистрировано, а преимущественное право не противопоставимо против третьего лица по причине добросовестности, у арендатора сохраняется возможность взыскания убытков с арендодателя. Такие убытки сводятся, как было указано выше применительно к преимущественному праву покупки, к возмещению позитивного интереса из нового договора, возникшего в результате реализации преимущественного права между арендатором (как правообладателем) и арендодателем (как грантором) <4>.