Отказ от права собственности на земельный участок под многоквартирным домом
Подборка наиболее важных документов по запросу Отказ от права собственности на земельный участок под многоквартирным домом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.06.2024 N 88-18404/2024 (УИД 64RS0022-01-2023-000220-83)
Категория: Защита прав на землю.
Требования: 1) Об устранении препятствий в пользовании земельным участком; 2) Об установлении границ участка; 3) О взыскании компенсации морального вреда; 4) О признании объекта самовольной постройкой и сносе постройки; 5) О признании реконструкции незаконной и приведении жилого дома в первоначальное состояние.
Встречные требования: 6) О признании незаконными перераспределения участков и результатов межевания.
Обстоятельства: Уточнение границ земельных участков произведено таким образом, что в установленные границы неправомерно вошли земли общего пользования.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено; 5) Удовлетворено; 6) Удовлетворено в части.Указание на добровольный отказ Ж.А. и Ж.С. при приобретении квартир в многоквартирном доме от приобретения права собственности на земельный участок не свидетельствует о незаконности принятых судебных актов, т.к. истцам по встречному иску в связи с приобретением помещений в многоквартирном доме также принадлежит и право общей долевой собственности на находящийся под этим домом земельный участок, включая часть, необходимую для обслуживания данного дома.
Категория: Защита прав на землю.
Требования: 1) Об устранении препятствий в пользовании земельным участком; 2) Об установлении границ участка; 3) О взыскании компенсации морального вреда; 4) О признании объекта самовольной постройкой и сносе постройки; 5) О признании реконструкции незаконной и приведении жилого дома в первоначальное состояние.
Встречные требования: 6) О признании незаконными перераспределения участков и результатов межевания.
Обстоятельства: Уточнение границ земельных участков произведено таким образом, что в установленные границы неправомерно вошли земли общего пользования.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано; 3) Удовлетворено в части; 4) Удовлетворено; 5) Удовлетворено; 6) Удовлетворено в части.Указание на добровольный отказ Ж.А. и Ж.С. при приобретении квартир в многоквартирном доме от приобретения права собственности на земельный участок не свидетельствует о незаконности принятых судебных актов, т.к. истцам по встречному иску в связи с приобретением помещений в многоквартирном доме также принадлежит и право общей долевой собственности на находящийся под этим домом земельный участок, включая часть, необходимую для обслуживания данного дома.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 64 "Рассмотрение земельных споров" ЗК РФ"Оценив представленные по делу сторонами доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение землеустроительной экспертизы, суд первой инстанции, руководствуясь положениями части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 11.3, 60, 64, 70 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 42.9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку границы земельных участков с кадастровыми номерами N установлены в соответствии с документами, определявшими местоположение их границ при образовании, и соответствуют границам, отраженным в документации по планировке территории (проекте межевания). Установление границ земельного участка с кадастровым номером N в координатах, указанных истцом, может повлечь нарушение прав всех собственников смежного земельного участка под многоквартирным домом."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Об исполнении и расторжении договоров, заключенных должником до возбуждения дела о банкротстве
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
(Кантор Н.Е.)
("Журнал российского права", 2023, N 6)В одном из дел <25> суд признал законной реализацию на торгах права аренды земельного участка с обременением в виде не оконченного строительством многоквартирного дома. Суд указал, что, несмотря на наличие условия в договоре аренды о необходимости получения согласия арендодателя на уступку прав, передача прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка, находящемуся в собственности публично-правового образования, заключенному на срок более пяти лет, не требует согласия арендодателя (при условии уведомления) в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Допущение обратной позиции, при которой возможен отказ собственника земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, в уступке прав по договору аренды, противоречит Закону о банкротстве и может в итоге привести к невозможности реализации конкурсной массы в процедуре банкротства. В соответствии со ст. 128 ГК РФ право аренды является имущественным правом, которое в силу ст. 131 Закона о банкротстве составляет конкурсную массу и может быть реализовано.
Статья: Два МКД на одном участке
(Кислов С.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Управление Росреестра отказалось зарегистрировать прекращение права собственности застройщика на спорный земельный участок, сообщив, что строительство двух МКД на одном земельном участке противоречит требованиям ЖК РФ, а также что застройщик должен сформировать земельный участок под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на земельный участок под домом после формирования такого участка.
(Кислов С.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 3)Управление Росреестра отказалось зарегистрировать прекращение права собственности застройщика на спорный земельный участок, сообщив, что строительство двух МКД на одном земельном участке противоречит требованиям ЖК РФ, а также что застройщик должен сформировать земельный участок под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на земельный участок под домом после формирования такого участка.
Нормативные акты
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)В период брака по договору купли-продажи от 2 февраля 2018 г., заключенному в простой письменной форме, К. и А. приобрели за 1 200 000 руб. в общую собственность (9/10 доли и 1/10 доли соответственно) квартиру общей площадью 49,3 кв. м, а также доли в праве собственности на земельный участок и общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.05.2024)
(ред. от 27.11.2024)В период брака по договору купли-продажи от 2 февраля 2018 г., заключенному в простой письменной форме, К. и А. приобрели за 1 200 000 руб. в общую собственность (9/10 доли и 1/10 доли соответственно) квартиру общей площадью 49,3 кв. м, а также доли в праве собственности на земельный участок и общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.
"Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022)В другом случае решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении иска собственника земельного участка к администрации муниципального образования о признании возведенного на смежном земельном участке многоквартирного жилого дома самовольной постройкой и его сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Одновременно в части удовлетворен иск об устранении нарушения права на земельный участок, на ответчика возложена обязанность в установленный судом срок демонтировать канализационный колодец и установить на крыше многоквартирного дома снегозадерживающие устройства и водостоки.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022)В другом случае решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении иска собственника земельного участка к администрации муниципального образования о признании возведенного на смежном земельном участке многоквартирного жилого дома самовольной постройкой и его сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Одновременно в части удовлетворен иск об устранении нарушения права на земельный участок, на ответчика возложена обязанность в установленный судом срок демонтировать канализационный колодец и установить на крыше многоквартирного дома снегозадерживающие устройства и водостоки.
Ситуация: Как оформить в собственность земельный участок под многоквартирным домом?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Необходимость проведения отдельной государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок законодательством не предусмотрена (ч. 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ; п. 12 Методических рекомендаций).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Необходимость проведения отдельной государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок законодательством не предусмотрена (ч. 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ; п. 12 Методических рекомендаций).
Статья: О дискуссионных вопросах определения правового статуса части жилого дома и дома блокированной застройки
(Лысова Ю.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Схожим образом судами игнорируются интересы собственников блокированных домов (частей жилых домов, не являющихся многоквартирными) в оформлении прав собственности на земельные участки, на которых данные дома расположены, путем отрицания возможности изменения наименования и назначения ОКС при отсутствии у собственников права собственности на занимаемый их недвижимостью земельный участок: "при отсутствии у собственников зарегистрированного права на землю (ранее находилась в постоянном бессрочном пользовании) либо наличия иного права (аренда) одновременный раздел земельного участка с формированием земельных участков под каждым блоком невозможен. При указанных обстоятельствах изменение вида объекта с индивидуального жилого дома на блокированный дом до оформления права собственности на земельный участок невозможно, так как образованный на основании решения объект - блокированный дом - не будет соответствовать обязательному признаку блокированного дома - наличию отдельного земельного участка у каждого блока" <29>. Между тем п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ при определении домов блокированной застройки в качестве понятийно-образующего критерия предусматривает не наличие именно в собственности земельного участка с соответствующим назначением, а наличие "выхода на отдельный земельный участок". В связи с этим соответствующее толкование судов, в т.ч. ВС РФ, незаконно (суды неправильно толкуют (истолковывают) закон - п. 3 ч. 2 ст. 330, п. 3 ч. 2 ст. 379.7, ст. 390.14 ГПК РФ).
(Лысова Ю.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)Схожим образом судами игнорируются интересы собственников блокированных домов (частей жилых домов, не являющихся многоквартирными) в оформлении прав собственности на земельные участки, на которых данные дома расположены, путем отрицания возможности изменения наименования и назначения ОКС при отсутствии у собственников права собственности на занимаемый их недвижимостью земельный участок: "при отсутствии у собственников зарегистрированного права на землю (ранее находилась в постоянном бессрочном пользовании) либо наличия иного права (аренда) одновременный раздел земельного участка с формированием земельных участков под каждым блоком невозможен. При указанных обстоятельствах изменение вида объекта с индивидуального жилого дома на блокированный дом до оформления права собственности на земельный участок невозможно, так как образованный на основании решения объект - блокированный дом - не будет соответствовать обязательному признаку блокированного дома - наличию отдельного земельного участка у каждого блока" <29>. Между тем п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ при определении домов блокированной застройки в качестве понятийно-образующего критерия предусматривает не наличие именно в собственности земельного участка с соответствующим назначением, а наличие "выхода на отдельный земельный участок". В связи с этим соответствующее толкование судов, в т.ч. ВС РФ, незаконно (суды неправильно толкуют (истолковывают) закон - п. 3 ч. 2 ст. 330, п. 3 ч. 2 ст. 379.7, ст. 390.14 ГПК РФ).
"Жилищный кодекс Российской Федерации: постатейный научно-практический комментарий: учебное пособие"
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)В Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" был рассмотрен вопрос о формировании земельного участка под многоквартирным домом по требованию собственников помещений многоквартирного дома без наделения их полномочиями общим собранием собственников. Как отметил Конституционный Суд РФ, "в силу части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Гришаев С.П.)
("Проспект", 2024)В Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" был рассмотрен вопрос о формировании земельного участка под многоквартирным домом по требованию собственников помещений многоквартирного дома без наделения их полномочиями общим собранием собственников. Как отметил Конституционный Суд РФ, "в силу части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.
Статья: Спор о признании права собственности на земельный участок (на основании судебной практики Московского областного суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Поскольку муниципальным образованием решения о предоставлении истцу на каком-либо праве земельного участка не принимались, то в отсутствие документов, удостоверяющих наличие возникновения прав истца на земельный участок, суд отказал в признании права собственности истца на данный участок.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2025)Поскольку муниципальным образованием решения о предоставлении истцу на каком-либо праве земельного участка не принимались, то в отсутствие документов, удостоверяющих наличие возникновения прав истца на земельный участок, суд отказал в признании права собственности истца на данный участок.
Статья: О самовольном строительстве
(Герасимова Н.В.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 1)16. Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.
(Герасимова Н.В.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2023, N 1)16. Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.
"Вещное право: научно-познавательный очерк"
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В первом случае речь идет о комбинации (соединении) индивидуального права собственности владельцев квартир (или иных помещений) и их права общей собственности на земельный участок и общие части здания (фундамент, несущие стены, лестницы, крышу и т.д.). В такой модели "этажной собственности" (закрепленной жилищным законодательством Германии, Италии, ряда балканских стран) на первое место выдвигается индивидуальное право собственности на квартиру (т.е. "индивидуалистически выраженная форма собственности"), а общая собственность получает вспомогательное значение. В доктрине она рассматривается как "подлинная" или "настоящая этажная собственность" (das echte Stockwerkeigentum).
(3-е издание, переработанное и дополненное)
(Суханов Е.А.)
("Статут", 2024)В первом случае речь идет о комбинации (соединении) индивидуального права собственности владельцев квартир (или иных помещений) и их права общей собственности на земельный участок и общие части здания (фундамент, несущие стены, лестницы, крышу и т.д.). В такой модели "этажной собственности" (закрепленной жилищным законодательством Германии, Италии, ряда балканских стран) на первое место выдвигается индивидуальное право собственности на квартиру (т.е. "индивидуалистически выраженная форма собственности"), а общая собственность получает вспомогательное значение. В доктрине она рассматривается как "подлинная" или "настоящая этажная собственность" (das echte Stockwerkeigentum).
Вопрос: В каких случаях прекращается право собственности застройщика на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- если земельный участок под МКД не сформирован в установленном порядке именно для размещения и эксплуатации этого МКД, то, по мнению Росреестра, одним из способов прекращения такого права может являться отказ от этого права. В таком случае для государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок под МКД в связи с его отказом от этого права подается заявление о государственной регистрации прекращения права собственности; одновременно с государственной регистрацией прекращения права собственности застройщика на земельный участок под МКД без соответствующего заявления регистрируется право муниципальной собственности на такой земельный участок. Иные способы прекращения права собственности предусмотрены ГК РФ;
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)- если земельный участок под МКД не сформирован в установленном порядке именно для размещения и эксплуатации этого МКД, то, по мнению Росреестра, одним из способов прекращения такого права может являться отказ от этого права. В таком случае для государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок под МКД в связи с его отказом от этого права подается заявление о государственной регистрации прекращения права собственности; одновременно с государственной регистрацией прекращения права собственности застройщика на земельный участок под МКД без соответствующего заявления регистрируется право муниципальной собственности на такой земельный участок. Иные способы прекращения права собственности предусмотрены ГК РФ;
Ситуация: Как отказаться от участия в приватизации квартиры?
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если приватизированная квартира изымается у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположена такая квартира или соответствующий многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд, то бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся от участия в приватизации этой квартиры, при определенных условиях имеют право на предоставление им жилого помещения по договору социального найма вне очереди. Для этого они должны, в частности, состоять на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении или иметь право состоять на таком учете (ч. 3 ст. 19 Закона N 189-ФЗ).
("Электронный журнал "Азбука права", 2025)Если приватизированная квартира изымается у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположена такая квартира или соответствующий многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд, то бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся от участия в приватизации этой квартиры, при определенных условиях имеют право на предоставление им жилого помещения по договору социального найма вне очереди. Для этого они должны, в частности, состоять на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении или иметь право состоять на таком учете (ч. 3 ст. 19 Закона N 189-ФЗ).
Вопрос: Какая ответственность предусмотрена за нарушение минимальных отступов от границ земельного участка?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В п. 7 Обзора от 16.11.2022 приведены случаи признания судами права собственности на жилой дом и многоквартирный дом, возведенные с нарушением нормативов отступа относительно границ смежных земельных участков. В первом случае нарушения, допущенные при строительстве дома, были признаны судами незначительными, не создающими угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающими права и интересы третьих лиц, в связи с чем суды признали право собственности на самовольно возведенный дом. Во втором случае суды отказали в признании МКД самовольной постройкой ввиду незначительного несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил. При этом суды пришли к выводу, что нарушения прав владельца смежного земельного участка в виде возможности схода на его участок с кровли МКД снежного покрова, дождевых и талых вод могут быть устранены не путем сноса или переноса МКД, а посредством возложения на ответчика обязанности демонтировать канализационный колодец и установить на крыше МКД снегозадерживающие устройства и водостоки.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2025)В п. 7 Обзора от 16.11.2022 приведены случаи признания судами права собственности на жилой дом и многоквартирный дом, возведенные с нарушением нормативов отступа относительно границ смежных земельных участков. В первом случае нарушения, допущенные при строительстве дома, были признаны судами незначительными, не создающими угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающими права и интересы третьих лиц, в связи с чем суды признали право собственности на самовольно возведенный дом. Во втором случае суды отказали в признании МКД самовольной постройкой ввиду незначительного несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил. При этом суды пришли к выводу, что нарушения прав владельца смежного земельного участка в виде возможности схода на его участок с кровли МКД снежного покрова, дождевых и талых вод могут быть устранены не путем сноса или переноса МКД, а посредством возложения на ответчика обязанности демонтировать канализационный колодец и установить на крыше МКД снегозадерживающие устройства и водостоки.
Статья: Межевание участков земли ИЖС - анализ споров
(Дружинина И.)
("Жилищное право", 2025, N 5)Верховный Суд в Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, от 30.11.2016, отразил некоторые спорные моменты, связанные с кадастровым учетом земли. Так, например, невозможно поставить на учет земельный участок, если истек срок действия схемы его расположения. Физическое лицо обратилось в местную администрацию с заявлением о предоставлении безвозмездно в собственность земельного участка, на котором долгое время был расположен его огород. И все бы ничего, но схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории оказалась "просроченной", поэтому суды посчитали отказ в постановке на учет обоснованным.
(Дружинина И.)
("Жилищное право", 2025, N 5)Верховный Суд в Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, от 30.11.2016, отразил некоторые спорные моменты, связанные с кадастровым учетом земли. Так, например, невозможно поставить на учет земельный участок, если истек срок действия схемы его расположения. Физическое лицо обратилось в местную администрацию с заявлением о предоставлении безвозмездно в собственность земельного участка, на котором долгое время был расположен его огород. И все бы ничего, но схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории оказалась "просроченной", поэтому суды посчитали отказ в постановке на учет обоснованным.